Von Werner Rohmert
Berlin hat sich anscheinend endlich die Sondersituation teilweise erobert, die einer Hauptstadt eigentlich zusteht. Hier dürften internationale Investoren sicherlich Katalysator gespielt haben. Aber ohne Nutzernachfrage sieht es mau aus. Anders als in vielen Regionen, in denen das die Investoren schmerzlich lernen werden, hat in Berlin auch die Nutzernachfrage angezogen. Die Wohnungsmieten sind in den letzten Jahren soweit angestiegen, dass nach typisch Berliner Denkmuster jetzt der Mietspiegel geändert werden soll, um weitere Mietanpassungen an normale deutsche Vergleichsmieten, geschweige denn internationale Hauptstadtverhältnisse zu verhindern.
Positive Botschaften bringen die Researcher von Aengevelt für den Büromarkt. In Berlin lag der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) trotz deutlich abflauender Stimmung im ersten Halbjahr 2008 mit rd. 228 000 qm deutlich über dem Niveau des Vorjahres (1. Hj. 2007: 185 000 qm). Der Umsatzanstieg von rd. 23% ist vor allem auf einige großflächige Abschlüsse über jeweils mehr als 5 000 qm Mietfläche zurückzuführen. Für das Gesamtjahr 2008 prognostiziert Aengevelt-Research einen Büroflächenumsatz von mindestens rd. 550 000 qm bis wiederum gut 600 000 qm (2007: rd. 605.000 qm).
Der Marktanteil der City-West blieb mit einem Flächenumsatz von rd. 16 500 qm bzw. rd. 7% (1.Hj. 2007: 15 500 qm; 1.Hj. 2006: 23 600 qm) in etwa auf Vorjahresniveau. Die Historische Mitte konnte von 45 000 qm auf jetzt rd. 79 300 qm bzw. rd. 35% deutlich zulegen. Die hohen Umsätze im Cityrandbereich des ersten Halbjahres 2007 konnten mit rd. 55 000 qm bzw. 24% wieder annähernd erreicht werden. Auf die sonstigen Innenstadtlagen entfielen rund 55 300 qm bzw. rd. 24% (1.Hj. 2007: 25.000 qm bzw. 13%). Der Flächenumsatz in den äußeren Stadtlagen Berlins war stark rückläufig. Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) wurde von rd. 1,7 Mio. qm zur letzen Jahresmitte auf aktuell mit rd. 1,56 Mio. qm (minus 8%) abgebaut. Die nominelle Leerstandsquote hat sich mit aktuell rd. 8,9% ebenfalls leicht verringert (Mitte 2007: 9,6%). Die Spitzenmiete für Bürofläche ist im Vergleich zum Vorjahr von rd. 21 Euro auf aktuell rd. 22 Euro um rd. 5% gestiegen. Auch die mittlere Miete in den City-Lagen ist mit 16,50 Euro (Vj. rd. 15,50) um rd. 6,5% gestiegen. Aengevelt prognostiziert in den City-Bereichen grundsätzlich eine stabile Entwicklung, teilweise sogar einen weiteren Anstieg der Mieten.
Unternehmensbegleitende und soziale Dienstleister stellten im ersten Halbjahr 2008 mit einem Anteil am gesamten Flächenumsatz von rd. 40% (ca. 91 100 qm) die umsatzstärkste Nachfragegruppe am Berliner Büromarkt (1. Hj. 2007: 38%; 1. Hj. 2006: 31%). Der Öffentliche Sektor legte im Vergleich zu den beiden Halbjahresergebnissen der Vorjahre zu und erreichte einen Marktanteil von rd. 23% bzw. rd. 52 700 qm Umsatzvolumen. (1.Hj. 2007: rd. 18%; 1.Hj. 2006: rd. 19%). Industrie-, Handels- und Verkehrsunternehmen sowie sonstige Büronutzer blieben mit rd. 15% der Flächenumsätze deutlich unter Vorhahr (1.Hj. 2007: 24%; 1.Hj. 2006: 15%). Der Marktanteil von Medien-, IT- und anderen Kommunikationsunternehmen fiel im ersten Halbjahr 2008 etwas schwächer aus als im Vorjahr. Insgesamt wurden ca. 33 300 qm bzw. 15% (Vj. rd. 17%). Finanzdienstleister spielten in 2008 bislang mit nur rd. 7% des Gesamtumsatzes bzw. rd. 15.800 qm eine wiederum nur untergeordnete Rolle.
Quelle: DIB, Nr. 174, 05.09.2008