Von Arne Degener, Stellv. Chefredakteur „Der Immobilienbrief“
Die Finanzkrise ist keine Immobilienkrise“ stellte Peter Starke, Niederlassungsleiter von Aengevelt Berlin, bei der Vorstellung des neuesten City Reports Berlin klar.
Und genauso wenig wie der Flieger von GF Dr. Wulff Aengevelt eine Bruchlandung erlitt (Ein technisches Problem am Flugzeug verhinderte lediglich seine Anwesenheit bei der Präsentation der Zahlen in der Hauptstadt), ging es dem Berliner Büromarkt im vergangenen Jahr. Denn mit 605.000 qm wurden 2007 wieder deutlich mehr Flächen umgesetzt als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre (487.000 qm) und das gute Ergebnis aus dem Jahre 2006 (611.000 qm) nahezu wiederholt. Auch 2008 ist gut angelaufen.
Ebenso wie Jones Lang LaSalle (75.000 qm) und Atisreal (78.000 qm) registrierte auch Aengevelt mit 85.000 qm einen höheren Flächenumsatz als im Vorjahresquartal. Nur CB Richard Ellis vermeldet trotz fast identischer Zahlen bedeuten 79.800 qm Umsatz hier einen Einbruch um 21,4% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Von den positiven Umsatzzahlen verbunden mit einem weiter gesunkenen Fertigstellungsvolumen (2007: 120.000 qm, 2006: 192.000 qm) profitiert die Nettoabsorption. Bereits das vierte Jahr in Folge stieg der Mehrverbrauch an Büroflächen an. 2007 waren es 110.000 qm die vom Markt gingen.
Die Leerstandsquote sank damit auf 8,9% (1,58 Mio. qm). JLL sieht sie bei 9,5%, AR: bei 8,1% und CBRE bei 9,3%). Diese positive Entwicklung wird anhalten, prognostiziert Aengevelt. Trotz eines auf knapp 190.000 qm steigenden Fertigstellungsvolumen werden auch 2008 weitere ca. 110.000 qm der Marktreserve abgebaut und am Jahresende nur noch ca. 1,5 Mio. qm Büroflächen leer stehen. Bereits jetzt sieht Research-Chef Dr. Rolf Scheffler den eigentlichen Angebotüberhang bei nur 426.000 qm oder 2,4% des Gesamtmarktes. Davon profitieren die Mietpreise – und das in allen Lagen. Über das gesamte Stadtgebiet betrachtet stieg die mittlere Miete binnen Jahresfrist von 11,00 Euro/qm auf 11,50 Euro/qm. In der City inkl. Potsdamer Platz wurden 2007 durchschnittlich 16 Euro statt der 15 Euro pro qm des Vorjahres erlöst, in der City West 12 statt 13 Euro, in den Cityrandlagen von 9,00 auf 9,50 Euro und selbst in den äußeren Stadträumen stiegen die Preise im Mittel von 7,00 Euro auf 7,30 Euro. Die Spitzenmiete sah Aengevelt bei 21,50 Euro/qm; Tendenz steigend auf 22,50 in 2008.
Bei der räumlichen Verteilung der Flächenumsätze nahm der Anteil der City- und Cityrandbereiche von 76% auf 65% ab. Dagegen stieg der Anteil der äußeren Bürolagen von 12 auf 20% an, 15% entfielen auf sonstige Innenstadtlagen. Bedeutendste Mietergruppe waren 2007 beratende und soziale Dienstleister mit einem Anteil von 39% am Büroflächenumsatz. Das größte Nachfragewachstum wurde für sonstige Büronutzer einschließlich großer Verkehrs-, Handels- und Industrieunternehmen verzeichnet, die ihren Anteil von 13 auf 28% mehr als verdoppelten. Das entspricht 168.400 qm. Erstaunlich schwach für Berliner Verhältnisse dagegen fiel der Umsatz gemeinnütziger Organisationen, von Verbänden und anderen Interessenvertreten aus. Hier sank die Quote am Marktumsatz von 36 auf nur noch 13%. Dass Finanzdienstleister mit nur 4% am Büromarktumsatz in der stets klammen Hauptstadt vertreten waren, dürfte dagegen niemanden überraschen.
Quelle: Der Immobilienbrief, Nr. 164, 18.04.2008