Die deutschen Top-Standorte für Einzelhandelsimmobilien Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München waren trotz der im Verlauf des vergangenen Jahres schwächer gewordenen Konjunktur weiterhin sehr gefragt. Vor allem an den unter einem zu knappen Flächenangebot leidenden 1A-Lagen herrschte reges Interesse; in einigen Städten wurde der Nachfrageüberhang allerdings gegen Ende des Jahres leicht abgebaut. Die Nachfrage in den Nebenlagen war wie bereits 2007 weiter leicht rückläufig. Das ergibt der „Retail Market Report“ zur Entwicklung deutscher Einzelhandelsstandorte in den vergangenen zwölf Monaten, den Atisreal Deutschland Mitte März veröffentlichen wird.
„Einige Filialisten gehen ihre Expansions- und Umsiedlungspläne vorsichtiger an, was sich auch in etwas längeren Entscheidungszeiträumen bei den Anmietungen widerspiegelt“, erläutert Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von Atisreal. „Vereinzelt wurden auch auslaufende Verträge nicht mehr verlängert, wodurch die Fluktuation leicht zugenommen hat. Dieser Trend wird sich vor allem in den Nebenlagen fortsetzen.“
Weiterhin stark expansiv sind Monolabel-Stores, Flagship-Stores und Luxuslabels, aber auch neue, trendige Gastronomiekonzepte (wie Le Pain Quotidien oder WakuWaku). Die meisten Flächen setzten Textilunternehmen und Dienstleister wie Mobilfunkanbieter um, Branchen mit nach wie vor sehr ausgeprägter Nachfrage waren darüber hinaus Sportswear und Elektronik.
Die Angebotssituation ist abhängig von der Lagequalität: Während in den absoluten Top-Lagen weiterhin deutlich zu wenig Flächen zur Verfügung stehen, nimmt das Angebot in den Nebenlagen weiter zu. Dieser schon seit 2007 zu beobachtende Trend hat sich fortgesetzt und wird sich in diesem Jahr weiter verstärken. Hierfür ist die voranschreitende Konzentration auf die 1A-Lagen verantwortlich, was zu einer schwierigeren Nachvermietung freier Flächen in den B- und C-Lagen beiträgt. Durch die schlechten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird diese Entwicklung zusätzlich forciert.
In einigen Städten werden größere Einzelhandelsprojekte entwickelt, die das Angebot an modernen Flächen in guten Lagen in den nächsten Jahren ausweiten werden. Hierzu gehören das Einkaufszentrum „Die Mitte“ und das Wertheim-Areal in Berlin, das Quartier Hofstatt in München, das Shoppingcenter My Zeil in Frankfurt oder der Kö-Bogen in Düsseldorf. Sie federn zum einen den Nachfragedruck des Marktes ab und stärken die jeweiligen Standorte. Trotzdem wird das Flächenangebot in den Top-Lagen knapp bleiben und die Nachfrage auch zukünftig nicht vollständig befriedigen können.
Top-Mieten legten zu
Der anhaltende Nachfragedruck im vergangenen Jahr spiegelt sich auch in der Entwicklung der Höchstmieten wider. An allen sechs analysierten Standorten hat die Top-Miete 2008 noch einmal angezogen. Spitzenreiter ist nach wie vor München mit 300 Euro pro Quadratmeter (+7 %), die in der Kaufinger Straße und der Neuhauser Straße erzielt werden. Gemeinsam auf dem zweiten Platz liegen Frankfurt (+8 %) und Köln (+13 %) mit jeweils 260 Euro pro Quadratmeter Höchstmiete. Auch in Berlin stieg die Spitzenmiete in der Tauentzienstraße um 11 Prozent auf aktuell 245 Euro pro Quadratmeter. Den stärksten Zuwachs gegenüber dem Vorjahr verzeichnete Hamburg mit 15 Prozent auf 230 Euro pro Quadratmeter in der Spitalerstraße. Aber auch in Düsseldorf legte die Spitzenmiete um 10 Prozent auf 220 Euro pro Quadratmeter zu.
Die Durchschnittsmieten haben sich an den meisten Standorten differenziert entwickelt. Während sie in den Top-Lagen parallel zu den Spitzenmieten überwiegend leicht zulegen konnten, haben sie in den Nebenlagen mehrerer Städte bereits etwas nachgegeben oder maximal ihr Vorjahresniveau halten können. Die bis vor einiger Zeit noch vorhandene Bereitschaft, selbst für gute Standorte in B-Lagen „key money“ zu zahlen, hat Schritt für Schritt abgenommen und ist mittlerweile nahezu kaum noch vorhanden.
Perspektiven für 2009
Die unterschiedliche Marktentwicklung in Abhängigkeit von der Lagequalität wird sich 2009 nicht nur fortsetzen, sondern vermutlich verstärken, betont Christoph Scharf.
„Während für die Premiumlagen weiterhin eine gute Nachfrage zu erwarten ist, werden die B- und Nebenlagen die Auswirkungen der schwierigen Konjunktur deutlicher zu spüren bekommen. Verlangsamte Expansionspläne und vereinzelte Geschäftsaufgaben werden insgesamt zu einer größeren Fluktuation und Marktbewegung führen, die in den Nebenlagen auch zu einer Ausweitung temporärer Leerstände beitragen werden. Vor diesem Hintergrund wird der Druck auf die Mieten in diesen Lagen anhalten. Bei den Spitzenmieten in den Top-Lagen erwarten wir dagegen eine Konsolidierung auf dem erreichten Niveau“.
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