Im vergangenen Jahr wurden in Essen 147.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Obwohl das Ergebnis um 6 Prozent unter dem Rekord von 2007 liegt, ist es das mit Abstand zweitbeste, das hier jemals registriert wurde. Das ergibt der „Office Market Report 2009“ für die neun wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal Mitte Februar veröffentlichen wird.
Wie bereits im Vorjahr dominierte ein großer Eigennutzerdeal den Flächenumsatz (E.ON Ruhrgas, 40.000 m²), ohne den der Essener Büromarkt aber trotzdem die 100.000-Quadratmeter-Schwelle überspringen konnte. „Dazu hat erfreulicherweise auch eine sehr lebhafte Nachfrage nach kleineren und mittleren Büroflächen unter 1.000 Quadratmetern beigetragen“, erläutert Christian Rosen, Essener Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH.
Die Büromarktzone Rüttenscheid/Bredeney lag deutlich an der Spitze der nachgefragten Lagen (Umsatzanteil: 53 %). Neben dem Abschluss der E.ON Ruhrgas führten Großverträge (beispielsweise der EDS Itellium GmbH mit 9.650 m²) zu diesem hervorragenden Ergebnis. Auf dem zweiten Platz folgen die bereits im Vorjahr sehr starken Nebenlagen im übrigen Stadtgebiet (21 %). Deutlich zulegen konnte die Innenstadt, die ihr Ergebnis um 150 Prozent steigerte (Anteil: 16 %).
Verschiebungen zeigen sich bei den nachgefragten Flächengrößen im Vergleich zu 2007: Während Großverträge über 10.000 Quadratmeter ihr Niveau gehalten haben (Anteil: knapp 35 %), haben die mittleren Flächenkategorien zwischen 2.000 und 10.000 Quadratmetern eingebüßt (von fast 42 % im Jahr 2007 auf gut 29 % 2008). Die Büroflächen bis 2.000 Quadratmeter entwickelten sich dagegen positiv: Sie konnten ihren Umsatzanteil von 22 Prozent (2007) auf knapp 36 Prozent im zurückliegenden Jahr steigern. Auch die nachfragenden Branchen veränderten sich innerhalb von 12 Monaten: Die Verwaltungen von Industrieunternehmen liegen zwar erneut klar an der Spitze, haben aber rund 21 Prozentpunkte eingebüßt (Umsatzanteil: rund 39 %). Auf den weiteren Plätzen folgen die auch in den Vorjahren starken Branchengruppen öffentliche Verwaltung (14 %), die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen (gut 13 %), Beratungsgesellschaften (11 %) und die Unternehmen aus den Informations- und Kommunikationstechnologien (knapp 10 %).
Leerstände deutlich gesunken, Höchstmiete angestiegen
Im Laufe des Jahres 2008 sind die Leerstände in Essen deutlich gesunken (um 24 % auf 123.000 m²) – der mit Abstand stärkste Rückgang aller Standorte. Die Büroräume mit moderner Ausstattungsqualität haben sogar um 38 Prozent abgenommen (auf 39.000 m²), womit weniger als ein Drittel der Leerstände über einen modernen Standard verfügt. Die aktuelle Leerstandsquote in Essen liegt bei nur noch 3,6 %.
Die Flächen im Bau sind, nicht zuletzt durch das Projekt der E.ON Ruhrgas, um 81 Prozent gestiegen (auf 147.000 m²); allerdings stehen hiervon nur knapp 9 Prozent noch dem Vermietungsmarkt zur Verfügung. In der Innenstadt sind aktuell nur 7.500 Quadratmeter Bürofläche im Bau.
„Das Angebot an den primär nachgefragten modernen Qualitäten ist damit in Essen weiterhin sehr gering und nicht ausreichend, um die gute Nachfrage mittelfristig zu befriedigen“, so Rosen. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) verringerte sich durch den Leerstandrückgang um gut 17 Prozent (auf 136.000 m²).
Aufgrund der guten Nachfrage bei gleichzeitig deutlichem Leerstandsrückgang konnte die Spitzenmiete im Laufe des Jahres 2008 um knapp 6 Prozent zulegen (von 12,80 auf 13,50 €/m²). Sie wird weiterhin in der Büromarktzone Rüttenscheid/Bredeney erzielt. Auch die Durchschnittsmieten erhöhten sich in den meisten Lagen, wogegen die erzielten Höchstmietpreise in einigen Cityrand-Zonen stabil blieben; nicht zuletzt aufgrund des fehlenden Angebotes an modernen Neubauflächen.
Marktperspektiven abhängig von gesamtwirtschaftlicher Entwicklung
„Aufgrund der schlechten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, gehen wir für 2009 von einem rückläufigen Flächenumsatz aus“, erklärt Christian Rosen. „Ob die 100.000-Quadratmeter-Schwelle erneut durchbrochen werden kann, bleibt daher abzuwarten. Vor dem Hintergrund der nach wie vor geringen Bautätigkeit ist ein weiterer Leerstandsabbau, selbst bei geringerer Nachfrage, nicht auszuschließen. Für die erste Jahreshälfte gehen wir darüber hinaus von einer stabilen Spitzenmiete aus.“
Quelle: Atisreal
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