Von Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief"
Langfrist- und Mittelfristbetrachtungen kommen zu unterschiedlichen Aussagen über die Performance von Immobilienaktien im Vergleich zum Dax. Langfristig treffen sich die Indizes immer wieder. Die Immobilienaktie liegt heute wieder auf 2000er Niveau. Sie folgt mehr dem Aktientrend als dem Immobilientrend. Beim 20-Jahres-Chart liegt der DIMAX heute bei 2/3 des Dax.
Der Aufstieg der deutschen Immobilienaktien ist schon seit Ende 2006 beendet. Zum Jahresende 2007 schloss der DIMAX, der Index der deutschen Immobilienaktien des Bankhauses Ellwanger & Geiger, mit einem Minus von 31,39% während der Dax im Jahresverlauf noch um +22,29% zulegte. Damit liegt er wieder bei Werten von 2005 vor der letzten Boomphase und 2000 bzw. 1998. Auch der Blick auf die Wertentwicklung der europäischen REIT-Indizes verdeutlicht, dass auch in Europa deutliche Kurskorrekturen erfolgten. Der „E&G-EPIX 30“ (Immob-Aktien Euroland) fiel um 31,19% (2006:+57,66%), der „E&G-EPIX 50“ (Immobilienaktien Gesamt-Europa) stürzte um 32,40% (2006:+54,00%) und auch der vorbildhafte Reit-Markt mit dem „E&G-ERIX“ (REITs Europa) gab um 17,90% nach (2006:+55,00%).
Den aktuellen Dax-Absturz machten deswegen allerdings die Immobilienaktien nicht mehr mit. Bei Ihnen war wohl schon das allgemeine Unbehagen und das Gefühl eingepreist, der rasante Aufstieg der Immobilienaktien in der Zeit der Reit-Euphorie habe wohl auch einige Luftnummern hochgespült, die dann auch noch mit dem Geld aus Kapitalerhöhungen recht sportlich im allgemeinen Preisauftrieb einkauften. Dabei lehrten Sie anderen durchaus schmerzfreien Mitbietern das Fürchten. Seit Herbst 2003 war der DIMAX (indexiert zum 31.12.1997 = 100, die Zahlen wurden dem E&G-Chart entnommen) von rund 110 bis Ende 2006 auf ca. 270 gestiegen. Seit 1998 hatte der DIMAX den Dax regelmäßig outperformt. Zuletzt berührten sich die beiden Indizes im Herbst 2000. Jetzt ist es wieder soweit. Zum Jahresende 2007 hatte der Dax den Dimax wieder eingeholt.
So sieht die Welt aus, wenn sie von einem Anhänger der Immobilienaktie beschrieben wird. Der Bild in das Zahlenwerk, das für von E&G ab 1988 bereit gestellt wird, kommt zu ganz anderen Ergebnissen. Hier sieht der Dax langfristig besser aus und der Immobilien-Absturz wird besonders deutlich. Die Indizierung auf Basis 1997 führt zu einer Parallelverschiebung des damals gut liegenden DIMAX um ca. 20%. Blickt man auf die Langfristauswertung per 1988 lag der DIMAX Ende 2007 nur noch bei rund 66%, also gerade mal eben bei zwei Drittel des Dax. Selbst der aktuelle Absturz des Dax nähert die Werte nur auf ca. 75% an.
Fazit: Die Langfristbetrachtung seit 1988 zeigt, dass sich die Indizes am Ende doch immer wieder nahe kommen. Wahrscheinlich bleibt auch die aktuell schon wieder deutlich geschrumpfte Diskrepanz des letzten Jahres auch wieder ein Ausreißer, da auch nach unseren eher kritischen Bewertungen der Immobilienaktien inzwischen bei einigen Gesellschaften wie z. B. der Gagfah eine Unterbewertung vorliegen könnte und über den Dax die konjunkturelle Zukunft entscheidet. Legt man jetzt noch den BulwienGesa Immobilienindex daneben (siehe Chart zur Immobilienpreisentwicklung rechts, obere Funktion Wohnen, untere Funktion Gewerbe), so wird evident, dass die Kursbildung bei Immobilienaktien eher den Aktienmärkten als den Immobilienmärkten folgt. Das wiederum verträgt sich nur bedingt – ebenso wie die Indexentwicklung – mit der Reit-Befürworter-These, der bestandshaltende Reit sei ein stabilisierendes Element im Portfolio.
Quelle: Der Immobilienbrief, Nr. 159, 08.02.2008