Die gute Situation 2011 wird durch Verunsicherungen auf den Finanzmärkten getrübt. Europa bewegt sich in eine Euro-Krise – deren Auswirkungen sind bereits bei der Immobilienbranche angekommen. „Die aus der Finanzkrise resultierenden Ängste vor einer Abkühlung der Wirtschaft, vor steigenden Kosten und vor möglichen Pleiten von EU-Staaten ist nicht spurlos an unseren Mitgliedsunternehmen vorbei gegangen“, bilanziert Walter Rasch, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. die aktuelle Konjunkturumfrage des BFW. 66 Prozent der BFW-Mitgliedsunternehmen bewerten ihre derzeitige Geschäftslage als positiv. Auffällig ist allerdings, dass zwölf Prozent der Mitgliedsunternehmen, die im ländlichen Raum tätig sind, ihre Lage als schlecht einschätzen und nur 23 Prozent ihre derzeitige Geschäftslage als sehr gut ansehen.
Im Vergleich zu den positiven Einschätzungen der aktuellen Geschäftslage haben sich die für das Geschäftsjahr 2012 optimistischen Erwartungen etwas abgekühlt. Rechneten im Frühjahr 2011 noch 43 Prozent mit einer Verbesserung für das Jahr 2012, sind es nunmehr nur noch 24 Prozent. 67 Prozent erwarten eine gleichbleibende und zehn Prozent eine sich verschlechternde Geschäftslage.
Umsatz- und Gewinnerwartungen
In der Herbstumfrage rechnen nur noch 41 Prozent mit steigenden Umsätzen. Während sich 49 Prozent auf gleich bleibende Umsätze einstellen, gehen zehn Prozent von sinkenden Umsätzen aus.
Die insgesamt eher zurückhaltenden Umsatz- und Gewinnerwartungen korrelieren auch mit dem Investitionsverhalten der immobilien- und wohnungswirtschaftlichen Unternehmen. Lediglich 36 Prozent der BFW-Mitglieder gehen von einer Investitionserhöhung aus, wobei davon die Mehrheit ihr Tätigkeitsfeld in den Ballungsgebieten (57 %) und Mittelzentren (39 %) hat und lediglich vier Prozent im ländlichen Raum tätig sind. Hingegen werden 51 Prozent der BFW-Mitgliedsunternehmen ihre Investitionen für das Jahr 2012 nicht aufstocken. Diese Tendenz ist auf die demografische Entwicklung in den ländlichen Regionen zurückzuführen.
Angesichts der schwankenden wirtschaftlichen Lage beabsichtigen nur 21 Prozent der BFW-Mitglieder, neue Mitarbeiter einzustellen. Weitere 73 Prozent möchten ihre jetzige Mitarbeiteranzahl beibehalten und sechs Prozent streben einen Personalabbau an.
Steigende Baukosten weiterer Hemmschuh für Investitionen
Für das kommende Jahr erwarten die BFW-Mitgliedsunternehmen im Bereich der Wohnimmobilien – sowohl im Neubau als auch im Bestand – eine leichte Steigerung der Miet- und Kaufpreise. Rasch: „Da Immobilien in wirtschaftlich unsicheren Zeiten als sichere Kapitalanlage gefragt sind, erhöhten sich besonders in den Ballungsräumen und in prosperierenden Regionen aufgrund der steigenden Nachfrage die Kaufpreise“. Im Gegensatz zu den Wohnimmobilien wird im Bereich der Gewerbeimmobilien mit nahezu konstanten Kauf- und Mietpreisen gerechnet.
Herausforderung der energetischen Sanierung
Der überwiegende Teil der Unternehmen hat seine Wohnbestände bereits energetisch saniert. „Dabei handelt es sich aber zum Großteil nur um Teilsanierungen im Bereich Fenster, Dach, Dämmung oder Heizanlagen, da diese günstiger und sofort als Werbungskosten abziehbar sind. Hier fehlen weiterhin klare steuerliche Anreize für Investitionen“, betont Rasch. Bislang entfielen nur zwölf Prozent auf den Bereich Vollsanierungen.
Größte Probleme: Rechtliche und regulatorische Risiken
Die BFW-Mitgliedsunternehmen fühlen sich vor allem durch die bestehenden rechtlichen Rahmenbedingungen, die Kommunikation mit den Behörden und die langwierigen Verfahren zur Genehmigung von Bauvorhaben in ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit behindert. Die zeitliche Verzögerung der Genehmigungsverfahren beeinflusst in negativer Weise die Planbarkeit und Finanzierung von Bauprojekten. Dieses Problem tritt sowohl in den Ballungsräumen und Mittelzentren als auch in den ländlichen Regionen gleichermaßen auf. Vor dem Hintergrund der derzeitigen Wohnungsknappheit in Ballungsgebieten und der von der Bundesregierung geforderten Sanierungsrate in Höhe von zwei Prozent pro Jahr steht die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft vor einer großen Herausforderung.
Investoren in Finanzierungsfalle
Weitere Sorge bereiten vielen Unternehmen die Schwierigkeiten hinsichtlich der Kapitalbeschaffung und der erhöhten Anforderungen bei Bankenfinanzierungen. Noch im Frühjahr 2011 war diese Thematik eher nachrangig, nun verschärft sie sich. Allein aus Eigenkapital ist die Finanzierung einer Immobilie in den meisten Fällen nicht möglich. Hohe Grundstückspreise in Verbindung mit knappem und teurem Eigenkapital machen Fremdfinanzierungen unabdingbar. Die Finanz- und Wirtschaftskrise und die damit einhergehende erschwerte Kreditversorgung sind nach wie vor gegenwärtig. Zusätzlich werden sich die bevorstehenden Finanzmarktregulierungen wie Basel III, die seit 2011 zu zahlende Bankenabgabe sowie die diskutierten Finanzmarktsteuern verstärkt auf die Immobilienfinanzierung auswirken.
Die BFW-Konjunkturumfrage zur Einschätzung der konjunkturellen Lage auf dem Immobilienmarkt erscheint halbjährlich. Die Befragung erfolgt unter den 1.600 BFW-Mitglieds- und verbundenen Unternehmen.