Auch wenn im ersten Halbjahr 2009 nur 15 Prozent des Transaktionsvolumens des Vorjahreszeitraums realisiert wurde, steht die Assetklasse Hotel weiterhin auf den Einkaufslisten der Investoren. So das Ergebnis der Trendumfrage Hotelinvestments Deutschland des Immobilienberatungshauses Dr. Lübke GmbH, an der sich 70 Investmentgesellschaften sowie private Anleger beteiligt haben. „Über die Hälfte aller Teilnehmer planen in 2009 ihr Portfolio um weitere Hotelimmobilien aufzustocken“, erklärt Morten Hahn, geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Lübke GmbH. Der Fokus liegt dabei klar auf Budget-Hotels, gefolgt von 3-Sterne-Häusern und dem 4-Sterne-Segment.
Bei der Suche nach geeigneten Objekten zeichnet sich eine deutliche Verschiebung der bevorzugten Marktsegmente ab. Wurde bislang vorwiegend in gehobene Häuser investiert, stehen nun Budget-Hotels hoch im Kurs: 71 Prozent der potenziellen Käufer planen, ihr Portfolio um ein 2-Sterne-Haus zu erweitern. Dagegen haben viele Investoren das Interesse an 4-Sterne Häusern verloren. „Kein anderes Segment leidet so stark unter dem Rückgang des Geschäftsreiseaufkommens. Zudem wurde in den letzten Jahren massiv in 4-Sterne-Häuser investiert,“ erklärt Alexander Trobitz, Leiter Hotel der Dr. Lübke GmbH. Die Zahlen bestätigen das: Von den Befragten verfügen bereits 70 Prozent über Objekte dieser Kategorie. In 2009 sehen diese nur noch 46 Prozent als erfolgversprechende Kapitalanlage.
Bei Kaufpreisfaktor 15 ist meistens Schluss
Die Marktverschiebung spiegelt sich auch im Kaufpreisfaktor wider, den die Anleger für die einzelnen Produktsparten bereit sind, zu zahlen. Bis auf das Premiumsegment endet derzeit die Zahlungsbereitschaft mehrheitlich bei 15-fach. Gewinner ist wiederum das 2-Sterne Budget-Segment.
Hauptstadt verliert an Reiz
Für die Hälfte aller Anleger stehen 2009 München und Hamburg auf der Skala der beliebtesten Standorte ganz oben: Beide Städte profitieren von einem ausgewogenen Verhältnis an Geschäfts- und Freizeitreisenden. Dies garantiert eine gute Auslastung über die gesamte Woche und kompensiert Buchungsrückgänge durch gestrichene Geschäftsreisen, Tagungen oder Incentives. Hingegen werden Investments in Berlin voraussichtlich deutlich zurückgehen: Zwar haben fast zwei Drittel der Befragten bereits eine Hotelimmobilie in Berlin im Portfolio, aber in 2009 suchen hier nur noch 41 Prozent ein neues Objekt. „Berlin erlebt derzeit mit 30 im Bau oder in konkreter Planung befindlichen Projekten ein wahren Hotelboom. Für neue Investments ist somit nur noch wenig Spielraum“, sagt Trobitz.
B-Standorte rücken zunehmend ins Visier
Auffallend ist die stark gewachsene Bereitschaft zu einem Engagement in den mittelgroßen Städten Deutschlands. Aktuell rechnen sich hier über die Hälfte der kaufwilligen Investoren eine gute Anlagechance aus. Für Trobitz liegen die Vorteile eines Investments in einer Stadt wie Nürnberg oder Freiburg trotz geringerer Marktdynamik klar auf der Hand: „Niedrigere Kaufpreise – oft 1 bis 1,5 Faktoren unter denen der A-Standorte – sowie weniger Konkurrenz, insbesondere im Bereich der Markenhotellerie, locken viele Investoren.“
Kleine und mittlere Verkäufe dominieren das Marktgeschehen
Ohne eine hohe Eigenkapitalquote lassen sich Investitionen derzeit nur schwer realisieren. Hahn bestätigt diesen Trend: „Knapp ein Drittel der Anleger, die Hotelkäufe ins Auge fassen, kalkuliert in 2009 mit einer Eigenkapitalquote von über 30 Prozent.“ Entsprechend niedrig fällt die absolute Höhe der für 2009 bezifferten Anlagevolumina aus. 72 Prozent der Investoren werden maximal 50 Millionen Euro disponieren, jeweils nur 4 Prozent planen Portfolioerwerbe ab 100 bzw. 150 Millionen Euro.
Pachtvertrag beliebtestes Vertragsmodell der Investoren
Bei der Gestaltung des Vertragsmodells favorisieren die meisten Investoren (71 Prozent) den klassischen Fixpachtvertrag. Risikoreichere, aber auch häufig ertragreichere Varianten, wie ein reiner Management- oder Hybridvertrag akzeptieren hingegen gerade einmal je 13 Prozent der Anleger. Der Vormarsch dieser Vertragsformen wird durch die aktuellen Markt- und Finanzierungsbedingungen eher gebremst, so das Fazit der Experten von Dr. Lübke. Zumal Managementverträge ein hoch spezialisiertes Asset Management erfordern, über das viele Investoren noch nicht verfügen. (gi24/Lübke)
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