Mit einem Flächenumsatz von 197.000 Quadratmetern bleibt der Hamburger Büromarkt im ersten Halbjahr 2009 deutlich hinter dem Vorjahresergebnis zurück. Die Abnahme um gut 31 Prozent verdeutlicht die schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die sich wie an anderen deutschen Bürostandorten auch in der Hansestadt spürbar auswirken. Das ergibt der „City Report Hamburg“ für das erste Halbjahr 2009, den BNP Paribas Real Estate (BNPP RE, ehemals Atisreal).
„Gegenüber dem verhaltenen Jahresauftakt mit 80.000 Quadratmetern Flächenumsatz verzeichneten wir im zweiten Quartal jedoch eine höhere Nachfrage insbesondere nach größeren Verträgen“, betont Marcus Zorn, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und zuständig für die Hamburger Niederlassung.
Bei den Branchen setzte sich die öffentliche Verwaltung durch mehrere größere Anmietungen von Behörden und Sozialversicherungsträgern auf Platz eins (Anteil am Flächenumsatz: knapp 21 %) und verwies die sonst regelmäßig führende Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen auf Platz zwei (rund 20 %). Die Verwaltungen von Industrieunternehmen erzielten fast wieder das Vorjahrsergebnis (11,5 %).
Nachdem der Leerstand in den vergangenen Jahren langsam aber stetig abgebaut wurde, steigt er seit Jahresbeginn wieder spürbar an (auf aktuell 906.000 m²). Vor allem die modernen Leerstandsflächen nahmen zu (um 34,5 %), was an umfangreichen, noch nicht vermieteten Baufertigstellungen liegt. Die Leerstandsquote hat auf 6,8 Prozent zugelegt. Während die Flächen im Bau ein ähnliches Niveau aufweisen wie im Vorjahr, wird an der Zunahme der davon verfügbaren Flächen (um gut 31 %) deutlich, dass sich Neubauprojekte aufgrund der abwartenden Haltung der Mieter langsamer am Markt platzieren lassen. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist deutlich gestiegen (um plus 15,5 % auf rund 1,3 Mio. m²).
Spitzenmiete unverändert, verhaltene Aussichten für das Gesamtjahr
Die Spitzenmiete liegt im Vergleich zum ersten Halbjahr 2008 unverändert bei 25 Euro pro Quadratmeter. Sie wird sowohl in der Hafen City als auch in Büros mit Elbblick in der Lage erweiterte Innenstadt erzielt.
„Die sehr guten Ergebnisse der vergangenen beiden Jahre mit deutlich über 500.000 Quadratmetern Flächenumsatz können aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht wieder erreicht werden“, betont Marcus Zorn. „Aufgrund der verhaltenen Nachfrage im ersten Halbjahr erwarten wir für 2009 einen Flächenumsatz um 400.000 Quadratmeter. Durch neu auf den Markt kommende Flächen wird der Leerstand wieder zunehmen und die Spitzenmieten unter Druck setzen, für die wir einen weiteren leichten Rückgang im restlichen Jahresverlauf nicht ausschließen können.“
Niedriger Investmentumsatz
Im ersten Halbjahr 2009 wurden in Hamburg 171,4 Millionen Euro in Gewerbeimmobilien umgesetzt – ein Rückgang um 83 Prozent. Nachdem im ersten Halbjahr 2008 noch gut eine Milliarde Euro investiert wurde, sind die vergangenen Quartale insbesondere von kleineren Deals geprägt. Portfolios wurden kaum verkauft; ihr Anteil fällt mit nur 6 Prozent am Transaktionsvolumen deutlich geringer aus als im Vorjahreszeitraum (29 %). Büroimmobilen waren wieder die beliebteste Anlageklasse (Umsatzanteil: 64,5 %), Einzelhandelsimmobilien folgen mit knapp 19 Prozent. Auffällig ist, dass die meisten Transaktionen in den Nebenlagen getätigt wurden (knapp 44 %).
Die Käuferstruktur hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich verändert. Dominierend sind die Privatanleger (Anteil: gut 51 %), gefolgt von Immobilienunternehmen (über 15 %) sowie Bauträgern und Projektentwicklern (knapp 11 %). Bemerkenswert ist die Zurückhaltung der Fonds, von denen im ersten Halbjahr noch keine Transaktion in Hamburg registriert wurde (Vorjahr 34 %). Der Ausländeranteil ist von knapp 44 Prozent im Vorjahr auf gut 5 Prozent gesunken.
gi24/BNP
Kommentar hinterlassen