Es werden wieder Büros gebaut in Europa, das zyklische Bautief von 2011 scheint überwunden. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Untersuchung der PATRIZIA Immobilien AG, die Neubautätigkeit, Leerstandsentwicklung und Investitionschancen auf 27 europäischen Büromärkten untersucht. „Core-Investoren sollten sich auf die relativ risikoarmen Märkte wie London konzentrieren. Risikofreudige Investoren bieten sich aber auch Möglichkeiten in Märkten wie Dublin, die derzeit noch unter konjunkturellen Schwierigkeiten leiden“, meint die Autorin der Studie Karin Siebels (PATRIZIA Research).
Bautätigkeit steigt, Leerstände auch
Büroimmobilien sind am Investmentmarkt die beliebteste Anlageform. Diese große Nachfrage kurbelt die Bautätigkeit an. In den kommenden fünf Jahren entstehen dabei die meisten neuen Büroflächen in Warschau – 900.000 Quadratmeter. Dort nimmt der Büroflächenbestand um 25 Prozent zu, während der Durchschnitt der 27 untersuchten Städte bei 5,5 Prozent liegt. Bis 2017 kommen nach aktuellem Stand insgesamt knapp elf Millionen Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt – obwohl die Leerstände in den vergangenen Jahren vielerorts deutlich angestiegen sind. Das Plus lag im Durchschnitt aller 27 Märkte bei 3,6 Prozent zwischen 2007 und 2012. Lediglich in Stockholm und den vier größten deutschen Märkten Berlin, München, Hamburg und Frankfurt gab es keinen Anstieg. Spitzenreiter im negativen Sinne waren Budapest (Anstieg von 10,2 auf 21,4 Prozent), Dublin (11,3 auf 21,4 Prozent) und Barcelona (5,3 auf 15,4 Prozent). Diese Entwicklung kann aber unterschiedliche Ursachen haben. „Es ist wichtig zu wissen, ob es sich bei den Leerständen um strukturelle Fehlentwicklungen handelt oder eher die verhaltene Konjunktur dafür verantwortlich ist. Dort, wo viele nicht mehr marktgängige Flächen leer stehen, die die gesamte Leerstandsquote in die Höhe treiben, hat dies oft wenig Einfluss auf Preise für moderne und gut ausgestattet Flächen “, erklärt Siebels.
In Wien, Berlin und München ist alles im Lot – andernorts Schieflagen erkennbar
In London, Paris, Wien und Kopenhagen sowie in einigen deutschen Top-Standorten wie Berlin und München bestehen nur geringe Risiken. Die Leerstände sind mit sechs bis neun Prozent relativ niedrig und die Zubaurate ist mit vier bis fünf Prozent sehr moderat.
Höher ist das Risiko in den Städten zu bewerten, die zwar derzeit über niedrige Leerstände verfügen, die Größe ihres Büromarktes durch Neubauaktivtäten aber kräftig erhöhen. Dazu zählen Warschau und Prag, die sich noch im Aufholprozess befinden. Anders verhält es sich in Dublin, Barcelona, Mailand, einigen britischen B-Standorten und bedingt auch in Madrid: Hier sind die Leerstände aktuell sehr hoch, der Zubau hält sich aber in Grenzen. Dublin liegt mit einer Quote von 21 Prozent an der Spitze, in den übrigen Städten betragen die Leerstandsquoten derzeit um 15 Prozent. Nur Madrid liegt mit knapp 12 Prozent darunter. Die Bautätigkeit dort wurde bereits gedrosselt, die Zahl der Neubauvorhaben für die kommenden fünf Jahre liegt gemessen am Bestand bei unter fünf Prozent. Auch diese Märkte sind derzeit noch risikobehaftet. Sobald sich die Konjunktur erholt, werden sie wieder interessant, da dann deutlich mehr neue Flächen benötigt werden.
Das höchste Risiko besteht derzeit in Budapest. Die Bautätigkeit dort wurde nach 2010 bereits gedrosselt, nachdem die Leerstandsquote auf über 20 Prozent angestiegen war. Aber inzwischen haben die Aktivitäten wieder zugenommen: Bis 2017 kommen neue Flächen im Umfang von 14 Prozent des Bestands hinzu, ohne dass die Flächennachfrage in entsprechendem Maß zunehmen wird.