Objektiv signalisieren die bloßen Fakten drei Monate vor Jahresende Beruhigendes. Subjektiv mischt sich unverkennbar Beklemmung in deren Interpretation, so Jones Lang LaSalle (JLL). Auf die Fortdauer des Hochs auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt zu setzen gelingt den Wenigsten. Die Furcht verstärkt sich, Auswirkungen des Tiefs durch die Finanzmarktkrise könnten schneller auch auf die Vermietungsmärkte durchschlagen. Entsprechend durchmischt ist die Stimmung.
Zunächst: die Statistik spricht nach neun Monaten (Januar bis Ende September 2008) immer noch eine positive Sprache. Sowohl im Flächenumsatz (rund 357.000 m²) als auch bei der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse (über 400) gilt es ein leichtes Plus gegenüber dem Vergleichszeitraums des Vorjahres zu notieren. Allerdings: isoliert betrachtet zeigt das dritte Quartal (Juli bis Ende September) im Einjahresvergleich einen deutlichen Rückgang von 18 %.
Und man sollte nicht verschweigen: ohne den Megadeal der Deutsche Bahn AG (ca. 36.000 m²) in diesen drei Monaten hätte das Ergebnis deutlichst unter der 100.000 m²-Marke gelegen. Alle anderen Mietvertragsabschlüsse bewegten sich in diesem Zeitraum nicht annähernd auf einem Flächenvolumen von 10.000 m². Bei den Top 5 ging es um 2.500 m² bis 7.400 m².
"Das heißt, die erhofften Großabschlüsse wurden im 3. Quartal nicht realisiert. Wie viel davon bis auf weiteres erst einmal auf Eis gelegt sind, ist leider kein offenes Geheimnis. Abwarten könnte angesagt sein, zumindest bei denen, deren Verträge noch nicht auslaufen. Und Expansionen sind in diesen wieder auch wirtschaftlich unsicheren Zeiten nicht der Regelfall",
so Jan Hübler Leiter der Bürovermietungsabteilung bei Jones Lang LaSalle Berlin.
"Eine Jahresendrallye wird es sicherlich nicht geben, aber was erreicht werden kann, ist auch kein Grund, den Kopf in den Sand zu stecken: Der 5-Jahresschnitt von 455.000 m² ist allenthalben drin, ob noch mehr, ist für mich nach all den Gesprächen und Verhandlungen mit Kunden derzeit ungewiss. In diesem Fall lasse ich mich gern positiv überraschen".
Neben den beiden – sowohl vom vermieteten Volumen als auch von der Anzahl der Mietverträge her – traditionell stärksten Teilmärkten Innerstädtisch Ost (Umsatzanteil von 39 %; Dealanteil 35 %) und West (15 %, bzw.17 %) ist die nach wie vor gute Nachfrage in den 1A-Lagen bemerkenswert. Während Mitte 1 A und Charlottenburg 1 A sogar noch zulegen konnten, war im Areal Potsdamer/Leipziger Platz im Jahresvergleich allerdings ein deutlicher Rückgang zu beobachten.
Jeder vierte Quadratmeter wurde im Dreivierteljahreszeitraum in einem dieser drei 1A Teilmärkte vermietet, immerhin entsprechend 31 % aller Mietvertragsabschlüsse. Das führte auch zur Anhebung der den Markt charakterisierenden Spitzenmiete auf 22,00 Euro/m/Monat. Damit blieb die Hauptstadt die einzige unter den sechs deutschen Immobilienhochburgen mit einem Anstieg der Topmiete im 3. Quartal. An diesem Plus von 7 % innerhalb eines Jahres wird sich in den kommenden drei Monaten allerdings nichts mehr ändern. Knapp 30 % der in den ersten drei Quartalen abgeschossenen Verträge wurden zu Mietpreisen zwischen 12- und 15,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen.
Von rund 250.000 m², dem höchsten Fertigstellungsvolumen innerhalb der letzten fünf Jahre, ist der Markt 2008 und auch 2009 weit entfernt. Bis Ende Dezember des laufenden Jahres werden es 60.000 m² sein, danach nach derzeitigem Stand 112.000 m². Da im 3. Quartal so gut wie nichts davon zur Vermietung zur Verfügung stand, hat auch die Leerstandsquote die 9 % wieder unterschritten. Tendenz bis Jahresende eher gleich bleibend mit einem im Einjahresvergleich leichten Rückgang.
Quelle: Jones Lang LaSalle