Büromarkt Deutschland: Stabile aber uneinheitliche Entwicklung im dritten Quartal

Berechnungen von German Property Partners zufolge wurden in den deutschen Top-7-Immobilienstandorten (Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart, München) in den ersten neun Monaten 2014 rund 2,11 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit einem Ergebnis von 2,13 Mio. m² blieb der Flächenumsatz bei einer Abnahme um 1 % nahezu unverändert. Allein im 3. Quartal umfasste das Vermietungsvolumen rund 737.000 m² Bürofläche. „Die unterschiedlichen Ergebnisse auf den Büromärkten spiegeln die regionalen Unterschiede wieder. Während es in Frankfurt nur drei Verträge über 5.000 m² gab und in Düsseldorf kleinflächige Abschlüsse im Segment unter 1.000 m² fast die Hälfte des Flächenumsatzes ausmachten, wurden in Hamburg in den ersten neun Monaten elf Verträge über 5.000 m² abgeschlossen“, kommentiert Andreas Rehberg, Sprecher von German Property Partners.

FLÄCHENUMSATZ: ZWEISTELLIGE ZUWÄCHSE IN HAMBURG UND BERLIN

Zweistellige Zuwächse verzeichneten Hamburg (+16,9 %) und Berlin (+13,8 %), zweistellige Abnahmen Düsseldorf (-28,7 %) und Frankfurt (-19,6 %). Die Veränderungen für München, Stuttgart und Köln bewegten sich zwischen +5,3 % und -4,8 %. Mit Vermietungsvolumina von 459.000 m² und 428.000 m² erzielten München und Berlin die höchsten Flächenumsätze, obwohl in München auch im 3. Quartal kein Abschluss über 5.000 m² erfolgte. Das sehr gute Ergebnis Hamburgs mit 380.000 m² wurde hauptsächlich durch drei Großverträge mit einem Volumen von knapp 70.000 m² getragen. Frankfurt mit einem Flächenumsatz von 263.000 m² leidet zunehmend unter dem durch die Finanzkrise ausgelösten Personalabbau insbesondere bei Anwälten, Beratern und Banken. Während in Köln (200.000 m²) größere Mietverträge auch in Stadtteillagen registriert wurden, trugen das Ergebnis in Stuttgart (193.000 m²) hauptsächlich Abschlüsse in den Segmenten bis 500 m² und über 5.000 m². Zu dem überdurchschnittlichen Rückgang des Düsseldorfer Flächenumsatzes auf rund 189.000 m² führten fehlende Großabschlüsse und ein überproportionales Vermietungsvolumen im kleinflächigen Segment.

Das von der Fläche her größte Geschäft in den ersten neun Monaten dieses Jahres mit 40.000 m² tätigte der Eigennutzer Daimler AG für den Neubau 128 auf dem Werksgelände im Stuttgarter Stadtteil Untertürkheim. Mit einem Volumen von jeweils 32.000 m² blieben die Abschlüsse der Deutschen Bank in Frankfurt (Mainzer Landstr. 11-19, 1. Quartal) und der Telekom Deutschland (Überseering 2, 2. Quartal) in Hamburg die beiden größten Mietverträge.

MIETEN: STEIGERUNGEN BIS AUF DÜSSELDORF

Mit 38,00 €/m²/Monat bei einem Zuwachs von 1,00 € im Vergleich zum Vorjahreszeitraum war die Spitzenmiete in Frankfurt erneut am höchsten. Die größten Zuwächse verzeichneten mit 1,80 € die Büromärkte München (33,80 €/m²/Monat), mit 1,20 € Stuttgart (20,70 €/m²/Monat) und mit 1,00 € Hamburg (24,50 €/m²/Monat). Während die Spitzenmiete in Berlin um 50 Cent (22,50 €/m²/Monat) stieg und in Köln unverändert bei 21,25 €/m²/Monat lag, sank sie in Düsseldorf um 1,00 € auf 26,50 €/m²/Monat.

Bis auf Düsseldorf, wo die gewichtete Durchschnittsmiete aufgrund einer Vielzahl an kleinflächigen Verträgen zu niedrigen Mieten um 30 Cent (13,80 €/m²/Monat) nachgab, verzeichneten alle Top-Standorte eine Zunahme. Diese fiel mit 1,00 € und 90 Cent in Frankfurt (19,00 €/m²/Monat) und Stuttgart (12,60 €/m²/Monat), wo viele Flächen in Neubauten und Projekten in den Teilmärkten City und Innenstadt angemietet wurden, am höchsten aus. An den übrigen Bürostandorten bewegte sich die Steigerung der jeweiligen Durchschnittsmiete zwischen 20 und 70 Cent.

LEERSTAND: NAHEZU ÜBERALL ABNAHME DER VERMIETUNGSRESERVE

Bis auf München und Düsseldorf hielt der Trend zur Flächenverknappung zum Ende des 3. Quartals an allen Top-7-Büromärkten an. In München und Düsseldorf stieg der Leerstand gegenüber dem Vorjahreszeitraum minimal um 14.000 m² bzw. um 8.000 m². Die Leerstandsquote blieb an beiden Standorten weitestgehend stabil bei 6,5 % und 11,1 %. Am deutlichsten sank der Leerstand mit 15,1 % von 371.000 m² auf 315.500 m² in Stuttgart, so dass die Leerstandrate am Ende des 3. Quartals mit 4,2 % ihren niedrigsten Stand seit zwölf Jahren erreichte. Die Büromärkte Frankfurt und München verfügten mit 1,49 Mio. m² bzw. 1,48 Mio. m² über das größte Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen.

In den Top-7-Immobilienstandorten werden 2014 im Rahmen von 104 Projekten insgesamt knapp 1,03 Mio. m² Bürofläche fertiggestellt. Die Büromärkte München und Berlin wachsen am stärksten um 220.000 m² bzw. 123.000 m² Bürofläche, während mit 23 bzw. 22 die meisten Projekte in Hamburg und Frankfurt realisiert werden. Für 2015 beläuft sich das erwartete Fertigstellungsvolumen aller Standorte auf rund 1,14 Mio. m², wobei Berlin mit insgesamt 28 Projekten und aufgrund des 110.000 m² großen BND-Geländes bei einem Volumen von 347.000 m² mit Abstand den größten Zuwachs erfahren wird.

AUSBLICK 2014

„Obwohl in den Top-7-Standorten bereits in den ersten neun Monaten elf Abschlüsse über 10.000 m² registriert wurden, erwarten wir für das vierte Quartal weitere Verträge dieser Größenordnung. Daher und angesichts der soliden Binnenkonjunktur und dem stabilen Arbeitsmarkt bleiben wir bei unserer Prognose für einen Gesamtbüroflächenumsatz in Höhe von 2,9 bis 3 Millionen Quadratmeter“, so Rehberg. „Der Leerstand wird aufgrund relativ geringer Fertigstellungsvolumina voraussichtlich weiter zurückgehen. Vielen Unternehmen dürfte es zunehmend schwer fallen, in hochwertigen Objekten in besonders nachgefragten innerstädtischen Lagen geeignete zusammenhängende Flächen zu finden.“