Büromarkt Dresden: Rund 86.000 qm in 2010 vermietet

Die positive Entwicklung am Dresdner Büromarkt hat sich in der zweiten Jahreshälfte verstärkt und wird der Elbmetropole für 2010 einen Gesamtvermietungsumsatz im Bürosegment von rund 86.000 Quadratmetern bescheren. Mit einem Zuwachs von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr wird das beste Ergebnis seit 10 Jahren erzielt.

Über 30 Prozent des Flächenumsatzes gehen dabei auf das Konto von 3 renommierten Großmietern. Hinzu kommen Eigennutzertransaktionen mit insgesamt rund 9.500 Quadratmetern. Der Leerstand sinkt in Folge auf 11 Prozent, die Spitzenmiete bleibt stabil bei 10 Euro pro Quadratmeter. Das geringe Fertigstellungsvolumen im kommenden Jahr verspricht einen weiteren Leerstandsrückgang und eine Verknappung insbesondere in innerstädtischen Lagen. „Damit ist die Zeit reif für veränderte Mietkonditionen“, so Dr. Eckhard Kaiser, Regionalleiter Dresden der Dr. Lübke GmbH.

Drei Großabschlüsse und kleinteilige Anmietungen dominieren Marktgeschehen
In diesem Jahr wurden bislang knapp über 170 Mietverträge abgeschlossen. Die Großanmietungen durch die Stadt Dresden (WTC), die Deutsche Telekom und den Landesverband des Deutschen Roten Kreuzes verzeichnen dabei einen Flächenumsatz von 26.300 Quadratmetern. Dennoch entfallen rund 80 Prozent aller Mietvertragsabschlüsse und mit 34.100 Quadratmetern rund 40 Prozent der Fläche auf das Segment bis 500 Quadratmeter. Im mittelgroßen Segment zwischen 1.000 und 5.000 Quadratmetern wurde in 2010 im Vergleich zum Vorjahr deutlich weniger umgesetzt – der Flächenanteil am Gesamtvolumen liegt bei rund 9 Prozent. Umsatzstärkste Branchen waren die IT- und Kommunikationsunternehmen, der Bereich Ausbildung/Gesundheit/Soziales und die öffentliche Verwaltung, die zusammen rund 60 Prozent des Flächenumsatzes generierten.

Altstadtring ist gefragtester Bürostandort
Die Dresdner Innenstadt ist mit den Jahren immer attraktiver geworden und verzeichnet eine generell hohe Büronachfrage. Mit einem 36 Prozent-Anteil hat der Altstadtring in 2010 den größten Flächenumsatz (30.700 Quadratmeter; hiervon 15.600 Quadratmeter im WTC), gefolgt vom Teilmarkt West, in dem mit 24.800 Quadratmetern rund 30 Prozent des Mietvolumens absorbiert wurde (hiervon entfallen 15.300 Quadratmeter auf die Deutsche Telekom und den Landesverband des DRK). Das übrige Drittel des Flächenumsatzes verteilt sich auf das Stadtgebiet, vor allem auf den Dresdner Süden und Osten sowie die Äußere Neustadt.

Leerstand sinkt auf 11 Prozent – Spitzenmiete bleibt bei 10 Euro
Der Leerstand in Bestandsgebäuden ist erneut gesunken und liegt derzeit bei rund 275.000 Quadratmetern. Das Spitzenmietniveau bleibt vorerst bei 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Auch die Mietspannen für gute Lagen sind konstant geblieben. Hier wurden zwischen 5,50 und 8,00 Euro erzielt, während in mittleren Lagen mit 4,50 und 5,50 Euro pro Quadratmeter die Preisobergrenze um 10 Prozent gegenüber dem dritten Quartal gestiegen ist.

Flächenerweiterung in 2011 nur durch Altmarktgalerie
Mit der Erweiterung der Altmarktgalerie um rund 4.600 Quadratmeter Bürofläche kommen ab Frühjahr 2011 in bester Innenstadtlage hochwertige, flexibel teilbare Mietflächen ab 233 Quadratmeter auf den Markt. Größere Flächenbedarfe ab 1.000 Quadratmeter in innerstädtischen Lagen sind darüber hinaus kaum zu erfüllen. Oliver Münzberg, Senior Consultant bei Dr. Lübke, sieht gute Vermietungsperspektiven für die Core-Immobilie: „Die zu erwartende positive wirtschaftliche Entwicklung wird die Anmietungsentscheidungen erleichtern. Einige Großmieter haben noch in schwierigeren Marktverhältnissen Verträge mit kurzen Laufzeiten oder Untermietverträge abgeschlossen, die in 2011 auslaufen. Die seinerzeit verhandelten günstigeren Mietkonditionen werden nicht zu halten sein, so dass der Blick für Alternativen wieder offen ist.“ Der Experte rechnet mit einem weiteren Leerstandsrückgang und einem moderaten Preisanstieg.

Drei neue Projekte bis Ende 2012
Die Zuversicht der Projektentwickler manifestiert sich in 3 Projekten, die bis Ende 2012 entstehen und den Büroflächenbestand um insgesamt 14.900 Quadratmeter erweitern. Das Eigennutzerprojekt des Amtsgerichtes (Lothringer Straße) mit 7.900 Quadratmetern ist seit Mitte 2009 in Bau. Für den Büro- und Hotelkomplex „Zwinger-Forum“ in der Altstadt gegenüber der Altmarkt-Galerie wird mit dem Baubeginn ab Frühjahr 2011 und einer 18-monatigen Bauzeit gerechnet. Die kleinste anmietbare Bürofläche liegt hier bei 145 Quadratmetern. Das Büro- und Geschäftshaus „Friedrichstadt-Passage“ in nächster Nähe zum Krankenhaus Dresden-Friedrichstadt wird voraussichtlich ab Frühjahr 2012 mit rund 2.500 Quadratmetern Bürofläche auf den Markt kommen. Dr. Eckhard Kaiser ist überzeugt, dass beide Projekte durch die Flächenkonzeption und den Nutzungsmix (Büro, Handel, Praxis, Gastronomie, Parken) sowie in ihrer städtebaulichen Ergänzungsfunktion gut im Markt absorbiert werden.