Bürovermietungsmarkt Frankfurt durch positive Performance gekennzeichnet

Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei ist im dritten Quartal 2022 durch eine vorerst noch positive Umsatzentwicklung gekennzeichnet, so die Analyse von NAI apollo.

„In den vergangenen drei Monaten ist ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 106.200 Quadratmetern erfasst worden, womit das Resultat 13 Prozent über dem Vorjahreswert liegt. Nichtsdestotrotz wird sowohl der mittelfristige (Q3 2017 – Q3 2021: 131.600 Quadratmeter) als auch langfristige Schnitt (Q3 2012 – Q3 2021: 123.000 Quadratmeter) unterschritten. Das aktuelle Quartal ist hierbei durch einen Großabschluss mit 18.600 Quadratmetern Bürofläche gestützt worden. Ohne diesen hätte unter dem Strich eine negative Entwicklung gestanden“, erläutert Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo. Diese Tendenz zeigt sich ebenfalls in der gesunkenen Dealanzahl. Wurden in Q3 2021 noch 144 gezählt, ist dieser Wert nun auf 129 gesunken.

„Die sich abzeichnende Rezession sowie die derzeitige Rekordinflation beschäftigt die Unternehmen im Frankfurter Büromarkt sehr. Entsprechend werden wir in den nächsten Monaten aller Voraussicht nach eine deutlichere Anmietungszurückhaltung sehen. So hat sich gezeigt, dass die Bürovermietungsmärkte mit einem Verzug von zwei bis drei Quartalen auf exogene Schocks reagieren. Gleichzeitig ist darauf hinzuweisen, dass angestoßene Großgesuche sich weiterhin im Markt befinden. Parallel gewinnen die Themen Nachhaltigkeit sowie die steigenden Nebenkosten an Bedeutung“, so Martin Angersbach, Director Business Development Office Germany.

Für die ersten drei Quartale summiert sich der Flächenumsatz auf insgesamt 297.100 Quadratmeter, womit zwar die beiden Vorjahre deutlich übertroffen werden, aber auch hier ist der Schnitt der letzten fünf sowie zehn Jahre unterboten worden. Analog zum aktuellen Quartal sinkt auf Neunmonatssicht die Dealanzahl um 34 auf 365 für die ersten drei Quartale.

Die bisherige Marktentwicklung hat dazu geführt, dass das Volumen von Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung spürbar anstiegen ist. Die vorliegende Gemengelage hat Unternehmen Büroflächen von rund 108.000 Quadratmetern in den Monaten Januar bis September 2022 prolongieren lassen, was mehr als eine Verdopplung zum Vorjahreszeitraum darstellt.

Großabschlüsse prägen positive Marktperformance

Dass nach den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres ein Plus beim Flächenumsatz zu verzeichnen ist, ist maßgeblich auf die Größenklasse oberhalb von 10.000 Quadratmeter zurückzuführen. Mit erfassten 56.700 Quadratmetern bewegt sich das Ergebnis 62 Prozent über dem Vorjahreswert. Daneben ist ebenfalls im Cluster „1.001 – 2.500 Quadratmeter“ mit 62.900 Quadratmetern eine deutliche Zunahme erzielt worden. Hingegen bewegen sich die anderen Größenklassen nahezu im Bereich des Vorjahresniveaus.

„Der größte Abschluss des dritten Quartals 2022 und zugleich der zweitgrößte im Jahresverlauf ist die Anmietung von 18.600 Quadratmetern Bürofläche in der Gallusanlage 8 durch die Bank ODDO BHF. Daneben stechen im dritten Quartal die Abschlüsse des Universitätsklinikums Frankfurt, die 8.200 Quadratmeter im Allianz-Kai belegen wird, und von einer Ingenieurgesellschaft mit rund 6.900 Quadratmetern in der Projektentwicklung ‚Atreeum‘ hervor“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.

Finanzindustrie marktbestimmend

Die Branche der „Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen“ hat den ersten Platz im Branchenranking verteidigt. In den ersten neun Monaten sind 76.800 Quadratmeter bzw. ein Marktanteil von 25,9 Prozent registriert worden. Die Großanmietung von ODDO BHF hat hierzu wesentlich beigetragen, aber auch ohne diese wäre die Topplatzierung erzielt worden. Es folgen „öffentliche Einrichtungen“ mit 36.200 Quadratmetern sowie das „Bau- & Immobiliengewerbe“ mit 31.300 Quadratmetern.

Umsatzstärkster Teilmarkt innerhalb des Frankfurter Büromarktgebiets im bisherigen Jahresverlauf ist mit insgesamt 53.100 Quadratmetern weiterhin Eschborn, was vor allem auf dem Eigennutzerbaustart der GIZ aus dem ersten Quartal basiert. Die zweitplatzierte „Bankenlage“ hat mit 42.500 Quadratmetern ihren Vorsprung auf die darauffolgenden Teilmärkte deutlich ausgebaut. Es folgen die „Stadtmitte“ mit 33.500 Quadratmetern sowie „Messe/Europaviertel“ mit 29.400 Quadratmetern.

Mietniveau stabil

Das Anmietungsgeschehen des dritten Quartals 2022 hat sich primär in Bestandsflächen abgespielt, weshalb die Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorquartal minimal auf 23,00 €/Quadratmeter gesunken ist. Damit bewegt sich diese jedoch stabil auf dem Vorjahresniveau. Ebenfalls konstant zeigt sich die Entwicklung der Spitzenmiete, die sich sowohl gegenüber dem Vorjahr als auch Vorquartal unverändert bei 46,00 €/Quadratmeter zeigt. „Auch in den nächsten Monaten dürften sich bei den Mietpreisen Stabilität auf hohem Niveau infolge gestiegener Baukosten sowie eine stärkere Fokussierung auf nachhaltige und damit höherpreisige Flächen zeigen“, so Kanzler.

Im dritten Quartal sind im Frankfurter Marktgebiet 68.600 Quadratmeter neue Bürofläche fertiggestellt worden, wovon noch rund 27 Prozent für eine Anmietung zur Verfügung stehen. Abermals überwiegen damit die Fertigstellungen die Flächenabgänge leicht und lassen den aktuellen Bürobestand auf 11,53 Mio. Quadratmeter ansteigen. Zu den zuletzt fertiggestellten Objekten zählt beispielsweise das „One“ mit rund 45.000 Quadratmetern Bürofläche. Im finalen Quartal ist mit weiteren 35.200 m² zu rechnen. Die Vorvermietungsquote beträgt hier rund 40 Prozent. Für das Jahr 2023 beläuft sich das projektierte Volumen nach derzeitigem Kenntnisstand auf 189.200 Quadratmeter bei einer Flächenverfügbarkeit von 73 Prozent.

Leerstand gibt vorerst nach

Die positive Entwicklung der Vermietungsleistung in Kombination mit zuletzt noch vakanten Flächen, die beispielsweise einer Sanierung zugeführt werden bzw. nicht innerhalb von drei Monaten vermietet werden können, hat den Leerstand im dritten Quartal sinken lassen. Dementsprechend beträgt der marktaktive Leerstand – also von solchen Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – zum Stand Ende September 2022 rund 881.000 Quadratmeter, was einer Quote von 7,6 Prozent entspricht. Diese ist damit gegenüber dem Vorquartal um 0,8 Prozentpunkte und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,7 Prozentpunkte abgebaut worden. In den nächsten Quartalen werden wieder vermehrt vakante Flächen in Projektierungen auf den Markt kommen, die gleichzeitig auf eine rückläufige Flächennachfrage infolge der sich abzeichnenden Rezession treffen dürften. Insofern zeichnet sich nach einer Stabilisierung des Leertandes wieder ein Anstieg ab.

Ausblick trübt sich ein

Auf dem Frankfurter Büromarkt befinden sich weiterhin einige Großgesuche mit zum Teil konjunkturunabhängigen Nutzern. „Dennoch schlagen mittlerweile die Rezessionssorgen sowie die gestiegenen Energiekosten auch auf die Flächengesuche durch. So dürften zum einen Gesuche in Verlängerungen bzw. kleineren Abschlüssen münden und zum anderen wird sich die Nachfrage auf nachhaltige Objekte mit geringen Nebenkosten sowie günstigen Objekten in Nebenlagen fokussieren“, so Crommen. Dementsprechend wird auch der Flächenumsatz des Jahres 2022 unterdurchschnittlich enden. Gleichzeitig werden die Büromieten eine vornehmlich stabile Tendenz zeigen, während die Flächenverfügbarkeit ansteigen wird.