Heidelberg zählt zu den interessanten Mittelstädten in Baden-Württemberg, die fast durchweg weit überdurchschnittliche Zentralitäten vorweisen können. Mit erstklassigen wirtschaftlichen und soziodemografischen Rahmendaten stehen diese Städte sowohl bei Filialisten und Investoren als auch bei Entwicklern nachhaltig im Fokus des Interesses, so das Immobilienunternehmen Comfort. Als eines der drei Oberzentren der Metropolregion Rhein-Neckar – dem siebtgrößten industriellen Ballungsraum in Deutschland mit 2,3 Millionen Einwohnern – profitiert Heidelberg mit 145.000 Einwohnern von einem besonders hohen Anteil junger Erwachsener und hoch qualifizierter Fachkräfte.
Von den 107.000 Beschäftigten in der Stadt arbeiten circa 80 Prozent im Dienstleistungsbereich. Die Universität Heidelberg und das Universitätsklinikum sind größter Arbeitgeber der Stadt mit mehr als 15.000 Mitarbeitern. Heidelberg ist außerdem Sitz der Akademie der Wissenschaften und zahlreicher internationaler Großforschungseinrichtungen wie dem Deutschen Krebsforschungszentrum (DKFZ), dem Europäischen Laboratorium für Molekulare Biologie (EMBL) sowie vier Max-Planck-Instituten.
Das wirtschaftliche Profil der Stadt wird geprägt von internationalen Unternehmen wie ABB, Heidelberger Druckmaschinen, HeidelbergCement, Henkel, Lamy, ProMinent, SAP sowie SAS. In den Lebenswissenschaften, vor allem der Biotechnologie, gehört Heidelberg mit dem Technologiepark Heidelberg und seinen über 70 Unternehmen zu den drei wichtigsten Biotechnologie-Zentren Deutschlands.
Einer aktuellen Studie zufolge belegt Heidelberg im Ranking um die attraktivsten deutschen Bürostandorte Platz 9 als sogenannter B-Standort. Bewertet man den Einzelhandelsmarkt in Heidelberg, so ist festzustellen, dass die Stadt einer der attraktivsten Einzelhandelsstandorte in der Rhein-Neckar-Region ist, urteilt Manfred A. Schalk, Geschäftsführer der COMFORT München GmbH, in seinem aktuellen COMFORT Städtereport Heidelberg.
Die Stadt Heidelberg, so Schalk, konkurriere zwar weiterhin mit ihrem starken Nachbarn – der Stadt Mannheim und die Nachfrage der expandierenden Filialunternehmen nach Einzelhandelsflächen in den Städten Heidelberg und Mannheim belege, dass die Mehrzahl der Unternehmen, die bisher weder in Heidelberg noch in Mannheim vertreten sind, Mannheim als Erstauftritt bevorzugen.
Dennoch bestehe nach wie vor eine anhaltend starke Nachfrage nach geeigneten Einzelhandelsflächen in der Heidelberger 1A-Lage. Nur so lassen sich auch die Steigerung der Spitzenmieten um 4,8% (für Flächen um 100 m²) bzw. um beachtliche 17% (für Flächen zwischen 300 bis 500 qm) im Jahresvergleich 2007-2008 erklären. In Heidelberg werden nach COMFORT-Beobachtungen im TOP-Bereich der Hauptstraße aktuell Mieten bis zu 110 Euro/qm für kleinere Ladeneinheiten zwischen 80 und 120 qm gezahlt. Für Flächen mit einer Größe von 300 bis 500 qm muss in der Spitze mit 70 Euro/qm kalkuliert werden.
Auch die von BBE veröffentlichte Zentralitätskennziffer von 131,9 für Heidelberg, lässt darauf schließen, dass die Stadt vom Umland überproportional stark profitiert. Trotzdem bleibt Mannheim mit einer Zentralität von fast 143 ein deutlich spürbarer Gegenspieler.
Daher, so Schalk, sei es dringend geboten, die Attraktivität der Stadt Heidelberg in Bezug auf den Einzelhandel weiter zu steigern. Großflächige Konzepte der Marken Engelhorn, P&C, Zara, New Yorker, H&M oder Bestseller, wie sie in Mannheim auf den Planken zu finden sind, gibt es in Heidelberg bislang nicht oder nur in eingeschränkter Form. Die vorhandene kleinteilige und häufig denkmalgeschützte Bausubstanz in Heidelberg bietet keine großen Mietflächen. Interessant wird hier nach Aussage von Schalk die weitere Entwicklung der Hauptstraße 42 sein, welche vor nicht langer Zeit von den privaten Eigentümern an die benachbarte Bank verkauft wurde.
Die Einzelhandelsnutzung in Heidelberg konzentriert sich auf die Hauptstraße in der malerischen Altstadt, eine der vielleicht schönsten Fußgängerzonen Europas, wo sich neben renommierten Filialbetrieben auch interessante inhabergeführte Geschäfte finden, die zwischen dem Bismarckplatz und dem Marktplatz zum Einkauf einladen. Auf einem guten Kilometer Länge sind dort vielfältige Namen, Marken und Richtungen vertreten, die zu einem breiten internationalen Angebot gehören. So richtig interessant für den filialisierten Einzelhandel ist jedoch schwerpunktmäßig lediglich der westliche Bereich der Hauptstraße ab dem Bismarckplatz bis – großzügig ausgelegt – Höhe Marstallstraße / Grabengasse.
Aktuell gab es einige Veränderungen in Heidelbergs Top 1A-Lage. So haben zum Beispiel Puma an der Hauptstraße 4, Esprit mit dem Konzept "edc" an der Hauptstraße 17-19, ehemals Luna, Starbucks an der Hauptstraße 25, oder auch in der Hauptstraße 54 L’Occitane en Provence jeweils einen neuen Store eröffnet. Der Schuhfilialist Ecco wird 2010 die zurzeit noch von Douglas genutzten Räume nach Umbau eröffnen. Aber auch im Bereich der Häuser mit den höheren Hausnummern, die traditionell weniger gefragt sind, haben sich einige Veränderungen ergeben. Daran sieht man, welches Potenzial in Heidelberg vorhanden ist. Als Faustregel gilt in Heidelberg ab den Hauptstraßennummern 45 bzw. 46: je höher die Hausnummer, desto schwächer die Lage. Und trotzdem mieten auch hier Topfilialunternehmen an, die zwischen Hausnummer 1 und 45 nicht fündig werden.
Dies ist beispielsweise für die Hauptstraße 68 der Fall. Hier hat im Januar 2009 das zum Schweizer Konzern Sud Express Suisse SA gehörende Textillabel Anouk auf 150 qm einen Pilotstore eröffnet. In Spitzenlage ist aktuell auch die Geschäftsaufgabe des Traditionsgeschäfts Oscar Gätschenberger an der Hauptstraße 6 zum Jahresende 2008 zu nennen. Hier ist die geforderte Mieterhöhung vom alteingesessenen Bestandsmieter nicht mehr zu leisten. Auch eine Folge des Nachfragedrucks, der kontinuierliche Mietpreissteigerungen nach sich zieht.
Ein Eigentümerwechsel ist an der Hauptstraße 36-38 zu vermelden. Ein niederländischer Investor hat das aus dem 19. Jahrhundert stammende Wohn- und Geschäftshaus mit einer Gesamtnutzfläche von 1.000 qm erworben. Die Ladenlokale sind derzeit an Vodafone und Tally Weijl vermietet. Im Oktober 2008 hat der Accessoire-Hersteller Fossil rund 120 qm Verkaufsfläche an der Hauptstraße 45/Ecke Brunnengasse gemietet.
An der Hauptstraße 76 wurde ein unter Denkmalschutz stehendes Geschäfts- und Bürohaus an einen privaten Investor verkauft. Neuer Ankermieter ist auf drei Ebenen mit 700 qm Nutzfläche der Schuhfilialist Dielmann. Die Gespräche bezüglich eines innerstädtischen Shopping Centers für Heidelberg laufen weiterhin.
Nach COMFORT-Einschätzung würde ein großzügig dimensioniertes, integriertes mögliches Einkaufszentrum am richtigen Standort mit Anschluss an die Fußgängerzone (beispielsweise am Bismarckplatz unter Miteinbeziehung der Galeria Kaufhof) dem Einzelhandel in der Innenstadt von Heidelberg nachhaltig helfen, den Mangel an dringend benötigten Großflächen auszugleichen, die Attraktivität der Stadt insgesamt steigern und die Zentralität weiter erhöhen. Das Innenstadtforum Heidelberg lehnt ein klassisches Einkaufszentrum jedoch eher ab und empfiehlt anstatt dessen kleinteiligere Angebotsergänzungen auf Basis der heutigen 1A-Lage. Da, sehr richtig beobachtet, der Bereich der östlichen Hauptstraße traditionell schwächer ausgeprägt ist als der westliche Bereich der Hauptstraße am Bismarckplatz, präferiert das Innenstadtforum Heidelberg insbesondere den Bereich der Theaterstraße, um dort möglichst einen zur 1A-Lage hin orientierten Magnetbetrieb anzusiedeln.
Diese von Seiten des Innenstadtforums Heidelberg eingeräumte höhere Priorität sozusagen für den östlichen Pol der Altstadt im Gegensatz zum westlichen Pol am Bismarckplatz ist kaum nachvollziehbar, da die Vorteile einer zwar großflächigen aber dennoch voll integrierten Entwicklungsmaßnahme am Bismarckplatz deutlich überwiegen.
gi24/Comfort
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