DB ImmobilienMultiplikatoren-Tableau: Die Preisrallye ist wirklich zu Ende

Von Constanze Wrede, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“

Das jährlich erscheinende Multiplikatoren-Tableau von DB Immobilien gehört zu den Standardinformationen der Immobilienwirtschaft, die in jede Brieftasche oder in jeden Blackberry gehört. Ein kurzer Blick gibt einen ersten Überblick auf eine „normale“ Preissituation, die manche Verkäufer-Forderung von Anfang an ins Land der Träume verweist. Aber wie auch in der volkswirtschaftlichen Statistik und wie auch in den Recherchen von DEKA und BulwienGesa (s.u.) ist von Crash keine Rede. Lediglich der Preisauftrieb ist statistisch zum Stehen gekommen, wobei allerdings klar ist, dass in manchen Bereichen die Zukunft Konsolidierungen vorsieht und auch heute auf der Basis geforderter Konditionen keine Geschäfte mehr stattfinden. Diese Haltung der Verkäufer wird sich aber nicht auf Dauer durchhalten lassen.

Lag die Preissteigerung auf dem Gewerbe/Investment-Markt im Jahresvergleich 2006/2007 noch bei satten 8%, so legten die Preise zwischen Mai 2007 und 2008 nur noch um durchschnittliche 1,6% zu. Seit Anfang 2008 ist der Preisauftrieb gänzlich zum Stillstand gekommen. Gewerbeimmobilien bewegen sich jetzt seitwärts, aktuell stellenweise sogar mit leicht fallender Tendenz. Dies ergab das brandaktuelle Multiplikatoren-Tableau von DB Immobilien.

Die Zeiten von „Fly high – pay high“ sind zumindest, was den Immobilienmarkt anbelangt, vorbei. Die Immobilienwirtschaft ist wieder auf dem vernünftigen, soliden Boden der Tatsachen angekommen. Ein freier Fall ist uns dabei trotz US-Hypothekenkrise und daraus resultierender Zurückhaltung der großen Portfolienkäufer bislang aber zum Glück erspart geblieben. Der Blick auf die 10-Jahresstatistik (siehe Tabelle) macht deutlich, wie gering der Preisauftrieb der letzten beiden Jahre tatsächlich war. Allerdings machten die gezahlten Höchstpreise im Einzelfall eine breite Presse. Wer zu den Preistreibern gehörte wird allerdings Lerneffekte haben.

Trotz fast völligen Rückzuges der Hedge-Fonds und des Schließens des Spread zwischen Immobilienrendite und Finanzierungszins erlebte Deutschland nach Angabe von DB Immobilien 2007 mit 95 Mrd. Transaktionsvolumen (Gewerbe- inkl. Wohninvestment) erneut einen Rekordumsatz. Grund für das Softlanding sind die erhöhte Anzahl Einzeltransaktionen sowie die Rückkehr der klassischen, auf längerfristige Anlage bedachten Investoren im 2. HJ. 2007. So haben inländische Anleger ihren Marktanteil im 2. Halbjahr 2007 gegenüber dem 1. HJ. auf 40% verdoppelt. Die Party ist also vorbei, die Katerstimmung hellt sich auf, jetzt geht es wieder an die Arbeit.

In der Untersuchung hat DB Immobilien die Preise für verschiedene Arten von Renditeobjekten in 5 Lagekategorien als Vielfaches einer Jahresnettomiete (Rohertrag) erfasst. Nach der Formel (Nettokaufpreis + Erwerbsnebenkosten) / Jahresnettomiete wurden durchschnittliche Multiplikatoren für Bestandsobjekte berechnet. Da es sich um Mittelwerte handelt, sind Varianzen je nach Lage- und Zustandsdetails von bis zu 2 Jahresmieten nach oben oder unten realistisch.

Für die besseren Lagen von Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt und Stuttgart wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis von 15,1 Jahresmieten errechnet. Dies entspricht einer immer noch leichten Preissteigerung von rd. 2% gegenüber dem Vorjahr. Im Vergleich zum Jahresvergleich 2006/07, wo der Multiplikator von 13,9 (2006) auf 14,8 (2007) in die Höhe schnellte und eine Preissteigerung von 6,5% gemessen wurde, fällt der aktuelle Preisanstieg so gering aus, dass der Wendepunkt erreicht sein könnte. Die Nettorendite sinkt 2008 bei 20% angenommenen Bewirtschaftungskosten von 5,4% auf 5,3% ab und hat damit wieder das Niveau von 1999 erreicht.

Insgesamt hat DB Immobilien Preise für 18 ausgewählte Filialstandorte ermittelt. Der absolute Sieger im Jahresvergleich ist Hamburg mit einer Verteuerung um eine ganze Jahresmiete in der 1a-Lage. Hier wird aktuell die 20-fache Jahresnettomiete für Büro- und Geschäftshäuser bezahlt. In den 2ten Lagen und Stadtteilen werden sogar bis 2 Jahresmieten mehr gezahlt als im Vergleichszeitraum. Bei hoher Nachfrage und relativ kleinem Angebot sind an der Elbe Wohn- und Geschäftshäuser besonders gesucht, wodurch die Preise für diese Objektart um bis zu 2,5 Jahresmieten nach oben kletterten. Nur in München ist das Preisniveau noch höher, dort waren jedoch nur noch geringe Steigerungen hauptsächlich in 2ten Lagen und Stadtteilen zu verzeichnen, wo heute das 17,5-18,5-fache für Wohn- und Geschäftshäuser bezahlt wird.

Einen leichten Preisrückgang muss Berlin in den 1b (Multiplikator 16,5) und 2ten Lagen (13,5 – 14) hinnehmen. Dagegen melden die bisher eher als 2. Wahl bei den Top-Zentren genannten Städte Köln und Stuttgart für verschiedene Lagen Kaufpreiserhöhungen zwischen ½ und 1 Jahresmiete und haben damit deutlich nachgezogen.

DB Immobilien erwartet für 2008, dass viele in Paketen zusammengekaufte Objekte 2008 wieder im Einzelverkauf auf den Markt kommen. Die dabei teilweise noch anzutreffenden überhöhten Preisvorstellungen werde der Marktverlauf einregeln. Dass in der Folge der großen Finanzkrise die Finanzierungsmöglichkeiten etwas erschwert sind und das Eigenkapitalerfordernis steigt, ist mit Sicherheit im einen oder anderen Fall hinderlich. Insgesamt rechnet DB Immobilien für 2008 aber mit einem ausgeglichenen Markt mit einem verkleinerten Transaktionsvolumen in etwa auf dem Niveau von 2006. Die durchschnittlichen Preise werden sich dabei wohl weiter stabil seitwärts bewegen. Allenfalls in Teilmärkten seien im Jahresverlauf kleinere Preisrückgänge zu befürchten.

Quelle: DIB, Nr. 167, 30.05.2008