Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien im 1. Halbjahr 2009

Wie sich die Situation der Gesamtwirtschaft aktuell darstellt, lässt sich auch der Status quo am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien zur Halbzeit des Jahres 2009 beschreiben. Es scheint eine "gefühlte" Belebung auf der Investorenseite zu geben, ohne dass diese sich in realen Transaktionen widerspiegelt. Die Stimmungsaufhellung wird zwar auch durch aktuelle Umfragen belegt, dennoch gehen die Einschätzungen zum Marktgeschehen genauso stark auseinander, wie sich auch die Investoren-Nachfrage polarisiert. "Das von uns bereits zum Jahresanfang prognostizierte "Ausdünnen der Mitte" hat sich fortgesetzt und in den letzten Wochen sogar noch verstärkt. Entweder suchen Investoren core-Produkte, also höchst mögliche Sicherheit mit voll vermieteten Objekten, lang laufenden Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern, oder opportunistische Objekte mit möglichst zweistelliger Rendite, kurzen Restvertragslaufzeiten und/oder Leerstand", so Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland.

Diese Scherenentwicklung lässt sich an zwei weiteren Aspekten festmachen:

1. Finanzierungsschere: Auf der einen Seite hat die Investoren-Nachfrage auch nach etwas größeren Volumina (50-100 Mio.) wieder angezogen und dementsprechend steigt der Fremdfinanzierungsbedarf. Diesem Bedarf steht eine weiterhin restriktive Kreditvergabe der Banken gegenüber, trotz der immensen Liquiditätsbereitstellung durch die EZB. Finanzierungen sind gegenwärtig bis 40 Mio. Euro bei einem LTV bis max. 60 % möglich, allerdings nur für top Qualitäts-Objekte mit langfristigen Mietverträgen.
    
2. Preisschere: Die Schere zwischen Kaufpreiserwartung der Verkäufer und Kaufpreisangeboten der Käufer ist noch lange nicht geschlossen. Dies gilt insbesondere für die klassischen core-Immobilien innerstädtische Geschäftshäuser. Entgegen aller Erwartungen und Hoffnungen der Käufer sind hier die Preise kaum zurückgegangen und die Verkäufer sehen sich derzeit nicht veranlasst, den Investoren ihrerseits mit Preisabschlägen entgegen zukommen.

All das zusammen führt zu einer gewissen Lähmung und einem Transaktionsgeschehen, welches mit 1,9 Mrd. Euro im 2. Quartal zwar über dem der ersten drei Monate lag (plus 11 %), in der Halbjahresanalyse aber mit 3,7 Mrd. Euro um rund 70 % unter dem Halbjahrergebnis aus 2008 bleibt. Auch wenn wir für das zweite Halbjahr eine Belebung des Marktes erwarten, so wird sich das Transaktionsvolumen bei einem Wert zwischen 10 und 12 Mrd. Euro einpendeln, entsprechend dem Niveau der Jahre 2003/2004.
Mittlerweile liegt die durchschnittliche Größe einer Transaktion bei nur noch knapp 13 Mio. Euro, und Portfoliodeals sind fast gänzlich vom Markt verschwunden (Relation Einzeltransaktion zu Portfolios liegt volumenmäßig bei 83 % zu 17 % und bezogen auf die Anzahl bei sogar 92 % zu 8 %).  (gi24/JLL)