Das Vermietungsergebnis auf dem Düsseldorfer Büromarkt ist 2016 deutlich geringer ausgefallen als im Vorjahr. Dem Immobilienberatungsunternehmen ANTEON zufolge wurden mit circa 330.800 m2 rund 21 % weniger Flächen als im Vorjahr vermietet. Damit bleibt 2016 klar hinter dem Rekordjahr 2015 zurück, als etwa 420.000 m2 einen neuen Mieter fanden. „Nachdem sich der Flächenumsatz in den ersten sechs Monaten des Jahres auf hohem Niveau gezeigt hat, ist dem Markt in der zweiten Jahreshälfte etwas die Puste ausgegangen“, sagt Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter der ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG.
„Dies liegt vor allem daran, dass es weniger große, sondern eher kleinteiligere Vermietungen gab. Rund 92.000 m2 wurden in der Größenklasse zwischen 300 und 1.000 m2 abgeschlossen, die damit auch die stärkste Umsatzklasse bildete. Hinderlich war zudem die Flächenknappheit an qualitativ hochwertigen Flächen, die stark nachgefragt sind. Diese Nachfrage kann aktuell aber nicht ausreichend bedient werden.“ Im Vergleich zum Vermietungsergebnis der vergangenen fünf Jahre von durchschnittlich etwa 328.000 m² ist der aktuelle Flächenumsatz im Stadtgebiet dennoch erfreulich.
Die umsatzstärkste Branche waren im abgelaufenen Jahr Industrie- und Handelsunternehmen, die etwa 48.200 m2 anmieteten. Davon wiederum entfielen circa 8.600 m2 auf die Anmietung der Douglas Holding im Objekt DUO in der Hans-Günther-Sohl-Straße. Für den größten Abschluss des Jahres zeichnete sich die Unfallkasse Nordrhein verantwortlich, die im vierten Quartal in einem Neubau in der Werdener Straße rund 15.000 m2 anmietete.
Spitzenmiete mit steigender Tendenz, Leerstand zieht leicht an
Die Spitzenmiete hat sich auf hohem Niveau weiter stabilisiert und ist sogar noch etwas gestiegen. Nach 26,00 €/m2 zum Jahresende 2015 liegt sie nunmehr bei 26,50 €/m2. Bei einzelnen Abschlüssen wie im Kö-Bogen oder im Kö-Quartier wurden bis zu 27,50 €/m2 realisiert. „Zu diesem Ergebnis hat beigetragen, dass viele Nutzer im mittleren Flächensegment Verträge im Hochpreissegment abgeschlossen haben. Das gilt neben dem Kö-Bogen auch für das Büro- und Geschäftshaus Three George“, sagt Piekarski. Die Durchschnittsmiete gab gegenüber dem Vorjahr um 0,85 €/m2 auf 14,45 €/m2 nach. „Die hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen konnte in vielen Fällen nicht bedient werden, so dass die Durchschnittsmiete in der Folge etwas gesunken ist“, erklärt Piekarski.
Der Leerstand am Düsseldorfer Büromarkt ist gegenüber dem Vorjahr um rund 20.000 m2 auf 750.000 m2 bzw. um 0,2 Prozentpunkte angestiegen und lag zum Jahresende bei 9,8 %. „Da mittelfristig mehr Projektflächen verfügbar sein werden, erwarten wir mittelfristig einen weiteren Anstieg des Leerstands“, sagt Piekarski. Grund zur Sorge bestehe jedoch nicht: „Dieses neue Angebot wird dringend gebraucht, denn zuletzt nahm die Anzahl von verfügbaren Bestandsimmobilien mit A-Qualität ab. Auch im kleinteiligen Flächensegment finden Unternehmen kaum mehr Mietgelegenheiten“, sagt Piekarski. Der Leerstand im Bestand sei dem ANTEON-Geschäftsführer zufolge 2016 auch durch die Umwidmung von Gewerbeflächen in Flüchtlingsheime reduziert worden. Das betreffe rund 14.000 m2.
Kräfteverschiebung auf Teilmärkten
Bei den beliebtesten Teilmärkten lag wie so häufig in den vergangenen Jahren der Teilmarkt City auf Platz eins. Rund 55.600 m2 wurden hier vermietet. Den größten hiesigen Deal stellt das Chateau Businesscenter mit etwa 4.000 m2 dar. Auf Platz zwei folgt der Medienhafen mit circa 46.900 m2. Für den größten Abschluss sorgte hier das Vermittlungsportal Stepstone, das einen Mietvertrag für rund 8.600 m2 Bürofläche unterzeichnete. Dicht dahinter liegt der Teilmarkt Nord/Airport City mit etwa 43.800 m2. Hier mietete die Messe Düsseldorf mit circa 3.700 m2 die größte Fläche an.
Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt mit sehr gutem Jahresergebnis
Im Gegensatz zum Vermietungsmarkt hat der Düsseldorfer Investmentmarkt den Spitzenwert des Vorjahres annähernd erreicht. In den vergangenen zwölf Monaten wurden 2,62 Milliarden € investiert. Im Vorjahr lag das Ergebnis mit 2,73 Milliarden € nur knapp darüber. „Nach dem verhaltenen Start mit nur 670 Millionen € Investmentumsatz bis zur Jahresmitte, hat der Markt im zweiten Halbjahr regelrecht aufgedreht und das Rekordergebnis des Vorjahres lediglich aufgrund der sich weiter zuspitzenden Produktknappheit verpasst“, sagt Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter ANTEON Immobilien. Das größte Investment des Jahres war der Verkauf der L’Oréal-Zentrale Horizon (Roßstraße, Johannesstraße) für 153 Mio. € an BNP REIM.
Die beliebteste Assetklasse war unverändert und mit großem Abstand die Büroimmobilie. Rund 1,7 Milliarden € wurden in Büros investiert. Dies entspricht einem Anteil am Gesamtinvestmentmarkt von 65 %. Auf dem zweiten Platz landeten Hotelimmobilien mit 304,3 Millionen € und einem Anteil von 12 %. Die sonst so gefragten Einzelhandelsimmobilien belegten in diesem Jahr mit 269,5 Millionen € und einem Anteil von 10 % nur den dritten Platz.
Die aktivste Verkäufergruppe des Jahres waren – wenig überraschend – einmal mehr Projektentwickler und Bauträger mit einem Anteil von 27 %. Die stärkste Käufergruppe stellten mit 42 % Offene Fonds und Spezialfonds dar. „Immobilienfonds erhalten in zinsarmen Zeiten wie diesen enorme Mittelzuflüsse von privaten und institutionellen Anlegern“, sagt Varro. „Immobilien stellen hier derzeit eine der attraktivsten Optionen dar. Die drei größten Abschlüsse des Jahres wurden folgerichtig von Immobilienfonds getätigt.“
Mit aktuell 4,2 % bei Büro- und 4,0 % bei Einzelhandelsimmobilien bietet der Düsseldorfer Markt Investoren stabile Spitzenrenditen. „Die Renditen werden künftig nicht nur in bester Innenstadtlage leicht sinken, sondern auch in den Teilmärkten, wobei hier verstärkt auf eine adäquate Objektqualität geachtet wird“, erklärt Varro. „Das Beste Objekt innerhalb eines Teilmarktes abseits der City ist nach wie vor eine nicht zu unterschätzende Alternative zu den „Blue Chips“, da sich Qualität selbst an Backoffice-Standorten immer auch in den Vermietungsquoten durchsetzen wird“, so Varro.
Fazit und Ausblick
Deutschland gilt trotz bewegter Zeiten weiterhin als Hort der Stabilität. Das gilt angesichts von erwartbar anhaltendem Niedrigstzins und Strafgebühren für das „Parken“ von Geld insbesondere für den Immobilienmarkt. Ihn betrachten private und institutionelle Investoren gleichermaßen – und zu Recht – als beste Alternative für die Geldanlage. Die drohenden aufflammenden Finanzkrisen in Italien und Griechenland, die ungelöste Flüchtlingskrise und der nahende Austritt von Großbritannien aus der Europäischen Union dürften diese Position festigen, nicht zuletzt durch den Zustrom internationaler Investoren auf den hiesigen Immobilienmarkt.
Von diesen Entwicklungen wird auch weiterhin der Düsseldorfer Immobilienmarkt profitieren. „Nach dem geringeren Ergebnis des Vermietungsjahres 2016 blicken wir dennoch optimistisch auf 2017“, sagt Piekarski. „Es gibt immer noch einige Großgesuche am Markt, die bisher mangels Angebot nicht erfüllt werden konnten. Durch die neu hinzukommenden Flächen aus Projektentwicklungen könnte sich dies jedoch bald ändern, so dass wir mit einem weiterhin sehr lebendigen Markt rechnen“, sagt Piekarski.
Auch investmentseitig bleibt die Attraktivität Düsseldorfs als Immobilienstandort hoch. „Nach wie vor gibt es einen deutlichen Nachfrageüberhang nach Core-Objekten“, sagt Varro. „Der Mangel hieran führt naturgemäß zu merklich verstärktem Interesse nach opportunistischen und Value-Add-Produkten. Allen voran Objekte mit Umnutzungspotential zu Wohnen, um hieraus die fehlenden Core-Investments zu generieren.“