Düsseldorfer Büromarkt steht bei Mietern und Investoren weiter hoch im Kurs. Sehr gute Vermietungsleistung trotz knappem Angebot. Deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens im zweiten Quartal.
Der Düsseldorfer Büromarkt hat seinen Höhenflug nach dem sehr guten ersten Quartal fortgesetzt und das erste Halbjahr mit einer Vermietungsleistung von 205.000 m2 abgeschlossen. Dem Immobilienberatungsunternehmen ANTEON zufolge ist dies eine Steigerung um 24 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum, als 165.000 m2 vermietet wurden. „Wir haben eines der besten Halbjahresergebnisse der vergangenen Jahre erlebt“, zeigt sich Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter der ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG, zufrieden. „Das sehr gute Ergebnis ist vor allem auf sieben Abschlüsse in der Größenklasse über 5.000 m2 zurückzuführen – zwei davon oberhalb von 10.000 m2.“ Besonders beliebt war dabei der Teilmarkt City mit einer vermieteten Fläche von insgesamt rund 42.600 m2.
Die umsatzstärkste Branche im ersten Halbjahr war die der Banken und Finanzdienstleister mit einer Vermietungsleistung von 34.500 m2. Für dieses starke Resultat sorgten fast allein die HSBC Transaction Services GmbH, die über 20.100 m2 in der Projektentwicklung in der Hansaallee 1-3 anmietete, und das Bankhaus Lampe, das einen Mietvertrag über 13.000 m2 in einem Neubau in der Schwannstraße 10 abschloss. Der IT-Dienstleister Atos Origin sorgte mit der Anmietung über 7.600 m2 im Objekt am Seestern 1 für den drittgrößten Deal des Halbjahres.
Spitzenmiete mit steigender Tendenz, Leerstand rückläufig
Die Spitzenmiete hat sich auf hohem Niveau stabilisiert und liegt wie schon vor einem Jahr bei 26,50 €/m2. Insbesondere Abschlüsse im Kö-Bankenviertel halten die Spitzenmiete konstant hoch. Die Durchschnittsmiete ist im Vergleichszeitraum um 5 % von 13,80 €/m2 auf 14,53 €/m2 gestiegen. „Durch die beiden größten Anmietungen des Halbjahres mit insgesamt über 33.000 m2 Neubaufläche ist die Durchschnittsmiete noch einmal deutlich nach oben gegangen“, sagt Piekarski.
Der Leerstand am Düsseldorfer Büromarkt ist weiterhin rückläufig und gegenüber dem ersten Halbjahr 2016 um rund 42.000 m2 auf 720.000 m2 gefallen. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 9,5 %. Zur Jahresmitte 2016 lag sie noch bei 10 %. „In nahezu allen Größenbereichen werden in den Top-Lagen die Flächen knapp“, erklärt Piekarski. Dies gelte auch für den kleinteiligen Bereich. Für Lichtblicke könnten die Umzüge von Großmietern wie Trivago, L’Oreal oder E.ON in neue Objekte sorgen. In den kommenden Monaten werden dadurch insbesondere im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf einige Flächen frei, die auf dem Mietmarkt dringend benötigt werden.
Die Neubaupipeline ist derweil gut gefüllt. In diesem Jahr werden voraussichtlich elf Projekte mit etwa 105.000 m2 fertiggestellt. 90 % dieser Flächen sind bereits vorvermietet. 2018 kommen nach derzeitigem Stand Projekte mit einer Gesamtfläche von 90.000 m2 hinzu. Der Büroflächenbestand umfasste zuletzt 7.560.000 m2 – das entspricht einem Rückgang um 0,1 % gegenüber dem Vorjahr.
Teilmärkte
In nahezu allen Teilmärkten konnten deutliche Zunahmen der Vermietungsleistung erzielt werden. Allein der umsatzstärkste Teilmarkt Linksrheinisch/Seestern konnte ein Plus von rd. 126% verbuchen. Folgende Werte konnten dabei in den TOP3 Teilmärkten erzielt werden:
Top 1 Seestern/Linksrheinisch mit ca. 50.000 m² – Vorjahr ca. 22.100 m², entspricht einem Plus von 126%
Größte Vermietungen: HSBC mit ca. 20.100 m² und Atos Origin mit ca. 7.600 m²
Top 2 City mit ca. 42.600 – Vorjahr ca. 22.300 m², entspricht einem Plus von 91 %
Größte Vermietungen: Stadtbücherei mit ca. 6.900 m² und Galderma Laboratorium GmbH mit 2.310 m²
Top 3 Kennedydamm/Derendorf mit ca. 33.600 m² – Vorjahr ca. 19.700 m², entspricht einem Plus von 70 %
Größte Vermietungen: Bankhaus Lampe ca. 13.000 m² und IT NRW mit ca. 6.942 m
Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt im Aufwind
Ein starkes zweites Quartal hat auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt für ein sehr gutes Halbjahresergebnis gesorgt. Nachdem in den ersten drei Monaten des Jahres 307 Millionen € investiert worden waren, stieg das Transaktionsvolumen zwischen April und Juni auf 623 Millionen €. Mit 930 Millionen € übertrifft das Transaktionsvolumen des erstes Halbjahres 2017 damit deutlich – um rund 39 % – das Vorjahresergebnis von 671 Millionen €. „Nach dem schwachen ersten Quartal 2017, zeigt das Halbjahresergebnis das Potenzial des Düsseldorfer Investmentmarkts und stimmt optimistisch für die zweite Jahreshälfte“, sagt Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter ANTEON Immobilien.
Nachdem die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer zuletzt gedämpft war, ist das rege Investmentgeschehen im zweiten Quartal vor allem auf Veräußerungen in der Assetklasse Büro zurückzuführen. Mit 701,4 Millionen € bzw. 75 % Anteil am gesamten Transaktionsvolumen in den ersten sechs Monaten des Jahres behaupteten sich Büroimmobilien einmal mehr als beliebteste Assetklasse. Die Deals hatten vornehmlich eine Größenordnung von 20 bis 60 Millionen €. Transaktionen oberhalb 100 Mio. € sind ausgeblieben.
Andere Assetklassen spielten auf dem Investmentmarkt nur eine Nebenrolle. In Grundstücke wurden mit 89,9 Millionen € rund 10 % des Transaktionsvolumens investiert. Auf Einzelhandelsobjekte entfielen 71,3 Millionen €. Das entspricht zwar lediglich einem Anteil von 8 % am Gesamtinvestmentmarkt im ersten Halbjahr 2017. Gegenüber dem Vorquartal (7,5 Millionen € und 2 %) und dem ersten Halbjahr 2016 (20,6 Millionen € und 3 %) zeigt sich jedoch eine deutliche Steigerung. In Hotelimmobilien flossen im ersten Quartal des laufenden Jahres 24,4 Millionen €. Da zwischen April und Juni keine weiteren Transaktionen in dieser Assetklasse folgten, ist dies auch der Wert zum 30. Juni 2017. Er entspricht 3 % des Transaktionsvolumens. In Logistikimmobilien wurden im ersten Halbjahr 17,6 Millionen € bzw. 2 % investiert.
Die stärkste Verkäufergruppe waren mit 204,5 Millionen € und einem Anteil von 22 % am Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres Offene Fonds/Spezialfonds, nachdem im ersten Quartal noch Opportunity Fonds und Equity Fonds und im ersten Halbjahr 2016 Projektentwickler und Bauträger dominiert hatten. „Folgerichtig sorgte mit dem BNP Paribas REIM Germany ein Vertreter der dominierenden Verkäufergruppe für den größten Deal des zweiten Quartals“, sagt Varro. Der Fonds erwarb für mehr als 60 Millionen € das Objekt „Fantastic 44“ in der Rolandstraße vom Projektentwickler die developer.
Die aktivste Käufergruppe stellten mit 387,2 Millionen € und einem Anteil von 42 % einmal mehr Asset Manager. „Das Hauptaugenmerk von Asset Managern liegt weiterhin darauf, die ihnen von Investoren zur Verfügung gestellten Mittel rentierlich anzulegen“, sagt Varro. „Angesichts des anhaltend niedrigen Zinsniveaus bleiben Immobilien dafür eine der attraktivsten Optionen.“ Mit 475,6 Millionen € und einem Anteil von 51 % meldeten sich im ersten Halbjahr ausländische Investoren eindrucksvoll auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt zurück. In der ersten Hälfte des Vorjahres hatten sie lediglich 188,4 Millionen € investiert, was 28 % am Gesamtinvestmentmarkt entsprach. Auch der Anteil von Portfoliokäufen stieg spürbar – von 73 Millionen € bzw. 11 % in den ersten sechs Monaten 2016 auf 282,7 Millionen € bzw. 30 % im abgelaufenen Halbjahr. Diese Entwicklung hatte sich bereits im ersten Quartal angedeutet, als 114,4 Millionen € in Portfolios geflossen waren.
Die Renditen sind in allen Assetklassen weiterhin leicht unter Druck. „Gründe dafür sind die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitiger Verknappung des Angebotes sowie das generell niedrige Zinsniveau“, sagt Varro. Die Netto-Spitzenrendite bei Büroimmobilien lag im Betrachtungszeitraum bei 3,70 % – und damit 0,30 %-Punkte unter dem Vergleichswert des ersten Halbjahres 2016. Die Netto-Spitzenrenditen lagen bei Geschäftshäusern bei 3,50 % und bei Logistikimmobilien bei 4,90 %.
Fazit und Ausblick
Der deutsche Immobilienmarkt im Allgemeinen und der Düsseldorfer Markt im Speziellen profitieren weiterhin von den wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen. In politisch bewegten Zeiten nehmen private und institutionelle Anleger Deutschland unverändert als Hort der Stabilität wahr und investieren aufgrund von Niedrigzins und Strafgebühren für das „Parken“ von Geld bevorzugt in deutsche Immobilien. Die gute konjunkturelle Entwicklung sorgt zudem für eine erhöhte Flächennachfrage.
„Aufgrund des außergewöhnlich guten Ergebnisses des ersten Halbjahres und der aktuellen Flächengesuche prognostizieren wir für das Gesamtjahr ein Vermietungsergebnis von über 400.000 m2“, sagt Piekarski. Damit würde 2017 das Vorjahr übertreffen, als rund 330.000 m2 einen neuen Mieter fanden. „Angesichts der akuten Flächenverknappung sowie der steigenden Mieten im Stadtgebiet von Düsseldorf gewinnt das Umland an Bedeutung. In den Nachbargemeinden Neuss, Langenfeld und Ratingen erstarkt das Vermietungsgeschäft deutlich.“ Ein Beispiel ist die von ANTEON begleitete Anmietung des Verbandes der Vereine Creditreform e.V. in einem Neubauprojekt mit 14.000 m2 Geschossfläche in Neuss. Sie stellt die größte Vermietung der letzten fünf Jahre im Umland dar. „Nicht in jedem Fall kann die Nachfrage durch adäquate Projekte im Düsseldorfer Umland gedeckt werden. Das wiederum erhöht den Druck auf die wenigen hochwertigen verfügbaren Flächen in der Landeshauptstadt zusätzlich“, erklärt Piekarski weiter.
Auch für den Investmentmarkt erwartet ANTEON ein gutes Gesamtjahresergebnis. „Derzeit werden eine Vielzahl von Transaktionen abgewickelt oder vorbereitet, sodass die Chance besteht, dass am Ende des Jahres ein ähnlich hohes Ergebnis zu verbuchen ist wie 2016, als 2,6 Milliarden € in Düsseldorfer Gewerbeimmobilien flossen“, sagt Varro.