Einzelhandelsimmobilien im ersten Quartal 2009 bei Investoren erste Wahl

Das Transaktionsvolumen bei gewerblich genutzten Immobilien in Deutschland beläuft sich im ersten Quartal 2009 nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle auf 1,75 Mrd. Euro. Dies entspricht weniger als 10 Prozent der gesamten Jahresleistung 2008. Gegenüber dem ersten Quartal 2008 liegt der Rückgang bei rund 80 Prozent. Trotz der rückläufigen Marktentwicklung verzeichnen gerade Einzelhandelsimmobilien eine vergleichsweise gute Investmentnachfrage. Nach Berechnungen von Kemper’s Jones Lang LaSalle repräsentiert das Segment mit etwa 550 Mio. Euro fast ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens bei Gewerbeimmobilien und liegt damit vor den Büroimmobilien. Handelsimmobilien ziehen zudem nach wie vor nennenswert mehr internationale Investoren an, als alle andere Kategorien von Gewerbeimmobilien.

Stärkste Nachfrage nach großen Fachmarktzentren und innerstädtischen Geschäftshäusern

Fast ein Drittel des gesamten Gewerbeimmobilien-Transaktionsvolumens im ersten Quartal 2009 entfällt auf Einzelhandelsimmobilien. Das Investitionsvolumen beläuft sich nach Berechnungen von Kemper’s Jones Lang LaSalle auf rund 550 Mio. Euro und steht für einen Anteil von 31 Prozent. Büroimmobilien erzielen im gleichen Zeitraum ein Investmentvolumen in Höhe von rund 440 Mio. Euro (25 Prozent).

Mit rund 170 Mio. Euro entfallen im ersten Quartal über 30 Prozent des Transaktionsvolumens bei Einzelhandelsimmobilien auf große Fachmarktzentren. Das Factory Outlet Center Zweibrücken steht als größte Einzeltransaktion des ersten Quartals mit einem Volumen von 110 Mio. Euro für den Großteil dieser Kategorie. Weitere 136 Mio. Euro, rund 25 Prozent, wurden in innerstädtische Geschäftshäuser investiert. Shopping Center stehen mit rund 90 Mio. Euro Transaktionsvolumen für 16,5 Prozent der Umsätze im ersten Quartal. Warenhäuser steuern mit knapp 70 Mio. Euro etwa 12,5 Prozent bei. Kleinere Fachmärkte konnten stark zulegen und repräsentieren mit rund 55 Mio. Euro etwa 10 Prozent des Volumens. Weitere 33 Mio. Euro entfallen auf Supermärkte und Discounter, die etwa 6 Prozent des Handels-Transaktionsvolumens ausmachen.

Asset- und Fondsmanager sowie Offene und Spezialfonds sind die stärksten Anlegergruppen

Asset- und Fonds-Manager sind mit einem Transaktionsvolumen von rund 150 Mio. Euro die Hauptinvestorengruppe und stehen für mehr als ein Viertel des gesamten Investitionsvolumens in Handelsimmobilien. Offene und Spezialfonds folgen mit etwa 115 Mio. Euro und repräsentieren ein Fünftel des Gesamtvolumens. Unternehmen und Immobilien-AGs investieren jeweils rund 70 Mio. Euro, was Anteilen von je 13 Prozent entspricht. Private Investoren repräsentieren mit rund 65 Mio. Euro etwa 12 Prozent des Transaktionsvolumens. Projektentwickler stehen mit etwa 50 Mio. Euro für knapp 10 Prozent.

Nach Einschätzung von Kemper’s Jones Lang LaSalle werden eigenkapitalstarke Investoren im weiteren Jahresverlauf bei einem realistischen Preisniveau verstärkt in Erscheinung treten. Jörg Ritter, Leiter Investment Kemper’s Jones Lang LaSalle: „Einzelhandelsimmobilien werden nach wie vor gesucht und nachgefragt. Wir rechnen mit tendenziell ansteigenden Immobilienquoten in den Portfolios institutioneller Investoren. Als Hauptakteure erwarten wir dabei Versicherungen, Pensionsfonds und Versorgungskassen. Auch Offene Fonds sowie Spezialfonds werden eine Rolle spielen. Zudem erwarten wir angesichts mangelnder Anlagealternativen verstärkte Aktivitäten von Privatinvestoren und Vermögensverwaltungsgesellschaften. Internationale Käufer treten nach wie vor in Erscheinung, wenn es um erstklassige ‚Trophy Buildings’ in Bestlagen geht.“

Einzelhandelsimmobilien stärker als andere Nutzungsarten im Fokus internationaler Investoren

Im Vergleich zu anderen Nutzungsklassen ist der Anteil internationaler Investoren bei Handelsimmobilien nach wie vor hoch. Im ersten Quartal 2009 entfallen 35 Prozent der Umsätze auf internationale Player. Im Gesamtjahr 2008 lag der entsprechende Wert bei knapp 30 Prozent. Zum Vergleich: bezogen auf den gesamten Gewerbeimmobilienmarkt entfielen fast 85 Prozent des Transaktionsvolumens auf inländische Investoren.

Kaum Bewegung bei den Netto-Anfangsrenditen

Die Netto-Anfangsrenditen haben sich in den ersten drei Monaten kaum bewegt. Innerstädtische Geschäftshäuser in den sieben wichtigsten Metropolen zeigen sich mit 4,27 Prozent stabil und spiegeln die immer noch stabile Mieternachfrage und damit stabile Mietpreise wider. Für Shopping Center bleiben die Renditen weiterhin bei 5,75 Prozent. Erste Transaktionen mit einem Volumen oberhalb von 100 Mio. Euro sind wieder in Sichtweite. Die stärkste Veränderung der Renditen ist im Fachmarktsegment zu beobachten. Für Solitärfachmärkte und Fachmarktzentren stiegen die Renditen in den letzten drei Monaten um jeweils 25 Basispunkte auf 7,00 bzw. 6,75 Prozent.

gi24/Kemper´s JLL

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