Innenstadt Ingolstadt: Der Konjunktiv macht keinen Umsatz. Ingolstadt hat eigentlich alles, was sich eine Stadt mit 125.000 Einwohnern wünschen kann. Als ehemalige Bayerische Herzogsresidenz liegt die kreisfreie Universitäts- und Festungsstadt direkt am Ufer der Donau und lockt mit einer reizenden Mischung aus Geschichte, Tradition und modernem City-Flair. Doch trotz bester Voraussetzungen bleibt die Innenstadt hinter ihren Möglichkeiten, berichtet die Münchner Niederlassung des auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Maklerhauses LÜHRMANN in seinen aktuellen Citynews Ingolstadt.
Ob an Parks, einer historischen Altstadt oder gar an einem eigenen Schloss, der sechstgrößten Stadt Bayerns scheint es an nichts zu mangeln. Selbst als Boom-Town geht der Standort durch. Statistiker rühmen Ingolstadt nicht nur als Deutschlands schnellstwachsende Großstadt. Im demographischen Vergleich ist sie zudem die jüngste deutsche Metropole und gleichzeitig die jüngste Stadt Bayerns. Und erst die Industrie! Von Audi, über die Media-Saturn-Holding und EADS bis hin zu den Kapersky Labs haben zahlreiche Weltunternehmen ihren Hauptsitz oder Teile des Unternehmens am Ort. Davon profitiert natürlich auch der Einzelhandel. Die Händler verdienen gut an den Tagestouristen und noch besser an den Einwohnern. Die Zentralitätskennziffer des Gesamtstandorts liegt bei einem weit überdurchschnittlichen Wert von 157, die jährliche Kaufkraft der Bevölkerung bei circa 5.900 Euro pro Person. Ähnlich beeindruckend ist auch der absolute Einzelhandelsumsatz mit mehr als einer Milliarden Euro im Jahr.
Beste Voraussetzungen also für eine boomende Innenstadt, die sich einreiht in die Liste der deutschen Shooting-Stars. Leider ist dem nur bedingt so. Bei genauerer Betrachtung hält Ingolstadt dem Spitzenvergleich nicht ganz stand. Zwar sind Ladenlokale in der innerstädtischen 1A-Lage begehrt und werden regelmäßig nachgefragt, doch von einem Boom ist wenig zu spüren. Im Verlauf der letzten zehn Jahre stieg die durchschnittliche Spitzenmiete aller Flächengrößen um 17 Prozent. Bis zu 100 Euro kostet der Quadratmeter eines 80 bis 120 Quadratmeter umfassenden Ladenlokals in der allerbesten Lage aktuell an Miete. Entsprechend auch die Wertsteigerungen von gut 16 Prozent im selben Zeitraum. Wohlgemerkt, das sind alles keine schlechten Werte. Allerdings auch nichts für die Top 10.
Woran liegt es also, dass ein Standort mit den besten Qualifikationen Hemmschuhe trägt und sich seit Jahren lediglich in einer stabilen Seitwärtsbewegung befindet? Ganz einfach: am Wettbewerb. Gleich drei Konkurrenten – die City Arcaden, der Westpark und das Factory Outlet Center Ingolstadt Village – buhlen mit der gewachsenen 1A-Lage um Kunden und Kaufkraft – und damit um die Ansiedlung der erfolgreichsten Einzelhändler. Auch wenn der zu verteilende Kuchen in Ingolstadt größer ist als an vergleichbaren Standorten, machen sich mindestens 35.000 Quadratmeter zusätzliche Verkaufsfläche (davon über 25.000 dezentral gelegen) in einer Stadt dieser Größenordnung unweigerlich bemerkbar. Dabei macht das Einkaufen in der Altstadt regelrecht Laune. Verwinkelte Gassen und die historische Kulisse sorgen für eine angenehme und authentische Einkaufsatmosphäre der innerstädtischen Top-Lagen Ludwigstraße und Theresienstraße.
Aktuelles
Dementsprechend verfügt die Innenstadt noch immer über ausreichend Anziehungskraft. In der Bestlage findet sich ein durchaus gesunder Branchenmix aus erfolgreichen Filialunternehmen wie Esprit, Benetton oder H&M und lokal tätigen Händlern wie dem erfolgreichen Modehändler Mayr Xaver. Im nächsten Jahr eröffnet zudem der Bestseller-Konzern einen Laden auf der Ludwigstraße. Für ihre Konzepte Jack&Jones und Vero Moda mieteten die Dänen das 400 Quadratmeter große Ladenlokal in der Ludwigstraße 14. Bislang war hier Gerry Weber ansässig. Das ebenfalls aus Dänemark stammende Konzept Pandora hat unterdessen seinen neuen Shop in der Ludwigstraße schon eröffnet. In der Ludwigstraße 7 folgen die Schmuckhändler auf den lokalen Pelzhändler Dubowy.
Laufende Projekte
Verschoben wurde indes die Eröffnung des ehemaligen Woolworth-Gebäudes an der Ludwigstraße 15. Obwohl das ganze Jahr über die Bauarbeiten auf Hochtouren liefen, rückte die Acrest Property Group, die das Objekt im Auftrag des Finanzinvestors Cerberus Capital Management betreut und für über 20 Millionen Euro umbaut, im Laufe des Jahres immer weiter von ihrem anvisierten Eröffnungstermin im Oktober ab. Nun wird wohl erst im kommenden Jahr öffentlich, wer denn in die dann frisch sanierten Einzelhandelsflächen auf 6.800 Quadratmetern zieht. In der Vergangenheit kursierten wiederholt die Namen der vorgeblich interessierten Einzelhändler Zara, C&A, dm und des urbanen Takko-Konzepts 1982 als heiße Interessenten für die zwei entstehenden Ladenlokale. Vor allem C&A gilt als einer der aussichtsreichsten Kandidaten.
Prognose
Die Sanierung des alten Woolworth-Hauses veranschaulicht sehr gut das noch immer hohe Interesse erfolgreicher Einzelhändler an einem Ladenlokal in der Innenstadt von Ingolstadt. Die Fußgängerzone ist und bleibt attraktiv für das Geschäft mit Kleidung, Schmuck und Büchern. Das liegt jedoch auch vorrangig an den sehr guten wirtschaftlichen Rahmendaten, die vielen Unternehmen sogar eine Zwei-Standort-Strategie vor Ort ermöglicht. Das zeigen nicht zuletzt die Neuanmietungen von Pandora und Bestseller, die beide auch ein Ladenlokal im Ingolstadt Village beziehungsweise in den Westarkaden betreiben.
Man mag sich daher gar nicht ausmalen, welches Potential die Stadt ohne die dezentralen Einkaufsangebote hätte. Doch hätte, könnte, würde, der Konjunktiv macht keinen Umsatz. Und so muss es eines der vorrangigen Ziele der städtischen Verantwortlichen sein, bestehende innerstädtische Angebote zu pflegen und im Wettbewerb mit den Centern zu stärken. Das ist nicht immer leicht, erst recht nicht, wenn im kommenden Jahr weitere Flächen im Westpark frei gegeben werden. Doch der Gegenwind für die Center wird rauer, nicht nur die Regional- und Stadtentwickler der CIMA wenden sich gegen das Angebot auf der grünen Wiese, auch immer mehr Bürger plädieren für die Stärkung des klassischen Einkaufsstandorts Innenstadt Ingolstadt. Die letzten Neuvermietungen haben jedenfalls ihren Teil dazu beigetragen und die beste Lage weiter gestärkt.