Von Dr. Günter Vornholz, Deutsche Hypo
Hotelimmobilien, deren Erfolge im Gegensatz zu anderen Immobilienobjekten insbesondere vom Betriebskonzept abhängig sind, stellen ein hochspezialisiertes und – interessantes Segment innerhalb des Gewerbeimmobilienmarktes dar. Dieser Sektor weist sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite zahlreiche Besonderheiten auf, die bei der Finanzierung zu außergewöhnlichen Herausforderungen führen.
Der positive Nachfragetrend der vergangenen Jahre wird auch zukünftig bei den deutschen Hotelimmobilien anhalten. Zusätzliche Impulse kommen dabei zum einen von den Reisenden, die ihren Urlaub in einem Hotel verbringen. Zwar dämpft die schwache Entwicklung des privaten Verbrauchs die privaten Urlaubsinteressen, aber besonders Kurz- und Eventreisen gewinnen zunehmend an Bedeutung. Zum anderen werden geschäftliche Hotelaufenthalte in Form von Geschäftsreisen oder Tagungen mittelfristig in Übereinstimmung mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung weiter anwachsen. Auf der Angebotsseite wird sich der Strukturwandel zwischen den einzelnen Hotelsegmenten bei gleichzeitig insgesamt steigenden Kapazitäten verstärkt fortsetzen.
Neben einer Konzentration zugunsten der Markenhotellerie wird es zu Verschiebungen zwischen den verschiedenen Segmenten des Hotelangebots kommen. Die Gewinner des Strukturwandels befinden sich sowohl im Low Budget-Segment als auch im Luxus- Sektor, die ihre Marktposition zu Lasten der Mittelklasse verbessern. Neben den segmentbezogenen Trends ist der Erfolg innerhalb der Branche auch vom Standort abhängig und davon, ob das jeweilige Produkt innerhalb eines Segmentes eine starke Marktposition erreichen kann. Wegen der erwarteten konjunkturellen Schwäche rechnet die Deutsche Hypo mit einer kurzfristigen Nachfragedelle.
Da gleichzeitig angesichts der laufenden Projekte das Angebot weiter wachsen wird, ist mit einem Druck auf Auslastung und Preise zu rechnen. Mittelfristig ist dagegen in Deutschland mit einer weiter ansteigenden, aber verhaltenden Nachfragedynamik zu rechnen. Aufgrund des kurzfristig unelastischen Angebots und der konjunkturell abhängigen Nachfrage kommt es dabei jedoch immer wieder zu Schwankungen sowohl bei der Auslastung der Hotels als auch bei den Zimmerpreisen. In Mecklenburg-Vorpommern gehörten der Tourismus und speziell die Hotellerie zu den dynamischsten Wachstumssektoren, so haben sich allein die Bettenkapazitäten seit der Wiedervereinigung verdreifacht. Besondere Impulse kamen dabei von den Urlaubsorten an der Ostseeküste.
Es bestehen jedoch auch an der Ostseeküste starke unterschiedlich regionale Trends und Potenziale in den einzelnen Hotelsegmenten. Die Bedeutung des Businessbereiches wird zukünftig weiterhin eher gering bleiben. In Konkurrenz mit den westdeutschen Küstengebieten konnte die Hotellerie der ostdeutschen Ostseeküste bislang deutliche Marktanteile gewinnen. Dieser Wettbewerb wird anhalten, wobei als potenzielle Konkurrenten die Urlaubsorte an der polnischen Ostseeküste hinzukommen.
Quelle: DIB, Nr. 176
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