Von Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“, Frankfurt
Die SEB Asset Management AG hat erstmalig in Deutschland die Zufriedenheit von Mietern mit ihren Mietobjekten untersuchen lassen. Durchgeführt wurde die Studie vom Bonner Marktforschungsinstitut EuPD Research. Die wissenschaftliche Begleitung des „Büromieter-Almanach 2008“ oblag Prof. Dr. Hansjörg Bach, FRICS, vom Studiengang Immobilienwirtschaft an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt (HfWU) in Nürtingen.
Er betonte, dass damit eine bestehende Forschungslücke geschlossen sei. Zum ersten Mal wurde der deutsche Büroimmobilienmarkt nicht im Hinblick auf die Interessen von Investoren, sondern umfassend aus dem Blickwinkel der Büromieter analysiert. Dabei zeichnen die Studienergebnisse nicht nur Profilbilder der Immobilienqualität und Geschäftsbedingungen in den 20 größten deutschen Städten, sondern ermitteln auch die besten Standorte für Büroimmobilien. Gerade für Immobilienunternehmer, aber auch Wirtschaftsförderer sollten diese Ergebnisse von hohem Interesse sein. Denn großen Optimierungsbedarf sehen die mehr als 3.000 befragten Mietentscheider von Büroimmobilien bei der Unternehmerfreundlichkeit der Stadtverwaltungen. Sie erhielten im Schnitt die schlechtesten Beurteilungen. Wirklich glänzen kann hier keine Stadt. Mit jeweils nur befriedigenden Durchschnittsnoten schneiden Düsseldorf und Nürnberg noch am Besten ab.
Die Mietentscheidung wird von einer ganzen Reihe an Kriterien beeinflusst. Der Preis ist nur eine von vielen Einflussgrößen. Barbara Knoflach, Vorstandsvorsitzende der SEB:
„Auf Dauer kann nur derjenige erfolgreich im Immobilienmarkt sein, der die teils gegenläufigen Erwartungen bestmöglich erfüllen kann. Denn zufriedene Mieter sind treue Mieter.“
Doch vielfach kennen die Vermieter die Bedürfnisse ihrer Mieter nicht. Dennoch sind rund drei Viertel der Befragten mit ihrem bestehenden Mietverhältnis zufrieden. Neun von zehn der Befragten halten einen Wechsel derzeit sogar für ausgeschlossen, zumindest aber für unwahrscheinlich.
Für Axel Kraus, als Geschäftsführer bei der SEB für das Immobilien Asset Management verantwortlich zeigt die Studie deutlich, dass neben den weiterhin wichtigen Aspekten wie Lage, Verkehrsanbindung sowie Qualität und Flexibilität des Gebäudes auch ein stärkeres Bewusstsein für den Klimawandel und die Nebenkostenthematik sichtbar wird. Allerdings müsse die Kosten-Nutzen-Analyse für die Mieter ausgeglichen sein, so Kraus.
„Denn letztendlich sind die Gesamtkosten, also Kaltmiete und Nebenkosten, eine ganz wichtige Entscheidungsgröße.“
Der „Büromieter-Almanach 2008“ ermittelt die Zufriedenheit über 21 wissenschaftlich evaluierte Kriterien. Sie sind in fünf Entscheidungsfaktoren zusammengefasst: Bürofläche, Bürogebäude, Mietkosten, Standortfaktoren der Stadt sowie deren Geschäftsklima. Wichtig sind den Mietern ein guter Allgemeinzustand der Bürofläche, niedrige Nettomieten und eine flexible technische Infrastruktur. Während die Befragten ihre Anforderungen hinsichtlich der öffentlichen Verkehrsanbindung deutschlandweit mehr als erfüllt sehen, gibt es Verbesserungspotenzial hinsichtlich der Nettomietkosten, des Allgemeinzustandes der Gebäude und der Energieeffizienz. Beim Allgemeinzustand der Gebäude achten potenzielle Mieter weniger auf die Außen- denn auf die Innenarchitektur. Ein ansprechender Eingangsbereich ist vielen wichtiger als das äußere Erscheinungsbild oder der Wiedererkennungswert des Gebäudes innerhalb der Stadt. Die Architekten wird diese Erkenntnis sicherlich nicht freuen.
Laut Barbara Knoflach soll die Studie nach Möglichkeit in zwei Jahren fortgeschrieben werden. Sie ist kostenlos erhältlich bei der SEB, kostenlos deshalb, so Knoflach,
“weil wir einen Beitrag zu mehr Transparenz im Immobilienbereich leisten wollen.“
Quelle: DIB, Nr. 170, 11.07.2008