Grenzüberschreitendes Investment in Gewerbeimmobilien erstarkt – Jones Lang LaSalle European Capital Markets Bulletin 1. Halbjahr 2009. Grenzüberschreitendes Investment auf dem europäischen Gewerbeimmobilienmarkt zeigte sich im 2. Quartal 2009 erstarkt. 52 % der Transaktionen gingen auf das Konto von Investments, bei denen Käufer oder Verkäufer nicht aus dem gleichen Land stammten. Im 1. Quartal hatte der Anteil lediglich 27 % betragen. Bei nicht-europäischen Investoren war sogar ein Plus von 169 % zu verzeichnen.
Nigel Roberts, Leiter EMEA Research bei Jones Lang LaSalle, kommentiert: "Deutsche Investoren haben im ersten Halbjahr 2009 mit 1,8 Mrd. Euro unverändert den höchsten Anteil bei den Nettokäufen, gefolgt von Investoren mit globalen Kapitalquellen, Investoren aus dem Nahen Osten und aus Russland. Mit 4,3 Mrd. Euro blieben Anleger aus Großbritannien mit Abstand höchste Nettoverkäufer, vor allem von einheimischen Objekten."
Aufgrund der Kreditknappheit sind großvolumige Transaktionen von über 500 Mio. Euro nach wie vor selten. Europaweit wurde ein leichter Anstieg der durchschnittlichen Transaktionsgröße registriert – von 46,1 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2008 auf 48,4 Mio. im ersten Halbjahr 2009. 2007 hatte die durchschnittliche Größe 68,1 Millionen Euro betragen.
Privatinvestoren haben ihren Anteil am Kaufvolumen von 10% im 1. Halbjahr 2008 auf 16% im 1. Halbjahr 2009 steigern können und belegen nun Platz 2 in der Statistik der Anlegertypen. Nach wie vor stärkste Investorengruppe nach Käufen sind nicht-börsennotierte Fonds (35 %).
Etwa 3,2 Mrd. Euro an Verkäufen gingen auf das Konto von – größtenteils britischen – REITs.
Der Anteil institutioneller Anleger an den Verkäufen lag europaweit im ersten Halbjahr 2009 bei 17 % (1. Halbjahr 2008: 12 %), bedingt vor allem durch Verkäufe von Institutionen aus den Niederlanden und aus Großbritannien.
Seit dem 2. Quartal 2007 hat es in London die höchsten Rückgänge bei den Kapitalwerten gegeben. Ursprünglich angestoßen durch Rendite-Rückgänge, höhlt der Abwärtssog bei den Mieten die Kapitalwerte weiter aus. Die Kapitalwert-Rückgänge lagen in London West End Ende Juni 2009 bei 53 %, in Paris und Madrid bei 48 % und in Frankfurt bei 24 %. Trotzdem ist London West End mit 17.000 Euro / m² die nach wie vor teuerste Bürolage in Europa, gefolgt von Paris mit 12.200 Euro / m². Die Spitzenwerte lagen 2007 bei 37.500 Euro / m² in London.
"Zum ersten Mal in acht aufeinander folgenden Quartalen gibt es eine Stabilisierung der Transaktionsaktivitäten in Europa. Die Stabilisierung bedeutet einen signifikanten Einschnitt in der Marktentwicklung. In den größten europäischen Märkten beobachten wir Nervosität im Blick auf die Entwicklung der Preise, mehr Gebote und gesteigertes Investoreninteresse, sowohl was die Anlegertypen, als auch was die Kapitalquellen anbelangt. Grenzüberschreitende Investoren, die den Markt wiederentdeckt haben, haben teilweise sogar Probleme, sich Spitzenprodukte zu sichern", so Tony Horell, Leiter European Capital Markets bei Jones Lang LaSalle.
Und weiter: "Im zweiten Halbjahr erwarten wir zunehmende Transaktionsvolumina in allen wichtigen Märkten. Am Beispiel London zeigt sich, dass die Nachfrage sehr schnell steigen kann, wenn Investoren wieder Vertrauen fassen und die Preis-Neubildung abgeschlossen ist. Innerhalb kürzester Zeit ist ein regelrechter Run auf die besten Kaufmöglichkeiten in London entstanden. Paris dürfte der nächste Markt sein, der eine Mini-Investmentralley sehen wird. Wir beobachten nämlich einen deutlichen Aufwärtstrend bei den Kaufanfragen in der französischen Hauptstadt.
Kapital aus dem Nahen Osten wird auch weiterhin nach Möglichkeiten suchen und sehr selektiv Transaktionen in den liquidesten Märkten tätigen. Vermögende Privatinvestoren werden europaweit Transaktionen auf lokalen Märkten tätigen. Sie haben oft den Vorteil, dass sie reines Eigenkapital investieren und dies zu einem späteren Zeitpunkt refinanzieren können. Das macht sie aktuell zu einer sehr flexiblen und agilen Investorengruppe. Auch deutsche Investoren bleiben allgemein weiterhin sehr aktiv, aber auch sehr selektiv hinsichtlich ihrer Investmentanorderungen."
Horell abschließend: "Bis auf weiteres wird das Investoreninteresse weiterhin auf langfristige Anlagen mit sicheren Einnahmen abzielen. Anlagemöglichkeiten, die mit größeren Risiken verbunden sind, spielen vor dem Hintergrund schwacher Nutzermärkte eine weiter untergeordnete Rolle." (gi24/JLL)
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