Aufbruchstimmung bei den Immobilien-Aktiengesellschaften
Von Werner Rohmert und Andre Eberhard. Es herrscht Aufbruchstimmung bei den Immobilienaktiengesellschaften. Die prognostizierte Pleitewelle ist (noch) nicht eingetreten. Die Zukunft ist offen.
Entweder realisiert sich unsere Befürchtung, dass die Spirale sich erst jetzt zu drehen beginnt und ab 2011 zu Problemen führt oder der Aufschwung trägt die AG’s in den Aufwind und aus der Finanzierungskrise. Aus Aktiensicht versprechen aktuelle Entwicklungen durchaus Chancen, wie die jüngere Vergangenheit belegt. Am langfristig denkenden Immobilienbeobachter dürfte aber wohl ein großer Teil der Aktienchancen vorbeilaufen. Es gibt noch zuviel Risikopotential, um an einen breiten Immobilienaktienboom zu glauben.
„IVG auf gutem Weg“; „Fair Value steigert Neunmonatsergebnis“; „TAG wieder in Gewinnzone“
Die Quartals- bzw. Neunmonatszahlen der deutschen Immobilienaktiengesellschaften verheißen Positives. Kursverdopplungen waren während der jüngsten Rally bei Immobilienaktien keine Seltenheit. Die Zeit der Wertkorrekturen in den Portfolien und der unsicheren Re¬finanzierungs-Perspektiven scheint aus Sicht vieler Aktienanalysten größtenteils vorbei zu sein. Analysten sehen, dass viele Häuser ihre Bilanzen auf Vordermann gebracht haben.
Aus Immobiliensicht sind wir da zurückhaltender. Natürlich spielen die Wohnungsportfolios den Vorteil ihres stabilen Cash Flow gegenüber Gewerbeportfolios aus. Aber Bewertung und Cash Position hängen stark an der Zinsentwicklung bzw. an der Stabilität der Refinanzierung. Hier dürften manche Bank zwar mitgespielt, aber noch nicht die Score Karte auf den Tisch gelegt haben.
Zudem hat Bilanzpolitik in der Vergangenheit oft die Grenzen ehrlicher Bewertungsabsichten aufgezeigt. Über Jahre kamen bei inzwischen fallierten Krisen AG’s trotz jährlicher Bilanzbereinigungsbeteuerungen Nachmeldungen auf Grund „nicht vorhersehbarer Entwicklungen“ auf den Tisch. Aus Immobiliensicht pflichten wir zwar den Aktienkollegen von "Der Platow Brief" bei, dass mit Immobilienaktien durchaus gute Geschäfte zu machen sind, aber andererseits sehen wir die Krise nicht als beendet an. Bei schwachen AG’s gibt es durchaus noch Gefährdungspotential. Das Abschreiben eines Titels vernichtet dann leicht die Kursgewinne aus einem Mehrfachen an Investmentvolumen in erfolgreiche Immobilienaktien.
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Zurück zu Immobilien AG’s: Eines scheint sicher, wie auf der Feri Konjunkturveranstaltung vergangene Woche deutlich wurde. Die Weltwirtschaftskrise ist vorbei. Jetzt kommt ein weltweiter Aufschwung, der noch von den späten Impulsen der Konjunkturprogramme vorübergehend beflügelt wird. Als Exportnation hat Deutschland allerdings keine Vorreiterfunktion, wie dies die Politik gerne Glauben macht. Die Spätfolgen der Krise erreichen uns noch im kommenden Jahr. Andererseits zieht auch die deutsche Wirtschaft wieder an. Davon profitieren Immobilien und Immobilien AG’s. Die Büromärkte hängen dabei stark an der Entwicklung der Arbeitslosigkeit. Das dürfte in einigen Fällen noch schwierig werden. An den klassischen Wohnungsportfolios der AG’s dürfte die Konjunktur aber weitgehend vorbei gehen. Andererseits kann eine minimale, 1%ige Renditeänderung durch Mietausfälle etc. im Cash Flow und bei der Zinsbelastbarkeit böse Spuren hinterlassen.
Fazit: Viele Immobilienaktiengesellschaften zeichnen sich derzeit durch sinkende Leerstände, Privatisierungen und Verkäufe aus und melden dies auch bereitwillig und stolz. Uns drängt sich eine Frage auf. Wenn in schwierigen Zeiten Leerstände deutlich gesenkt werden können und Asset Management Erfolge bringt, welche Trottel waren dann in den Hochphasen des Marktes verantwortlich? Lassen Missmanagement, immobilienwirtschaftliche Inkompetenz und Kapitalmarktausrichtung auf Kosten der Aktionäre grüßen? Zudem zeigt das „gesund schrumpfen“ vieler Unternehmen, dass die Story nicht stimmte. Die fehlende Story könnte auch das Investitionsverhalten vieler möglicher Investoren beeinflussen, die lieber in Neugeschäft als in Bestandsgesellschaften mit Schleppankern vergangener Investitionseuphorie investieren.
Streifzug: IVG, Alstria, Patrizia, Deutsche Euroshop, TAG, Hamborner – Kehrtwende bei Immo AG’s
Bei den deutschen Immobilienaktiengesellschaften scheint zumindest eine Kehrtwende erreicht. Wenn auch von Aufschwung noch keine Rede ist, so zeigen die Quartalszahlen zumindest eine Stabilisierung. Ob diese sich als nachhaltig erweist, bleibt abzuwarten. Verkäufe und Kapitalerhöhungen prägten die letzten Monate. Mit dem Geld wurde die Kreditquote gesenkt oder auch Neuankäufe getätigt. Immo AG’s brauchen frisches Geld. Stimmt die Story, geben sich jetzt wieder Chancen.
Der IVG gelang eine Kapitalerhöhung, obwohl wichtige Hauptgesellschafter wie Sal. Oppenheim oder Goldsmith nicht mitzogen. Erstere konnten wohl nicht richtig, letztere setzten auf fallende Kurse und konnten schmunzeln. Welche Rolle Union dabei spielte, ist offen. Deutschlands größte Immo AG konnte ihr negatives Konzernergebnis aus dem zweiten Quartal (-54,5 Mio. Euro) immerhin auf „nur“ noch -2,2 Mio. Euro verbessern. Das Unternehmen sieht sich auf einem guten Weg, die strategischen und operativen Ziele nach beendeter finanzieller Restrukturierung umzusetzen. „Kostensenkung und Prozessoptimierung“ lautet die Devise in der nächsten Zeit. Die „unrealisierten Wertänderungen“, mit denen Immobilen AG’s in der Vergangenheit ihre Bilanzen tunten, fallen in diesem Quartal wieder negativ aus. Im letzten Jahr musste die IVG noch 53 Mio. Euro an negativer Wertänderung verbuchen. Im dritten Quartal liegt dieser Wert bei -28,4 Mio. Euro. Der NAV sank leicht von 10,31 Euro auf 10,25 Euro je Aktie. 238 000 qm konnte die IVG im dritten Quartal vermieten. Damit bleibt die Vermietungsquote bei eigenen Objekten bei 91,4%. 2010 wird noch einmal herausfordernd für die IVG. Die Börsenexperten von Platow raten daher noch zum Abwarten.
Interessanter als die IVG-Aktie sind dagegen die Papiere von Deutsche Euroshop und Alstria Office Reit, die ihre Q3-Zahlen ebenfalls am Freitag präsentiert haben. Alstria sieht seine Verschuldungsprobleme gelöst und ist inzwischen wieder auf der Suche nach neuen Objekten. Das Ergebnis-Ziel von 32 Mio. Euro (FFO) für 2009 wurde von Unternehmenslenker Olivier Elamine abermals bestätigt. Der trotz der jüngsten Erholung immer noch hohe Abschlag zum NAV macht das Alstria-Papier interessant. Die Deutsche Euroshop, die kaum etwas von einer Konsum-Krise spürt (100% Vermietung, kaum Außenstände) steuert 2009 auf ein EBIT von 105 Mio. Euro zu. In Q3 waren es 81 Mio. Euro.
Auch die TAG Immobilien aus Hamburg verzeichnet im dritten Quartal erstmals seit drei Quartalen wieder ein positives Ergebnis. Immerhin verbuchte das Unternehmen 3 Mio. Euro Gewinn. Das Unternehmen hat sich durch Fokussierung auf die Kernkompetenz gesund geschrumpft. So sanken die Personalkosten um 30%, nicht fortgeführte Geschäftsfelder wurden aufgegeben, der Leerstand bei Wohnungen konnte reduziert werden und Immobilien wurden veräußert. Allein die Veräußerungsumsätze verdoppelten sich auf 65,1 Mio. Euro. Die Gesamtumsätze erhöhten sich von 71,9 Mio. Euro auf 106,9 Mio. Euro. Im dritten Quartal musste die TAG keine weiteren Abschreibungen auf Renditeliegenschaften vornehmen und plant bis zum Jahresende keine nennenswerten Abwertungen vornehmen zu müssen. Laut eigenen Angaben kann sich die TAG künftig von Mieteinnahmen leben, ohne dass eine einzige Wohnung verkauft werden muss. Allerdings ist das wichtigste Asset der TAG Vordenker Lutz Ristow, der sich in den Aufsichtsrat zurückgezogen hat.
Auch die Patrizia weist für das dritte Quartal ein operatives Plus von 4,4 Mio. Euro aus. Vor allem Einzelverkäufe prägen das Bild der Patrizia. So konnten allein im dritten Quartal 216 Wohnungen (VJ: 83 Wohnungen) veräußert werden, während Blockverkäufe aus den ersten drei Quartalen nur 5,8 Mio. Euro in die Kassen spülten (VJ: 25,1 Mio. Euro). Das Neunmonatsergebnis liegt mit -2,8 Mio. Euro immer noch leicht im Minus. Der Umsatz konnte in den ersten drei Quartalen um 10,7% auf 154,7 Mio. Euro gesteigert werden. Für das Gesamtjahr rechnet das Augsburger Unternehmen mit einem positiven Gesamtergebnis.
Die Hamborner AG aus Duisburg verzeichnet indes ein gesunkenes Konzernergebnis. 4,4 Mio. Euro bedeutet ein Minus von 10%. Das Unternehmen hat weiterhin bekannt gegeben, dass man die Vorbereitung zur Umwandlung in einen Reit weitgehend abgeschlossen habe. Das Betriebsergebnis liegt bei 8,6 Mio. Euro (VJ: 7,9 Mio. Euro). Durch ein größeres Portfolio konnten die Erlöse aus der Grundstücks- und Gebäudebewirtschaftung um 13,2% auf 18 Mio. Euro gesteigert. (Gi24/DIB, Nr. 206, Foto: © Angela Parszyk, pixelio.de)
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