Berlin: Günstige Mieten in zentralen Lagen – Berlins Büronutzer haben die Trümpfe in der Hand

Rosige Zeiten für Berlins Büronutzer. Anders als an anderen Standorten, wie z.B. in Hamburg, präsentiert sich der Büromarkt der Hauptstadt konstant als ein Mietermarkt. „Bedingt durch einen Leerstand von insgesamt 1,55 Mio. m² halten die Nutzer die Trümpfe in der Hand und spielen diese auch aus“, sagt Angermann Niederlassungsleiter Tibor Frommold.

Insgesamt betrug der Büroflächenumsatz für das erste Halbjahr des Jahres 230.000 m² (Siehe Abbildungen, zur Vergrößerung auf Graphiken klicken). Die Differenz von 20.000 m² zum vergleichbaren Zeitraum 2007 erklärt sich aus den bisher fehlenden Großvermietungen von über 10.000 m². Die anderen Flächensegmente besitzen hingegen dieselbe Dynamik wie 2007.

„Bei stabiler Nachfrage können für das Gesamtjahr zwischen 400.000 m² und 450.000 m² prognostiziert werden. Kommen noch Abschlüsse im Großflächenbereich hinzu, sind auch 500.000 m² erreichbar“,

glaubt Frommold.

Obwohl mittlerweile viele Unternehmen von den Außenbezirken verstärkt in die zentralen Lagen drängen, wird bei einem solchen Umzug trotzdem häufig Geld gespart. Dies liegt unter anderem daran, dass selbst in den dezentralen Standorten viele der alten Verträge höhere Mieten beinhalten, als sie heute üblich sind.

Auch Mieter, die sich bereits in adäquaten Objekten im Stadtzentrum befinden, möchten an den günstigeren Marktbedingungen partizipieren.

„Aus diesem Grund besteht bei einer Vertragskündigung häufig gar kein konkretes Interesse daran umzuziehen, sondern vielmehr die Konditionen den üblichen Marktpreisen anzupassen“,

erklärt Frommold.

Einzig für einige wenige Mikrostandorte, wie dem Potsdamer Platz/LeipzigerPlatz, dem Gendarmenmarkt und dem Alexanderplatz gelten besondere Bedingungen.

„Hier kann es Mietern, die versuchen den Preis zu drücken, passieren, dass der Vermieter die Kündigung akzeptiert und neue Mieter sucht“,

warnt Frommold. Trotz des besseren Verhandlungsspielraums können es sich die Vermieter nicht leisten, die m²-Preise für die Flächen willkürlich zu erhöhen. Demzufolge blieben die Spitzenmieten der 1-A Lagen, die überwiegend im Bereich zwischen 200 m² und 600 m² realisiert werden konnten, im zweiten Quartal 2008 konstant.

Bewegung ist in das Mieterverhalten gekommen.

„So konnten wir in den letzten Monaten vermehrt Umzüge von der City Ost zur City West feststellen. Grund für diese Tendenz sind neu entstandene Bürostandorte, wie der Bereich Ernst-Reuter-Platz, die mit ihrer Lage, der vorhanden Infrastruktur und der guten Verkehrsanbindung konkurrenzfähig geworden sind“,

so Frommold.

Doch auch die City Ost bleibt am Ball. Unter anderem gibt es Bestrebungen, dem Alexanderplatz ein neues Gesicht zu geben, damit dieser endlich sein hohes Potential erfüllen kann.

„Die Aussichten für den Alex sind durch die Möglichkeiten, die sich durch eine komplette Neugestaltung ergeben, überaus positiv. Allerdings bleibt abzuwarten, wann mit der Umsetzung des Realisierungsplans begonnen wird“,

sagt Frommold.

Für die dezentralen Lagen hat der Trend zur Innenstadt negative Folgen. Da in Berlin wenig neue Mieter von außerhalb zukommen, bedeutet neu vermieteter Büroraum zumeist, dass dieser an anderer Stelle frei wird. Um wettbewerbsfähig zu bleiben, ist es für Immobilien in Randlagen deshalb erforderlich, sich Alleinstellungsmerkmale zu schaffen. Dies kann durch Revitalisierungsmaßnahmen oder durch neue Bürokonzepte geschehen. Außerdem ist eine gezielte Marketingstrategie von Vorteil.

„Bei der Entscheidung für ein Objekt spielen emotionale Gesichtspunkte eine nicht zu unterschätzende Rolle und sind oftmals wichtiger als rationale Faktoren“,

so Frommold.

Quelle: Angermann, 04.07.2008

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