Büromarkt Deutschland: Metropolenstreifzug – Frankfurt, München, Hamburg, Berlin

Seit Anfang der Woche haben wir bereits Büromarktberichte für das 1. Halbjahr 2008 diverser Beratungsunternehmen veröffentlicht. Hier nun noch einmal eine Analyse / Überblick ("Metropolenstreifzug der Städte Frankfurt, München, Hamburg und Berlin") – unter anderem zu den Werten Flächenumsatz, Leerstand & Leerstandsquote sowie Spitzenmiete unseres Partners "Der Immobilienbrief" (zur Vergrößerung der Tabellen klicken Sie bitte auf die jeweilige Graphik).

Frankfurt: Finanzmarktkrise lässt Bürovermietungsmarkt kalt

Von Werner Rohmert, Immobilienspezialist „Der Platow Brief" und André Eberhard

Die Frankfurter Skyline besteht nach guten Jahren wieder aus Wolkenkratzern und Baukränen. Vor allem der Opernturm, der derzeit von Tishman Speyer gebaut wird, gehört mittlerweile zum Stadtbild. Auch die EZB plant den Bau eines neuen 70.000 qm Bürofläche umfassenden Komplexes. Dieser sorgt jedoch für Spekulationen, da die Bauarbeiten ruhen bzw. noch gar nicht angefangen haben. Aus diesem Grund sind die 70.000 qm Bürofläche in der Statistik zum Büromarkt Frankfurt von Jones Lang LaSalle (JLL) nicht berücksichtigt worden.

Allen bekannten Verkaufsabsichten vieler Frankfurter Hochhäuser (Messeturm, Japantower, etc.) zum Trotz war das zweite Quartal trotz Finanzkrise erstaunlich gut. Die Umzüge der EZB und der Börse werden aber wieder einmal zwei Effekte offenlegen, auf die wir regelmäßig hinweisen und die von Initiatoren und Maklern gerne übersehen werden. Der Umbau beider Objekte für spätere Nachnutzung wird alle Kalkulationen sprengen. Ca. 1.500 Euro pro qm zzgl. spezifische EZB-Umbauten hatte die letzte Sanierung der Eurotower Mitte der 90er gekostet. Inzwischen haben die Baupreise kräftig zugelegt. Hinzu kommen die Nachvermietungskosten und etwaiger Mietausfall. Bei der Börse können wir das gar nicht kalkulieren.

Der zweite Effekt ist noch wichtiger: Glauben sie als Anleger niemals irgendwelchen Versprechungen oder „logischen“ Überlegungen über die vertragliche Mietzeit hinaus. Die Mieterüberlegungen sind zu schnelllebig für Langfristaussagen geworden.

Der aktuelle Bürovermietungsmarkt straft aber alle Skeptiker Lügen. Es geht weiter aufwärts. Nach gut 100.000 qm im 1. Quartal sind lt. JLL zwischen April und Ende Juni rund 170.000 qm vermietet worden. Damit hat der Halbjahresumsatz 2008 von über 270.000 qm mit über 200 Deals bei JLL um satte 26% zugenommen. Damit liegt JLL allerdings weit hinter den Zahlen der anderen Makler, die zwar ihren Umsatz in gleichen Größenordnungen wie JLL ansiedeln, jedoch alle damit ein Plus von über 40% verbinden. Von den 10 größten Deals im ersten Halbjahr wurden, lt. JLL sieben im 2. Quartal realisiert, angeführt von der Eigennutzung durch die Deutsche Börse (45.000 qm) und der Vorvermietung an BNP Paribas im Europaviertel (11.000 qm), sowie weiteren 5 Deals zwischen 5.000 qm und 10.000 qm. Nur zwei Anmietungen fanden dabei in Bestandsgebäuden statt.

Die Leerstandsquote ging lt. JLL leicht zurück und liegt mit 12,6% (AR: 12,6%; DIP: 14,1%; Colliers: 15,1%) aber immer noch weit über den Leerstandsraten anderer europäischer Büromarktmetropolen. Weiterhin sind es vor allem qualitativ hochwertige Büroflächen, die in Frankfurt – wie auch in den anderen Metropolen – nicht mehr beliebig verfügbar sind. In der Konsequenz werden uns die Maklerhäuser sicherlich weiter von steigenden Mieten berichten. Bedenken Sie aber: Von fast allen anderen Qualitäten gibt es für die Nachfrage der nächsten Jahre genug.

Bei einem guten 2. Halbjahr sieht JLL ein mögliches Umsatzvolumen von 550.000 qm für 2008 – allerdings nur, wenn die Spekulationen um den EZB-Neubau ein Ende haben. Das Angebot an neuen Flächen, die noch bis Ende 2008 fertig gestellt wer-den, liegt mit 54.000 qm auf relativ geringem Niveau, tatsächlich stehen davon nur noch 25.000 qm zur Verfügung. Die Spitzenmiete auf dem Frankfurter Büromarkt lag Ende Juni lt. JLL bei 37,00 Euro/qm/Monat (Colliers: 35 Euro/qm/Monat; AR: 37,5 Euro/qm/Monat; DIP: 37,5 Euro/qm/Monat). Bei allen Maklern ist die Spitzenmiete weiter leicht steigend außer bei Colliers, die sogar einen leichten Rückgang der Spitzenmiete trotz enorm gestiegenem Flächenumsatz sehen.
 

München: Bleibt Primus beim Flächenumsatz

Von André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

Selbst in der bayerischen Immobilienhochburg kann es nicht immer Rekorde geben. Nach einem fulminanten Jahresstart (JLL: Q1 226.000 qm mit fast 300 Mietverträgen) ging es im 2. Quartal deutlich ruhiger zu. Das gilt aber nur im Vergleich mit der eigenen Leistung. Denn über 220 Abschlüsse, die JLL registrierte, wurden zwischen April und Ende Juni in keiner anderen Immobilienhochburg realisiert. Die damit erzielten 167.000 qm vermietete Fläche führten für das gesamte erste Halbjahr zu einem Umsatzvolumen von rund 393.000 qm, ein Viertel davon allein in der Innenstadt. Dies entspricht dem Niveau des Vorjahres. Wie gut das Ergebnis letztlich einzustufen ist macht der 5-Jahresverlgeich deutlich: 36% liegen die ersten sechs Monate 2008 darüber. Die Zahlen von Atisreal, Colliers und den DIP-Partnern liegen auf ähnlichem Niveau.

JLL registrierte 19% mehr Vertragsabschlüsse im ersten Halbjahr 2008 als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Da dass Transaktionsvolumen jedoch auf annähernd gleichem Niveau geblieben ist, lässt sich daraus schließen, dass derzeit Deals über 10.000 qm kaum möglich sind. Trotzdem geht JLL davon aus, dass die große Dynamik des Marktes am Ende des Jahres ein Umsatzvolumen von 750.000 qm ermöglicht. Neu ist, dass Banken die Umsatzstärkste Branche im ersten Halbjahr ist. Laut JLL könnte dies an den Verkäufen der eigenen Immobilien von Banken liegen, die dann an anderer Stelle neu gemietet haben. Ein Indiz dafür, dass der Vermietungsmarkt den aktuellen Geschehnissen immer etwas hinterherhinkt.

Bei den Leerständen ergibt sich bei den 4 untersuchten Maklern ein sehr unterschiedliches Bild. Zwar liegen die Leerstände pro Quadratmeter nah beieinander, jedoch ergibt sich bei den Veränderungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein sehr unterschiedliches Bild. Während JLL und Colliers sinkende Leerstände verzeichnen, registrierte Atisreal und DIP-Partner steigende Leerstände. Das verwirrt und lässt uns die Makler dazu auffordern, ihre Leerstände mit einheitlichen Methoden zu erfassen. Bei den Leerstandsquoten pendeln sich alle Maklerhäuser zwischen 7,2 und 8,9% ein, wobei nur DIP-Partner eine Steigerung der Leerstandsquote verzeichnet.

Die Spitzenmiete liegt gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum bis zu 13% höher und spiegelt damit die konstant gute Nachfrage nach Büroflächen sehr guter Qualität wieder. Die meisten Anmietungen erfolgten, lt. JLL jedoch zwischen 10 und 15 Euro/qm. Während JLL für das Gesamtjahr einen Trend auf 31 Euro sieht, haben Atisreal und DIP-Partner diese Schwelle schon längst überschritten. Bei Atisreal stieg die Spitzenmiete sogar um über 11% und liegt derzeit bei 34,5 Euro/qm.
 

Hamburg: Steigende Mieten und sinkende Leerstände

Von Constanze Wrede, Redakteurin „Der Immobilienbrief“

In Hamburg wurden im 1. Halbjahr 2008 zwischen 282.000 qm (Jones Lang LaSalle (JLL)) und 300.000 qm (Deutsche Immobilien-Partner (DIP)) Büroflächen umgesetzt. Damit stieg der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um 6,7% lt. JLL bzw. um 3,4% lt. DIP. Einen leicht rückläufigen Umsatztrend in der Hansestadt hingegen registrierten Atisreal (AR) und Colliers (C): Mit einem Umsatz von 287.000 qm (AR) bzw. 291.000 qm (C) wurden 2,8% (AR) bzw. 0,3% (C) weniger nachgefragt als im Vorjahreszeitraum. Insgesamt wurden die Umsätze vor allem im 2.Quartal ordentlich gepusht. Laut JLL sind hier vor allem die in den ersten drei Monaten vermissten Großabschlüsse jenseits der 5 000 qm-Marke unterzeichnet worden. Im 1. Halbjahr sind somit nun fast alle Flächenkategorien gleich stark am Umsatz beteiligt, was für eine stabile und breit gefächerte Nachfrage spricht. Zu den großen Mietvertragsabschlüssen zählten lt. Colliers im 1. Halbjahr u.a. der einer Rechtsanwaltssozietät im Brahms Quartier mit 10.140 qm und eine städtisches Gesuch in der City Süd mit über 7.000 qm.

Laut AR hat der Leerstand sich auf 823.000 qm verringert (minus 4% im Vgl. zum VJ.); wovon nur noch 18% moderne Flächen sind. Die anderen Maklerhäuser meldeten für Hamburg zwar ebenfalls sinkende Leerstände, allerdings mit 992.000 qm (JLL; – 5,2%), 900.000 (DIP; -8,6%) bzw. 863.000 (C; -13,6%) auf einem höheren Niveau als Atisreal. Wenig verwunderlich, dass damit auch die Angaben zur Leerstandsquote zwischen 6,2% (AR) und 7,1% (JLL) variieren. Einig sind die Makler sich aber beim Trend: Die Leerstandsquote in der Elbmetropole ist weiterhin rückläufig.

Angst, keine Flächen mehr mieten zu können, braucht in Hamburg jedoch wohl so schnell keiner zu bekommen. Laut AR werden aktuell rund 1,9 Mio. qm Bürofläche neu geplant. Kein Wunder, steigt doch die Spitzenmiete weiter an. Laut AR ist diese im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um über 4% auf 25 Euro/qm in der Hafen City geklettert. Aber auch in der Hamburger City und den Premium-Standorten westlicher Hafenrand und Alsterlagen liegen die Mieten mit einem Höchstmietpreis von 24 Eu-ro/qm nicht weit vom Spitzenwert entfernt. Mit rund 23,50 Euro/qm setzten JLL, DIP und Colliers die Spitzenmiete etwas geringer an als Atisreal. Im Einjahresvergleich bedeutet das bei JLL allerdings ein Plus von 6,8% und bei Colliers sogar von 12%. Die Durchschnittsmiete aller Mietverträge der vergangenen 12 Monate liegt lt. Colliers nach Flächen gewichtet konstant bei 13 Euro/qm.

Die Aussichten für den Hamburger Büromarkt sind lt. AR auch in der zweiten Jahreshälfte gut. Das Maklerhaus erwartet für das Gesamtjahr 2008 einen Flächenumsatz von über 500.000 qm und sieht bei der Mietpreisentwicklung für Top-Flächen, insbesondere mit Wasserbezug, noch weiteres Steigerungspotenzial. Gute Stimmung und aussichtsreiche Verhandlungen größerer Flächen sprechen auch für Colliers für ein gutes Bürojahr in der Hansestadt mit Umsätzen oberhalb der 500.000 qm-Marke.
 

Berlin: Leichter Abbau des Leerstandes auf hohem Niveau

Von Constanze Wrede, Redakteurin „Der Immobilienbrief“

Der Berliner Büromarkt wies im 1. Halbjahr 2008 einen Umsatz zwischen 200.700 qm (CB Richard Ellis (CBRE)) und 238 000 qm (Atisreal (AR) und Colliers (C)) auf. Bei AR und den Deutschen Immobilien-Partner (DIP) entspricht das Zahlenwerk einem Umsatzplus von 23%, bei Jones Lang LaSalle (JLL) von immerhin noch 14,9%. Bei CBRE und Colliers hingegen ergab sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Umsatzminus von 5,9% bzw. 3,4%. Die Nachfrage konzentriert sich dabei lt. CBRE vor allem auf qualitativ hochwertige Flächen in der City-Ost, in der Umgebung des Gendarmenmarkts und des Boulevards Unter den Linden.

Alle Maklerhäuser registrierten in der Bundeshauptstadt sinkende Leerstände, wobei der Abbau irgendwo zwischen 11,5% (Colliers) und 4,2% (Atisreal) liegt. Analog sank die Leerstandsquote. Diese wird derzeit zwischen 9,1% (CBRE) und 7,1% (Colliers) notiert. Insgesamt stehen damit in Berlin aktuell rund 1,5 Mio. qm leer. Eine Vielzahl zusätzlicher Flächen werden kurzfristig nicht auf den Berliner Markt kommen, da der Berliner Büroimmobilienmarkt derzeit eine nur sehr geringe Bestandserweiterung erfährt. Namhafte Projektentwicklungen wurden lt. CBRE mit Ausnahme des bereits vermieteten Hackeschen Quartiers in den ersten sechs Monaten nicht begonnen.

Die Berliner Spitzenmiete sehen CBRE und Colliers im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konstant bei 22,00 Euro/qm bzw. rund 23 Euro/qm. Die anderen Maklerhäuser registrierten einen Anstieg von im Schnitt 5% auf 21,50 Euro (JLL) bzw. 22,00 Euro (AR und DIP).

Für das Gesamtjahr 2008 rechnet CBRE mit einem Büroflächenumsatz in Berlin von rund 450.000 qm und stabilen Mietpreisen.

Quelle: DIB, Nr. 170, 11.07.2008

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