Im Segment der Wohninvestments wurde 2011 setzte sich der positive Umsatztrend fort: Mit einem Transaktionsvolumen von über 600 Millionen Euro wurde ein sehr gutes Ergebnis erzielt, das gut 3 Prozent über dem Wert des Vorjahres mit 582 Millionen Euro liegt. Im Bereich der gewerblichen Immobiliennvestments wurden in Düsseldorf 2010 rd. 674 Millionen Euro bei Asset-Deals umgesetzt. Im vergangenen Jahr 2011 lag das Umsatzvolumen bei ungefähr 600 Millionen Euro und damit rd. 11 Prozent niedriger als im Vorjahr.

Der Anteil inländischer Investoren am Transaktionsgeschehen in Düsseldorf betrug 2011 wie im Vorjahr rd. 75 Prozent. Somit hat sich das Engagement internationalen Anleger mit einem Anteil von unverändert 25 Prozent stabilisiert, nachdem sie sich 2009 zunächst nahezu vollkommen aus dem Markt zurückgezogen hatten.

Renditen
Die Renditen für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen lagen Ende 2011 in einer Spanne zwischen 5,0 bis 6,5 Prozent. In 1b-Lagen werden marktübliche Bruttoanfangsrenditen zwischen 6,5 und 8,0 Prozent erzielt. Die Bruttoanfangsrendite für Bestands-Mietwohnhäuser ist im Spitzensegment stabil geblieben und bewegt sich aktuell in einer Bandbreite zwischen 5,0 und 7,5 Prozent.

Trends am Düsseldorfer Markt für Immobiliennvestments
Der Investmentmarkt 2012 wird sich im Vergleich zum Vorjahr nach umfassenden Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stabil entwickeln. Dazu Michael Fenderl: „Zwar werden die Unsicherheiten auf dem Kapitalmarkt und der Konjunkturabschwung das Wirtschaftspanorama im Jahr 2012 weiter begleiten, doch steigt damit auch die Notwendigkeit, in erkennbar stabile Märkte zu investieren.“ Damit bleibe die Attraktivität Deutschlands auch 2012 als sicheres und wertdynamisches Zielgebiet für nationale und internationale Immobilieninvestoren erhalten.

Das typisch primäre Anlageziel in Düsseldorf bleibt das erstklassige Core-Objekt, z.B. langfristig vermietete Büro-/Geschäftshäuser in Top-Lagen. Angesichts des hier indessen begrenzten marktadäquaten Produktangebotes und der geringen erzielbaren Renditen um 5 Prozent werden sich die Anlageparameter allerdings verändern. „Einige Marktteilnehmer – insbesondere mit höheren Rendite-Anforderungen – werden vergleichsweise wieder deutlich höhere Risikobereitschaft zeigen müssen, wodurch sich der Marktfokus zunehmend auch in Richtung „value-added“, also Objekte mit Wertschöpfungspotential, verschiebt“, glaubt Fenderl.

Eine mittelfristig-strukturelle Erhöhung des Transaktionsvolumens in diesem Düsseldorfer Segment hängt dabei aus seiner Sicht neben konjunkturellen Phänomenen letztendlich auch davon ab, inwieweit die Banken ihre bislang restriktive Finanzierungsbereitschaft für risikoadäquatere Investments lockern können bzw. wollen.

Insgesamt beurteilt Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter AENGEVELT IMMOBILIEN, die Perspektiven am Düsseldorfer Immobilienmarkt sehr positiv: „Das in Düsseldorf im bundesweiten wie internationalen Vergleich auch in der zweijährigen Boomphase 2006 bis 2007 auf moderatem Mietpreisniveau verbliebene Preis-/Leistungsverhältnis im Immobilienbereich bewahrt der Stadt sowohl im wohnwirtschaftlich als auch im gewerblich genutzten Investmentbereich eine markant hohe Stabilität. Dieser Bonus des betont konservativen, breiten Marktfundaments und Ausgangssockels ist die ideale Plattform für hohe Attraktivität und starken Zuspruch in Kreisen von Mietern, Entwicklern, Banken, Dienstleistern und Investoren.“ Aengevelts Fazit: „Damit bleibt Düsseldorf einer der priviligiertesten und angesehensten Märkte für marktgerechte Wohnungs- und Gewerbeimmobilien in Europa.“

München ist und bleibt der absolute Mietpreis-Spitzenreiter der 50 größten Städte Deutschlands, in denen fast 27 Prozent aller Bürger leben

Die Münchner wohnen bundesweit am teuersten: Sie bezahlen bei einer Neuvermietung im Schnitt 12,98 Euro Kaltmiete für einen Quadratmeter. Damit geben die Einwohner der bayrischen Landeshauptstadt rund 180 Prozent mehr für das Wohnen aus als die Chemnitzer. Die Stadt ist mit nur durchschnittlich 4,61 Euro Miete pro Quadratmeter die preisgünstigste der 50 größten Metropolen Deutschlands.

Neben den Münchner müssen auch die Frankfurter Mieter tief in die Tasche greifen. Die Stadt am Main landet beim Ranking auf Platz zwei. Durchschnittlich 11,80 Euro Kaltmiete je Quadratmeter müssen dort im Monat für den Vermieter locker gemacht werden.

Ähnlich teuer sind die Angebotsmieten in Hamburg. Hier sind im Schnitt 10,68 pro Quadratmeter monatlich fällig. Die Hansestadt liegt damit auf Platz drei, dicht gefolgt von Stuttgart (10,07 Euro) und Freiburg (9,80 Euro) auf dem fünften Rang.

Am günstigsten wohnt man in Chemnitz (4,61 Euro) zur Miete. Aber auch im nordrheinwestfälischen Gelsenkirchen (4,74), im niedersächsischen Hagen (4,91), in der Elbestadt Magdeburg (4,97) und der Messestadt Leipzig (5,01), der Stadt mit der höchsten Mieterquote (88 %) und dem mit Abstand größten aktuellen Angebot für Wohnungen zur Miete (mehr als 11.000), ist es mietpreiswert.

Übrigens: In der größten Stadt Deutschlands, Berlin, beläuft sich die Kaltmiete für den Quadratmeter auf 7,27 Euro. Das ist der 17. Rang für die Hauptstadt, die mit 86 Prozent die zweithöchste Mieterquote deutschlandweit aufweist. Die Mieter Solingens, der kleinsten der 50 größten Städte, zahlen für ihre Mietwohnung pro Quadratmeter 5,91 Euro. Das bedeutet Platz 33 im Mietpreis-Ranking von ImmobilienScout24. Die komplette Übersicht finden Sie bei Mietspiegel.com.

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Anders sieht es hingegen bei den Value-add-Objekten und gemischten Portfolien mit älteren Bestandsimmobilien aus. „In diesem Segment sind die Banken sehr restriktiv geworden und geben maximal 50 bis 55 Prozent Fremdmittelanteil“, so Ertan, „das wird auf die Renditen drücken.“ Bei ausschließlich modernen Logistikportfolien abseits der Top Standorte mit einer gewichteten Laufzeit von fünf Jahren werden sie bereits im ersten Quartal 2012 um 8,75 Prozent liegen, so die Analyse. Gemischte Portfolien mit älterem Bestand werden nur in den Top Lagen zu vertretbaren Konditionen für Verkäufer abgenommen. Die Bruttoanfangsrendite wird sich hier zwischen 10 bis maximal 10,5% Bruttoanfangsrendite einpendeln.

Einschränkung des Käufermarktes erwartet

Trotz eines größeren Yield Spreads kann Realogis den Effekt eines höheren Verkehrswerts der Immobilien abseits der Top Standorte aktuell nicht feststellen. „Stattdessen werden sich die Finanzierungskonditionen aufgrund der Risikoaufschläge der Banken bei einer durchschnittlich fünfjährigen Laufzeit deutlich verschlechtern und gleichzeitig wesentlich höhere Eigenkapitalquoten größer 40 bis 50 Prozent gefordert werden“, so Ertan. In der Folge wird der Käufermarkt massiv eingeschränkt.

Läge der Eigenkapitalanteil bei 30 Prozent, wären ungleich mehr Käufer bereit zu investieren, was zu erhöhter Nachfrage und höheren Preisen führen würde. „Aber bei einer hohen EK-Quote von 40 bis 50 Prozent wollen und können viele Investoren ihr ursprüngliches Angebot nicht mehr halten“, so Ertan. Dadurch haben sich trotz guter Vermietungszahlen die Bruttonanfangsrenditen an den Top Standorten bei mittelfristiger Mietvertragslaufzeit nicht verändert. Und das, obwohl die Bruttorenditen bei überdurchschnittlicher Laufzeit um mindestens 35 Basispunkte gefallen sind. Ertan: „Abseits der Top Standorte und insbesondere bei älterem Bestand sind die Renditen sogar gestiegen.“

Am deutlichsten werden diese Effekte bei Portfolien mit gemischtem, älterem Bestand – d.h. zehn Jahre und älter – sowie modernen Logistikimmobilien. „Hier gibt es praktisch keine andere Alternative als diese im Paket zu veräußern“, so Ertan. Verkaufte man die attraktiveren und moderneren Objekte einzeln, könnten sie keinesfalls die geringeren Erlöse der älteren Bestandsimmobilien auffangen. So wird älterer Bestand abseits der Top Standorte bei einer durchschnittlichen Mietlaufzeit von fünf Jahren teilweise deutlich über 10 bis 11 Prozent Bruttoanfangsrendite gehandelt. Ertan: „Nur durch die Beimischung guter und moderner Objekte ist überhaupt ein Verkauf zu akzeptablen Konditionen für Verkäufer über heutigen Gestehungskosten möglich.“

* Höhere Zahlen über 1 Mrd. Transaktionsvolumen sind ausschließlich über ältere Bestandsimmobilien, den sogenannten ‚secondary logistics’, abbildbar, die seitens Realogis nicht als Logistikimmobilie bezeichnet werden, sondern als Lagerhalle bzw. Industrieimmobilie älteren Baujahrs.

Großverkäufe prägten den Einzelhandelsmarkt
Sieben der zehn größten Verkäufe des Jahres 2011 entfielen auf Einzelhandelsimmobilien. „Lediglich das Portfolio gemischt genutzter Immobilien der Deutschen Post sowie die beiden Frankfurter Bürotürme Greentowers und Silberturm konnten sich zwischen den großen Einzelhandelsimmobilien in die Top Ten einreihen“, sagt Andreas Trumpp. Zu den beiden bereits im ersten Quartal abgeschlossenen Verkäufen des Metro-Portfolios mit über 700 Mio. € und dem Verkauf eines 50 %-Anteils am Oberhausener Einkaufszentrum CentrO kamen im vierten Quartal noch zwei weitere sehr große Transaktionen. Der US-amerikanische Pensionsfonds TIAA-CREF kaufte für rund 410 Mio. € das Einkaufszentrum PEP in München. Die ca. 60.000 m² Mietfläche umfassende Immobilie wurde vom offenen Immobilienfonds Grundbesitz europa von RREEF erworben. Der Verkauf der Gropius Passagen in Berlin war mit 341 Mio. € ebenfalls marktprägend. Ein geschlossener Fonds von WealthCap veräußerte das 85.000 m² große Einkaufszentrum an mfi.

Einkaufszentren mit höchstem Marktanteil am Transaktionsvolumen
Vor allem bedingt durch großvolumige Einzelverkäufe (z.B. CentrO, PEP, Gropius Passagen, Skyline Plaza, Hamburger Meile) lagen Einkaufszentren mit gut 4,9 Mrd. € bzw. knapp 51 % Anteil am Transaktionsvolumen weit vor den anderen Nutzungstypen. Innerstädtische Kauf- und Warenhäuser sowie Geschäftshäuser in 1A-Lagen mit gut 2,3 Mrd. € bzw. 24 % Marktanteil und Fachmarktzentren sowie Fachmärkte mit etwa 2,2 Mrd. € bzw. 23 % Marktanteil folgten auf den weiteren Plätzen.

Offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds waren aktivste Käufergruppe
Offene Immobilienfonds sowie Immobilienspezialfonds sicherten sich 2011 einzelhandelsgenutzte Immobilien für rund 2,7 Mrd. €. Damit hatten sie einen Marktanteil von 28 %. „Investoren mit einem eher risikoorientierten Anlagefokus waren allerdings kaum weniger aktiv und kauften deutsche Einzelhandelsimmobilien für knapp 2 Milliarden Euro“, sagt Andreas Trumpp. „Diese Investoren sind weiter von der Stabilität Deutschlands sowie des deutschen Einzelhandels überzeugt und sehen hierzulande gute Chancen im Erwerb optimierungsbedürftiger Objekte“, ergänzt er.

Spitzenrenditen zogen aufgrund der hohen Nachfrage weiter an
Die hohe Nachfrage sowohl nach Einkaufszentren als auch nach innerstädtischen Geschäftshäusern und Einzelhandelsimmobilien bei einem gleichzeitig überschaubaren Angebot ließ die Spitzenrenditen im Jahresvergleich anziehen. Einkaufszentren wurden je nach Standort am Jahresende 2011 zu Spitzenrenditen zwischen 5,00 % und 6,50 % gehandelt. Deutlich teurer waren 1A-Lagen. Dort lagen die Spitzenrenditen knapp unter der 4%-Marke in München und bis zu 4,80 % in Berlin. „Geschäftshäuser in 1A-Lagen der deutschen Metropolen stehen bei sicherheitsorientierten Anlegern wie Privatinvestoren und Familiy Offices ganz oben auf der Einkaufsliste. Allerdings sind die meisten der aktuellen Eigentümer kaum bereit, diese Objekte zu veräußern“, sagt Andreas Trumpp.

Ausblick: Interesse an Einzelhandelsimmobilien bleibt hoch
Obwohl sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zuletzt immer mehr eintrübten, sorgten positive Nachrichten vom deutschen Arbeitsmarkt und spürbare Lohnerhöhungen für ein stabiles Konsumklima. Nicht nur dadurch wird die Attraktivität für Investitionen in deutsche Einzelhandelsimmobilien hoch bleiben. „Limitierend auf das Transaktionsgeschehen wirken sich weiterhin das vor allem im Core-Segment geringe Angebot sowie die zurückhaltende Finanzierungsbereitschaft der Banken aus“, sagt Andreas Trumpp. „Trotzdem erwarten wir für 2012 aufgrund einer Vielzahl sich in Anbahnung befindlicher, großvolumiger Verkäufe ein lebhaftes Marktgeschehen“, ergänzt er. Vor allem Einkaufszentren, aber auch Fachmarktzentren erfreuen sich weiter einer großen Beliebtheit. Im Segment Fachmarktzentren werden aktuell insbesondere Objekte zwischen 15 und 35 Mio. € mit Mietvertragslaufzeiten um 10 Jahre stark nachgefragt.
 

Stabile Gewinnaussichten für Kapitalanleger
Gerade im bundesdeutschen Vergleich sind Immobilien in Sachsen und Sachsen-Anhalt günstig und warten mit einem guten Wertsteigerungspotenzial auf. Damit rücken die Objekte verstärkt in den Fokus nationaler und internationaler Kapitalanleger. „Vor allem Immobilien an Wachstumsstandorten sind bei vielen Investoren gefragt. Der moderate Einstiegspreis sowie die hervorragenden Entwicklungsprognosen sorgen für stabile Gewinnaussichten“, schätzt Weiss ein.

Mieten ziehen an
Auch die Mieten werden 2012 nach Auffassung des IVD Mitte-Ost vielerorts weiter steigen. Bereits 2011 beobachtete der Verband einen Anstieg von zwischen 2,1 (Bestand ab 1949) und 2,9 (Altbau bis 1948) Prozent bei der Inflationsrate von durchschnittlich 2,4 Prozent. In den Großstädten wurden sogar Steigerungsraten von 5,8 (Baujahr bis 1948) und 3,8 Prozent (Baujahr nach 1949) festgestellt. „Auch im kommenden Jahr wird es bei den Mieten keine Trendumkehr geben“, prognostiziert Weiss. „Vor allem in den größeren Städten werden sich die Mieter auf höhere Preise einstellen müssen.“ Denn das Angebot dort halte mit dem Nachfragewachstum kaum Schritt und aufgrund der geringen Fertigstellungszahlen in den vergangenen Jahren gebe es vielerorts einen beachtlichen Bedarfsrückstau.

Top-Lagen in Sachsen stark nachgefragt
Bei den Wohnungsmieten beziehungsweise Kaufpreisen für Immobilien setzt sich der Trend aus den vergangenen Jahren fort. Dies führt – vor allem in den Großstädten aufgrund der besseren Situation auf dem Arbeitsmarkt sowie durch stabile bis anwachsende Bevölkerungszahlen – zu steigenden Preisen.

Deutlich wird das in den Spitzenlagen. So werden beispielsweise in Leipzig im Waldstraßenviertel, Musikerviertel, Gohlis-Süd und in Zentrumslagen bis zu 10,00 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete verlangt. „Auch wenn es mittlerweile einige Neubauprojekte in Toplagen gibt, ist die momentane Nachfrage durch den Bestand schwer zu decken. Da sich diese Objekte als Eigentumswohnungen an den Selbstnutzer wenden und kaum dem Mietmarkt zur Verfügung stehen. Daher rechnen wir mit einem weiteren Anstieg der Mieten“, sagt Andreas Köngeter, Mitglied des IVD Mitte-Ost und Immobilienmakler aus Leipzig. Ähnliche Tendenzen registriert der Experte auch bei den Grundstücks- und Hauspreisen: „Die Sorge vor einer möglichen Geldentwertung lässt die Menschen wieder verstärkt nach Sachwerten Ausschau halten. Allen voran die Immobilie. Befördert wird dies durch die niedrigen Kreditzinsen. Da vor allem gute Lagen beziehungsweise hochwertige Immobilien nur begrenzt verfügbar sind, gehen auch hier die Werte nach oben.“ So wird in Leipzig für ein freistehendes Eigenheim mit Garage und ortsüblich großem Grundstück je nach Wohnwert zwischen 135.000 Euro bis 470.000 Euro verlangt. Tendenz steigend.

Ähnlich stellt sich die Situation in Dresden dar. Höchstpreise werden für Wohnungen am Elbhang und am Neumarkt gezahlt. Die Spitzenwerte liegen hier bei 8,00 Euro pro Quadratmeter. Für freistehende Eigenheime liegen die Werte je nach Wohnsituation aktuell zwischen 120.000 Euro bis 500.000 Euro. „Dresden wächst. Sowohl durch Zuzug als auch durch die Geburtenrate. Verbunden mit einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung rechnen wir mit steigenden Preisen. Wer eine Immobilie in der Landeshauptstadt erwerben möchte, sollte dies zeitnah tun. Günstiger wird es auf keinen Fall“, schätzt Karl-Heinz Weiss ein.

Als Geheimtipp positioniert sich zunehmend der Immobilienmarkt in Chemnitz. Gerade Kapitalanleger mit einer nachhaltigen Anlagestrategie können hier vom guten Wertsteigerungspotenzial profitieren. Die Spitzenmiete in begehrten Wohnlagen wie dem Adelsberg, Rabenstein und Schönau beträgt 7,50 Euro pro Quadratmeter. 95.000 Euro bis 380.000 Euro werden für freistehende Eigenheime verlangt. „Chemnitzer Immobilien stehen zu Unrecht meist im Schatten von Leipzig und Dresden. Durch die wachsende Wirtschaftskraft und dem starken Mittelstand registrieren wir hier einen Markt mit sehr guten Aussichten für die Zukunft“, so Jens Zimmermann, Vorstandsmitglied des IVD Mitte-Ost.

Spitzen-Lagen in Sachsen-Anhalt zunehmend begehrt
Auch in Sachsen-Anhalt rechnen die IVD-Experten vor allem in den Großstädten mit steigenden Preisen. Genauso wie in Sachsen zeigt sich dies in den Spitzenlagen. So werden beispielsweise in Halle im Mühlwegviertel, im Stadtteil Kröllwitz oder auch in der Vogelsiedlung bis zu 8,50 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete verlangt. „Da die momentane Nachfrage durch den Bestand schwer zu decken ist, rechnen wir mit einem weiteren Anstieg der Mieten“, sagt Dirk Radde, Vorstandsmitglied des IVD Mitte-Ost und Immobilienmakler in Halle. Ähnliche Tendenzen registriert der Experte auch bei den Grundstücks- und Hauspreisen. „Die niedrigen Kreditzinsen machen den Traum von den eigenen vier Wänden attraktiv. Da vor allem gute Lagen beziehungsweise hochwertige Immobilien nur begrenzt verfügbar sind, gehen auch hier die Werte nach oben.“ So werden in der Saalestadt für ein freistehendes Eigenheim mit Garage und ortsüblich großem Grundstück je nach Wohnwert zwischen 110.000 Euro bis 350.000 Euro verlangt. Tendenz steigend.

Ähnlich stellt sich die Situation in Magdeburg dar. Höchstpreise werden für Wohnungen in Elbnähe, im Stadtfeld und Zentrum gezahlt. Genau wie in Halle liegen die Spitzenwerte bei 8,50 Euro pro Quadratmeter. Für freistehende Eigenheime liegen die Werte je nach Wohnsituation aktuell zwischen 90.000 Euro bis 260.000 Euro. „Das wird aber nicht so bleiben. Die Bevölkerung Magdeburgs wächst. Das wird den Druck auf den Immobilienmarkt erhöhen. Mittelfristig werden wir steigende Preise erleben“, schätzt Jutta Stricker, Immobilienmaklerin in Magdeburg und Vorstandsmitglied des IVD Mitte-Ost ein.
 

"Bedingt durch die topografische Lage der Stadt sowie die engen Grenzen der Gebietsreform ist die Ausweisung neuer Baugebiete", so Regionalbeirat des IVD Süd Kay Zimmermann "in Bamberg sehr schwierig. Bauplätze entstehen in der Regel durch Neubebauung vorhandener Grundstücke bzw. die Umwandlung von innenstadtnahen Industriebrachen wie beispielsweise auf dem sogenannten ERBA-Gelände." Zudem entstand Bauland in der jüngeren Vergangenheit durch Nachverdichtung in den innenstadtnahen Bereichen. Angesichts des begrenzten Flächenangebotes im Bamberger Stadtgebiet könnten die ehemaligen Militärflächen im Nordosten der Stadt im Falle eines Truppenabzugs eine enorme Chance für die Stadtentwicklung bieten.

"Im Vergleich zum Vorjahr wurde im Herbst 2011 in Bamberg", so Prof. Stephan Kippes, "ein steigendes Preisniveau bei allen Objekttypen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich festgestellt." So stiegen die Kaufpreise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser im Herbst 2011 im Vergleich zum Herbst 2010 um +2,0 % auf 260 €/m² und für Geschossbau um +2,6 % auf 395 €/m². Die Preise für Einfamilienhäuser lagen im Herbst 2011 durchschnittlich bei 370.000 €/Objekt (Veränderung zum Vorjahr +7,2 %), für Doppelhaushälften bei 383.000 €/Objekt (+6,3 %) und für Reihenmittelhäusern bei 245.000 €/Objekt (+6,5 %).

Im Stadtgebiet entstand in den vergangenen 10-15 Jahren eine Vielzahl von neuen hochwertigen Eigentumswohnanlagen, die aufgrund einer hohen Nachfrage nach Wohnobjekten überwiegend gut vom Markt aufgenommen wurden. Dabei konnten deutliche Preisanstiege festgestellt werden. Nicht zuletzt ist es diesem Umstand geschuldet, dass einzelne Bauträger diesem Trend folgen und in gefragten Lagen der Innenstadt und des Berggebietes aktuell Preise bis zu 3.650 €/m² aufrufen. Es bleibt abzuwarten wie sich die Nachfrage weiter entwickelt und ob diese Werte dauerhaft vom Markt akzeptiert werden.

Die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand liegen in Bamberg im Durchschnitt zwischen 900 €/m² (einfacher Wohnwert) und 2.430 €/m² (sehr guter Wohnwert). Der Kaufpreis für eine Neubauwohnung liegt durchschnittlich bei 2.250 €/m² (guter Wohnwert), kann jedoch bei sehr guten Objekten in bevorzugten Innenstadtlagen bis zu 3.800 m² betragen.

In Bamberg ist aktuell ein ausgeprägter Vermietermarkt anzutreffen. Die anhaltend starke Nachfrage durch Zuzug und die wachsende Zahl von Studenten haben etwa beginnend mit dem 3. Quartal 2009 zunehmend zu massiven Engpässen geführt. Die Hauptnachfrage konzentriert sich derzeit auf innerstädtisch oder zentrumsnah gelegene 1- bis 3- Zimmerwohnungen aller Ausstattungsqualitäten.

Die Mieter in Bamberg bezahlen je nach Lage und Ausstattung durchschnittlich 6,90 €/m² für eine Altbauwohnung, 7,40 €/m² für eine Wohnung aus dem Bestand und bis zu 8,30 €/m² für eine Neubauwohnung (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).

Weitere ausführliche Informationen können dem CityReport Bamberg 2011/2012 entnommen werden, der Auskunft über Entwicklungen und aktuelle Preise im Bereich der Wohnimmobilien gibt. Der Bericht wird weiterhin durch umfangreiche Grafiken regionaler Wirtschaftsdaten ergänzt. Der CityReport Bamberg 2011/2012 kann beim IVD-Institut (Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/29082020, institut@ivd-sued.net) oder im Online-Shop ivd-sued.net erworben werden.
 

"Die nach wie vor anhaltend positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt mit den niedrigsten Arbeitslosenzahlen der letzten zwanzig Jahre und einer daraus resultierenden zunehmenden Zahl an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten führte im vergangenen Jahr zu einer verstärkten Nachfrage nach Büroimmobilien", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstitutes. "Diese vermehrte Nachfrage zog in Bayern steigende Mieten nach sich. Aktuell liegen die Büromieten für den guten Nutzungswert im Bayerndurchschnitt bei 9,00 €/m²."

Die Mieten für Ladenlokale gaben hingegen, wie bereits im Frühjahr 2011 beobachtet, auch im Herbst 2011 leicht nach. Diese Abschläge reichen von -2,5 % bei den Ladenlokalmieten im 1a-Geschäftskern (150 m²) bis hin zu -1,1 % bei den Ladenlokalmieten im 1b-Geschäftskern (60 m²). Lediglich die Mieten für Ladenlokale im 1b-Nebenkern mit 60 m² legten im Herbst 2011 – wenn auch nur marginal – mit +0,6 % zu. Bei näherer Betrachtung des Bayernwertes ist festzuhalten, dass das Sinken der Ladenlokalmieten eher vom flachen Land ausgeht. In den Groß- und Mittelstädten sind die Mieten für Ladenlokale im Herbst 2011 im Vergleich zum Frühjahr 2011 tendenziell stabil bis steigend.

"Im Zusammenhang mit der Insolvenz der Schlecker Gruppe geht das IVD-Institut", so Prof. Stephan Kippes, "davon aus, dass der Markt für Einzelhandelsimmobilien dadurch nur bedingt verändert wird. Mit ihren etwa 7.200 Filialen ist die Handelskette allerdings schon allein von der Stückzahl der Outlets wichtig. Wesentlich bemerkenswerter ist allerdings, dass Schlecker-Märkte vielfach in Nebenkern – und teilweise in Streulagen angesiedelt sind, die wenig Laufkundschaft aufweisen nur Zielverkehr – und die oft von Form und Zuschnitt für Einzelhandelszwecke nur bedingt geeignet sind. Teilweise handelt es sich um Randlagen, auch in der Innenstadt, die ungünstig geschnitten sind, die vermutlich nicht selten nur über eine sehr niedrige Miete neu vermietet werden können. In diesen Segmenten ist die Nachfrage nach entsprechenden Ladenflächen relativ gering, so dass es vielerorts schwer werden dürfte Nachmieter zu finden soweit Schlecker-Läden frei werden."

In Oberbayern verlief die Entwicklung der Büromieten ähnlich dem Bayerntrend. So gab es bei den Büromieten im Herbst 2011 im Vergleich zum Frühjahr 2011 einen leichten Anstieg von +1,2 %. Die Ladenlokalmieten gaben dagegen in allen Marktsegmenten – insbesondere im Nebenkern – teilweise deutlich nach. Somit wurden hier die im Frühjahr 2011 beobachteten deutlichen Steigerungen wieder ausgeglichen.

Mit seiner guten Infrastruktur, hochqualifizierten Facharbeitern bietet München beste Voraussetzungen für Firmen und Investoren. Dies spiegelt sich auch auf dem Münchner Gewerbeimmobilienmarkt wider, der als einer der attraktivsten in Deutschland gilt.

Wie bereits im Frühjahr 2011 angekündigt, kam es im Herbst 2011 bei den Ladenlokalen in München zu einer deutlichen Bewegung. Während im Frühjahr 2011 die Mieten für Ladenlokale, unabhängig von Lage und Größe, stabil geblieben sind, konnten im Herbst 2011 teilweise klare Steigerungen registriert werden. Dabei fielen besonders in den Nebenkernlagen die Anstiege deutlicher aus als in den Geschäftskernlagen. Dies liegt sicherlich an einer vermehrten Nachfrage, die ihre Ursache in den im Vergleich zum Geschäftskern immer noch niedrigeren Mieten hat und somit gerade für kleinere Unternehmen eine "kostengünstigere Alternative" zum Geschäftskern darstellt.

Die Büromieten blieben in München im Herbst 2011 in der City A-, City B-, Suburb A- und Peripherie B-Lage stabil, während die Suburb B-Lage einen Rückgang von -3,8 % hinnehmen musste, lediglich die Peripherie A-Lage hatte einen Anstieg von +4,5 % im Vergleich zum Frühjahr 2011 zu verzeichnen. Die Ladenmieten liegen bei einer Größe von 80 m² mit einer Schaufensterfront von 5 m im 1a- und 1b-Geschäftskern aktuell bei 410,00 € bzw. 155,00 €. Die Ladenmieten mit 200 m² und einer Schaufensterfront von 8 m erzielten im 1a-Geschäftskern 315,00 € und im 1b-Geschäftskern 90,00 €.

Die anhaltende Wirtschafts- und Eurokrise führt auch weiterhin zu einer Verunsicherung unter den Anlegern und zur Suche nach einer sicheren Geldanlage. Bedingt durch die immer noch niedrigen Zinsen ist die Nachfrage nach Anlageobjekten ungebrochen hoch. Hierbei setzen die Anleger insbesondere auf Wohnimmobilien, da diese eine größere Sicherheit bieten. Betrachtet man die Entwicklung der Multiplikatoren im Herbst 2011 im Vergleich zum Frühjahr 2011 stiegen die Wohnhausmultiplikatoren Baujahr vor 1950 um +6,4 % und die Wohnhausmultiplikatoren Baujahr nach 1950 um +7,1 %.

Die gewerblichen Anlageobjekte erweisen sich im Herbst 2011 gegenüber dem Frühjahr 2011 stabil bis leicht steigend. "Hierbei legten", so IVD-Süd Vorstandsmitglied Sven Keussen "die Multiplikatoren in München – auf sehr hohem Niveau – für Cityobjekte/Handelsimmobilien in den 1a-Lagen um +2,6 % und die Multiplikatoren für Logistikimmobilien um +1,4 % zu. Die Büroobjekte in der City A-Lage (innerhalb des Altstadtrings) und in der City B-Lage (innerhalb des Mittleren Rings) blieben dagegen stabil auf dem Niveau vom Frühjahr 2011."

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut von folgenden Trends:

• Der Münchner Bürovermietungsmarkt erzielte 2011 mit insgesamt 860.300 m² Flächenumsatz das beste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Im Vergleich zum Vorjahr lag die Veränderung bei +47,0 %. Das gewerbliche Transaktionsvolumen in München belief sich 2011 auf insgesamt 2,9 Mrd. €. Die Veränderung zum Vorjahr lag, so IVD-Mitgliedsunternehmen Colliers Schauer & Schöll, bei etwa +68,0 %. Im historischen Vergleich ist dies das drittbeste Jahresergebnis nach den Boomjahren 2006/2007.
• Bayern weist deutschlandweit die niedrigste Arbeitslosenquote aus. Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit lag die Quote im Dezember 2011 bei 3,4 %. Insgesamt sind aktuell 229.800 Personen ohne Arbeit gemeldet. Somit liegt die Veränderung zum Vorjahresmonat bei -14,8 %.
• Die Zahl der gemeldeten Stellen in Bayern lag im Dezember 2011 bei 68.682. Die Veränderung zum Vorjahresmonat betrug +28,4 %.
• Die Arbeitsagentur für Arbeit München meldete im Dezember 2011 insgesamt 46.572 Personen ohne Arbeit, -11,7 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Arbeitslosenquote lag bei 3,8 %.
• Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Arbeitsamtsbezirk München lag im Juni 2011 bei 1.040.206 Personen. Die Veränderung zum Vorjahr betrug hier +2,8 %.

Logistikbranche größter Flächenabnehmer
Zu den größten Flächenabnehmern zählte in 2011 erneut die Logistikbranche mit einem Flächenvolumen von rund 415.000 Quadratmetern (56 Prozent am Gesamtflächenumsatz). Im Vergleich zum Vorjahr fragte die Branche nahezu doppelt so viel Fläche nach. Der zweitstärkste Flächenabnehmer waren die Handelsunternehmen mit einem Anteil von 27 Prozent am gesamten Flächenumsatz (200.000 Quadratmeter), gefolgt von den Produktions-, Industrie- und Handwerksunternehmen, die mit 85.000 Quadratmetern einen Umsatzanteil von 12 Prozent des Umsatzes erzielten. Der Anteil an Eigennutzern am Gesamtflächenumsatz lag bei 27 Prozent und damit um 2 Prozent höher als noch vor einem Jahr. Dieser höhere Anteil, ermöglicht durch die verstärkte Fremdfinanzierung der Banken, und die große Nachfrage von Transport- und Handelsunternehmen unterstreichen die positive Konjunktur des Jahres 2011.

Umsatz im mittleren Flächensegment mehr als verdoppelt
Im mittleren Flächensegment zwischen 1.001 und 3.000 Quadratmetern wurde mit 148.000 Quadratmetern im Vergleich zum Vorjahr mehr als doppelt so viel Fläche umgesetzt. Auch die Größenklasse zwischen 3.001 und 5.000 Quadratmetern erzielte mit 96.000 Quadratmetern ein deutliches Plus in Höhe von 43 Prozent. „Das hervorragende Jahresergebnis ist insbesondere auf die starke Nachfrage nach mittelgroßen Flächen zurückzuführen“, erläutert Andreas Rehberg. Mit insgesamt 14 Verträgen wurden im Jahr 2011 zudem vier Großabschlüsse mehr über 10.001 Quadratmetern getätigt als im Vorjahr. Darüber hinaus wurden 13 weitere Verträge zwischen 9.001 und 10.000 Quadratmetern registriert. Der größte Flächenumsatz im vierten Quartal entfiel auf den Baubeginn des Ersatzteillagers des Eigennutzers Jungheinrich in Kaltenkirchen mit rund 20.000 Quadratmetern. Der größte Mietvertragsabschluss im vierten Quartal war die Anmietung einer Tochtergesellschaft der Berliner Rieck-Logistik-Gruppe im „EuroLog Rade“ an der Autobahn A1. Der Vertrag umfasst rund 18.000 Quadratmeter Hallenfläche und 1.000 Quadratmeter Bürofläche. „Dieser Abschluss stärkt den noch neuen Standort an der A1 und könnte andere Logistiker motivieren, das Umland in ihre Flächensuche mit einzubeziehen“, kommentiert Andreas Rehberg die Ansiedlung.

Hamburger Süden und Osten am stärksten nachgefragt
Rund 56 Prozent des Flächenumsatzes entfiel auf das Hamburger Stadtgebiet. Dies entspricht 143 von insgesamt 209 Abschlüssen. Auf Platz eins im Ranking der Teilmärkte lag mit 23 Prozent des Flächenumsatzes der Hamburger Süden mit Gewerbegebieten wie Waltershof, Altenwerder und Hausbruch (Umsatzvolumen: 169.500 Quadratmeter), gefolgt vom Hamburger Osten mit Billbrook und Allermöhe mit einem Umsatzanteil von 22 Prozent (Umsatzvolumen: 162.100 Quadratmeter). Auf die Hamburger Teilmärkte nördlich der Elbe, Hamburg West, Hamburg Nord-West und Hamburg Nord-Ost, entfielen zusammen zwölf Prozent des Umsatzes (Umsatzvolumen: 85.000 Quadratmeter). Für das Hamburger Umland wurden 44 Prozent des gesamten Flächenvolumens registriert. Der stärkste Teilmarkt war hier mit 19 Prozent das Umland Nord-West mit Gewerbegebieten in Norderstedt, Kaltenkirchen, Schenefeld und Quickborn (Umsatzvolumen: 139.100 Quadratmeter).

Hohe Nachfrage steigerte Mieten
In Zuge der Nachfragezunahme nach Industrie-, Lager- und Logistikflächen sind auch die Mieten im Laufe des Jahres gestiegen. Die durchschnittliche Miete in Hamburg und Umland nahm im Vergleich zum Vorjahr um 10 Cent auf 4,40 Euro/Quadratmeter zu. Auch die Spitzenmiete erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 Cent auf 5,70 Euro/Quadratmeter. Die Mieten im Spitzensegment werden vornehmlich für neue Logistikflächen im Hamburger Stadtgebiet mit optimaler Erreichbarkeit erzielt. Im Hamburger Umland bewegen sich die Spitzenpreise für vergleichbare Flächen zwischen 4,50 und 5,00 Euro/Quadratmeter.

Positive Aussichten auch für 2012
Angesichts der leichten Eintrübung der Konjunkturaussichten für dieses Jahr rechnen die Experten von Grossmann & Berger mit einer geringeren Nachfrage nach Industrie-, Lager- und Logistikflächen als im Vorjahr. „Dennoch wird sich die Nachfrage voraussichtlich auf einem hohen Niveau bewegen, insbesondere weil der Flächenbedarf von Transport- und Handelsunternehmen weiterhin ungebrochen hoch ist“, prognostiziert Andreas Rehberg.

Hier ist die Initiative von Investoren gefragt, die mit Neubaumaßnahmen bzw. Umbau/Revitalisierung von Bestandsobjekten bereits ohne Vorvermietungen beginnen. Ausschlaggebend für das gute Ergebnis des Jahres 2011 waren Großvermietungen im Stadtbereich von 1.500 m² bis hin zu 13.000 m2. Hauptsächlich die Branchen Dienstleistung, Banken/Versicherungen, EDV/Marketing und Freiberufler zog es in die Innenstadt. Allein in diesem Gebiet fanden ca. 39.000 m² Büroflächen neue Mieter. Eine tragende Rolle spielten hierbei u.a. die Vermietung der Büroflächen in den „Dern’schen Höfen“ an den Globalmieter Commerz Real, die Vollvermietung der Liegenschaft Bahnhofstraße 67 sowie der Umzug der R+V Versicherung in die Neubauflächen am Raiffeisenplatz.

Ein weiterer Beweis der Stabilisierung des Immobilienmarktes sind steigende Spitzenmieten von bis zu € 12,50/m2 in Stadtrandgebieten und bis zu € 14,00/m2 in der Innenstadt. Die gewichtete Durchschnittsmiete konnte sich hierbei von € 9,00/m² auf € 9,50/m² erhöhen. Der Steinbauer Immobilien KG liegen bereits Suchanfragen in einer Größenordnung von ca. 30.000 m² für das Jahr 2012 vor, somit eine gute Basis, das Vermietungsvolumen des Vorjahres erreichen zu können.

Jones Lang LaSalle (JLL) sieht die Unternehmen vieler Branchen auf Expansionskurs. Das belegt die hohe Nettoabsorption von über 200.000 qm (+65%). Unternehmen aus den Bereichen e-commerce wie z.B. Amazon mit ca. 8.300 qm als Neuansiedlung, Groupon mit 7.500 qm und Zalando mit ähnlich hoher Flächenanmietung wachsen dynamisch. Gesundheit/Soziales, Industrie und Neue Medien decken fast 70% des Umsatzvolumens ab. Berlins wichtiger Umsatztreiber, die öffentliche Hand, kommt diesmal nur auf einen Anteil von 3%. Insgesamt wurde 2011 mit rund 540.000 qm und +6% zum Vorjahr das zweitbeste Umsatzergebnis der letzten 10 Jahre realisiert. BNPPRE ermittelt 550.000 qm bzw. +7,4% und DIP Deutsche Immobilien Partner kommen auf 572.000 bzw. +13,7%. In der JLL-Statistik liegt das 20% über dem Zehnjahresschnitt und nicht weit entfernt vom Rekordjahr in 2006. Die Ausnahmejahre 2006 und 2007 haben aber insgesamt die Statistik verzerrt (siehe Chart unten). Die Bedeutung Berlins wird mit einem Blick auf die Statistik der Wohnungsverkäufe deutlich. Die Hälfte aller im letzten Jahr in Deutschland unter Profis gehandelten Wohninvestments lag nach Zahl der Wohnungen in Berlin.

JLL erwartet im Berliner Vermietungsmarkt in der 2. Jahreshälfte eine zeitversetzte Reaktion der Immobilienakteure auf wirtschaftliche Effekte. Traditionell stehen im Fokus der Nutzer die beiden innerstädtischen Lagen „Ost“ und „West“ innerhalb des S-Bahn-Rings. Deutlich weniger spekulative Flächen und eine rückläufige Leerstandquote sorgen für einen Anstieg der Spitzenmiete. Zwar wurde 2011 mit 124.000 qm ein deutlich höheres Fertigstellungsvolumen als im Vorjahr oder im Durchschnitt der letzten fünf Jahre dem Markt zugeführt (je ca. +35%), Jedoch lag der spekulative Anteil bei nur 23.000 qm. Die Leerstandsquote ist weiter leicht auf 8,5% zurückgegangen. Die Spitzenmiete stieg insgesamt um 5% auf 21,50 Euro. Zwei bis vier Monatsmieten werden derzeit noch als Incentive gewährt. Auch 2012 bleibt es bei niedrigen spekulativen Fertigstellungszahlen. Leicht gesunken ist demgegenüber die gewichtete Durchschnittsmiete auf 12,42 Euro. Mehr als die Hälfte aller Mietverträge wurden zwischen 9,00 und 16,00 Euro abgeschlossen.

Die Rekordvolumina auf dem Berliner Investmentmarkt von 2006 und 2007 jenseits der 3 Mrd. Euro-Marke können nur statistisch ein Maßstab sein. Das Transaktionsergebnis in 2011 von 2,1 Mrd. Euro lag 14 % unter dem 5- Jahresschnitt, auch gegenüber dem Vorjahr ist ein leichter Rückgang zu notieren (-8 %). Der für das letzte Jahre erhoffte Mega-Deal der SEB AM am Potsdamer Platz hat nicht stattgefunden. Mit den Gropius Passagen in Neukölln gab es aber eine Großtransaktion über 341 Mio. Euro. Die Investmententwicklung ist in der zweiten Jahreshälfte schwächer ausgefallen. Über der 100 Mio. Euro-Marke bewegten sich immerhin fünf Transaktionen. Allerdings war der Kapitaleinsatz in 2011 mit rund 800 Mio. Euro gegenüber 2010 mit 1,1 Mrd. Euro geringer. Für jeweils 50 bis 100 Mio. Euro wechselten zusammen mit dem Ernst-Reuter Haus weitere 7 Objekte den Eigentümer. Rund 20 Transaktionen lagen zwischen 20 – 50 Mio. Euro. Friedrichstraße und Ku’damm liegen vorne. In der Friedrichstraße wurden drei Objekte mit einem Investitionsvolumen von ca. 160 Mio. Euro gehandelt, auf dem Kurfürstendamm sechs Objekte mit rund 180 Mio. Euro. Core-Produkte bleiben die bevorzugte Risikoklasse der Anleger. Die große Nachfrage nach Core-Produkten hat den Druck auf die Spitzenrenditen hoch gehalten. Der Großteil der Transaktionen wurde mit einem Multiplikator zwischen 18 und 20 gehandelt. Es werden damit niedrige Renditen von 4,95% in der Spitze in Kauf genommen. Seit Ende 2009 sind die Büro-Renditen um 55 Basispunkte gefallen. Geschäftshäuser in Top-Einzelhandelslagen liegen stabil bei 4,6%. In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Mietvertragsrestlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte ebenfalls rückläufig bei 5,90 bzw. 6,00%. Finanzierung über Banken bleibt weiterer sich verstärkender Engpass. Für 2012 ist ein ähnliches Investment- Niveau wie 2011 zu erwarten.

Quelle: DIB Nr. 262 vom 20.01.2012 / Foto: (c) Dieter Schütz / pixelio.de