Durch prozyklische Bautätigkeiten der letzten Jahre sowie anstehende Fertigstellungen ist eine reelle Nettoabsorption im Düsseldorfer Markt weiterhin schwierig und die Bürostandorte konkurrieren immer stärker um renommierte Mieter mit guter Bonität. Die Wahrnehmung und Kommunizierung der jeweiligen Standortvorteile gewinnt für Eigentümer bei der Objektvermarktung, insbesondere in schwierigen Lagen, zunehmend an Bedeutung.

Seestern schlägt Kennedydamm
Der Medienhafen mit seiner einmaligen Arbeitsatmosphäre ist für Mieter derzeit der attraktivste Unternehmensstandort, gefolgt von den etablierten Lagen im (erweiterten) Citybereich und „Kö“/Bankenviertel. Dies sind für 60 Prozent der Mieter die Wunschstandorte im Düsseldorfer Stadtgebiet. Die peripheren Lagen wie Ost, Süd, Heerdt/Lörick, Grafenberger Allee sowie Mörsenbroicher gehören zu den eher unattraktiven Standorten und werden nur von 1 bis 5 Prozent der Mieter präferiert. Der Vergleich der städtebaulich ähnlich konzipierten Teillagen Kennedydamm und Seestern geht eindeutig zugunsten des Seesterns, der sich unter den Top5-Bürostandorten positioniert. Mit 6 Prozent der Nennungen ist beim Kennedydamm die Diskrepanz zwischen Attraktivitätsempfinden und reeller Mietsituation am zweitstärksten ausgeprägt.

Mieter und Eigentümer sehen Zukunftsfähigkeit sehr differenziert
Keiner der befragten Mieter hegt an seinem jetzigen Standort eine schlechte Prognose hinsichtlich Stadtteilentwicklung, Neubauprojekte/Revitalisierungen und die Ansiedlung renommierter Unternehmen. Vielmehr sind mehr 82 Prozent von einer positiven Entwicklung überzeugt und attestieren damit ihrem aktuellen Unternehmensstandort eine gute bis sehr gute Zukunftsfähigkeit. Die Eigentümer sehen die dies sehr viel kritischer. Das höchste Vertrauen genießen „Kö“/Bankenviertel, Flughafen und Medienhafen. Die peripheren und preisgünstigen Lagen wie Ost, Süd, Heerdt/Lörick und Mörsenbroicher Ei gelten für sie als mögliche Verlierer im Wettbewerb um gute Mieter. Selbst der Seestern wird im Gegensatz zu der Mietereinschätzung bislang durch das Gros der Bestandshalter als schwierig gesehen. Die jüngsten Anmietungen durch Vodafone, Ericsson sowie der AXA werden jedoch zu einer Stärkung der linksrheinischen Büromarktzonen führen.

Hohe Standorttreue der Mieter auch durch erfolgreiche Preisverhandlungen
Trotz knapper gewordener Mietbudgets können sich nur 30 Prozent der Nutzer einen Wegzug aus Düsseldorf vorstellen. Die Alternativstandorte Neuss, Ratingen und Köln locken dabei nicht nur mit einem günstigeren Mietpreisgefüge. So hat der 40 Prozentpunkte niedrigere Gewerbesteuerhebesatz zuletzt die Ansiedlung von Coca Cola und Nokia in Ratingen versüßt. Doch weniger als ein Viertel der Befragten erachtet den Hebesatz als relevanten Standortfaktor. Eine Düsseldorfer Geschäftsadresse zu haben, ist einfach wichtiger. Dennoch spüren die Eigentümer eine gestiegene Preissensibilität – 90 Prozent erleben derzeit eine vermehrte bis starke Ambition der Mieter, die Preise zu verhandeln.

Ambiente immer wichtiger – Faktor Wohnen wird unterschätzt
Elementare Standortfaktoren sind für Mieter das Mietpreisniveau, die Verfügbarkeit geeigneter Büroflächen per se sowie die Erreichbarkeit per PKW, die noch vor der Anbindung an das ÖPNV-Netz rangiert. Doch neben diesen „hard facts“ benennen 70 Prozent der Mieter noch vor den Versorgungs- und Dienstleistungsangeboten ein gutes Ambiente, Flair sowie Lifestyle als wichtigen Standortfaktor und koppeln dies eng an das Image. „Gerade die Standorte, die sich im Attraktivitäts- und Zukunftsranking im Mittelfeld platzieren wie Seestern und Kennedydamm, haben mittelfristig vor allem dann gute Chancen, wenn ihnen durch gezielte Nutzungserweiterungen das dynamische Wechselspiel von Arbeiten und Leben gelingt. Jeder fünfte Mieter erachtet ein Wohnungsangebot im Umfeld als wichtig bis sehr wichtig. Dies wird bislang von den Eigentümern noch völlig unterschätzt“, so Matthias Behrendt, Senior Consultant bei Dr. Lübke in Düsseldorf. (Gi24/Lübke)

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Realogis veröffentlicht Bericht zum Markt der Logistikimmobilien, Industrieflächen und Gewerbeparks im Großraum Stuttgart für 2009 / Positive Entwicklungen für 2010 prognostiziert +++ In der Region Stuttgart wurden in 2009 ca. 90.000 qm Industrie- und Logistikimmobilienflächen vermittelt +++ Flächennachfrage in 2010 steigt wieder – Entscheidungen für Logistikkontrakte wieder auf der Tagesordnung +++ Nachfrage nach modernen Logistikimmobilien spätestens Ende 2010 eminent

Im Gesamtjahr 2009 wurden in der Region Stuttgart* von allen Marktteilnehmern insgesamt ca. 95.000 qm Lager-, Logistik- und Produktionsflächen umgesetzt. Das entspricht einem Rückgang von knapp 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2008 gesamt: 148.000 qm), der vorrangig der starken Abhängigkeit der von der Krise am stärksten betroffenen Branchen Automobilbau und Maschinenbau geschuldet ist. Die meisten Mietlaufzeiten der Bestandsflächen waren kurz- bis mittelfristig (2 bis 5 Jahre). Den größten Mietabschluss mit ca. 6.000 qm Lager- und Logistikfläche tätigte die Andreas Christ Spedition und Möbeltransport GmbH im Rahmen einer neuen Standortstrategie in Schwieberdingen. Vermittler war Realogis Stuttgart. Der gesamte Marktbericht mit Trends für 2010 ist downloadbar unter www.realogis.de.

Trends und Prognose für das Marktgebiet Region Stuttgart

„Nach Beendigung der Schockstarre der Wirtschaft steigt die Flächennachfrage in 2010 wieder spürbar an“, ist Oliver Stenzel, Geschäftsführer Realogis Immobilien Stuttgart überzeugt. „Wir beobachten, dass bisher aufgeschobene Entscheidungen für Logistikkontrakte jetzt wieder auf der Agenda stehen“, so Stenzel. Zudem ist Stenzel davon überzeugt, dass die während der Krise optimierten Prozessabläufe besonders in der Schlüsselbranche Automobilindustrie einen verstärkten Kostendruck nach sich ziehen werden und damit den Trend zum Outsourcing langfristig wieder verstärken werden. Daher rechnet Realogis ab Mitte bis Ende 2010 wieder mit einer anziehenden Nachfrage nach modernen Logistikimmobilien durch Speditionen, Logistikdienstleistungsunternehmen, Hersteller und Handelsunternehmen. Vor dem Hintergrund ist sich Stenzel sicher, dass „die Region Stuttgart als Wirtschaftsstandort weiter an Bedeutung gewinnen wird und für die Logistikbranche sowie Investoren eine zunehmend bedeutende Position einnimmt.“

„Allerdings fehlt es nach wie vor an geeigneten Grundstücken für moderne Logistikparks und großflächige Umschlagsterminals“, so Stenzel, „obwohl bei einigen Städten und Gemeinden eine Abkehr der streng restriktiven Haltung gegenüber der Ansiedlung von Logistikunternehmen zu beobachten ist.“ Dadurch dass auf Vorrat errichtete Neubauten seit jeher fehlen, die Nachfrage jedoch steigen wird, da der Bedarf im Rahmen von Neuausschreibungen meist kurzfristig entsteht, wird es in der Region Stuttgart erneut zu einer Verknappung von hochwertigen Logistikanlagen ab 10.000 qm kommen. Unterstützt wird dies durch die Tatsache, dass die Region Stuttgart im bundesweiten Vergleich als der Top-Standort mit dem größten Nachholbedarf hinsichtlich der Umsiedlung von Nutzern aus älteren und überholten Liegenschaften hin zu modernen und nachhaltigen Logistikimmobilien zählt.

Aktuelle Nettomietpreise in der Region Stuttgart nach Immobilientypen

• hochwertige Logistikimmobilien mit folgenden Merkmalen: mind. 10,50 m Hallenhöhe, großzügige Andienungszonen und min.1-2 Tore pro 1.000 qm Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme. Mietpreis: 5,00 bis 6,00 Euro/qm
• funktionale Bestandsimmobilien mit folgenden Merkmalen: 6,00 bis 8,00 m Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdige Andienung, großzügige Andienungszonen, Heizung, Sprinkleranlage, teilweise Krananlage. Mietpreis: 4,00 bis 5,50 Euro/qm
• einfache Hallenflächen mit folgenden Merkmalen: bis zu 5,00 m Hallenhöhe, unzureichende Belichtung und Dämmung, meist nur ebenerdige Andienung, Mietpreis: 3,50 bis 4,50 Euro/qm
• Service- und Produktionsflächen: im Stadtgebiet: bis 7,00 Euro/qm (Durchschnittspreis: 6,50 Euro/qm); im Umland: bis zu 5,00 Euro/qm (Durchschnittspreis: 4,75 Euro/qm).

In eigener Sache

Vom Gesamtvolumen von ca. 95.000 qm hat Realogis Immobilien Stuttgart im Jahr 2009 rund 20.000 qm vermittelt. Damit zählt Realogis seit der Gründung Ende 2007 zu den führenden Beratungsunternehmen in der Vermittlung von Logistikimmobilien, Industrieflächen und Gewerbeparks im Großraum Stuttgart.

(* Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in den Region Stuttgart und im Umkreis von ca. 50 km entlang der Bundesautobahnen A 8 „Karlsruhe – Stuttgart – München“ sowie A 81 „Heilbronn – Stuttgart – Singen“.)

Kompetenz für Industrie- und Logistikimmobilien: Firmengruppe Realogis – www.realogis.de
Realogis ist ein inhabergeführtes Beratungsunternehmen für Vermietung, Verkauf, Ankauf, Beratung sowie Bewertung von Logistikimmobilien, Lagerflächen, Lagerhallen, Industrieimmobilien und Gewerbeparks. Dieses Zusammenspiel rund um die Logistikimmobilie und Lagerflächen ist einzigartig und ermöglicht die Realisierung ganzheitlicher Lösungen für institutionelle Investoren, private Käufer, Verkäufer, Projektentwickler, Eigennutzer und Mieter wie Handelsunternehmen, Hersteller, Logistiker und Spediteure. Realogis agiert in allen Bereichen bundes- und europaweit und ist in Deutschland marktführend.
Zur Firmengruppe gehören Realogis Investment GmbH, Realogis Immobilien München GmbH, Realogis Immobilien Stuttgart GmbH und Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH sowie Realogis Consult GmbH.

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Nach Expertenmeinung sind davon etwa zwei Drittel dauerhaft unvermietbar, da sie den heutigen Standards in keiner Weise mehr entsprechen. Sie müssten von Grund auf rekonstruiert oder abgerissen werden. Doch dafür fehlt das Kapital. Die zögerliche Haltung der Banken bei der Kreditvergabe ist auch wenig hilfreich. Den Grund für die Misere sieht Schwarz in den Boomjahren 2006 und 2007. Damals wurde ohne jegliche Vorvermietung gebaut. Es kam darüber hinaus zu überteuerten Käufen. Natürlich wird auch die Finanzkrise als Schuldige ins Kalkül gezogen. Den Unternehmen fehlen die Aufträge, deshalb sparen sie Personal ein und benötigen deswegen weniger Flächen Rosiger wird die Lage bei Wohnungen dargestellt. An diesem Markt ist die Immobilienkrise völlig vorbei gegangen, so Schwarz.

Die bevorzugten Objekte sind Reihenhäuser. Als häufigen Kaufgrund sieht Schwarz die Wirtschaftslage. Die Menschen investieren lieber in „Betongold“ als es am Kapitalmarkt anzulegen. Auch Eigentumswohnungen sind gefragt. 2009 wurden 10% mehr verkauft als 2008. Die Preise dafür bleiben stabil oder steigen – je nach Alter und Ausstattung – um 10%. Doch Schwarz sieht die Zukunft bis 2013 positiv. Der Gutachterausschuss prognostiziert eine Umsatzsteigerung, wenn unverkäufliche Objekte vom Markt genommen werden und die Preise fallen. Die Preise für Wohnungen werden als stabil eingeschätzt. (Gi24/DIB, Nr. 210)

NAI apollo veröffentlich Immobilien-Marktbericht „Lager/Logistik Rhein-Main-Gebiet“ 2009 mit Ausblick auf die zukünftigen Entwicklungen in 2010

Laut einer aktuellen Analyse der unabhängigen Immobilienberatungsgruppe NAI apollo wurden im Krisenjahr 2009 in Frankfurt und Frankfurter Umland* rund 324.000 qm Hallen- und Logistikflächen umgesetzt Verglichen mit dem Umsatz des Vorjahres, entspricht dies einem Rückgang um ca. 19 Prozent, so die Analyse von NAI apollo in ihrem aktuellen Marktbericht. „Damit wurde unsere Prognose für das Gesamtjahr 2009 mit rund 300.000 qm sogar noch übertroffen“, sagt Michael Weyrauch, Leiter der Industrieabteilung und Gesellschafter bei NAI apollo.

Die Vermietungsleistung der Flächen zwischen 1.500 qm und 3.000 qm hat sich um über 50 Prozent verringert, die Nachfrage nach Flächen zwischen 3.000 qm und 5.000 qm ging im Jahr 2009 um 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück. Allein bei Flächengrößen bis 1.500 qm konnte ein geringer Zuwachs der Vermietungsleistung von 3 Prozent verbucht werden. „Wie auch im Vorjahr waren in 2009 Vermietungen in Bestandsimmobilien ausschlaggebend für den Flächenumsatz“, so Weyrauch. Zu den größten Vermittlungen von bestehenden Immobilien zählen die Anmietung der Firma Sony in Heusenstamm mit ca. 12.500 qm; in Dreieich mietete die Firma VW ca. 12.000 qm und in Groß-Ostheim bezog das Unternehmen Mühle ebenfalls ca. 12.000 qm Hallenfläche.
Insgesamt fanden sieben nennenswerte Flächenumsätze über 10.000 qm in dem definierten Teilmarkt in 2009 statt, worunter lediglich zwei Abschlüsse im Bereich Projektentwicklung vermittelt wurden. Erstens wurden rund 20.500 qm Zentrallagerflächen in Lorsch für Alnatura errichtet. Zweitens werden rund 12.500 qm Logistik- und Dienstleistungsfläche, vermittelt durch NAI apollo, für die Firma Dachser auf dem „Mainlog Gehespitz“-Gelände“ gebaut.

NAI apollo hat im Jahr 2009 rund 26 Prozent aller Abschlüsse begleitet und vermittelt und ist im Rhein-Main-Gebiet Region mit der Vermarktung aller nennenswerten Logistikbestandsflächen sowie neuen Projektentwicklungen beauftragt.
„Über viele Jahre herrschte im Rhein-Main-Gebiet ein Mangel an verkehrsgünstig gelegenen Entwicklungsgeländen und hochwertigen drittverwendungsfähigen Neubauflächen, welche dem modernen Standard entsprechen“, sagte Damir Milanovic, Leiter der Industrieabteilung und Gesellschafter bei NAI apollo. „Hier wird in 2010 gleich auf zwei großen Geländen mit verstärkter Neubauaktivität Abhilfe geschaffen werden können.“ Die Projektentwicklung für die Firma Dachser auf dem „Mainlog Gehespitz“-Gelände sowie ca. 12.000 qm Logistikflächen, welche in diesem Zusammenhang spekulativ errichtet werden, stehen zum vierten Quartal 2010 zur Verfügung. „Das wird Bewegung in den Markt bringen“, ist Weyrauch überzeugt.“ Gleichzeitig können in Obertshausen an der Bundesautobahn 3 auf dem Gelände des ehemaligen Bundeswehrdepots nach Mieterwünschen neue maßgeschneiderte Gewerbe- und Logistikflächen erstellt werden.

Status/Ausblick 2010
„Als Gesamtergebnis für das Jahr 2010 erwarten wir, vergleichbar zum Vorjahr, einen Flächenumsatz von ca. 280.000 bis 330.000 qm“, so Damir Milanovic. Es wird davon ausgegangen, dass die Nachfrage nach Lagerflächen im kleinsten Größensegment bis 1.500 qm auch im Jahr 2010 und darüber hinaus konstant auf einem hohen Niveau verbleiben wird. Innerhalb des nächsten Größenabschnittes zwischen 1.500 qm bis 3.000 qm ist in diesem Jahr wieder mit einer leichten Belebung zu rechnen.
Als weiterhin schwierig zeigt sich der Wunsch bzw. das Entscheidungskriterium seitens vieler Unternehmen, nach einer sofort verfügbaren Logistikfläche, welche den derzeitigen Anforderungen entspricht. Diesbezüglich bleibt die große Bedeutung der Projektentwicklungen im Rhein-Main-Gebiet, insbesondere der spekulativen Neubauflächen auf dem „Mainlog Gehespitz“- Gelände und in Obertshausen, bestehen.

Projektentwicklungen in 2010 (Fertigstellung von Teilflächen)

• „GG 08“, Groß-Gerau: Es können ca. 24.000 qm Hallenflächen erstellt werden.
• „Caltex-/ Mönchhof – Areal“, Kelsterbach/Raunheim: Auf dem „Caltex-/ Mönchhof – Areal“ möchte man ca. 20.000 qm Service-, Lager- und Bürofläche erstellen. Weiterhin ist die Erweiterung um ca. 15.000 qm, einer bereits Mitte 2008 fertig gestellte Projektentwicklung möglich.
• „An der BAB 3“, Obertshausen: Auf dem ehemaligen Bundeswehr Areal stehen über 217.000 qm Grundstücksfläche zur Projektentwicklung zur Verfügung. Die Alleinvermarktung der Flächen erfolgt durch NAI apollo.
• „Mainlog Gehespitz“, Neu-Isenburg
• Es entsteht ein Neubau mit einer Hallenfläche von ca. 23.000 qm. Von diesen Flächen stehen noch ca. 11.000 qm – teilbar ab ca. 2.500 qm – zur Verfügung. Ferner können hier bis zu 170.000 qm Logistikflächen entwickelt werden. Die Co-Exklusive Alleinvermarktung erfolgt durch NAI apollo.
• „Magna Park Rhein-Main“, Butzbach: Angrenzend zu den bestehenden ca. 20.000 qm Hallenfläche, entstehen ca. 7.500 qm hochwertige Lagerflächen für Iron Mountain.
• Fertiggestellte Projektentwicklungen
• „Magna Park Rhein-Main“, Butzbach: Die erste Unit mit ca. 20.000 qm Logistikflächen ist fertig gestellt. Hiefür hat NAI apollo einen Co-Alleinauftrag. Derzeit stehen noch ca. 13.000 qm zur Vermietung. Insgesamt können ca. 183.000 qm Lager-/ Logistikflächen errichtet werden.
• „Senefelderstraße“, Rodgau: Das gesamte Objekt verfügt über ca. 25.000 qm Logistikflächen und ist derzeit vollkommen vermietet.
• Logistik im Rhein Main Gebiet
• Neben den für Logistik bedeutsamen Regionen Berlin, Hamburg, Leipzig, Rhein-Ruhr, Rhein-Neckar und München spielt die Region Frankfurt/Rhein-Main mit den Drehkreuzen Frankfurter Kreuz (BAB 5 / BAB 3) und Flughafen Rhein-Main eine herausragende und bedeutsame Rolle.

Der Logistikbereich ist besonders durch den Flughafen in Frankfurt am Main und die hervorragende Anbindung an alle Verkehrsträger (Autobahnen, Schienenverkehr, Binnenschifffahrt) stark begünstigt. Daher ist nahezu jeder nennenswerte Logistikdienstleister, sei es aus der Luftfracht oder Kontrakt- und Intralogistik, in der Region vertreten. Dessen ungeachtet ist die Krise nicht spurlos am Logistikflächenmarkt vorbeigegangen und führte unter anderem zu einem Rückgang der Nachfrage und dem daraus resultierenden Rückgang des Flächenumsatzes.

Marktdefinition
* Als Teilmarkt definieren wir die relevanten verfügbaren Lager-/ Logistikflächen zwischen der Stadt Butzbach im Norden und Worms im Süden sowie der Stadt Bingen im Westen und Aschaffenburg im Osten. Die Stadt Franfurt am Main bildet den zentralen Punkt des beschriebenen Teilmarktes. Als Bestand werden die bestehenden Logistikflächen mit ca. 2,8 Mio. qm Hallen-/Logistikgebäuden beziffert. Der Marktbericht von NAI apollo unterscheidet sich von anderen Berichten durch die komplette Erfassung aller Vermietungen im Marktbereich inklusive der Hallenflächen unter 3.000 qm. (Quelle: Branchenreport „Logistik und Verkehr Frankfurt Rhein-Main“)

Über NAI apollo – www.nai-apollo.de / NAI Global – www.nai-global.de
NAI apollo ist eine unabhängige Immobilienberatungsgruppe mit Hauptsitz in Frankfurt a.M. und ist der exklusive Partner des weltweit größten Netzwerkes inhabergeführter Immobilienunternehmen NAI Global für den gesamten deutschen Markt. Zu den Kunden von NAI Global gehören u.a. die Fortune 1000 Firmen und Institutionen, die gemeinsam von allen Partnerbüros betreut werden. Bei NAI apollo bieten Unternehmerpersönlichkeiten, Experten und ihre Mitarbeiterteams Mietern, Investoren und institutionellen Anlegern fundierte Expertise in den Bereichen Beratung & Vermittlung, Investment, Valuation, Research sowie Asset Management, Property Management und Baumanagement an. Zum Wissensportfolio zählen die Segmente Industrie-, Gewerbe-, Büro-, Wohn-, Einzelhandel- und Sonderimmobilien. Individuelle Bewertungs-, Markt- und Standortanalysen für regionale, nationale und internationale Kunden werden maßgeschneidert.

Mit Hauptsitz in Princeton, New Jersey, verwaltet NAI Global ein Netzwerk von 5.000 Mitarbeitern in gewerblichen Immobilienfirmen, verfügt über 325 Niederlassungen in mehr als 55 Ländern und schließt jährlich Transaktionen im Wert von mehr als $45 Mrd. ab. NAI Global zählt weltweit zu den Top 5 Platz aller Maklerhäuser laut der NREI’s Top Brokerage survey 2009 und nimmt weltweit unter allen inhabergeführten Netzwerken den ersten Platz ein (Stand 8/08). Seit 1978 haben die Kunden von NAI Global ihre Geschäfte auf der Stärke des anwachsenden NAI-Netzwerks ausgebaut. Die umfangreichen Dienste von NAI Global schließen die Immobilienberatung von Unternehmen, den Handel und das Vermieten von Immobilien, die Verwaltung von Grundstücken und Anlagen, Immobilieninvestment und Kapitalmarktdienste, Due Diligence, Beratung für globale Versorgungsketten und damit verbundene Beratungsdienste ein.

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Realogis veröffentlicht Mietmarktbericht für Logistikimmobilien in Deutschland: Mieten für Logistikimmobilien in 2010 an Top-Standorten stabil – ab 100 km abseits von Ballungszentren bis zu 20 Prozent Mietpreisrückgang erwartet

Rückblickend für das Jahr 2009 hat der Flächenvermietungsumsatz in den Top-Regionen München, Stuttgart, Düsseldorf, Köln und Frankfurt mit Ausnahme von Hamburg zwischen 20 bis 27 Prozent nachgelassen, so die Analyse von Realogis. Umut Ertan, Geschäftsführer Realogis Holding GmbH: „Trotzdem ist der Mietmarkt der Logistikimmobilien an diesen vorgenannten Standorten im Vergleich zu Büromieten relativ stabil geblieben.“ Dies liegt allem voran daran, dass der Projektentwicklungsmarkt in 2009 massiv eingebrochen ist, wodurch in der Folge kein nennenswerter Neubau an den Top-Ballungszentren hinzukam. Diese Knappheit an modernen, multi-user-fähigen Logistikimmobilien führte zu gleichbleibenden Mieten an allen Top-Standorten. Teilweise wurde sogar von Mietern für moderne Logistikimmobilien gern ein Aufschlag von 5 bis zu 10 Prozent gegenüber dem Mietniveau von 2008 gezahlt, um sich in einer 1A-Lage anzusiedeln.

Mietpreisrückgänge gab es in 2009 nur abseits der Ballungszentren. Beispielsweise konnten in NRW im Umkreis von 50 bis 100 km abseits der Top-Standorte Mietpreisrückgänge um 10 bis 15 Prozent verzeichnet werden. Im Umkreis mit einer Entfernung ab 100 km sanken die Mieten noch stärker. Ausgehend von der derzeitigen Situation, dass der Projektentwicklungsmarkt in der breiten Masse nur langfristig ab einer Mietlaufzeit von mindestens acht Jahren Neubauten realisieren kann, das Gros der Nachfrage jedoch im Bereich zwei bis fünf Jahre liegt, werden im Jahr 2010 sehr wenige sofort bezugsfertige Neubauflächen auf den Markt kommen.
Umut Ertan: „Es ist davon auszugehen, dass erst ab Ende 2010 bis Mitte 2011 spekulative Neubaulogistikimmobilien in den 1A-Lagen dem Markt zur Verfügung gestellt werden.“ Insofern ergibt sich an den Top Standorten eine relative Flächenknappheit im Größenbereich von 10.000 qm und größer. Anders sieht es an den Top Standorten im Bereich zwischen 3 bis 5.000 qm aus. Hier sind auch Mietpreisrückgänge bis zu 5 Prozent zu erwarten.

Gleichzeitig können jedoch an diesen Hotspots nur in Ausnahmefällen aktuell fertig gestellte Neubauten noch mit einer 5-Jahres-Laufzeit angemietet werden. Die Mieterbonität ist hierbei nicht entscheidend, vielmehr die Tatsache, ob sich die zu realisierende Fläche in einem bestehenden Logistikpark mit Erweiterungspotential befindet oder nicht. Hier müssen Logistikunternehmen mit kurzläufigen Kontrakten zwischen zwei bis fünf Jahren nachhaltig auf ältere Bestandsflächen ausweichen oder versuchen, langfristige Vereinbarungen mit ihren Kunden zu erzielen.

Abseits der Top Ballungszentren werden nachhaltig bis 2011 keine neuen Flächen realisiert werden. Es sei denn, der sehr bonitätsstarke Mieter kann einen langfristigen Vertrag über acht bis zehn Jahre, besser jedoch 15 Jahre anbieten.
Hinsichtlich der Mietpreisfindung ist sehr stark zu differenzieren zwischen Speckgürteln an den Top-Standorten bis ca. 20-30 km Radius, was sich wie erwähnt nach wir vor auf einem sehr stabilen Mietpreisniveau bewegen wird, und Logistikstandorten abseits dieses Radius, wo in diesem Jahr insbesondere bei Liegenschaften über 10.000 qm Mietpreisrückgänge um die 5 bis 10 Prozent bis zu einem Umkreis von ca. 50 km zu erwarten sind. Außerhalb dieses Radius werden die Mietpreisrückgänge teilweise bei bis zu 15 Prozent liegen. In Ausnahmefällen, wie Logistikcluster weit abseits von Ballungszentren, werden aber auch deutlichere Mietpreisrückgänge bis ca. 20 Prozent zu verzeichnen sein.

Kompetenz für Industrie- und Logistikimmobilien: Firmengruppe Realogis – www.realogis.de
Realogis zählt zu den führenden deutschen Makler-Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks. Realogis agiert bundes- und europaweit in den Bereichen Vermietung, Verkauf und Bewertung; gleichzeitig berät Realogis Unternehmen in den Bereichen Logistik und Fulfillment. Dieses Zusammenspiel rund um die Logistikimmobilie ist einzigartig und ermöglicht die Realisierung ganzheitlicher Lösungen für Investoren, Verkäufer, Projektentwickler, Eigennutzer und Mieter. Zur Firmengruppe gehören Realogis Investment GmbH, Realogis Immobilien München GmbH, Realogis Immobilien Stuttgart GmbH und Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH sowie Realogis Consult GmbH.

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Viele Analysten hatten bereits für 2009 schwerwiegende Probleme für den Gewerbeflächen-Immobilienmarkt erwartet. Konjunkturelle Gründe, der erwartete Zusammenbruch des mit Gewerbeimmobilien-Hypotheken unterlegten CMBS-Marktes (Commercial Mortgage Backed Securities) und erhöhte Bonitätsanforderungen für Anschlussfinanzierungen hätten eigentlich eine Flut von Zwangsvollstreckungen und Fire sales auslösen müssen. Daraus ergeben sich für FRE zwei Fragen: Erstens, warum werden so wenige Immobilen angeboten? Zweitens, wie wahrscheinlich ist es, dass 2010/2011 eine Angebotsflut kommt?

Lt. FRE ist Hauptgrund für die zögerliche Vorgehensweise von Banken bei in Verzug geratenen Hypotheken ist, dass fast alle Banken nach dem Zusammenbruch des Wohnungsmarkts schon ihre Wohnungsengagements „äußerst unangenehm“ wertberichtigen mussten. Deswegen widmeten sich lt. FRE Banken nur zögernd den weniger schwerwiegenden Problemen des gewerblichen Marktes. Banken sind (noch) in vielen Fällen bereit, bei fällig werdenden Darlehen kurzfristige Darlehensverlängerungen einzuräumen. Diese Praxis wird oft als "lend and pretend" (verleihen und wegschauen) bezeichnet. Die Hoffnung, dass sich die Lage des Markts vor dem neuen Fälligkeitsdatum wieder erholen wird, hat zum „Übersehen“ des zwischenzeitlichen Wertverfalls geführt, um so in den Bilanzen keine Wertberichtigungen vornehmen zu müssen. Zum anderen zögerten die Banken auch, da sie ja gar nicht über Ressourcen verfügen, eine Vielzahl gepfändeter Immobilien zu managen. Außerdem schaffen Gerichte und US-Insolvenzrecht Luft. Alternative Refinanzierung ist schon aufgrund der Bedingungen auf dem Hypothekenmarkt nicht möglich. Da oft die betreffende Immobilie mit auskömmlichen Cash Flow voll vermietet ist, sind gütliche Einigungen mit Eigentümern nicht möglich. Bei werthaltigen Immobilien wenden sich viele Darlehensnehmer an die Gerichte, um sich im Rahmen der Insolvenzgesetze Schutz zu verschaffen. Diese Taktik hat lt. FRE zumindest den Vorteil, dass die Fälle von versuchten Immobilienpfändungen von Seiten der Bank einen Aufschub erhalten.

Aber auch die sog. "Special Servicer" von CMBS-Darlehen sind wenig aktiv. CMBS-Hypotheken wurden oft strukturiert. Paradoxerweise führt gerade die krisenauslösende Strukturierung zu einer vorübergehenden Stabilität des Marktes. Immobilienpfändungen sind oft nur schwer umsetzbar. Außerdem haben die Special Servicer anders als Banken oft kein Interesse an schneller Verwertung. Die Anleger eines Pools an Hypotheken, die in verschiedenen Teilen der Welt sitzen, sind indirekte Eigentümer von Hypotheken, die außerdem selbst noch oft in kleinere Teile aufgeteilt wurden. Die Strukturierung führt aber dazu, dass der Special Servicer es unter Umständen mit einer Vielzahl möglicherweise widersprüchlicher Eigentumsverhältnisse zu tun hat, die eine Zwangsvollstreckung erschweren. Special Servicer stehen auch nicht unter Druck der US-Regierung, ihre Bilanzen unbedingt sanieren müssen. Ihnen liegt einzig daran, eine möglichst hohe Wertsteigerung für die Anleger zu verwirklichen. Oft ist es sinnvoller, eine Immobilie nach der Zwangsvollstreckung nicht sofort wieder zu verkaufen, sondern zunächst sie zu behalten bzw. zu restrukturieren. Für Immobilien der „Güteklasse B“ bzw. mit höherem Risiko eingestuften Immobilien gibt es derzeit sowieso keinen liquiden Markt. Oft fließen aber die Mieten, die ein Halten ermöglichen.

Zögerliches Verhalten von Banken, "Special Servicer" von CMBS-Darlehen und Marktoptimismus stützen derzeit den Markt. Sich erholende Börse, hohe Liquidität in der Wirtschaft, Kapitalerhöhungen bei Reit’s, deren Kurse um 60% in 2009 zulegten, und bereit stehendes Auslandskapital sprechen für Immobilienanlagebedarf. Der US-Markt bietet lt. FRE dem internationalem Kapital eine Reihe von Wettbewerbsvorteilen. Im Vergleich zum Euro und zu anderen wichtigen Währungen ist der US-Dollar nach wie vor schwach. Die Renditen am US-Markt liegen in der Regel höher als in vergleichbaren bedeutenden Immobilienmärkten, vor allem als in Europa. Die Demografie stimmt. Der US-Markt ist nicht so stark von einem Überschuss an Neubauten betroffen wie andere Regionen. Zudem sind die USA juristisch und auch politisch sicher – zumindest sicherer als Schwellenländer mit vergleichbaren Renditen.

Trotzdem drohen dem Markt in USA lt. FRE noch deutliche Unbillen bzw. zunehmender Verkaufsdruck. Auf der Höhe des CMBS-Markts (2005 bis 2007) wurden trotz Kaskadierung – Portfolios mit schwache Bonitäten wurden erneut in gute und schwache Bonitäten aufgeteilt – 85% aller insgesamt entstandenen Papiere mit Bestnote „AAA“ eingestuft. Wahrscheinlichkeitsrechnung macht es möglich. Das dürfte längst Makulatur sein. Es wird immer wahrscheinlicher, dass es auch AAA-Hypotheken in Probleme kommen. Der Hypothekenmarkt bleibt schwierig. Darlehensnehmer und -geber bleiben unter Druck. Die Banken haben inzwischen ihre Bilanzen wieder im Griff und stehen weniger unter Verlängerungsdruck. Gleichzeitig werden die Special Servicer von CMBS-Darlehen allmählich mehr Pfändungsverfahren einleiten. Außerdem werden immer mehr Eigentümer sich mit den Realitäten fehlender Anschlussfinanzierungen und 30% Wertverfall abfinden müssen und ihre Immobilien zum Verkauf stellen. (Gi24/DIB, Nr. 209)

Die Spitzen-Renditen für langfristig vermietete Core- Logistikimmobilien lagen im vierten Quartal 2009 bei einer Brutto-Anfangsrendite von 7,10 bis 7,25 % an den Top-Standorten Hamburg, Frankfurt/Flughafen und München. Damit wurden die Werte des dritten Quartals 2009 bestätigt. Somit konnte eine Spitzenrendite unter 7,10 % Rendite auch an den absoluten Top-Standorten in 2009 nicht mehr verzeichnet werden. In Düsseldorf, Köln und Stuttgart konnte kein Abschluss unter 7,50 % Bruttoanfangsrendite für langfristig vermietete Logistikimmobilien verzeichnet werden. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, eines der marktführenden Beratungsunternehmen im Bereich Logistik- und Gewerbeimmobilien, in seiner aktuellen Untersuchung zur Renditeentwicklung von Logistikimmobilien in Deutschland.

Außerhalb der Top-Standorte hat sich der Trend zu sehr unterschiedlichen Preisgefügen manifestiert. Umut Ertan, Geschäftsführer Realogis Investment GmbH: „Hier sind an guten Logistikstandorten abseits der Top-Standorte bedingt durch bonitätsstarke Mieter und Laufzeiten zwischen 5 bis 15 Jahren wieder höhere Preise und somit sehr gute Renditen zwischen 7,2 bis 7,55 % erzielt worden.“

Ausblick 2010

Auch ausländische Käufer treten, nach einem Ausbleiben in 2009, aufgrund der im internationalen Vergleich stabilen deutschen Marktverhältnisse, wieder als Käufer auf. Durch die weiterhin sehr verhalten agierenden Projektentwickler wird auch in 2010 nicht mit einer Zunahme an Neubaumassnehmen zu rechnen sein. Die Ausnahme werden sehr wenige langfristig vermietete Einzelbaumassnahmen an den Top-Standorten oder guten Logistikstandorten abseits der Ballungszentren darstellen.
Als Resümee des vierten Quartals 2009 und mit Ausblick auf 2010 ist festzustellen, dass durch die Verknappung der Neubaumassnahmen sowie die deutliche Nachfragebelebung abseits der Top Logistikstandorte Tendenzen für einen Preisanstieg an den Top-Standorten bis Ende 2010 absehbar sind. Hier gilt es jedoch noch die Entwicklung der Gesamtwirtschaft im ersten Halbjahr 2010 abzuwarten.

Insgesamt ist die Talsohle des Kaufpreisrückgangs, nach den deutlichen Einschnitten vom dritten auf vierte Quartal 2009, bereits durchschritten. Ertan: „Durch Portfolio-Umstrukturierungen werden jedoch auch in 2010 in Einzelfällen noch gute Einsiegskonditionen für Käufer zu erzielen sein.“

Kompetenz für Industrie- und Logistikimmobilien: Firmengruppe Realogis – www.realogis.de
Realogis zählt zu den führenden deutschen Makler-Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks. Realogis agiert bundes- und europaweit in den Bereichen Vermietung, Verkauf und Bewertung; gleichzeitig berät Realogis Unternehmen in den Bereichen Logistik und Fulfillment. Dieses Zusammenspiel rund um die Logistikimmobilie ist einzigartig und ermöglicht die Realisierung ganzheitlicher Lösungen für Investoren, Verkäufer, Projektentwickler, Eigennutzer und Mieter.

Zur Firmengruppe gehören Realogis Investment GmbH, Realogis Immobilien München GmbH, Realogis Immobilien Stuttgart GmbH und Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH sowie Realogis Consult GmbH.

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Von Werner Rohmert

Wir haben Ihnen in der Tabelle die Zahlen von Jones Lang LaSalle (JLL) und BNP Paribas Real Estate (BNP RE, ehem. Atisreal) gegenübergestellt. Um immerhin ca. 27% sowohl bei JLL als auch bei BNP RE ist nach endgültigem Zahlenwerk der Flächenumsatz in den 6 von JLL erfassten Bürometropolen zurückgegangen. Die Leerstände sind bei JLL um ca. 12% und bei BNP RE um rund 9% gestiegen. Die Spitzenmieten haben bis zu 10% nachgegeben. Im Durchschnitt sind es ca. 5%. Die üblichen Bedenken zu Erfassung bzw. Aussage der Spitzenmieten kommen mit Blick auf Düsseldorf, wo die Mieten annähernd konstant blieben, aber die Umsätze um fast 40% eingebrochen sind. Der Volkswirt lernt dazu.

Die Vermieter haben wohl gute Nerven. In den Trends sind sich die Makler bei den üblichen Abweichungen im Details durch Erfassungsgenauigkeit und zeitlicher und räumlicher Zuordnung ziemlich einig. Nach wie vor schwebt das Damoklesschwert des Arbeitsplatzabbaus über Deutschland. Spätestens wenn die Kurzarbeit ausläuft, ist lt. JLL eine deutliche Ausweitung der Arbeitslosigkeit zu erwarten. Auch für die Büromärkte in den sechs deutschen JLL-Immobilienhochburgen besteht für JLL kein Grund für allzu viel Optimismus. Die Researcher erwarten den Wendepunkt auch erst in der zweiten Jahreshälfte.

BNP RE-Chef Peter Rösler beruhigt, dass sich auch 2009 die Märkte besser geschlagen haben, als vielfach erwartet wurde. Bei dem deutlich eingebrochenen Umsatzvolumen war die Nettoabsorption sogar negativ. Unternehmen haben geplante Umzüge und Standortwechsel entweder zeitlich verschoben oder ganz gestoppt und fokussierten sich auf Konsolidierung in bereits vorhandenen Flächen.

Überdurchschnittlich betroffen mit Rückgängen von -40% bzw. -32% waren Düsseldorf und München. Deutlich glimpflicher kamen Berlin und Stuttgart mit Umsatzrückgängen von 12% bzw. 13% davon. Für 2010 erwartet JLL einen weiteren Umsatzrückgang um knapp 4%. Auch BNP RE erwartet lediglich einen vergleichbaren oder nur leicht höheren Flächenumsatz.

Der Rückgang der Beschäftigung schlägt sich noch deutlicher in der Nettoabsorption nieder, die 2009 für alle sechs Hochburgen mit -15 000 qm sogar negativ war. Der Anstieg der Arbeitslosigkeit werde sich 2010 verschärft auswirken prognostiziert JLL-Research-Chef Helge Scheunemann. Die insgesamt belegte Bürofläche könnte um mehr als 300 000 qm abnehmen (negative Nettoabsorption). Die Neubautätigkeit nimmt weiter zu. Eine Größenordnung wie sie während der letzten Krise zu beobachten war, ist keinesfalls erreicht. 2009 wurden mit rund 1,1 Mio. qm knapp 23% mehr Flächen fertig gestellt als ein Jahr zuvor. Für das laufende Jahr 2010 ist von einem Neubauvolumen auf ähnlichem Niveau auszugehen. Da eine Reihe von noch vor der Wirtschaftskrise gestarteten Projekten neu auf den Markt gekommen ist, haben vor allem die leer stehenden Flächen mit moderner Ausstattungsqualität um fast 17% zugelegt, ergänzt Rösler.

Die Entwicklung der Spitzenmiete ist bereits seit Herbst 2008 rückläufig. Incentives haben dagegen 2009 weiter zugelegt. In der Regel liegen die Effektivmieten ca. 10-15% unter den Nominalmieten. Am deutlichsten gingen die Mieten in Berlin mit -9%, und in Frankfurt und München mit -8% bzw. knapp 7% nach unten. Der Trend geht 2010 weiter. (Gi24/uk, DIB, Nr. 209, Foto: © Daniel Pfeiffenberger, pixelio.de)

Realogis Logistikimmobilienmarktbericht NRW: Führende Logistikregionen setzen 520.000 qm Fläche um / Mit 218.000 qm Logistikfläche unerwartet gutes Jahresendgeschäft – Mietniveau im Bestand gleich bleibend bis leicht sinkend, 2010: Flächenmangel in NRW im Größenbereich ab 10.000 qm

An den drei wichtigsten Logistikregionen in NRW in Köln / Bonn / Aachen sowie Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein und im Ruhrgebiet wurden im Jahr 2009 rund 520.000 qm Fläche umgesetzt. So lautet das Ergebnis des neuen Marktreports von Realogis Düsseldorf, einer der führenden Vermarkter von Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks in Nordrhein-Westfalen (downloadbar unter: www.realogis.de). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit rund 718.000 qm wurden damit im schwierigen Jahr 2009 rund 27,5 Prozent weniger Logistikflächen umgesetzt.

Als Gründe nannte Bülent Alemdag, Geschäftsführer Realogis Immobilien Düsseldorf, „auslaufende Verträge und rückläufige Stückzahlen bei den Logistikern, die zum Aufbau von Leerständen in den eigenen Immobilienbeständen geführt haben.“ Diese Leerstände müssen jetzt erst wieder abgebaut werden. Dadurch haben neue Logistikkontrakte im mittleren Größensegment in 2009 keine großen Neuvermietungen ausgelöst.

„Durch ein unerwartet gutes Jahresendgeschäft konnten viele Vermietungen noch kurz vor Jahresende abgeschlossen werden“, so Alemdag. „Insgesamt wurden in den letzten drei Monaten noch 218.000 qm Fläche umgesetzt.“ Damit trug das vierte Quartal rund 42 Prozent zum Gesamtergebnis bei. Viele Auftraggeber hatten sich in den ersten drei Quartalen zunächst noch sehr abwartend verhalten.

„Der Flächenumsatz in 2009 war besonders stark durch Neubauten von Eigennutzern geprägt“, sagt Bülent Alemdag. Vorwiegend waren es Handelsunternehmen und große Umschlagslogistiker, die in maßgeschneiderte und auf Vorrat gebaute Hallen gezogen sind. Im Gegenzug dazu war der Markt für Logistikimmobilienentwickler weiterhin rückläufig aufgrund des angespannten Finanzmarktes und der sich damit deutlich geänderten Anforderungen an Laufzeit, Größenvorgabe und Bonität des Mieters. Im gesamten abgelaufenen Jahr wurden nur ca. 62.000 qm Fläche von Entwicklern neu erstellt, u. a. eine Großvermietung des Entwicklers Garbe für Danone in Duisburg mit 30.000 qm.

In Köln und im Ruhrgebiet sowie in Düsseldorf ist der Markt bezüglich Großflächen unter Druck geraten, nachdem mehrere Großbestandshalter nahezu alle Flächen ab 8.000 qm aufwärts vermietet haben. Mehr als ein Viertel der Mietverträge wurden über fünf und mehr Jahre abgeschlossen. Wenige Abschlüsse sind langfristig ausgerichtet, d.h. zehn Jahre oder mehr. Bei Neubauten, so Alemdag, „stiegen die Preise durch CAP-Rates deutlich um bis zu 10 Prozent, bei Bestandsflächen konnten ähnliche Mietpreise wie in 2008 erzielt werden.“

Ausblick für 2010
„Durch die anziehende Wirtschaft wird die Abschlussbereitschaft der Logistiker wieder steigen, gleichzeitig werden große Flächen durch Firmeninsolvenzen und Umstrukturierungen wie beispielsweise Karstadt auf den Markt kommen und in bestimmen Regionen als Preisfaktor wirken“, prognostiziert Alemdag für das Jahr 2010. Aufgrund des Stillstands im spekulativen Neubau und durch den erhöhten Abbau von Bestandsimmobilien wird es zu einer Knappheit an verfügbaren hochwertigen Logistikanlagen ab 10.000 qm im gesamten Gebiet NRW kommen.

Entwicklung in den einzelnen Regionen

• Köln / Bonn / Aachen

Mit ca. 181.000 qm Flächenumsatz ging in dieser Region der Flächenumsatz um 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück (227.000 qm). In dieser Region herrscht eine Knappheit an großen Grundstücksflächen für zukünftige Erweiterungen.

• Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein

Mit ca. 105.000 qm Flächenumsatz musste in dieser Region ein deutlicher Einbruch gegenüber dem Vorjahr (241.000 qm in 2008) verzeichnet werden aufgrund von fehlendem Angebot und zu hohem Mietpreisniveau. Hier wurden in den vergangen Monaten nur zwei größere Vermietungen über 10.000 qm abgeschlossen.

• Ruhrgebiet

Mit ca. 234.000 qm vermieteter Fläche liegt diese Region nur wenig unter den Zahlen von 2008 (ca. 250.000 qm). Das Ruhrgebiet zeichnet sich für die kommenden Jahre durch ein weiterhin großes Angebot von Bestandsflächen und Grundstücken aus.

Aktuelle Nettomietpreise in NRW nach Immobilientypen

• Hochwertige Logistikimmobilien mit folgenden Merkmalen: mind. 10,00 m Hallenhöhe, großzügige Andienungszonen und minimum 1-2 Tore pro 1.000 qm Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme. Mietpreis: 4,60 – 5,20 Euro/qm funktionale Bestandsimmobilien mit folgenden Merkmalen: mind. 7,50 m Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdige Andienung, großzügige Andienungszonen, Heizung, Sprinkleranlage. Mietpreis: 3,80 – 4,30 Euro/qm.
• Einfache Hallenflächen mit folgenden Merkmalen: bis zu 5,00 m Hallenhöhe, unzureichende Belichtung und Dämmung, meist nur ebenerdige Andienung, Mietpreis: 3,00 – 3,60 Euro/qm.
• Gewerbeparks: je nach Standort und Ausstattung zwischen 4,50 – 5,60 Euro/qm.

Mit ca. 130.000 qm vermittelter Fläche konnte Realogis Düsseldorf in 2009 trotz eines wirtschaftlich schwierigen Marktumfeldes seine Vermietungsleistung steigern (in 2008 ca. 120.000 qm) und zählt damit zu den führenden Makler-Beratungsunternehmen in Nordrhein-Westfalen.

Kompetenz für Industrie- und Logistikimmobilien: Firmengruppe Realogis – www.realogis.de
Realogis zählt zu den führenden deutschen Makler-Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks. Realogis agiert bundes- und europaweit in den Bereichen Vermietung, Verkauf und Bewertung; gleichzeitig berät Realogis Unternehmen in den Bereichen Logistik und Fulfillment. Dieses Zusammenspiel rund um die Logistikimmobilie ist einzigartig und ermöglicht die Realisierung ganzheitlicher Lösungen für Investoren, Verkäufer, Projektentwickler, Eigennutzer und Mieter.

Zur Firmengruppe gehören Realogis Investment GmbH, Realogis Immobilien München GmbH, Realogis Immobilien Stuttgart GmbH und Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH sowie Realogis Consult GmbH.

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Silke Hoffmann
SH/Communication – Agentur für Public Relations
Hardt 9 (Nielenhof)
47877 Willich / Hardt
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Kontakt Realogis:
Umut Ertan
Managing Director
Realogis Investment GmbH
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Mit rund 350.000 qm liegt die Vermietungsleistung im Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) rund 31 Prozent unter dem Vorjahreswert (510.000 qm)

Gleichzeitig hat sich die Leerstandsquote von 13,7 Prozent (Ende 2008) auf 14,17 Prozent erhöht. Zu diesem Ergebnis kommt NAI apollo, unabhängige Immobilienberatungsgruppe mit Hauptsitz in Frankfurt. Der größte Anteil aller Mietvertragsabschlüsse entfällt auf die Lagen Bankenviertel und Messe mit ca. 155.472 qm (44 Prozent des Gesamtvolumens). Insgesamt wurden ca. 185.113 qm und damit 75,6 Prozent aller Mietvertragsabschlüsse größer 1.000 qm im Segment Büroimmobilien über Makler- und Immobilienberatungsunternehmen vermittelt. 61 Einzelmietverträge wurden im Flächensegment über 1.000 qm abgeschlossen (ca. 245.000 qm und damit 70 Prozent vom Gesamtvolumen). Größter Einzelabschluss war die Anmietung der Deutschen Bahn im Silvertower mit ca. 72.000 qm.

Die geforderte Spitzenmiete für Objekte, die innerhalb von drei Monaten beziehbar waren, rangierte bei 39,00 €/qm für ein Objekt, welches im 3. Quartal 2009 fertig gestellt wurde. Die anderen Top-Objekte bewegen sich bei 34,00 bis 37,00 €/qm. Damit lag die Spitzenmiete zwar über dem Vorjahresniveau, jedoch wurde dies durch die Gewährung von Incentives durch die Eigentümer wieder relativiert.

„Die Effektivmieten werden durch noch mehr Incentives auch in 2010 weiter sinken“,

so Martin Angersbach, Leiter Bürovermietung NAI apollo. Die anhaltende Unsicherheit über die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland wird auch die Vermietungsleistung für Büroimmobilien im Rhein-Main-Gebiet in 2010 mitbestimmen. Für 2010 rechnet Martin Angersbach mit einem Gesamtvolumen von ca. 400.000 qm. Eine richtige Markterholung sieht er erst für Anfang bis Mitte 2011.

Detailergebnisse für das Gesamtjahr 2009

• Gesamtbestand: 11,85 Mio. qm (2008: 11,60 Mio. qm)
• Leerstand: 1,68 Mio. qm (2008: 1,59 Mio. qm)
• Leerstandsquote: 14,17% (2008: 13,7%)
• Vermietungsleistung: ca. 350.000 qm (2008: ca. 510.000 qm)
• Spitzenmiete: 39,00 €/qm (1 Top-Objekt), weitere Top-Objekte: 34,00 bis 37,00 €/qm (2008: 38,00; 34,00-37,00 €/qm)
• gewichtete Durchschnittsmiete: 20,30 €/qm (2008: 19,80 €/qm)

(Gi24/NAI)