Inzwischen kommen die großzügigen Drogeriefachmärkte der Wettbewerber bei den Verbrauchern mehr an und durch das Größenwachstum konnten auch dm, Rossmann und Müller beim Preisniveau mithalten oder preiswerter sein. Im Zuge des Insolvenzplanverfahrens eröffnet sich Schlecker nun die Möglichkeit, unrentable Filialen – ungeachtet der noch laufenden Mietverträge – mit einer Frist von 3 Monaten zu kündigen. Auch der Personalabbau wird durch die Insolvenz erheblich erleichtert. Wesentlicher Bestandteil der Neuausrichtung dürfte die Umstrukturierung des Filialnetzes sein und die Konzentration auf größere, attraktivere Flächen. Das wird auch mit Blick auf das Image der Drogerie-Kette, die immer wieder dadurch in Verruf geraten war, dass sie Mitarbeiter schlecht behandelte, noch ein gewaltiger Kraftakt werden.

Quelle: HIR Nr. 113, 27.01.2012

Untermauert wird diese Entwicklung mit Blick auf 2012 durch die Stabilität des Konsumklimas zum Jahreswechsel. Zwar ist die Anschaffungsneigung, die Bereitschaft der Bundesbürger für größere Anschaffungen, gesunken, doch sind die Verbraucher erstmals seit 5 Monaten wieder optimistischer, was den Verlauf der Konjunktur anbelangt und sie erwarten steigende Einkommen. Die Experten der GfK setzen den Wert für Januar – wie im Dezember – auf 5,6 Punkte.

Der positive Trend im Konsumgüterbereich korrespondiert mit der Entwicklung des ifo- Geschäftsklimas für die gewerbliche Wirtschaft. Nach einer Abwärtsphase im November hat sich der ifo-Geschäftsklima-Index stabilisiert und im Dezember weiter verbessert. Vor allem der Teilindikator „Geschäftserwartungen der Firmen“ ist wieder gestiegen, woraus das ifo-Institut den Schluss zieht, dass „die deutsche Wirtschaft dem Abschwung Westeuropas erfolgreich zu trotzen“ scheint.

Das Kontrastprogramm zum Positiv-Szenario bietet der King Sturge Immobilienkonjunktur- Index, der sich – nach kurzer Aufhellung im November – Ende Dezember eingetrübt und den Tiefstand des Jahres 2011 erreicht hat. Die allgemeine Verunsicherung sei auf dem deutschen Immobilienmarkt wieder spürbar geworden, urteilt Helge Scheunemann, Research-Chef von Jones Lang LaSalle (JLL) Deutschland. Die vielfach gehegte Hoffnung, dass sich die deutsche Wirtschaft weiter dem Abschwung in der Eurozone entziehen und die Sonderstellung als Zugpferd behaupten könne, werde von Immobilienexperten nicht geteilt. Zumal sich die Rahmenbedingungen global objektiv verschlechtert hätten.

So zeigt die Analyse, dass sich der Immobilienmarkt Anfang 2012 in einem starken Spannungsfeld bewegt: einerseits profitieren Immobilien in Zeiten unsicherer Währungen von ihrer Wertbeständigkeit, andererseits wird die Finanzierung im Zuge der Schuldenkrise wieder zum Engpass. Vor allem die Auswirkungen auf den Finanzsektor, der die Immobilienwirtschaft mit lebensnotwendigen Krediten versorge, legten sich wie ein Schatten auf den Jahresausblick, konstatiert Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets bei JLL Deutschland.

Viele Fragen sind aus seiner Sicht derzeit offen: „Kann sich die Anlageklasse Immobilie gegen den allgemein – auf jeden Fall „gefühlt“ – negativen Trend stemmen? Wenn ja, wie lange noch? Oder begünstigt nicht sogar im Gegenteil die Gemengelage aus Staatsverschuldung und niedrigen Alternativ-Renditen die Immobilie als Anlageprodukt?“ Auch Lars-Oliver Breuer, Managing Director Investment bei Savills stellt mit Blick auf die Unsicherheiten fest: „Entscheidend wird sein, ob sich die Lage an den Finanzmärkten wieder stabilisiert und ob es der Euro-Zone gelingt, die Investoren von ihrer Stabilität zu überzeugen.“ So sieht auch er die Finanzierung als das beherrschende Thema des Jahres 2012.

Positiv fällt dagegen ins Gewicht, dass sich die Branche bereits im Jahr der Schuldenkrise 2011 in Deutschland gut behauptet hat und das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien den Vorjahreswert deutlich übertroffen hat. So ermittelt Jones Lang LaSalle ein Volumen von 23,5 Mrd. Euro (+22%), bei CBRE sind es 22,62 Mrd. Euro (+ 18%) und bei Savills 22,6 Mrd. Euro (+ 20%). Ungeachtet der unterschiedlichen Einzelzahlen sind sich die Experten einig, dass dieses Niveau auch 2012 gehalten werden kann. „Wenn die anhaltend hohe Nachfrage nach deutschen Immobilien in Deals umgesetzt werden kann, ist das Erreichen der 20- Milliarden-Marke auch 2012 realistisch“, glaubt Breuer. Zu Beginn des Jahres 2012 kann nach Einschätzung von JLL-Manager Lemli denn auch keine Rede von einer „Investment-Eiszeit“ sein wie sie nach Ausbruch der Finanzmarktkrise im Herbst 2008 herrschte und „Kreditklemme“ zum Wort der Branche 2009 wurde. Zwar würden Finanzierungsengpässe die Transaktionen behindern und auch die Prüfung von Ankäufen dauere wieder bedeutend länger, berichtet er, doch seien in diesem Jahr auch einige größere Deals am Markt wie das Areal am Potsdamer Platz sowie die Kaufhof-Immobilien (und der Kaufhof-Geschäftsbetrieb) für die sich bereits die österreichische Signa-Gruppe und der Karstadt Eigner Berggruen als Interessenten gefunden haben.

Deutliche Verschiebung zugunsten von Handelsimmobilien

Besonders bemerkenswert am Krisenjahr 2011 ist, dass Handelsimmobilien das Geschehen auf dem Investmentmarkt klar dominiert haben: Nach Analyse von Jones Lang LaSalle lag ihr Anteil mit 10,4 Mrd. Euro bei 45%, CBRE beziffert das Volumen mit 10,55 Mrd. Euro und 47% und Savills kommt auf 11 Mrd. Euro und 49% Anteil am Gewerbeimmobilienmarkt. Büroimmobilien rutschten mit einem Anteil von etwa 35% auf den 2. Platz.

„Die Verschiebung vom Büro- zum Einzelhandelssegment liegt nicht zuletzt in der stabileren Mietentwicklung von Einzelhandelsimmobilien begründet“, so Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland mit Blick auf das sehr gute Konsumklima. „Die nach wie vor auf Sicherheit bedachten Investoren honorieren diese Eigenschaft.“ Für die Experten von CBRE ist das ein Beleg für „die weiter anhaltende Portfolio- Diversifikation der Immobilieninvestoren in Richtung dieser tendenziell konjunkturstabileren Anlageklasse“.

Die Konzentration auf Handelsimmobilien geht gleichzeitig mit einer Internationalisierung der Käuferstruktur einher: „Verstärkt engagierten sich hierbei Investoren aus Nicht-Euro-Ländern, wie der Erwerb des PEP Einkaufszentrums in München-Neuperlach durch den USamerikanischen Pensionsfonds TIAA-CREF im 4. Quartal zeigte“, schreibt CBRE in seinem Marktbericht. Aber auch namhafte deutsche Investoren mischen mit. So kaufte die Essener mfi AG im Schlussquartal laut CBRE die Gropius-Passage in Berlin sowie die Gera Arcaden in der gleichnamigen Stadt und Union Real Estate Investment erwarb den Sophienhof in Kiel.

Angebot wird steigen, aber nicht unbedingt bei Top-Objekten

Beim Ausblick auf 2012 sind sich die Experten der Immobilien-Dienstleister aber darin einig, dass die Anlagestrategien von Vorsicht geprägt sein werden. Im Fokus der risikominimierenden Anlagestrategie stehen laut CBRE Objekte in guter Lage mit solventen Mietern und langen Mietverträgen. Die Spitzenrenditen für erstklassige Gewerbeimmobilien hätten sich auf dem jeweiligen Vorquartalsniveau stabilisiert. Für Core-Shopping-Center an A-Standorten erwarten die Experten jedoch einen Rückgang der Anfangsrendite um 0,1 Prozentpunkte auf 5,00%.

Vor diesem Hintergrund zeichnet sich laut Scheunemann ab, dass das Angebot an Immobilien zwar zunimmt, dieses aber nur im Bereich der Top Qualität zur Nachfrage passe. „Die Nachfrage nach sicherheitsorientierten Immobilieninvestments wird in einem sich abschwächenden Konjunkturumfeld und angesichts eines zu erwartenden Mangels an Alternativanlagen mit weiterhin historisch niedrigen Kapitalmarktzinsen auch 2012 recht dynamisch bleiben“ ergänzt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: „Der Abbau von Risikopositionen in den Bankbilanzen sowie die geforderte höhere Eigenkapitalausstattung werden darüber hinaus dafür sorgen, dass vor allem ab der 2. Jahreshälfte vermehrt notleidende, managementintensive Immobilien – vor allem aus dem Shopping-Center-Bereich – auf den Markt kommen werden.“

Dabei gilt nach Einschätzung der Experten Deutschland „als eines der Core-Länder schlechthin mit vergleichsweise niedriger Staatsverschuldung, stabilem Wachstum, großen und liquiden Immobilienmärkten, guten Refinanzierungsmöglichkeiten, langen Mietverträgen, politischer Stabilität und Rechtsicherheit“ auch 2012 als sicherer Hafen, wie JLL schreibt. Mit der Einschränkung, dass es doch zu Engpässen bei der Finanzierung kommen könnte.

Quelle: HIR Nr. 112 vom 13.01.2012 / Foto: © Roman Milert – Fotolia.com

Das neue Jahr hält für die Immobilienwirtschaft Herausforderungen bereit

(Von Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist "Der Platow Brief") – Der optimistische Ausblick, den die von uns befragten Branchenteilnehmer und auch wir selbst gaben, darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass das neue Jahr für die Immobilienwirtschaft Herausforderungen bereithält, die zum Nachdenken anregen. Auf der einen Seite ist die Ausgangslage generell gut. Dafür sorgen paradoxerweise Euro und Inflationsangst und Schuldenkrise.

Auf der anderen Seite drücken Finanzierungsengpässe und Anlegermüdigkeit die Stimmung. Vielleicht wird auch irgendwann klar, dass ein wesentlicher Teil der Kapitalanlageprobleme weniger auf Gestaltungsprobleme, fehlende Regulierung und hohe Weichkosten zurückzuführen sind, sondern ganz einfach auf eine Transformation der Immobilienperspektiven bei Gewerbe.

Das Silvester-Feuerwerk war zwar wohl das umsatzstärkste der Geschichte, jedoch dürfte es eher der Konsumlaune einer Inflations-Resignation geschuldet gewesen sein als der 10-Jahres-Feier des Euro. Der Euro ist den Menschen fremd geblieben. Zwar war der Euro immer der 2. Schritt vor dem 1. und daher zwangsläufig ein Experiment mit Korrekturbedarf, aber er präsentierte sich dennoch zunächst als Erfolgsstory. Die derzeit beliebte Trennung von Euro-Krise, die es nicht gebe, und Staatsschulden-Krise, die es weltweit gebe und die nichts mit dem Euro zu tun habe, verbiegt aber die Realität. Nur die europaweite Zinsangleichung in Euroland auf deutsches Niveau ermöglichte den Verschuldungsboom und die ökonomische Erfolgstory. Weltweite Niedrigzinspolitik trennte den „Zins“ als Entgelt für die Nutzung von Geld-Kapital von „Mieten“ als Entgelt für die Nutzung von Realkapital. Damit wurde Geld „wertlos“ und zum Spielbank-Chip. Konsequenz war eine weltweite Inflationierung von Realkapital. Davon profitierten Immobilien aller Art. Ein undurchschaubarer Wust von Zins-/Miet-Differenzgeschäften mit kaskadierenden Verbriefungen schöpfte Anlagekapital, das in Verbindung mit politischer Eigentums-Motivation in den USA die Finanzkrise mit explodierender Verschuldung auslöste. Das entschuldigt zwar teilweise die Euro-Schuldenkrise, die ohne Zusatzverschuldung der Finanzkrise noch nicht eskaliert wäre, darf jedoch nicht über das grobe Regulierungsversagen der Maastricht- Instrumente hinwegtäuschen, die eine verschuldungsgetunte Wachstumspolitik mit unterschiedlichen Inflationsraten innerhalb des Euro ebenso zuließen wie Lohnentwicklungen, die sich von der Produktivität lösten.

Das war übrigens in der Immobilienwirtschaft nie ein Geheimnis und wurde u.a. von Karsten Junius, damals Deka, auf verschiedenen Expo Real Foren diskutiert. Den Zweifel der Märkte und die daraus resultierende Liquiditätskrise schürte die politisch motivierte private Beteiligung des Allround-Sündenbocks „Banken“ an der Griechenland-Sanierung. Zusagen des ersten Griechenland-Rettungspaketes, das Vertrauen schaffen sollte, wurden nach Wochen gebrochen und das Vertrauen aller privaten Anleger in alle gefährdeten Länder zerstört.

Dabei ist doch die Grundannahme, dass Staatschulden je zurückgezahlt werden, sowieso unreif. Es geht nur um die Belastungsgrenze, die bei Mini- Zinsen beherrschbar bleibt. Bei gut 2 Bio. Euro Staatsverschuldung spart Deutschland durch die Angstzinsen von unter 2% schon 1,5 bis 2 Mrd. Euro. Das errechnet sich aus einem Bruttoverschuldungsbedarf (Neuverschuldung plus Refinanzierung der „Tilgung“) von 300 bis 400 Mrd. Euro p.a. bei einem angstgetriebenen AAA-Zinsvorteil von 0,5%. An Griechenland Krediten verdienen wir auch noch 3%. Aus Gemeinschaftssicht bleibt ohne echte Kosten die Griechenland-Zinslast tragbar und das Gefüge insgesamt sicher. Das galt zumindest solange, bis die die ungeheure Dämlichkeit der Beteiligung Privater Investoren das Vertrauen zerstörte. Konsequenz für die Immobilienwirtschaft ist Attentismus. Die Branche „fährt auf Sicht“. Entscheidungen bleiben aus.

Was macht die Immobilienwirtschaft 2012?

Die positive Ausgangslage für die Immobilienwirtschaft, hier insbesondere für die Wohnungswirtschaft, resultiert aus der Wiederkehr der deutschen Urangst vor Inflation und Währungsreformen. Die Renaissance der Immobilie als Kapitalanlage in Deutschland, in der 80 Mio. Menschen wieder Immobilienbesitz als sinnvoller empfinden als Derivate- Besitz, sollte zunächst einmal in Verbindung mit sachlichen Rahmenbedingungen, die wir Ihnen vor über 10 Jahren als Grund für eine zu erwartende Prosperität der Wohnimmobilien aufzeigten, für eine stabile immobilienwirtschaftliche Basis sorgen. Vereinzelte Übertreibungen in Boomsegmenten sind in dieser Gemengelage unvermeidlich und sicherlich kein Zeichen einer Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes generell, wie die Problem- Spürhunde der Publikumspresse bereits wittern. Diese Ausgangslage ist viel stabiler als der letzte Wohnimmobilienboom von 2005 bis 2007, der auf internationalen Portfoliokäufen basierte.

Die Herausforderungen, denen sich die Branche gegenübersieht, liegen vom Grund her generell in einer Krise der Underlying Assets, obwohl nach außen hin die Symptome als Herausforderung apostrophiert werden. Während bei Schiffen, Filmen oder gebrauchten Lebensversicherungen die Asset-Krise als Grund der Kapitalanlagekrise gesehen wird, scheint zumindest in der öffentlichen Meinung die deutsche Immobilie stabil. Faktisch trifft das aber nur auf die Wohnimmobilie zu, die aber in der Kapitalanlage nur als Direktanlage eine Rolle spielt.

Gewerbeimmobilien-Transaktionspreise befinden sich zwar derzeit in einer zyklischen Aufwärtsphase, die aber zum einem nur die Entwicklung von Core-Immobilien spiegelt und zum anderen eine falsche Erwartung zu Wertentwicklungsperspektiven weckt. Auch im zyklischen Boom verlieren gewerbliche Bestandsimmobilien mit einer seit dem Höhepunkt in 1993 annähernd durchgehenden negativen Wertänderungsrendite an Wert. Die erfassten Werte z. B. der IPD dürften als Erfassung institutioneller Portfolios sogar noch eine Positivauslese darstellen. Auch das Geschäft mit Core-Immobilien ist seit 2 Jahrzehnten ein zyklisches Geschäft, das vom Reiten des Zyklus lebt. Echte Wertsteigerungen, die nicht vorher durch kostspielige Sanierungen erkauft wurden, bleiben Ausnahmen. Das Geschäft mit Geschlossenen Fonds und Investments in Einzelimmobilien beruht aber auf angenommenen Wertentwicklungsperspektiven und weitgehendem Ausgleich der Inflation. Schnelle zyklische Transaktionen sind hier durch den notwendigen Ausgleich der Fondskosten und der Transaktionskosten logisch eher eine Ausnahme. Hier prägen allerdings Erfolgsstories des letzten Booms die Erwartungshaltung. Nach einer brandaktuellen Umfrage der AFIRE Association of Foreign Investors in Real Estate nimmt die Beliebtheit deutscher Immobilien aktuell wieder ab.

Für die gesamte Immobilienbranche dürften die Herausforderungen zunächst im Bereich der Finanzierung liegen. Eigenkapital-, Vermietungs- und Bonitätsanforderungen von Banken dürften von Ausnahmen abgesehen zwar durchaus in einem tradierten Rahmen liegen, jedoch nicht der Erwartungshaltung vieler Immobilienprofis mit Markteintritt seit 2004 und entsprechend nicht den monetären Voraussetzungen vieler Immobilien- oder Fondsunternehmen entsprechen. Zudem haben die Folgen des Finanzcrash viele Kriegskassen geleert. Die Auswirkungen von Basel III oder Solvency II sind noch nicht abzuschätzen. Positive Impulse wird es aber sicherlich nicht geben. Während die Branche mit periodischen Finanzierungserschwernissen immer klar gekommen ist, dürften bestehende Imagefaktoren schwerer wiegen.

Vertrauensverlust bei Geschlossenen Immobilienfonds hält an

Der Vertrauensverlust bei Geschlossenen Fonds, bei der die Immobilie in Sippenhaft genommen wird, wird im Platzierungszahlenwerk evident. Während bislang noch Ankündigungsstrategien die Laune der Anleger vermiesen, wird es 2012 nach Ansicht von Branchenfachleuten zu spürbaren faktischen Ausfällen bis hin zum Totalverlust auch bei an sich seriösen Gestaltungen kommen. Normalerweise müsste die Immobilien-Euphorie kurzfristig auf die Fondsszene durchschlagen. Bisher behauptet sich allerdings die Anlegerskepsis. Aus der vor einem Jahr erwarteten Markterholung dürfte wohl eher ein weiterer Absturz des Gesamtmarktes geworden sein, der bei deutschen Immobilien wahrscheinlich nur durch die Platzierung der Deutsche Bank Türme statistisch abgefedert wurde.

Davon hatte die Branche aber nicht viel. Zu einem erwarteten Sog-Effekt ist es auch nicht gekommen. Die VGF-Marketingaktion ging in der Öffentlichkeit unter und erwies sich in der Fachpresse als fulminantes Eigentor. Solange über die tatsächlichen langfristigen Erfolge der Branche Unklarheit besteht, veröffentlichtes Branchen-Zahlenwerk eher Unglauben und Ärger der Profis weckt, und die politische und öffentliche Wahrnehmung durch Berichterstattung über Anlegerverluste, die in jedem Bekanntenkreis der Zielgruppe auch durch Erfahrungen bestätigt werden, geprägt wird, dürfte die ostwestfälische, bäuerliche Marketing- Weisheit „Kuhdung kann man nicht polieren“ in Verbindung mit der Erkenntnis „Wahrnehmung schlägt Realität“ das Fonds-Marketingpotential begrenzen. Hier fehlt nach wie vor belastbares Zahlenwerk. Dies zu schaffen, wäre sinnvollere Verbandsaufgabe als Polierversuche, die nicht die Wahrnehmung der Kernsubstanz verändern.

Offene Immobilienfonds bleiben unter Beobachtung

Last but not least erweist sich das PR-Desaster der Offenen Immobilienfonds (OIF), das „best of class“-Fakten in ein Skandal-Szenario verwandelte, als weitere Herausforderung. Das Ungeschick der Wulff-PR findet übrigens die Parallele bei der „Leitmedien- PR“ der Offenen Immobilienfonds bzw. des BVI, die sich heute rächt. Bei den Know how starken Fachmedien macht man sich mit dem Hinweis, man beschränke sich auf Leitmedien, keine Freunde. Den vielgefragten Fachleuten der „Leitmedien“ ist es egal. Oft war die Grundeinstellung historisch schon kritisch. Verbandsrepräsentanten, die oft noch nicht wussten, was ein offener Fonds ist, als die heute noch relevanten Journalisten schon ihre ersten Auseinandersetzungen wegen Fragen hatten, deren Berechtigung heute die Publikumsmedien von den Dächern pfeifen, sind auch wenig hilfreich, wenn sie versuchen, durch Persönlichkeit mit alten Argumenten die Fachjournalisten zu „überzeugen“. Krönung des Ungeschicks bleiben aber frühere Verbands-Matadore, die sich nicht entblödeten, mit dem Hinweis „wir haben kein Bewertungsproblem, sondern ein Presseproblem“ coram publico Leitmedien- Fachjournalisten auf kritische Fragen hin abzuwatschen. Wenige Tage später führte die Regulierungsargumentation den Spruch ad absurdum. Heute finden sich überwiegend kritische Berichte. Regionale Publikumsmedien bleiben im Tenor. Als anscheinend letzte Bastion, die trotz aller alter Kritik den Offenen Immobilienfonds für ein professionell gemanagtes Kapitalanlageprodukt mit geringer Volatilität hält die, der für alle Investoren – privat und institutionell – geeignet ist, die eine Immobilienanlage abseits der Börsenemotionen suchen. Es fehlt der Branche lediglich die Ehrlichkeit zuzugeben, dass automatische Wertentwicklung seit fast 20 Jahren nicht mehr gegeben ist und wohl auch nicht wiederkommt. Das Geschäft liegt dann entweder in der Zyklizität der Immobilieninvestments oder in der Bestandshaltung durch den Ausgleich negativer Wertänderungsrenditen durch laufende Einnahmen.

Für 2012 ist aber eher zu befürchten ist, dass hier die self-fulfilling-prophecy schlechter Presse bei OIF im neuen Jahr zu schlechten Nachrichten weiterer Fondsabwicklungen führen wird. Das könnte diesmal auch marktrelevante Fonds, die noch geschlossen sind, treffen, wenn hier nicht Vernunft der Anleger einsetzt. Der faktische Abwicklungsschaden dürfte zwar im Alternativenvergleich z. B. zu Immobilienaktien je nach Betrachtungszeitraum eher gering ausfallen, jedoch könnte damit eine neue Epoche der OIF eingeläutet werden. Faktisch wird das eine „back to the roots“ Entwicklung des OIF als Kleinanlegeranlage von Fonds mit Bankenvertrieb. Die an sich sinnvolle Konstruktion des OIF als Anlage für kleine Institutionelle wird auch durch die neuen Kündigungsfristen, die nicht mit der Anlageverordnung kompatibel sind, Schaden nehmen. Da allerdings viele Probleme der OIF durch sportliche Investitions-, Finanzierungs- und Akquisitionspolitik hausgemacht waren, könnte eine Marktbereinigung für die Profis der Szene eine Chance darstellen.

Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht dürfte 2012 immobilienwirtschaftlich nicht einfach werden. Der Euro- Worst Case ist dabei noch gar nicht berücksichtigt. Der Boom bei Wohnimmobilien ist zwar anhaltend, verhindert aber keine Marktbereinigung in der Szene der Gewerbeimmobilien und der Fondsinitiatoren. Die Herausforderungen sind gravierend. Die Wahrscheinlichkeit froher Botschaften bleibt gering. Das Gegenteil ist zu erwarten. Das drückt die Anlegerstimmung. Zudem hat bis heute kaum jemand darüber nachgedacht, was eine kontinuierliche Angebotserweiterung durch Neubauten für den Bestandsmarkt der Kapitalanlage bedeutet. Die mehrheitliche Begrenzung des institutionellen Geschäftes auf sogenannte Core- Immobilien, auch wenn darunter oft nur ein langer Mietvertrag verstanden wird, der die Entscheidungsträger in Sicherheit wiegt, führt dazu, dass der klassische Zyklus, der schon 2011 von Core auf Immobilien mit professionellem Entwicklungspotential hätte umschalten müssen, nicht plangemäß weitergeht. Es fehlt ein emotionaler Befreiungsschlag wie z. B. ein Ende der Euro- und Schuldenkrise. Wo soll das herkommen?

Quelle: DIB Nr. 261 / Foto: © chaya1 – Fotolia.com

Berlin bleibt als attraktiver Immobilienstandort auch 2012 im Investoren-Fokus – Vor allem Wohnimmobilien sind gefragt

(Von Karin Krentz, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief Berlin“) – Berlin bleibt weiterhin im Fokus der Investoren. Die Umsatzzahlen steigen rasant und die Immobilienpreise ziehen deutlich an. Viele ausländische Investoren haben die deutsche Hauptstadt als Anlageregion wiederentdeckt. Alles ist gefragt – Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Grundstücke.

Die Umsatzzahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin für das 1. Halbjahr 2011 zeigen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einen deutlichen Anstieg. Die Anzahl der Kaufverträge ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 18 % auf 13.340 (2010: 11.286) gestiegen. Der damit verbundene Geldumsatz hat um 62% auf über 4,5 Mrd. Euro zugenommen.

In ausgezeichneter Verfassung präsentiert sich der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin, so Engel & Völkers. Die Preise haben in allen Lagen angezogen. Besonders stark ist der Preisanstieg in mittleren und einfachen Lagen, in denen bis zu zwei Kaufpreismultiplikatoren mehr gezahlt werden als noch vor einem Jahr. In den einfachen Lagen akzeptieren Investoren Faktoren zwischen 10,5 und 13,0. Insgesamt werden gleiche oder sogar höhere Faktoren als zu den Boomzeiten vor der Finanzkrise gezahlt. Jüngst erst konnte Jones Lang LaSalle (JLL) ein Wohn- und Geschäftshaus am Kurfürstendamm zum Faktor 20 für ein deutsches Family Office veräußern. „Da ist noch viel Fantasie im Markt“, sagt Rüdiger Thräne, Regional- Leiter Retail bei JLL in Berlin. Genau das sei z. B. der Unterschied zu einer Kaufingerstraße in München – „diese Lage ist gesättigt“. Schon würden in Spitzenlagen vermögende Privatanleger für „Trophy-Immobilien“ Faktoren von mehr als 23 in Kauf nehmen. Es sind gleich mehrere Gründe, die für ein erfolgreiches Investment in Berlin sprechen.

Der wichtigste Grund sind die noch niedrigen Mieten im Vergleich zu anderen Immobilienhochburgen wie München, Hamburg oder Stuttgart und die daraus resultierenden niedrigen Einstiegspreise. Nach dem IVD-Erschwinglichkeitsindex von selbstgenutzten Wohnimmobilien (Immobilienpreise, Zinsniveau und verfügbares Einkommen) ist der Eigentumserwerb in Berlin besonders günstig, der Ostteil der Stadt steht mit 108,72 Punkten auf Platz zwei im deutschen Ranking nach Dresden mit 110,48 Punkten. Der Westteil von Berlin kommt auf einen Wert von 81,53 Punkten. Dabei unterstützen gesunde Fundamentaldaten den aktuellen Aufschwung. Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen (3.477.800 Einwohner), eine prosperierende Berliner Wirtschaft (Wachstum 2011 von 2%), sinkende Arbeitslosenzahl (binnen zwei Jahre um 5%), die nur langsam steigende Anzahl von Baufertigstellungen lassen die Nachfrage nach Wohnraum steigen.

Auch das von Kritikern gerne herangezogene Argument hoher Leerstand ist obsolet: Die durchschnittliche Leerstandsquote beträgt aktuell 3,3% (Techem Empirica), so in den Szenebezirken Friedrichshain und Kreuzberg 2,1%, Mitte 3,8% oder Köpenick-Treptow 2,2% – Ausdruck eines schon beginnenden Wohnraummangels. In der Folge werden die Mieten auf breiter Front in allen Lagen nochmals anziehen. Insgesamt stiegen die Mittelwerte der Mieten im Mietspiegel 2010 im Vergleich zum Mietspiegel 2009 um knapp 7,9%, das ergibt eine durchschnittliche jährliche Entwicklung von 4%, so schnell wie seit zehn Jahren nicht mehr. 30.000 neue Wohnungen sollen laut Koalitionsvertrag von Rot- Schwarz bis 2016 entstehen, viel zu wenig meinen Wohnungsexperten. Zudem müsse die lange versprochene andere Liegenschaftspolitik des Senats endlich her, um so kostengünstig, doch moderne Wohnungen auch bauen zu können, zu Mieten, die auch zu bezahlen sind und nur leicht über den Mittelwerten liegen. Damit würde auch endlich die sogenannte Gentrifizierung gestoppt, so die Hoffnung.

Seit einigen Jahren schon hat der ehemalige Bezirk Prenzlauer Berg (heute mit Pankow) seine Einwohner (ca. 150.000) komplett ausgetauscht. Noch deutlicher als die Mieten verteuerten sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen – dies nicht zuletzt auch aufgrund hochwertiger Neubauprojekte, so JLL in dem Residential City Profile 1. Halbjahr 2011. So stiegen sowohl die Durchschnitts- als auch die Mediankaufpreise im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr um fast 10%. Der teuerste Bezirk, Mitte, erfuhr dabei einen Preisschub von 13,5%. In Tempelhof-Schöneberg, Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf haben die Kaufpreise zwischen 12,4% und 17,1% angezogen. Obwohl für die Gesamtstadt ein beschleunigtes Preiswachstum konstatiert werden kann, gibt es Rückgänge in Reinickendorf und Steglitz-Zehlendorf.

Die beste Performance zum Vorjahr kann den Bezirken Mitte, Lichtenberg und Tempelhof-Schöneberg bescheinigt werden. Mitte kann hierbei von einigen hochpreisigen Wohnprojekten wie „yoo Berlin“ oder „Am Zirkus 1“ (Peach Property) oder den „Fellini Residences“ (Harry van Caem) in der Kommandantenstraße profitieren und nimmt somit die Entwicklung der Zentren der westeuropäischen Hauptstädte auf. Der Stadtbezirk hat in allen Eigentumsklassen den Hauptkonkurrenten Charlottenburg-Wilmersdorf hinter sich gelassen. Gegenüber diesen Chancen gibt es auch Risiken. BulwienGesa sieht die in der Zunahme von zyklischen Marktbewegungen, dem doch hohen Preisniveau in bestimmten Teilmärkten und der unverändert geringen durchschnittlichen Kaufkraft. Und eines ist immens wichtig: der Berliner Wohnimmobilienmarkt hat nicht „die 1A-Lage“, dazu ist der Markt viel zu komplex.

Die ehemals 24, heute 12 Bezirke besitzen viele einzelne Stadtteillagen unterschiedlicher Qualifikation. Investoren sollten auch bedenken: ein Bezirk wie Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg hat so viel Einwohner wie z. B. Frankfurt am Main. Eine Gefahr könne auch Experten nicht von der Hand weisen: die einer Blase. Tritt der erwartete Mietanstieg nicht ein und können die erwarteten Mietanstiege nicht realisiert werden, dann besteht eine solche Gefahr. Auch ist es Regierungsziel des neuen Senats von Berlin, dass die Mieten, besonders die der kommunalen Wohnungsgesellschaften, bezahlbar bleiben müssen.

Quelle: DIB Nr. 261 / Foto: (c) Georg Marinschek / pixelio.de
 

Concepta-Geschäftsführer Martin ist überzeugt, dass zwischen dem Geschäftshaus und der Stadt- Galerie am Overbergplatz eine starke Achse entstehen wird. Aus seiner Sicht ist die Stadt Dülmen „ein höchst spannender Standort mit gutem Einzugsgebiet“. Mit ihrem Konzept für Dülmen hat sich Concepta das Ziel gesetzt, die Lücken im Besatz zu schließen und mit der Achsenlösung die gesamte Stadt zu stärken. Die neue Stadt-Galerie entsteht direkt an der Fußgängerzone, in unmittelbarer Nachbarschaft zur Sparkassenzentrale und dem Cinema Dülmen.

Auf 3 Ebenen sind Raum für Einzelhandel – z. B. für 2 große Textilanbieter als Ankermieter – und Gastronomie-Angebote geplant. Die etwa 280 Parkplätze entstehen auf 2 Ebenen auf dem Dach der Galerie.. Dass die neue Galerie auf einem „absolut innenstadt-integrierten Standort“ entsteht, ist für Concepta-Geschäftsführer Björn Isenhöfer sehr wichtig. Mehr Einbindung sei nicht möglich, ist er überzeugt: „Gemeinsam mit dem Großkino, dem neuen Stadtplatz und der Fußgängerzone entsteht ein vitales Stück Dülmen.“ Im Frühjahr 2014 soll die Stadt-Galerie eröffnet werden.

Die neuen Projekte am Rathaus und an der Münsterstraße könnten bereits 2012 fertig sein. Die Stadt Dülmen, die als „Dulmenni“ im Heberegister des Klosters Werden erstmals im Jahre 889 erwähnt wurde und die am 22. April 1311 von Bischof Ludwig II. die Stadtrechte erhielt, sieht sich heute als „familienfreundliche Stadt mit hoher Lebensqualität“, wie auf der Homepage zu lesen ist. In Dülmen leben etwa 47 000 Menschen. Wichtig für die neuen Einzelhandelsentwicklungen ist die Tatsache, dass Dülmen als Mittelzentrum zwischen der Stadt Münster und dem nördlichen Ruhrgebiet fungiert. Die Stadt profitiert nach eigenen Angaben von ihrer technischen und soziale Infrastruktur, der attraktiven Bildungslandschaft, dem reizvollen Umland und der günstigen Verkehrsanbindung.

(Quelle: HIR Nr. 110, 09.12.2011)

Das Europa-Center wurde 1965 eröffnet und zählt somit zu den Dinosauriern unter den Shoppingcentern Deutschlands. Durch zahlreiche Um- und Ausbauten wurde die zwischenzeitlich denkmalgeschützte Immobilie immer wieder an die Anforderungen moderner Betriebsformen des Einzelhandels angepasst. So erfolgte in Verantwortung von Timm Retail Services in den Jahren zwischen 2005 bis 2007 beispielsweise der Abriss eines in die Jahre gekommenen Kinos innerhalb des Centers und die Neubebauung mit einem 13.000 qm großen Kaufhaus, heute an Saturn vermietet. Auch aktuell werden in Teilbereichen Restrukturierungsmaßnahmen durchgeführt oder sind in Vorbereitung. Der Sockel des sogenannten „OfficeTower“ wird zurzeit entkernt, umgebaut und ab Frühjahr 2012 als Einzelhandelsflächen wiedereröffnet. Die entstehenden Ladenflächen sind bereits an internationale Handelshäuser vermietet. Ebenfalls im Frühjahr 2012 wird in einem der beiden Lichthöfe des Centers das in vielen Reiseführern beschriebene und deswegen insbesondere bei Touristen beliebte "Cafe Tiffany " mit dem umgebenden "Lotusbrunnen" modernisiert. Nach der Substanzsanierung des Parkhauses in den vergangenen zwei Jahren ist für das kommende Jahr die Renovierung der Parkdecks vorgesehen.

Hat das Europa-Center in den zurückliegenden Jahren am Breitscheidplatz fast allein den Standort am Leben erhalten und dem Leerstand in unmittelbarer Nachbarschaft getrotzt, so partizipiert es jetzt wie die gesamte City West an den neuen Projekten BIKINI, Waldorf Astoria und Atlas Tower. So konnte die Bürovermietung in den letzten 24 Monaten von 74% auf 91% gesteigert werden. Nur noch wenige Flächen stehen zur Verfügung. Die Einzelhandelsflächen sind ebenfalls weitgehend vermietet. Die Aufgabe des Centermanagements ist es jetzt, den Branchenmix weiter zu optimieren ohne die 45-jährige Geschichte des Hauses zu leugnen.

Nicht zuletzt durch den weithin sichtbaren Stern auf dem Dach ist das Europa-Center zu einem Wahrzeichen Berlins geworden. Der Stern dreht sich in ca. 100 m Höhe und hat einen Durchmesser von 10 m. Ein deutlich kleinerer Bruder soll künftig auf halber Höhe den neuen Hauptstadtsitz von Mercedes auf dem Anschutz-Areal an der Spree zieren.

Der Immobilienbrief Berlin sprach mit Uwe Timm, geschäftsführender Gesellschafter.

Frage: Wie ist Ihre Beziehung zu Berlin?

Ich möchte in keiner anderen europäischen Stadt leben. Faszinierend sind die Angebote der Metropole wie einmalige Museen, Konzerte aber auch wirklich gute Restaurants, Bars und Clubs einerseits und die gemütliche Lebensart in den Seitenstraßen der zahlreichen Kieze, wo man Nachbarn noch kennt und der Gemüsehändler einen mit Namen begrüßt.

Frage: Worin sehen Sie den größten Beitrag Ihres Unternehmens für das wirtschaftliche Vorwärtskommen Berlins?

Na, da wollen wir mal nicht übertreiben. Wir haben immer versucht in dieser Stadt Geld zu verdienen und häufig auch mit Immobilien, die gerade nicht so sehr im Trend lagen. In Berlin haben wir Standorte in einer Zeit weiterentwickelt, als diese für internationale Investoren noch kein Thema waren. Vielleicht haben wir an der einen oder anderen Stelle dazu beitragen können, aus einer Ab- die Aufwärtsbewegung zu machen. Das ist dann unser Beitrag.

Frage: Was treibt Sie sonst noch um?

Nicht uneigennützig das Thema Standortmarketing. Hier sind wir z. B. gemeinsam mit den Mitstreitern in der AG City Protagonisten der Marke „Kurfürstendamm“. „125 Jahre Kurfürstendamm“ war unser Pilotprojekt und sehr erfolgreich.

Frage: Wie haben Sie in die Immobilienbranche gefunden?

Ganz zufällig. 1989 hat ein Unternehmen jemanden für Berlin und die (künftigen) neuen Bundesländer gesucht, der sich mit Mietverträgen und Einzelhandel auskennt. Ich fühlte mich angesprochen und bekam den Job. Erst später habe ich gemerkt worauf ich mich eingelassen habe.

Frage: Wie schätzen Sie die Perspektiven des Berliner Immobilienmarktes im Allgemeinen und speziell in Ihrem Tätigkeitsbereich ein?

Der Berliner Immobilienmarkt ist auch in absehbarer Zeit prosperierend. Allerdings insbesondere im Investmentsegment immer wieder getrieben durch wenig rationale Ausschläge nach oben, die wie auch in den letzten Jahren regelmäßig einer Korrektur bedürfen. In unserem Kernbereich Einzelhandelsimmobilien befinden wir uns in einem Verdrängungswettbewerb. An vielen Standorten verändert sich deswegen die bisherige Versorgungsfunktion. Dies gilt für Einkaufsstraßen wie auch für Shoppingcenter. Wer hier vorausschauend und handlungsfähig ist, hat auch künftig die Nase vorn.

Frage: Wo sehen Sie sich und Ihr Unternehmen in zehn Jahren?

In zehn Jahren denken und agieren wir in Berlin deutlich internationaler als heute. Berlin ist von außen gesehen heute bereits ein bisschen New York für Europa. Das werden wir verstehen und leben. Ich selbst möchte anfangen dürfen, mich etwas ernsthafter um mein Handicap zu kümmern.

Frage: Was ist Ihr Lieblingsort in Berlin?

Der Kurfürstendamm und seine charmanten Seitenstraßen.

Frage: Ihre Lieblingsimmobilie?

Selbstredend das Europa-Center. Wenn diese Immobilie Geschichten erzählen könnte, es käme ein wirklich spannender Roman mit viel Fortsetzungspotenzial heraus.

Frage: Und mit wem aus der Immobilien- oder Finanzbranche würden Sie einmal gerne zum Mittag/Abendessen gehen und warum?

Bin ich schon – mit dem Regierenden Bürgermeister Klaus Wowereit auf Käsekrainer und Schlägel. Gerade in einer Stadt wie Berlin sollte Handel und Gastronomie sowie die Eigentümer der hierfür notwendigen Immobilien nicht nur als Steuerzahler sondern als Wirtschaftskraft verstanden werden. Es wäre für uns alle gut, wenn sich die verantwortlichen Politiker dies auch außerhalb von Wahlkämpfen bewusst machen.

(Quelle: DIB Berlin Nr. 49, 06.12.2011)
 

80.000 qm Bürofläche sind in den letzten zwölf Monaten in der City West vermarktet worden und aktuell werden in den Neubau und das Refurbishment von Immobilien beginnend mit Bikini Berlin bis hin zum Campus Charlottenburg am Ernst-Reuter-Platz eine Milliarde Euro investiert, rechnet die AG zusammen.

Besonders spannend ist die jüngste Entwicklung, da sie sowohl in Bestandsobjekten (Neues Kranzler Eck und Europa Center), als auch in Neubauten (Marchstraße und Zoofenster) oder in Objekten, die seit Jahren leer stehen und nun komplett saniert werden (Fraunhoferstraße, Cumberland) stattfindet. Die positive Entwicklung hat auch die Performance großer Objekte wie das Europa Center und das Neue Kranzler Eck beflügelt, die es trotz ihrer modernen Ausstattung und der zentralen Lage schwer hatten, die Aufmerksamkeit gegen die Neubau- Konkurrenz in der Nähe zum Regierungsviertel auf sich zu lenken.

Dies hat sich nun gedreht, beide Häuser weisen inzwischen mit 91% (Europa Center) bzw. 90% (Neues Kranzler Eck) einen guten Vermietungsstand auf. Mit dem Atlas Tower, der ab 2012 durch die Strabag Real Estate errichtet und vermarktet wird (allein für das geplante Hotel soll es mehr als fünf Interessenten geben), und dem Zoofenster (Eröffnung Frühjahr 2012) bekommt die City West die beeindruckende Torsituation, auf die schon seit Ende der neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts hingearbeitet worden war. Die Flächen in diesen Projekten sind oder werden besonders spektakulär.

Becker & Kries, einer der großen Bestandshalter von Häusern am Kurfürstendamm und in den Seitenstraßen, konnte die Wirtschaftskanzlei RöverBrönner mit 5.500 qm Mietfläche gewinnen, dazu diverse bekannte Unternehmen wie z.B. Gruner & Jahr für kleinere Flächen. Besonders bemerkenswert ist die Entscheidung der Berggruen Holdings für die Fasanenstraße 76/77, dem ehemaligen Bankhaus Löbbecke. Das Haus wurde vor kurzem erworben und Berggruen wird dort nach Renovierung selber einziehen.

Der Privatinvestor Dr. Bscher aus Köln hat mit der Sanierung der Häuser Kurfürstendamm 190/192 (Ecke Schlüterstraße 46) und Kurfürstendamm 59-60 (Ecke Leibnizstraße) sowohl bezüglich der Qualität als auch der schnellen Vermietungserfolge Maßstäbe gesetzt. Das offenbarte auch eine für Berlin neue Entwicklung im Gewerbesegment: Die Nachfrage war weitaus größer als die Flächen, die Bscher anbieten konnte. Für den gewerblichen Teil des Cumberland mit ca. 7.500 qm gibt es schon jetzt viele Interessenten, auch aus der City Ost, so vom Potsdamer Platz oder rund um den Gendarmenmarkt. Ein großer Interessent ist der Gründer der Modemesse Bread & Butter, Karl-Heinz Müller, der dort sein viertes Geschäft in Deutschland eröffnen wird.

Freo Immobilien setzt mit dem Neubau des Büro- und Geschäftshauses Kudamm 195 die Erfolgs-Vermietungsserie fort. Noch ist das Haus nicht fertig gestellt, und doch sind von den 11.000 qm Bürofläche bereits 70% vergeben, sagt Geschäftsführer Sebastian Klatt. Auch die Einzelhandelsflächen sind zu 50% vermietet.

Die Gründe für den Run auf die City West sieht Bscher pragmatisch. „Viele Mieter wollen aus der City Ost weg, weil die Nähe zum Regierungsviertel nur Nachteile bringt“, sagt er, „die Verkehrssituation schon bei noch so unbedeutenden Staatsbesuchen ist einfach unerträglich, man kommt sich vor wie in einem besetzten Land“, meint Bscher. (Allein der 24-stündige „Arbeits“besuch des russischen Präsidenten Medwedew am 8. November führte in der gesamten östlichen Innenstadt zu einem stundenlangen Mega-Auto-Stau auf den Straßen, Metro und Busse waren quasi still gelegt. In Berlin gibt es im Jahr ca. 300 angemeldete Demonstrationen in der City Ost, fast immer führen sie vom Alex über die Linden zum Brandenburger Tor und Regierungsviertel – KK).

Sorgenkind jedoch bleibt weiterhin das Kudammkarree, denn der irische Projektentwickler Ballymore tut sich schwer, einen Partner für den 500 Mio. Euro teuren Umbau zu gewinnen. Auch die Präsentation der Umbau-Architektur durch Star-Architekt David Chipperfield vor zwei Jahren bringt ernsthaft keine Investoren. Unterdessen gibt es Gerüchte, Ballymore will die in die Jahre gekommene, inzwischen fast leergezogene Immobilie veräußern. Indiz dafür: Zwischen Ballymore und dem zuständigen Bezirksamt ist bislang kein städtebaulicher Vertrag für den Umbau geschlossen worden.

Eine nachhaltigere und weit wahrnehmbarere Veränderung bringen die Vermietungserfolge im Bereich Campus Charlottenburg / Ernst-Reuter-Platz mit sich. Es wird sich hier ein Schwerpunkt Technologie, Wissenschaft und Forschung unter Federführung der Technischen Universität als Folge der Expansion der „T-Labs“ und des Projektes „EIT ICT Labs“ (Europäisches Institut für Innovation und Technologie / Information and Communication Technologies) von Siemens, SAP und Telekom am Ernst-Reuter-Platz herausbilden.

Auf eine spektakuläre Vermietung (alle sprechen bereits darüber) wartet die City West noch – Den Einzug von Apple in die Filmbühne Wien am Kudamm. Nur Thomas Gottschalk hat für seine neue Vorabend-Show nichts in der City West gefunden. Er zieht in das Humboldt Carré von BonnVisio (auch zu 92% vermietet, nach zwei Jahren am Markt) in die City Ost am Gendarmenmarkt.

(Quelle: DIB Berlin Nr. 49, 06.12.2011, Foto: (c) Peter von Bechen / pixelio.de)

Kaufhof droht die Karstadt-Falle

Über mangelndes Interesse an ihren 134 Kaufhof-Warenhäusern kann sich die Metro Group derzeit wahrlich nicht beklagen. Im Wochentakt werden neue Interessenten bekannt. Das freut die Metro, schließlich kann diese sich nicht nur von einem Unternehmenszweig trennen, dessen Zukunft in den letzten Jahren mehr als einmal in Frage gestellt wurde. Gleichzeitig treiben viele Interessenten den Preis. Und auch der letztendlich erfolgreiche Investor hat allen Grund zum Jubel, birgt alleine das Immobilienportfolio doch so manche Perle in den besten Lagen deutscher Innenstädte.

Dem eigentlichen Warenhaus Kaufhof droht unterdessen dieselbe Falle wie seinerzeit Karstadt. Selbst wenn Immobilien und operatives Geschäft bei der Veräußerung zunächst nicht getrennt werden, sind die Kaufhausbetreiber zukünftig wohl nicht mehr Herr im eigenen Hause.

Da wohlgemerkt kein erfolgreiches Immobilienunternehmen ohne Exit-Strategie investiert, werden im Anschluss an den Kauf unweigerlich einzelne Objekte oder ganze Tranchen aus dem Immobilienportfolio weiter veräußert. Im dramatischsten Fall hätte Kaufhof somit in einigen Jahren über 100 verschiedene Vermieter – und dadurch über 100 verschiedene Angriffspunkte.

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Doch schon ein kurzer Blick auf das gesamte System Warenhaus zeigt, dass die Strukturen nur in der eigenen Immobilie optimal funktionieren. Ständige Verhandlungen mit Vermietern destabilisieren das gesamte System. Was ist etwa, wenn ein Eigentümer den Mietvertrag nicht verlängert? Es gibt in nahezu keiner guten Stadt adäquate Ausweichflächen. Oder wenn die Miete erhöht wird? In wirtschaftlich schlechteren Zeiten wäre Kaufhof kein Vertragspartner auf Augenhöhe, sondern ein leicht zu erpressendes Opfer, das an vielen Fronten gleichzeitig kämpft.

Die großen Kaufhaustycoone von einst erkannten daher schon früh, dass die Häuser selbst die Geschäftsgrundlage ihres Kaufhauses klassischer Prägung sind und haben gerade deshalb derartig gewaltige Immobilienbestände aufgebaut. Klassische Großflächenhändler wie Peek & Cloppenburg, die Müller Drogerie oder New Yorker wissen das und investieren an guten Standorten genauso in Immobilieneigentum, wie neuerdings Primark.

Die Perlen des Kaufhof-Portfolios werden alleine dadurch zum Verkaufsschlager, von dem vorrangig die Metro und die Investoren profitieren. Das Tietz’sche Vermächtnis indes könnte auf ein ähnliches Schicksal zusteuern wie Karstadt, wenn irgendwann die Mietverträge auslaufen. 

Quelle: (c) Lührmann / Foto: © Roman Milert – Fotolia.com

Holger Wohner, Geschäftsführer des Entwicklers Centrum GmbH und Miteigentümer des Sevens ließ bei der jüngsten Presse-Konferenz zur Eröffnung des Centers am 17. November keinen Zweifel daran, dass er hofft, über eine solche Verbindung im nächsten Jahr berichten zu können. Auch die ECE aus Hamburg, Eigentümerin der Kö Galerie, signalisiert auf Anfrage, dass sie für eine solche Verbindung offen ist: „Es mussten nur die Planungen und die Rahmenbedingungen stimmen“, teilte ein Unternehmenssprecher mit. „Die notwendige Vereinbarung ist zwischen den Parteien inzwischen abgestimmt und befindet sich jetzt in der erforderlichen Gremienabstimmung, so dass wir da in der Tat im nächsten Jahr weiter sein sollten.“

Nach der Revitalisierung bietet das Sevens – neben einem auf etwa 11.000 qm vergrößerten Saturn – einige neue Marken. Highlight dürfte Emporio Armani sein. Auch der Spanier Desigual und Philip Plein setzen neue Akzente im Modebereich. Die Parfümerie Schnitzler, lokaler Gegenspieler der Douglas-Kette, bleibt dem Center erhalten. Das gilt auch für den Food-Court im Souterrain. Architektonisch hat sich das Center insofern verändert, als die Rolltreppen, die früher fast unsichtbar untergebracht waren, heute den Innenraum dominieren. So bietet das von RKW Architektur + Städtebau unter Leitung der geschäftsführenden Gesellschafterin Barbara Possinke neu konzipierte Center einen schnelleren Zugang nach oben. Zudem wurde die Mietfläche in den Etagen vergrößert. Laut Thomas Doerr, Geschäftsführer Comfort Center Consulting erhöhte sich die Fläche von 17.300 qm auf 18.300 qm. Wenn das gleichfalls von der Centrum GmbH und der österreichischen RKW Architektur + Städtebau erworbene Objekt in der benachbarten Steinstraße 11 umgebaut und einbezogen ist, erreicht die Fläche 19.300 qm.

Die Revitalisierung des Centers kostete 40 Mio. Euro

Laut Doerr war das 2001 mit dem Mipim Award prämierte Center architektonisch nicht als Immobilie für den Einzelhandel erkennbar. Das hat sich geändert – auch wenn die Architektur im Innern nicht mehr so imposant wirkt. Entscheidend für Mieter und Eigner ist jedoch, dass die Frequenz, die Umsätze und die Mieten steigen. Center- Managerin Silke Bosbach ist überzeugt, dass die Frequenz deutlich zunehmen wird. Zumal der großzügige Eingang nun mehr Aufmerksamkeit erregt und nach Hoffnung der Eigner mehr Kunden anlockt. Immerhin haben die Investoren Signa-Recap und die Centrum Holding Deutschland Gruppe insgesamt 200 bis 250 Millionen Euro für den Kauf des Centers, der Steinstraße 11 und die Revitalisierung ausgegeben. Die Kosten für die Revitalisierung allein beziffert Wohner mit 40 Millionen Euro.

(Quelle: HIR Nr. 109, 25.11.2011)

Beim „Forum Recht und Beratung“ befasste sich deshalb auch der German Council of Shopping Centers (GCSC) unter Moderation von Rechtsanwalt Johannes Grooterhorst von Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte in Düsseldorf mit dem Thema. Gerade weil die Mediation darauf setzt, alle Parteien an der Lösung mitarbeiten zu lassen, alle ausreden zu lassen, damit sich die Konfliktparteien gegenseitig wahrnehmen wie Ursula Grooterhorst, Rechtsanwältin von Grooterhorst & Partner definiert, bietet sich ein solches Verfahren auch bei komplexen Planungsprojekten wie Shopping-Center an. Immerhin gibt es kaum eine Immobilie, die einen so großen Kreis von Interessenten berührt: Politik, Investor, Einzelhandel, Bürger, die Nachbarkommunen, Behörden und Verwaltung. Auch mit Blick auf Stuttgart 21, wo der Schlichter Heiner Geißler erst eingeschaltet wurde, als die Fronten bereits verhärtet waren, plädierte Susanne Seidel, Inhaberin der pm Planungsmediation in Düsseldorf, dafür, die Mediation bereits zu Beginn des Planungsverfahrens einzuschalten, um Konflikte erst gar nicht aufkommen zu lassen. Das entspreche ja auch dem Grundgedanken bei neuen Planungen: die Bürger von Anfang an zu beteiligen. Deshalb kritisierte Seidel, dass in Deutschland Mediation oft erst angeboten werde, nachdem sich die Konfliktparteien bereits ineinander verhakt hätten. Mit Blick auf die im BauGesetzbuch geregelte Bürgerbeteiligung findet sie es sinnvoll, dass die Bürger auch die Gelegenheit erhalten, mit den Planern zu diskutieren, damit sie das Projekt von Anfang an mitgestalten können.

Mediation soll aber, das stellte Seidel, die viele Jahre in der Bauaufsicht gearbeitet hat, klar, das Planungsrecht nicht aushebeln: „Es geht natürlich um Recht und Vorschriften.“ Die Mediation müsse mit dem rechtlichen Rahmen zusammenpassen. Sinnvoll ist es aus ihrer Sicht, im Rahmen der Mediation alle Phasen des Projekts zu begleiten. Dabei kommt es im Interesse der Verständigung darauf an, die grundlegenden Interessen der Betroffenen herauszuarbeiten, damit sie erkennen, worum es für sie eigentlich geht. Rollenspiele, bei denen die einzelnen Gruppierungen die Rolle des jeweils anderen einnehmen, erbringen erstaunliche Ergebnisse. Walter Wiese, Inhaber der Walter Wiese – Architektur Consulting in Aachen, plädierte dafür, dass Mediation einen großen öffentlichen Raum einnimmt und kein Verfahren mehr ohne Mediation stattfindet. Wie Ursula Grooterhorst berichtet, erbrachten hierzulande 80% der Mediationsverfahren ein positives Ergebnis.

Eingefleischte Juristen können sich mit dem Thema Mediation noch nicht so anfreunden, da aus ihrer Sicht die rechtlichen Bestimmungen ausschlaggebend sind.

Mit den Problemen und Fallstricken des Mietrechts in der Projektentwicklung beschäftigte sich Rainer Burbulla von Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte. Er wies darauf hin, wie wichtig es ist, einen Mietvertrag in schriftlicher Form abzufassen und auch genau zu erfassen, was im Einzelnen zum Mietgegenstand gehört. Sind etwa gemietete Parkplätze nicht im Mietvertrag erfasst, kann der dadurch unwirksam werden. Das gilt auch, wenn Mietverträge etwa mit Gesellschaften in der Rechtsform der GmbH, AG, GbR oder Erbengemeinschaften geschlossen wurden, und nicht alle Gesellschafter den Mietvertrag unterschrieben haben. Oder wenn im Mietvertrag der Mietbeginn und das Mietende nicht sauber formuliert sind.

Mit Blick auf die Anmietung von Verkaufsflächen in Shopping-Centern in der Entwicklungsphase, wies Burbulla darauf hin, dass der Mietvertrag bis zur Eröffnung des Centers schwebend unwirksam bleibt. Veränderungen sind zu erwarten, wenn der Referentenentwurf zum Mietrechtsmodernisierungsgesetz (energetische Sanierung) vom 11. Mai 2011 – wahrscheinlich 2012 – in Kraft tritt. Die Regelung gilt zwar in erster Linie für Wohnimmobilien, doch werden einige Aspekte auch im gewerblichen Mietrecht gelten. Dabei gilt die anteilige Übertragung der Kosten für energetische Sanierung im gewerblichen Mietrecht allerdings nicht.

(Quelle: HIR, Nr. 108 vom 11.11.2011)