Die richtige Ausleuchtung der Verkaufsräume ist im Einzelhandel wichtig, um die Ware – im wahrsten Sinne des Wortes – ins rechte Licht zu rücken und so Kaufanreize zu schaffen. Die Kehrseite ist, dass Licht meist auch Wärme erzeugt. In Shopping-Centern, den „Konsumtempeln der Neuzeit“ mit ihren vielen Geschäften, potenziert sich das Problem der Wärme-Erzeugung, sodass die Gebäude aufwendig gekühlt werden müssen. Im Lebensmittelhandel kommen noch ausladende Kühltheken und Tiefkühltruhen hinzu, die viel Energie verbrauchen. Kurz: Um Kauflaune beim Kunden zu erzeugen, verbraucht der Einzelhandel viel Energie. Deshalb hat beispielsweise die Mülheimer Tengelmann-Gruppe vor einem Jahr ihren neuen Klima-Markt in Betrieb genommen, „um zu zeigen, dass man ein modernes Supermarktkonzept mit 50% weniger Energie und ganz ohne CO2-Emissionen betreiben kann“.

Eingesetzt werden Geothermie und Abwärme von Kühlanlagen zum Heizen, eine intelligente Lichtsteuerung, die das künstliche Licht herunter regelt, je mehr Tageslicht durch die Glasflächen im Dach fällt und eine über 1 000 qm große Photovoltaik- Anlage an der Fassade und auf dem Dach, die über 45 000 kWh Strom erzeugt. Zudem sollen auf dem Dach des Klima-Marktes in Mülheim a.d. Ruhr 5 Windturbinen montiert werden, um jährlich etwa 15 000 kWh Ökostrom zu erzeugen. Seit Energie immer teurer wird und seit in dem 2009 in Kraft gesetzten „Erneuerbare-Energien -Wärmegesetz“ das Ziel formuliert wurde, bis 2020 bei Neubauten den Anteil erneuerbarer Energien von derzeit 6 auf 14% zu erhöhen, wird das Thema „Nachhaltige Energieeffizienz“ auch bei Handelsimmobilien immer wichtiger.

Und dabei spielen auch Photovoltaik- Anlagen für die Energiegewinnung eine wichtige Rolle. Insgesamt hat sich die Solarstromleistung in Deutschland allein in den Jahren 2008 und 2009 verdoppelt. D. h. der Ausbau erfolgt wesentlich schneller und zu wesentlich niedrigeren Preisen als ursprünglich prognostiziert. Dabei gehören Flachdächer, die im Einzelhandel weit verbreitet sind – sei es bei den großräumigen Fachmärkten, SB-Warenhäusern, Supermärkten oder Shopping-Centern – zu den bevorzugten Flächen, wenn es um die Installation von Photovoltaik-Anlagen geht, weiß Andreas Rödel, Geschäftsführer der PROGEO Monitoring GmbH in Großbeeren bei Berlin. Progeo entstand 1993 aus einem Ingenieurbüro für Umwelttechnologie, das sich 1990 ein Verfahren zur vollständigen Überwachung von Deponieabdichtungen hatte patentieren lassen. Unter Rödels Leitung entwickelte sich Progeo zu einem international führenden Anbieter von Informationssystemen für die Bauwerksüberwachung, darunter ein Leckmelde- und Ortungssystem für Flachdachkonstruktionen.

Die Vorteile von Flachdächern liegen bei der Montage von Photovoltaik-Anlagen auf der Hand: Die Installation ist vergleichsweise einfach und die Projekte können bei niedrigen Installationskosten in kurzer Zeit realisiert werden. Zumindest auf den ersten Blick. Denn der Teufel steckt, das zeigt der zweite Blick, oft im Detail. Auch ohne Photovoltaik-Anlagen stehen Flachdächer bereits auf dem Spitzenplatz, wenn es um die Anfälligkeit für Bauwerksschäden geht. So stellt auch der Bauwerkssicherheitsbericht des Bundesbauministeriums fest, dass vor allem die Dachabdichtungen von Flachdächern eine erhöhte Schadenshäufigkeit aufweisen. Das Problem dabei sind nicht die direkt sichtbaren Schäden durch Sturm und Hagel, sondern die schleichenden – oft nicht zu lokalisierenden – Schäden an den dünnen Abdichtungsmembranen über die Feuchtigkeit oft über Jahre ins Gebäude eindringt und schwerwiegende Folgeschäden verursacht. (Vgl. HIR Nr. 62 v. 8.1.2010).

Problematisch werde es erst recht dann, wenn noch die Belastung durch eine nachträglich installierte Photovoltaik-Anlage hinzukomme, gibt Progeo- Geschäftsführer Rödel zu bedenken: „Dabei können nicht lokalisierbare oder zu spät erkannte Abdichtungsschäden entstehen und die Rendite – bzw. den energiesparenden Nutzen – von Photovoltaik-Anlagen mindern“. Denn Bau, Betrieb und Nutzung führen zu zusätzlichen Beanspruchungen und damit zu einem hohen Beschädigungsrisiko. „Zugleich wird eine visuelle Lokalisierung von Schäden durch eine Photovoltaik- Anlage erschwert oder gar unmöglich gemacht“, listet Rödel weiter auf. Fallen während der Betriebsphase der Anlage Reparaturarbeiten am Dach an, oder muss sogar großflächig saniert werden, führt das zu Ausfällen bei der Stromproduktion. Neben dem Aufwand für die Dachsanierung kommen noch die Kosten für Abbau und Wiederaufbau der Anlage hinzu.

Das Ziel, die Photovoltaik-Anlage als umweltfreundliche, kostengünstige Stromquelle zu nutzen, wird damit konterkariert. Eine weitere Konsequenz können juristische Auseinandersetzungen sein, und zwar in den Fällen, in denen Immobilieneigentümer auf der Suche nach Liquiditätsquellen ihre Dachflächen an Betreiber von Photovoltaik-Anlagen verpachten. Den Anreiz dafür bietet die Tatsache, dass Photovoltaik- Anlagen auf Flachdächern in den Genuss der Einspeisevergütung – und das gesetzlich abgesichert für die nächsten 20 Jahre. Sie bieten ökologisch sinnvolle Investitionen mit attraktiver Rendite. Da die Gewinnung regenerativer Energien auf den gepachteten Dachflächen meist für einen Mindestzeitraum von über 20 Jahren geplant ist, heißt das im Umkehrschluss, dass ein Flachdach für die nächsten 20 Jahre dicht und funktionstüchtig sein muss. Oft genug treten Schäden aber bereits nach 4 – 5 Jahren auf, berichten Experten.

Ein kostenträchtiger Streit zwischen Gebäudeeigentümer und Anlagenbetreiber ist laut Rödel damit praktisch programmiert. Deshalb ist aus seiner Sicht ein funktionierendes Konzept, das für ein dauerhaft dichtes Flachdach sorgt, unabdingbare Voraussetzung für die Installation einer Photovoltaik-Anlage. So etwa die Integration eines Leckmeldesystems, das sofort meldet, wenn Lecks in der Abdichtung entstanden sind und Feuchtigkeit ins Dach eindringt. Undichte Stellen können so zielgenau identifiziert werden. Um dieses weit verbreitete Problem zu lösen, das womöglich vielen in seiner Konsequenz noch gar nicht richtig bewusst ist, hat die Firma Progeo ein „DichtDach- Photovoltaik-Konzept“ entwickelt.

Es setzt sich zusammen aus einer individuellen Kombination aus Leckmeldesystemen und Photovoltaik-Anlagen für Flachdächer, die sogenannten DichtDach-Photovoltaikanlagen. Für Installateure oder Betreiber von Solaranlagen ist es auch deshalb wichtig zu wissen, ob die Anlage nicht auf einem bereits undichten Dach montiert wurde, weil später schwer zu beweisen ist, dass ein Schaden am Dach nicht bei Installation der Anlage entstanden ist. Andererseits muss der Gebäudeeigentümer die Sicherheit haben, dass sein Dach nachhaltig dicht ist und bei der Montage nicht beschädigt wird. Zu den Referenzprojekte der Progeo gehört die neue „BMW Welt“ in München, das große Eventzentrum des Autoherstellers. Auf dem weiträumigen Flachdach wurde die nachhaltige Kombination von Dachassistenzsystem und Photovoltaik-Anlage installiert. Dadurch sei das Risiko eines unbemerkten Schadens durch den nachträglichen Bau der Anlage vermieden worden, so Rödel. Immerhin mussten mehrere hundert einzelne Stützen für die Unterkonstruktion der Anlage wasserdicht durch die Abdichtungsebene geführt werden. (Gi24/HIR, Nr. 64)

Denn „in Innenstädten präsentieren sich auf engem Raum vielfältige Lebensformen, unterschiedliche wirtschaftliche und soziale Bedürfnisse treffen aufeinander, hier wird gewohnt, gearbeitet und Handel betrieben“, bringt es der DIHK auf den Punkt. Was aber gerade in Zeiten der Wirtschaftskrise mit der Angst vor wachsender Arbeitslosigkeit für viele Städte interessant ist: Es brechen sich vielerorts kreative Ideen Bahn, wie der DIHK feststellt, und so entstünden oft unbemerkt „neue Geschäftsideen, Unternehmen siedeln sich an und bilden kreative Zellen und Netzwerke“.

Denn was bei Diskussionen auf vielen Kongressen und Foren für Handelsimmobilien, Nationaler Stadtentwicklungspolitik oder City-Management bisweilen aus dem Auge verloren wird, ist, dass Unternehmen das wirtschaftliche Fundament der Städte bilden. Gerade in kleineren Städten sind im Zuge des Strukturwandels viele Unternehmen, Arbeitsplätze und damit junge Familien verloren gegangen. So plädiert DIHK-Hauptgeschäftsführer Martin Wansleben dafür, dass die 580 Mio. Euro, die die Bundesregierung für das Thema Stadtentwicklung einplant, auf Kooperationsansätze mit der lokalen Wirtschaft ausgerichtet werden sollten. Dabei denkt er an Anschub-Finanzierungen für Wirtschaftsinitiativen und bürgerschaftliches Engagement, an die ganzheitliche Entwicklung eines Stadtviertels. Gute Beispiele für diesen Ansatz sind aus seiner Sicht etwa das Projekt „Die innovative Stadt – Motor der wirtschaftlichen Entwicklung“, das mit Mitteln der Bundesinitiative „Nationale Stadtentwicklungspolitik“ gefördert wird.

Hier finanziert der Bund die Kooperation von Gewerbetreibenden, Immobilieneigentümern und Städten, um die Cities zu entwickeln und attraktiver zu gestalten. Oder aber die IHKGründungsinitiative, die darauf abzielt, Existenzgründern die Chance zu geben, Ladenlokale zu attraktiven Preisen zu eröffnen. Einen ähnlichen Ansatz hatte die Stadt Dannenberg vor einigen Jahren gewählt, als in der Innenstadt etwa 30% der Geschäftsflächen leer standen, weil viele Inhaber ohne Nachfolger aus Altersgründen ihre Geschäfte schießen mussten. Mit einer umfangreichen Aktion gelang es der Stadt, das Problem zu beheben. „Diese Kooperationsansätze stärken gerade das Umfeld der kleinen und mittelständischen Unternehmen mit ihren Geschäften und Betrieben“, findet Wansleben.

In die gleiche Kerbe haute auch der neue Staatssekretär im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Rainer Bomba auf dem Symposium „Experimentierfeld Stadt“, das vom Bundesbauministerium gemeinsam mit dem DIHK in Berlin ausgerichtet wurde: „Wir müssen dafür sorgen, dass unsere Stadtzentren lebendig und dynamisch bleiben“. Mit den etwa 580 Mio. Euro, die jährlich zur Verfügung stehen, soll nach seinen Angaben vor allem das Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren ausgeweitet werden, um die Revitalisierung der Stadtkerne zu unterstützen. Im Fokus stehen vor allem die Klein- und Mittelstädte, die von den Umbrüchen in Handel und Gewerbe betroffen sind, wie zuletzt das Kaufhaussterben gezeigt habe. „Da müssen wir frühzeitig helfen, um die Verödung der Innenstädte zu verhindern.“ In diesem Kontext mahn der stellvertretende Hauptgeschäftsführer des DIHK, Achim Dercks, dass die Städte bereit sein müssten, Verantwortung auch zu teilen, wenn sich die Wirtschaft stärker für den öffentlichen Raum engagiere. (Gi24/HIR, Nr. 64)

Vielleicht ist Berlin doch auf die Höhe zu schrauben. Die Berliner Sparkasse reichte 2009 11% mehr Immobilienkredite aus als in den Jahren zuvor. „Kaufpreise und Zinsen liegen weiter auf einem günstigen Niveau“, sagt Heinz Helmut Müller, Direktor Immobilien bei der Berliner Sparkasse. „Mieten und Nebenkosten sind dagegen erheblich gestiegen. Das war häufig ausschlaggebend für eine Kaufentscheidung.“ In jede dritte Immobilienfinanzierung wurden zinsgünstige Darlehen der KfW-Förderbank einbezogen.

Eigentumswohnungen mit durchschnittlich drei bis vier Zimmern und einer Wohnungsgröße zwischen 85 und 100 Quadratmetern standen im Mittelpunkt des Interesses. Käufer von Altbauwohnungen legten großen Wert auf energiesparende Modernisierungen.
Der Blick auf den Energieausweis hat dabei die „Spreu vom Weizen“ getrennt. Die Käufe in Ost- und Westbezirken hielten sich 2009 etwa die Waage. Bei den „Lieblings-Kiezen“ hat sich nichts verändert: Charlottenburg/Wilmersdorf, Friedrichshain, Prenzlauer Berg und Frohnau/Hermsdorf waren die am häufigsten gewählten Stadtteile. Dabei wurden Quadratmeterpreise von rund 1 350 Euro gezahlt. Junge Paare und Familien mit Kindern bevorzugten die Lagen nordöstlich und südwestlich von Berlin und dort überwiegend neu errichtete Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Bei Kaufpreisen von durchschnittlich 150 000 Euro überschreiten die monatlichen Finanzierungskosten die zuvor gezahlte Kaltmiete nur geringfügig. Mit Beginn des vierten Quartals hat sich auch die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern wiederbelebt. Der Markt ist noch nicht wieder von ausländischen Investoren geprägt. Bei Vorsteuerrenditen von rund 7,5% haben sowohl Berliner als auch Investoren aus dem Bundesgebiet zugegriffen.

Das Investitionsaufkommen lag zwischen dem 11- und 13,5fachen der Jahresnettomieten. Das ist für Zinshäuser in gutem Zustand – zum Teil sogar energetisch modernisiert – eine vernünftige Investition mit nachhaltig attraktiver Rendite. „Für das Jahr 2010 rechne ich mit ähnlich großem Interesse“, prognostiziert Müller. Dabei sollten Investitionen in Renditeobjekte eine weitere Belebung erfahren. Wo wohnen die Berliner am Liebsten – Bevorzugte Standorte für Kauf und Miete Generell sind zurzeit die innerstädtischen Lagen wie Mitte (insbesondere Region „Invalidenstraße“ und „Torstraße“ sowie der südöstliche Bereich an der Grenze nach Kreuzberg) sowie die Lagen nahe den Einkaufsmeilen der City-West (Charlottenburg) gefragt. Dabei wohnen Berliner sowie Neu-Berliner am Liebsten in folgenden Kiezen:

1. Kiez Spandauer Vorstadt, Kiez Spittelmarkt sowie um den Pappelplatz In diese Lagen ziehen neben Berlinern auch viele Zugereiste aus Westdeutschland. Die Mitte ist wieder hipp, die Preise liegen bei Neubauten und sanierten Altbauten oberhalb von 3 300 Euro bei Wohnungsgrößen von durchschnittlich 120 qm. Spitzenpreise liegen sogar oberhalb von 5 000 Euro/qm. In diese Gebiete ziehen viele Familien, die unmittelbar in der Mitte ihren Arbeitsplatz haben bzw. finden. Ein besonderer Magnet wird die neu errichtete BND-Zentrale an der Chausseestraße. Hier entstehen alleine ca. 7 000 neue Arbeitsplätze. Das sich hier niederlassende Klientel ist einkommensstark und zwischen 30 und 45 Jahre alt. Aufgrund der vorhandenen Grundstücksflächen entstehen viele Neubauvorhaben in dieser Region, z. B. die Feuerlandhöfe der TLG Immobilien GmbH. Eine alte Fabrik bietet sich dort für Wohn- oder Bürolofts an, insgesamt sollen 41 000 qm Mietfläche auf den 14 700 qm entstehen.

2. Kieze in Friedrichshain wie die Region Simon-Dach-Kiez, Sonntagstraße und Machlewskistraße Viele junge Familien fühlen sich in Prenzlauer Berg nicht mehr wohl. Die Kaufpreise und Mieten sind stark gestiegen. In Prenzlauer Berg (Kiez Kollwitzplatz) konsolidieren die Preise auf hohem Niveau. Vielen zugezogenen jungen Familien mit Kindern ist das mittlerweile einfach zu teuer. Die Gegend ist überlaufen, auch durch Touristen und andere Tagesbesucher. Viele Familien weichen nach Friedrichshain – insbesondere südlich der B1/B5 – aus. Die Preise sind derzeit deutlich günstiger als in Mitte und Prenzlauer Berg. Der Median bewegt sich bei ca. 2 500 Euro/qm. Spitzenpreise erreichen maximal 3 000 Euro/qm für Neubauten. In Prenzlauer Berg liegen die Preise im Durchschnitt ca. 20% höher. Eine Besonderheit stellen die nahe an Friedrichshain gelegene Rummelsburger Bucht bzw. die Halbinsel Stralau (Treptow) dar. Hier entstehen sogenannte Townhouses (Reihenhäuser) im hochpreisigen Segment, die gerne von einkommensstarken Familien bezogen werden, die citynah wohnen und trotzdem auf die eigene Immobilie mit Wasserzugang nicht verzichten möchten.

3. Kieze im Umfeld der traditionellen Einkaufsmeilen der City West wie Ku’damm und Wilmersdorfer Straße in Charlottenburg. Infolge der hohen Nachfrage und des knappen Angebotes steigen die Preise ständig. Für Neubauten sind kaum verfügbare Baulücken vorhanden. Insofern konzentriert sich die Nachfrage auf den sanierten Altbau. In diesem Segment steigen die Preise stark. Diese Kieze zeichnen sich durch das Nebeneinander von Massengeschäft, Bürgerlich-Solidem und Edlem aus. Das Preisniveau liegt leicht unterhalb des Bezirkes Mitte. In diese Region ziehen auch viele ältere Berliner und Zugereiste.

4. Kiez Niederschönhausen Ein Geheimtipp unter Berlinern, die sich insbesondere dem Ostteil der Stadt verbunden fühlen. In diese Villengegend ziehen Familien mit Kindern mit mittlerem bis gutem Einkommen. Die Kaufpreise für Neubauten liegen in der Regel unterhalb der Marke von 2 000 Euro/qm. Aufgrund der verfügbaren Flächen entstehen auch diverse Neubauvorhaben. Der Kiez verfügt neben einer villenartigen Bebauung samt schönem frisch saniertem Schloss über einen hohen Anteil an Grünflächen und ist somit sehr kinderfreundlich. Nachteilig ist allerdings die Entfernung zu den citynahen Bezirken.

5. Redaktioneller Nachtrag – Neue angesagte Kieze In dem neuen Monitoring Soziale Stadtentwicklung, das die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Anfang des Jahres 2010 vorlegte, sind zehn Aufsteiger“Kieze“ definiert, deren Bewohner ebenfalls zu Kunden der Berliner Sparkasse gehören könnten:

Hier die Rangfolge:

1. Eldenaer Straße /Alter Schlachthof (Friedrichshain, Prenzlauer Berg)
2. Kladower Damm (Spandau)
3. Dorf Wartenberg (Hohenschönhausen)
4. Biesdorf-Süd (Marzahn)
5. Müggelheim (Köpenick)
6. Dahlem (Zehlendorf)
7. Alt-Gatow (Spandau)
8. Rahnsdorf Köpenick)
9. Isenburger Weg (Spandau)
10. Jägerallee (Spandau)

Kreuzkölln

Die junge hippen Kreativen (die gewiss kein Immobiliencenter der Berliner Sparkasse aufsuchen) mit ihren Wohngemeinschaften, Galerien, Modeläden, Werkstätten, Kneipen etc. haben nach Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg für sich eine neue Wohngegend ausgemacht: Kreuzkölln, die Schnittstelle zwischen den Bezirken Neukölln und Kreuzberg im Süden. Dort z. B. an der Sonnenallee gibt es noch wenige sanierte Altbauten, Wohnungs- und Ladenmieten sind noch bezahlbar, kleine Kiezläden anstatt Schicki-Micki wie um den Hackeschen Markt, angesagte Szene- Kneipen mit entsprechendem Flair, das noch vom Miteinander geprägt ist. Schon ist abzusehen, dass auch das nicht lange hält. Denn eigenartigerweise sind es gerade die Jungen, die Hippen, die die Mieten in die Höhe treiben, und zwar durch ihr unstetes Leben, den ständigen auch Wohnungswechsel. Nun sind Investoren auf ganz schlaue Ideen gekommen, um auch diesen Kiez ihrer betuchten Klientel angemessen zu präsentieren und als angesagten Wohnkiez zu bewerben: Die bunten Graffitis und andere künstlerischen Äußerungen in und an den Häusern werden sorgsam mitsaniert und übernommen und gelten von nun als wichtiges Marketinginstrument.

Auch Kreuzkölln wird das Schicksal ereilen – die Umwandlung der ehemaligen Arbeiterviertel in teure Szeneviertel, die vom sogenannten Bildungsbürgertum besiedelt werden, die sich die Mieten und Preise der edel sanierten Altbauten dann leisten können ebenso wie die Preise der Bio- oder Feinkostläden. Noch ist das Bildungsbürgertum (das gewiss zu Kunden in den Immobiliencentern der Berliner Sparkasse zählt) aus ganz Deutschland voll dabei, sich auf dem Areal des Alten Schlachthofs in seinen Townhouses gemütlich einzurichten und weiter dafür zu sorgen, dass dieser heruntergekommene Kiez zum gegenwärtig Angesagtesten gehört, was Berlin zu bieten hat. Wie heißt es übrigens? Die Karawane zieht weiter … (Gi24/DIB Berlin, Nr. 24)

Von Ruth Vierbuchen

Mit den innerstädtischen Einkaufspassagen Kö-Galerie (Foto) und den Schadow-Arkaden setzte er in Düsseldorf in den 1980er-Jahren einen neuen Trend. Mit der Entwicklung des Rhein-Ruhr-Zentrums in Mülheim folgte er 1969/70 dem US-Trend, großflächige Shopping-Center am Stadtrand zu entwickeln und bekennt heute mit 83 Jahren in der FTD: „Ich habe das vor 40 Jahren auch mitgemacht. Aber damals waren wir ahnungslos, was die Folgen angeht.“ In seinen Büchern „Angriff auf die City“ und „CentrO Oberhausen – Die verschobene Stadtmitte“ gehört er heute zur großen Schar der Shopping-Center-Kritiker: Was mit den Städten heute gemacht werde, könne er nicht mit ansehen, sagt er und will das im Rahmen seiner Möglichkeiten in Ordnung bringen. Doch das Thema „großflächige Einzelhandelsimmobilien“ ist wirtschaftlich sehr viel komplexer, als ihre Kritiker das vielfach erkennen können. Der Konflikt zwischen „innerstädtischem Einzelhandel“ und „Grüner Wiese“ schwelt schon seit Jahrzehnten – lange vor dem Shopping-Center-Boom in Deutschland – und begann mit der Ansiedlung der ersten großflächigen SB-Warenhäuser in der 1970/80er-Jahren.

Diese Neuentwicklung mit großem Lebensmittelangebot, Elektrofachabteilung, Drogerie- Artikel, Heimwerker-Artikeln und vielen kostenlosen Parkplätzen für den bequemen Einkauf per Pkw auf der „Grünen Wiese“ führte auch innerhalb des Einzelhandels zur Zerreißprobe und zum Zerfall in verschiedene Lager, die erbittert miteinander stritten. Handelsimmobilien haben nicht nur eine architektonische Seite Im Bundesverband der SB-Warenhäuser (BDSW) formierten sich die Fachmarkt- Betreiber auf der „Grünen Wiese“, die sich für die liberale Ansiedlung großflächiger Verkaufsflächen am Stadtrand einsetzten und für liberale Öffnungszeiten plädierten, denn damals durften Geschäfte werktags nur bis 18.30 Uhr und samstags nur bis 14 Uhr öffnen.

Wie sehr der innerstädtische Einzelhandel, vornehmlich vertreten durch den HDE (Hauptverband des Deutschen Einzelhandels) und die BAG (Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Einzelhandels), dieser Entwicklung entgegenwirkte, konnte 1986 an der Novelle des § 11,3 Bau- Nutzungsverordnung (BauNVO) abgelesen werden, wonach die Kommunen die Ansiedlung von Verkaufsflächen mit mehr als 1 200 qm Geschossfläche (= 700 qm Verkaufsfläche) am Stadtrand oder in Stadtteilen verbieten konnten. Die Ansiedlung neuer Flächen auf der „Grünen Wiese“ war damit fast unmöglich. Doch der großflächige Einzelhandel war nichts anderes als die Konsequenz aus einem stetig wachsenden Konsumgüterangebot einer wachsenden, globalisierten Konsumgüterindustrie, die sich um die begehrten Plätze in den Verkaufsregalen des Einzelhandels einen erbitterten Kampf liefert. Er war – simpel gesagt – der Ausdruck der Marktwirtschaft, in der sich ein wachsendes Angebot aus immer mehr neuen, innovativen Produkten seinen adäquaten Absatzkanal sucht.

Am deutlichsten ließ sich der Strukturwandel an den innerstädtischen Warenhäusern mit ihrem „Alles-unter-einem-Dach-Konzept“ ablesen, die in den 1980er-Jahren selbst mit ihrem immensen Flächenangebot nicht mehr in der Lage waren, die in Tiefe und Breite wachsenden Sortimente aufzunehmen und sich deshalb auf Schwerpunktsortimente wie Mode/Bekleidung, Accessoires, Heimtextilien und Haushaltswaren konzentrierten. Für die mit den Sortimenten wachsenden Fachmärkte gab es in den kleinteiligen Innenstädten jedoch keinen Platz. Das verdeutlich die zwei Seiten der Handelsimmobilie: Eine architektonische für die harmonisch gestalteten Innenstädte und eine wirtschaftliche als Verkaufsmaschine für den Einzelhandel, wie André Langmann, Vorstandschef der GRR AG es nennt.

So wie der Einzelhandel für die zahlreichen Markenhersteller das berühmte Nadelöhr darstellt, wenn sie ihre Produkte los werden wollen, so sind die meist kleinteiligen Handelsimmobilien in den Innenstädten das berühmte Nadelöhr für den Einzelhandel, das eine Ansiedlung bestimmter zugkräftiger Branchen mit großen Sortimenten wie Elektrofachmärkte verhindert. Das belegen auch die Marktberichte vieler Maklerunternehmen, die in diversen Innenstädten immer wieder das Fehlen größerer Verkaufsflächen beklagen. Dem stehen innerstädtische Immobilieneigentümer gegenüber, die ihr primäres Ziel – verständlicherweise – darin sehen, ihre Geschäfte an den meistbietenden renditestarken Mieter zu vermieten. Key Money eingeschlossen.

Das sind meist Modefilialisten. Dabei profitieren die Eigentümer von den festgefügten Strukturen und dem Mangel an modernen Verkaufsflächen. Doch da der – ziemlich abgegriffene – Spruch „Handel ist Wandel“ nicht nur im sprichwörtlichen Sinne gilt, sondern ständig gelebte Realität ist, gilt der strukturelle Druck zum Wandel auch für die Handelsimmobilie. Seit die Aktionen der Städte und des innerstädtischen Einzelhandels zur Belebung der Cities Früchte tragen und die Konsumenten seit Mitte der 1990er-Jahre wieder verstärkt in die Stadtzentren strömen, entsteht somit auch der Druck, die gesamte Sortimentsvielfalt in Breite und Tiefe hier anzusiedeln.

Verantwortung liegt bei den Immobilieneigentümern

Und bei begrenztem Flächenangebot und kleinteiligen Läden entsteht der entsprechende Druck, den notwendigen Raum für Fachmärkte zu schaffen. Insofern tragen intelligent in die Innenstadt integrierte Shopping-Center zur notwendigen Verdichtung der Verkaufsfläche in den 1A-Lagen bei. Sie sind nichts anderes als die Konsequenz marktwirtschaftlicher Veränderungen und die Reaktion auf Einkaufsstraßen, in denen jeder nur an den meistbietenden vermietet und so monotone Strukturen aus den immer wieder gleichen Branchen – Bekleidung, Schuhe, Parfümerien, Schmuck – entstehen, ohne Lebensmittel, Bäckereien und Gastronomie. Shopping-Center mit abgerundetem Branchenmix, die den Konsumenten wieder das komplette Innenstadt-Programm bieten, sind die logische Konsequenz dieser Entwicklung.

Die Konsumenten stimmen bekanntlich immer mit den Füßen ab. Es liegt nun an den Immobilieneigentümern in innerstädtischen Einkaufsstraßen, den Shopping-Centern mit intelligenten Lösungen Paroli zu bieten. Das ist die adäquate Reaktion in einer Marktwirtschaft. Dass der 83-jährige Brune heute kritisch auf die Shopping-Center-Welt blickt, der 100 Jahre alte ECE-Gründer Werner Otto sich dagegen auf die Fahne schreibt, Shopping-Center nach Deutschland gebracht zu haben, ist leicht zu erklären. Brune ist Architekt, Otto als Gründer des gleichnamigen Otto Versands ist Einzelhändler, der den Verkaufsdruck in der Konsumgüterindustrie zur Genüge kennt. Am Altersunterschied liegt es dagegen wohl eher nicht. (Gi24/HIR, Nr. 62)

Von Ruth Vierbuchen

Denn der hiesige Einzelhandel fürchtet im dicht besiedelten Deutschland die Konkurrenz dieser „Fabrikverkaufsstellen“ und hat sich bislang massiv gegen die Ansiedlung zur Wehr gesetzt. Entsprechend groß ist die Angst der Hersteller, vom Einzelhandel ausgelistet zu werden, wenn sie in ein FOC einziehen. Auch die restriktive Genehmigungspraxis in Deutschland spiegelt diesen Konflikt. Gleichwohl gibt es die stillschweigend tolerierten Abverkaufsstellen im Umfeld der Produktionsstandorte der Hersteller in recht großer Zahl. Denn die Produktion der Mode ist nicht punktgenau am Bedarf zu steuern, so dass überschüssige Ware, die der Handel nicht abnimmt, oder Musterkollektionen, anderweitig verkauft werden müssen. Das ist vom Einzelhandel mehr oder weniger tolerierte Praxis.

Gleichwohl gibt es im Umfeld des bekanntesten Fabrikverkaufszentrums, um den Produktionsstandort von Hugo Boss, keinen Händler, der Hugo Boss-Mode im Sortiment führt. Anders wird die Lage bei den bekannten organisierten Factory Outlet Center (FOC) gesehen, bei denen die Markenhersteller in großer Zahl ihre Geschäfte – ähnlich einem Shopping -Center – einrichten. Hier ist auf Grund der großen Anbieterzahl die Sogwirkung auf Kunden und Kaufkraft deutlich größer – und auch die Angst der Einzelhändler vor der Konkurrenz. Nach Schätzung von Aberdeen Research kommen Kunden aus einem Radius von 90 Fahrminuten in ein solches Center. Zum Vergleich: Beim Shopping-Center liegt das Einzugsgebiet im Radius von 15 bis 45 Fahrminuten. Innerhalb Europas ist die Ausbreitung der FOC sehr unterschiedlich. Sie reicht von 41 in Großbritannien bis ins schwach besetzte Skandinavien.

Auch Deutschland rangiert mit seinen bisher 6 realisierten FOC im unteren Bereich – bedingt durch die restriktive Genehmigungspraxis. Claudia Wenzel, Autorin des „Immobilien Fokus“ von Aberdeen schätzt jedoch, dass sich die Genehmigungspraxis lockern könnte, nach der Entscheidung des Verfassungsgerichts zugunsten der Kommune Ochtrup, wonach die Vorschriften des Landesentwicklungsprogramms NRW (Lepro), die eine Ansiedlung von FOC in kleineren Städten beschränkt, verfassungswidrig ist. Jedenfalls konzediert Aberdeen Research Deutschland noch einen erheblichen Nachholbedarf. „Gerade bei der Preisbildung der Konsumenten erfährt der Objekttyp FOC eine sehr hohe Wertschätzung – bei gleichwohl reduziertem Angebot in Europa“, konstatiert Thomas Beyerle, Head of Global Research bei der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft: „Das lockt natürlich Investoren an, aus zweierlei Gründen: Erweiterung der Investitionspalette im Segment Retail und strukturell höhere Renditen.“

Demnach liegen die Bruttoanfangsrenditen für Prime-Shopping -Center in einem Korridor von 5 – 6%, bei Factory-Outlet-Center liegen sie zwischen 6 und 7%. Bei seiner Analyse bezieht sich Aberdeen Research auf Italien, das in diesem Segment in den vergangenen Jahren am stärksten gewachsen ist und inzwischen 24 Outlet Malls zu bieten hat. Die Forscher sehen derzeit aber eine Trendwende in Italien, sodass das Renditeniveau bei Shopping-Center stark gestiegen ist. Allerdings sind auch die Renditen bei FOC auf stabilem Niveau geblieben. In Italien kommen die Center mit ihrem mittleren bis gehobenen Markenangebot zu günstigen Preisen dem hohen Markenbewusstsein der Italiener entgegen. Denn obwohl die Einzelhandelsumsätze gesunken sind, erzielten die FOC laut Aberdeeen Research teilweise deutliche Erlössteigerungen. In Deutschland wird dieses Marktsegment, so schätzen die Forscher, trotz des Nachholbedarfs aber auch auf absehbare Zeit noch ein Schattendasein führen. (Gi24/HIR, Nr. 61)

Von Sabine Richter

Hertie wurde im Zuge der Insolvenz liquidiert, bei Karstadt werden im Zuge des Insolvenzplanverfahrens etwa 10 Häuser geschlossen und bei den Textilkaufhäusern wurden zahlreiche Filialen aufgegeben. Für diese innerstädtischen Lagen gilt es neue Nutzungen zu finden. Die Zahl der großflächigen Immobilien in zentralen Lagen, für die Nachnutzungen gesucht werden müssen, beziffert die GMA (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung) mit einigen Hundert. Ansonsten drohen eine Reihe von Kollateralschäden – der Wegfall innerstädtischer Anziehungspunkte und Frequenzbringer, bis hin zur Verödung von Innenstadt und Stadtteillagen. Wie kann das Leben nach Hertie und der Schließung zahlreicher Kauf- und Warenhäuser in den Innenstadtlagen aussehen?

Wie können Flächen künftig genutzt werden, welche Konzepte dürften nachhaltig tragfähig sein, um die Anziehungskraft für die Innenstadt wieder herzustellen? Wo liegen die Probleme und Hindernisse? Das waren die Themen des Forums Einzelhandelsentwicklung, zu dem die GMA und Taylor Wessing anlässlich der Eröffnung der neuen GMA-Niederlassung in Hamburg geladen hatten. 150 Experten aus Stadtplanung, Wirtschaftsförderung, Handelskammer, Einzelhandel sowie Investoren waren eingeladen, um das Thema ressortübergreifend zu diskutieren. Die Probleme und Hindernisse aus immobilienrechtlicher Sicht wurden von den Taylor-Wessing-Rechtsanwälten Andrea Hermani und Alexander Peinze dargestellt. Hohe Buchwerte und Preisvorstellungen als Hemmnis Inzwischen sei allen Beteiligten klar geworden, dass Einzelhandel, Immobilienwirtschaft und Kommunen gemeinsam an Lösungen arbeiten müssten, um ein für die Stadtentwicklung so bedeutsames Problem in den Griff zu bekommen, stellt Raimund Ellrott, Leiter des GMA-Büros Hamburg, fest.

Das zeigte sich aber bereits nach den medienwirksamen Aktionen der von der Hertie-Insolvenz betroffenen Bürgermeister 2008 und 2009, die gehofft hatten, den britischen Immobilieneigentümer Dawnay, Day noch zu Mietsenkungen bewegen zu können, um Hertie zu retten. Bekanntlich aber ohne Erfolg. Für Ellrott ist aber auch klar, dass die Neu- und Umstrukturierung leer stehender Warenhausimmobilien alle Beteiligten, von Projektentwicklern, über Investoren, Einzelhändler und Kommunen bis hin zu Gutachtern und Anwälten noch lange beschäftigen werde. Von den 64 Hertie- Häusern, die Dawnay, Day gehören, sind bislang erst 14 verkauft, einige wenige konnten vermietet werden. Dass das klassische Warenhaus kein Erfolgskonzept mehr ist, ist seit Mitte der 1970er Jahre offensichtlich. Von da an ging es praktisch durchgehend bergab. Der Marktanteil sank von 13% in den 1960er-Jahren auf 3% (2008). Im Jahr 2000 gab es noch 330 Warenhäuser, 2009 nur noch 225. Floss 1970 noch jede 7. Mark ins Warenhaus, so ist es derzeit nur noch jeder 30. Euro. Die Beispiele Kaufhof in Deutschland, Selfridges (Foto: Oxford Street) in Großbritannien, Sak’s Fifth Avenue oder Nieman Marcus in den USA sowie die Karstadt -Weltstadt-Häuser KaDeWe oder Alsterhaus zeigen, dass es Erfolgsrezepte gibt. Und im Segment Bekleidungskaufhaus steht P & C für eine erfolgreiche Strategie.

Mit Blick auf die Standortqualität der Filialen ist die Ausgangslage aber sehr unterschiedlich. Bei den Hertie-Standorten sind über 40% in Städten mit weniger als 50 000 Einwohnern und rund 25% in Stadtteillagen angesiedelt. Diese Filialen bereiten den Warenhaus-Konzernen schon seit Jahren Probleme, da sich bei den kleinen Flächen immer die Frage nach dem richtigen Sortiment für den jeweiligen Standort stellt. Doch unabhängig von Standort und Größe liegen die Probleme für eine schnelle Nachnutzung vielfach in zu hohen Buchwerten und Kaufpreisvorstellungen, Unsicherheiten bei Verfügbarkeit und Eigentümerstruktur, Engpässen bei der Finanzierung und rechtlichen Fragen, auch bezüglich des Insolvenzrechts. Wirtschaftlich nachhaltige Lösungsansätze müssten stets projektspezifisch auf Basis der standort-, markt-, potenzial- und insbesondere objektseitigen Rahmenbedingungen und Gegebenheiten eruiert werden, so Ellrott.

Diese Einschätzung teilen auch die Münchener BBE Handelsberatung sowie die GfK Geomarketing. Dabei scheinen als Grobraster verschiedene Varianten denkbar: Für Immobilien in attraktiven Innenstadtlagen mit 2 500 bis 3 000 qm Verkaufsfläche auf zwei bis drei Etagen bietet sich laut Ellrott eine Nachnutzung durch einen Ankermieter an, ein SB-Warenhaus, Textilkaufhaus oder Elektronikfachmarkt. Als mögliche Betreiber kommen Kaufland, die schon einige Standorte übernommen haben, Rewe, H & M, P & C, Saturn oder The Sting infrage.

Umbau zum Shopping-Center gilt oft als Königsweg

Für eine Immobilie in Mittelstädten (50 000 bis 70 000 Einwohnern) und Stadtteillagen mit mindestens 1 500 qm Verkaufsfläche im Erdgeschoss, bietet sich die Nachnutzung durch mehrere Handelsanbieter an, z. B. ein Ankermieter mit ergänzenden Handels- und Dienstleistungsnutzungen. Als erfolgreiches Beispiel für diese Version dient laut GMA die im Frühjahr 2009 eröffnete Stadthausgalerie Andernach. Möglich wäre auch eine Teilung der Flächen für mehrere Großmieter wie Saturn, C&A oder H & M, die in kleineren Städten auch mit kleineren Konzepten auf etwa 800 qm an den Markt gehen. Diese Entwicklung zum Geschäftshaus verfolgt z.B. der Projektentwickler Development Partner aus Düsseldorf bei zwei ehemaligen Hertie- Warenhäusern in München.

Die Umstrukturierung zu einem Einkaufszentrum mit einem Mix aus klein-, mittelund großflächigen Anbietern unterschiedlicher Branchen und Bedarfsstufen wird häufig als „Königsweg“ für die Zukunft der Warenhäuser genannt – und auch von den großen Shopping-Center-Spezialisten geprüft. Geeignet sind aber nur Standorte mit 10 000 bis 12 000 qm. Die Hertie-Filialen haben meist nur über 8 000 qm. Hier liegt die Lösung aus Sicht der Experten in Abriss, Neubau und Hinzunahme weiterer Grundstücke. Als gelungenes Beispiel gilt das Einkaufszentrum Mercado in Hamburg-Altona, ein ehemaliger Hertie-Standort der mit zusätzlichen Flächen auf 24 000 qm erweitert wurde. Auch der City Point Kassel (ehemals Hertie plus Nachbarflächen) und das Einkaufszentrum Hamburg-Bramfeld (ehemaliges Warenhausgrundstück plus Nachbarflächen) sind erfolgreiche Beispiele.

Die Umgestaltung in Wohnungen ist selten möglich

Grundsätzlich problematisch ist die Mietersuche für die 2. und 3. Etagen. Hier schließt sich Ellrott etwa auch der Einschätzung von CB Richard Ellis an. Es bieten sich Nutzungen als Büros, Freizeitangebote und Fitness, Praxen und öffentliche Einrichtungen an, wofür die Kommunen in die Pflicht genommen werden müssten. Wohnnutzungen kommen aus baulichen Gründen meist nicht in Frage. Eine weitere Variante sind einzelhandelsfremde Nachnutzungen als Büros, Gesundheits- Angebote, Fitness und Wohnungen, wo es möglich ist – meist in Mischnutzung. Hier hängt der Erfolg des Konzepts von der Marktsituation bei den Nachnutzungsformen und der Eignung bzw. Verwertbarkeit der Flächen ab (Etagengrundrisse, Stützenraster, Lichtverhältnisse, Erschließung).

Eine völlig handelsfremde Nachnutzung ist bezüglich Wirtschaftlichkeit und als Frequenzbringer jedoch die „letzte Lösung“, vorzuziehen ist eine Mischnutzung mit Einzelhandel. Als erfolgreiche Beispiele gelten das Gertrudis-Center in Bochum- Wattenscheid, ehemals Kaufhaus Rupprecht, und das Kleist Forum, ehemals Horten-Hamm, mit Fachhochschule, öffentlicher Bibliothek, Volkshochschule. Das kurz vor der Fertigstellung stehende Projekt wäre allerdings ohne öffentliche Mittel nicht zu realisieren gewesen. Auch eine Reihe individueller Lösungen sind denkbar, wie Beispiele belegen. Aus einem ehemaligen Baumarkt in Herford wurde eine Diskothek, aus einem Herforder C & A-Haus ein Fitnesscenter.

Eine aktuelle, spannende und vielleicht wegweisende Projektplanung ist das erste deutsche innerstädtische Ikea-Haus in Hamburg-Altona. Früher einmal eine Karstadt-Filiale innerhalb einer traditionsreichen Einkaufsstraße, jetzt zusammen mit der ganzen Lage ein heruntergekommener hässlicher Betonklotz, der von Künstlern zwischengenutzt wird. Ikea ist hier Schlüsselprojekt und Magnet für die Revitalisierung eines ganzen Viertels. Allerdings gibt es heftigen Gegenwind aus Teilen der Bevölkerung, die sich am gestiegenen Verkehrsaufkommen stören. (Gi24/HIR, Nr. 61)

Von Ruth Vierbuchen

Tröstlich ist allein die Tatsache, dass sich der Rückgang im September mit -13,6% verlangsamt hat. Und auch der Maschinenbau kann sich freuen, dass die Umsätze im September mit 23,3% weniger stark gesunken sind als noch im Juli und August mit -32%. Einen ähnlich hohen Umsatzrückgang wie 2009 verzeichnete der Einzelhandel zuletzt im Krisenjahr 2002 mit einem Minus von nominal -1,8%, bis dato der niedrigste Wert seit 1995. Der deutsche Einzelhandel hat zweifellos schon seit langem den Boden gefunden. Dennoch hinterlässt die Krise verheerende Spuren im deutschen Einzelhandel und in Deutschlands Innenstädten wie die Insolvenzen von Sinn Leffers, Wehmeyer, Woolworth, Quelle, Pohland oder Hertie zeigen. Und mit Arcandor entfällt auch der größte Insolvenzfall Deutschlands auf den Einzelhandel.

Doch auch wenn der Strukturwandel gerade die Warenhäuser, den Universalversand und die traditionellen Bekleidungskaufhäuser seit Jahren vor erhebliche Herausforderungen stellt, so bleibt bei der Bewertung der Entwicklung doch festzuhalten, dass es sich hier im Wesentlichen um die Krise eines Konzerns handelt – wenn man von Pohland und Woolworth einmal absieht. Denn nach Jahren verfehlter Unternehmensstrategie im ehemaligen Karstadt-Quelle-Konzern half auch der von Ex-Arcandor-Chef Thomas Middelhoff seit 2005 vollzogene Verkauf der Einzelteile wie der kleinen Karstadt-Kompakt- Häuser (zuletzt Hertie), Wehmeyer und Sinn Leffers nichts mehr, die Versäumnisse und Fehlentscheidungen zu korrigieren. Die aufgeschobene Insolvenz des Gesamt-Konzerns konnte unter dem Einfluss der Krise nicht mehr verhindert werden. Schon im Herbst 2004, als Karstadt-Quelle in einer dramatischen Rettungsaktion mit Hilfe von massiven Kapitalerhöhungen gerettet werden musste, war das Unternehmen angezählt und Middelhoff hat mit seinen Verkaufsaktionen vor allem Zeit gewonnen.

Eine Weltwirtschaftskrise dieses Ausmaßes ist dann der letzte Tropfen, der das Fass zum Überlaufen bringt. Vor allem dann, wenn sich die Großaktionärin Madeleine Schickedanz bereits vorher finanziell verausgabt und sich die Privatbank Sal. Oppenheim verspekuliert hatte – und kein Geld mehr in die Rettung des Arcandor- Konzerns stecken wollten oder konnten. In den einzelnen Insolvenzverfahren musste Versäumtes nachgeholt werden. Ein Teil der Sinn Leffers-Bekleidungskette konnte durch ein Insolvenzplanverfahren entschuldet und als Ganzes im Frühjahr 2009 gerettet werden. Damit ist der Sturm zwar abgezogen, wie Peter Zühlsdorff, Gesellschafter der Sinn Leffers GmbH, im April feststellte, doch gilt es nach jahrelangen Fehlern Sinn-Leffers ein schärferes Profil zu geben. Doch das Beispiel Peek & Cloppenburg zeigt, dass traditionelle Textilkaufhäuser erfolgreich sein können. Auch C & A hat nach einer langen Durststrecke Ende der 1990er-Jahre erfolgreich den Turnaround geschafft. Von den 47 Sinn-Leffers-Filialen wurden 24 gerettet.

Für die restlichen müssen nun Nachmieter oder Nachnutzungskonzepte gefunden werden. Das ist keine leichte Aufgabe, da die unrentabelsten Standorte aussortiert worden waren, oder solche, bei denen die Vermieter nicht zu Mietsenkungen bereit waren. Wegen zu hoher Mieten hatte der Vorstand eine Überschuldung befürchtet und Insolvenz angemeldet. Für die insolvente Bekleidungskette Wehmeyer, die 1994 durch Übernahme der alten Hertie aus Frankfurt Bestandteil des Karstadt-Konzerns geworden war, fand Insolvenzverwalter Frank Kebekus in dem indischen Unternehmer Rajive Ranjan einen neuen Eigentümer mit Branchen-Know-how. Der sieht für Wehmeyer mit noch 23 der zuvor 39 Standorte gute Chancen in Kleinstädten, wo Mono-Marken-Shops fehlen. Diese Lücke soll Wehmeyer nun schließen. Für die ehemaligen Karstadt Kompakt-Warenhäusern (Hertie), die Middelhoff 2005 an den britischen Investor Dawnay, Day verkaufte, bemühte sich Insolvenzverwalter Biner Bähr bekanntlich ein Jahr lang vergeblich um eine tragfähige Zukunft. Dawnay, Day war bei der Miete nicht zu Konzessionen bereit und glaubte bis zuletzt, dass die innerstädtischen Objekte zu hohen Preisen Käufer finden würden.

Seit Schließung der Filialen im Sommer wissen es die Briten besser. Erst 14 bis 15 ihrer 64 Immobilien sind verkauft. Einige sind vermietet. Wie die Investitionsstrategie der Briten auf dem deutschen Immobilienmarkt einzuschätzen ist, lässt sich an der Tatsache ablesen, dass sie für den Geschäftsbetrieb von Hertie nur 1 Euro gezahlt haben. Doch ohne erfolgreiches Betreiber-Konzept sind großflächige Handelsimmobilien nicht zu führen. Und schon gar nicht mit Mieterhöhungen. Dass Insolvenzverwalter Bähr für den Geschäftsbetrieb keinen Käufer fand, weil der Immobilien-Eigner nicht zu Mietsenkungen bereit war und Hertie mit seinen 73 Häusern liquidiert werden musste, hat in der Branche eine Schockwirkung erzeugt.

Die Eigentümer der Karstadt-Filialen, das Highstreet-Konsortium, dürften sich dieses Szenario genau angeschaut haben. Und auch die Liquidation des Traditions-Versenders Quelle nach 82 Jahren zeigt, dass gerade für ein Versandunternehmen die Insolvenz – anders als von der Bundesregierung bei den zähen Verhandlungen um eine Bürgschaft beschworen – eben doch nicht immer eine neue Chance bedeuten muss. Die Weigerung der Factoring-Bank Valovis, auch künftig die Finanzierung sicher zu stellen, verhinderte laut Insolvenzverwalter Klaus Hubert Görg den Verkauf an einen Interessenten. Schon nach Anmeldung der Insolvenz im Juni hatte die Bank die Finanzierung ausgesetzt und so den Druck des Winterkatalogs verzögert, was zu einem erheblichen Umsatzeinbruch führte.

Günstige Geschäftsentwicklung bei Karstadt gibt Hoffnung

Aus dem Arcandor-Konzern hat die Karstadt Warenhaus GmbH die besten Voraussetzungen für die Zukunft. Nach dem Verkauf der problematischeren Kompakt- Warenhäuser setzt sich Karstadt heute aus den besten Sport- und Warenhaus- Standorten – darunter die Premium-Häuser KaDeWe, Alsterhaus und Oberpollinger – zusammen. Inzwischen ist klar, dass von den 129 Filialen 120 fortgeführt werden können und die Kette nach Auskunft des Insolvenzverwalters schwarze Zahlen schreibt. Das wichtige Weihnachtsgeschäft läuft also offenbar gut. Einzelne Filialen in Orten mit mehreren Karstadt-Häusern werden bis zum 31. März 2010 geschlossen: Das sind die Sport- und Multimedia-Filiale in Celle, das Technikhaus in der Dortmunder Kampstraße, Karstadt im Hamburger Elbe Zentrum, die Livingfiliale in Hannover, die Filiale „Alter Markt“ in Kiel, das „Haus am Dom“ in München und das Sporthaus in Recklinghausen.

Ganz aufgegeben werden die Standorte in Kaiserslautern, Ludwigsburg und in Hanau. Derzeit erarbeitet Insolvenzverwalter Görg den Insolvenzplan für Karstadt, in dem festgelegt werden wird, wie hoch der Forderungsverzicht der Gläubiger ausfallen muss, um das Unternehmen zu entschulden und so als Ganzes zu erhalten. Nach Mitteilung des Verwalters sind die Gespräche bislang konstruktiv verlaufen. Es ist aber nicht zu erwarten, dass die entscheidende Gläubiger-Versammlung noch vor Weihnachten stattfinden wird. Auch das Highstreet Konsortium, dem der größte Teil der Immobilien gehört, hat sich bereit erklärt, in den nächsten 3 Jahren Mietreduktionen von über 200 Mio. Euro zu akzeptieren. Immerhin haben die Investoren 3,7 Mrd. Euro für die Immobilien gezahlt. Eine Liquidation wie bei Hertie würde deren Wert drastisch mindern. Insofern hat der Berater von Highstreet, Insolvenzverwalter Frank Kebekus, klar gemacht, dass das Konsortium an der Erhaltung von Karstadt großes Interesse hat.

Dass Karstadt nach Auskunft eines Sprechers von Insolvenzverwalter Görg schwarze Zahlen schreibt, dürfte den eingeleiteten Verkaufsprozess erleichtern. Inzwischen soll es zwei Dutzend Interessenten geben. Bleibt die Frage, wer als Käufer in Frage kommt? Für einen strategischen Investor allein, so schätzen Experten, dürfte der Kauf schwer zu stemmen sein, da noch einiges an Geld in die Neuausrichtung gesteckt werden muss. Ob sich die britische Warenhaus-Kette Debenhams, mit der Karstadt schon einmal über eine Kooperation gesprochen hatte, gemeinsam mit einem Investor interessieren könnte, ist offen. Genauso wie die Frage, ob der Betreiber der italienisch- französischen Warenhaus-Kette La Rinascente /Pinault Printemps Redoute, Maurizo Borletti, der zum Immobilien-Konsortium gehört, sich womöglich noch stärker engagiert? Von Vorteil ist für Insolvenzverwalter Görg aber, dass der relativ stabile deutsche Einzelhandelsmarkt im Fokus ausländischer Investoren bleibt. (Gi24/HIR, Nr. 61)

Von Ruth Vierbuchen

Kleine Gemeinden mit weniger als 3 500 Einwohnern haben die Filialisten bei ihrer Expansion nicht mehr auf dem Radar. So können bundesweit etwa 8 Mio. Menschen ihren kurzfristigen Bedarf nur noch unzureichend decken. Mitte der 1980er-Jahre rutschte die Hamburger Edeka in die roten Zahlen. Hauptgrund: Die Filialen der selbstständigen Kaufleute waren im Schnitt zu klein. Folge: Die Belieferung der zahlreichen kleinen Märkte – mit kleinen Mengen – ließ die Transportkosten aus dem Ruder laufen. Das System war zu ineffizient und zu teuer. Als Konsequenz aus der Misere zog sich Edeka 1985 aus der Öffentlichkeit zurück und ging systematisch daran, das Filialnetz einer Um- und Neustrukturierung zu unterziehen, um Jahre später als Deutschlands größter Lebensmitteleinzelhändler zurück zu kehren. Der Fall Edeka zeigt plakativ, welcher Strukturwandel in den 1980er-Jahren im hart umkämpften deutschen Lebensmitteleinzelhandel mit seinen niedrigen Umsatzrenditen einsetzte. Höchste Kosteneffizienz und das Streben nach günstigen Einkaufskonditionen durch Bündelung von Einkaufsmengen setzte einen immensen Konzentrationsprozess in Gang. Hinzu kam, dass die Lebensmittelsortimente immer größer wurden und der Flächenbedarf wuchs.

Der Wandel ist an den Zahlen ablesbar

Jahre später ist der Wandel an den statistischen Zahlen abzulesen: So sank im Zeitraum von 1995 bis 2007 die Zahl der Lebensmittelgeschäfte von 75 700 auf 51 400. Vor allem kleine Geschäfte verschwanden. Gleichzeitig stieg der Umsatz von 111,4 Mrd. Euro auf 130,7 Mrd. Euro, wie die Münchener BBE Handelsberatung/IPH Immobilien in ihrem Report Nahversorgung feststellt. 2010 werden 134 Mrd. Euro erwartet. In diesem Umfeld vereinen die sechs größten Lebensmittelhändler Deutschlands (Edeka, Rewe, Aldi, Lidl, Kaufland, Metro/Real) 90% des Umsatzes auf sich. Der Trend geht weiter zu größeren preisgünstigen SB-Warenhäusern und Verbrauchermärkten. „Das Netz der Lebensmittelmärkte wird weitmaschiger, kleinere Betriebe können sich an ihren Standorte nicht mehr halten“, stellt die BBE fest. In die Klemme gerieten neben den kleinflächigen Lebensmittelfachgeschäften – „Tante Emma Läden“ – auch die Supermärkte, die nicht das gesamte Sortiment darstellen können.

Und zwar von zwei Seiten: Auf der einen Seite die Großflächen am Stadtrand, auf der anderen Seite die Lebensmitteldiscounter, die den größeren Supermärkten mit ihren preisaggressiven Sortimenten aus Schnelldrehern die preisbewussten Kunden abjagen. Zwar haben die etablierten Lebensmitteleinzelhändler alle ihr eigenes Discount- Sortiment entwickelt, das in Kernbereichen mit den Preisen der Discounter mithalten kann, doch benötigen sie mit ihren etwa 12 000 Artikeln, für eine Grundversorgung größere Verkaufsflächen als die Discounter. Und kollidieren so mit der Novelle von § 11,3 BaunutzungsVerordnung, die es den Kommunen erlaubt, in Stadtteilen und Randgebieten die Verkaufsfläche auf 800 qm zu beschränken. Discounter kommen mit den kleineren Flächen aus – Supermärkte zumeist nicht. Nach Einführung des Euro 2002 profitierten die Discounter zudem davon, dass sich in weiten Teilen der Bevölkerung der Eindruck verstärkte, dass die Preise mit der Währungsumstellung gestiegen seien.

Die Discounter warben dagegen mit Preissenkungen. So stellt die BBE fest, dass die Discounter auch 2007 wieder die Gewinner waren: „Die Zunahme der Verkaufsstellen um 2,8% auf 15 219 wurde begleitet von einer Umsatzsteigerung um 2,4% auf 55,2 Mrd. Euro.“ Allerdings wachsen auch hier die Bäume nicht in den Himmel. Die Zuwachsraten verlangsamen sich und es werden auch hier Sättigungsgrenzen sichtbar. Diesem Trend versuchen die Discounter laut BBE „mit zunehmender Nachverdichtung, Verlagerung an größere Standorte und Diversifikation des Angebotes wie Dienstleistungen und Reisen“ entgegen zu wirken. Folge ist einerseits, dass die Discounter vielfach die kleineren Vollsortimenter verdrängen und in struktur- und kaufkraftschwachen Regionen die Funktion des Nahversorgers übernehmen. Was nicht unbedingt zur Qualitätssteigerung der Nahversorgung beiträgt. Andererseits führt die mangelnde Rentabilität kleiner Lebensmittelfachgeschäfte dazu, dass die Nahversorgung so ausgedünnt wird, dass laut Bundesverbraucherzentrale in Deutschland etwa 8 Mio. Menschen bei der Deckung des kurzfristigen Bedarfs unterversorgt sind.

Es gibt ganze Gemeinden, in denen es keine Lebensmittelgeschäfte mehr gibt. Gleichzeitig führen der demographische Wandel mit der wachsenden Zahl älterer, wenig mobiler Menschen und die steigenden Benzinpreise dazu, dass der gut sortierte Supermarkt an der Ecke – im Umkreis von 500 bis 800 m – wieder an Bedeutung gewinnt. Supermarkt-Betreiber wie Rewe, Edeka und Tengelmann reagieren seither mit neuen Konzepten auf die Renaissance des Nahversorger-Supermarkts: Rewe mit seinem City Markt, Tengelmann mit dem Konzept „schwarz-rot-gold“ und auch Edeka macht sich die große Zahl selbstständiger Kaufleute zunutze, die sich mit ihrem unternehmerischen Gespür auf die regionalen Gegebenheiten einstellen können.

So registriert die BBE seit 2007/08 im Segment Supermarkt eine gewisse Dynamik. Viele innerstädtische Märkte, in denen jahrelang nichts passiert ist, werden umgebaut. Bleibt das Problem der fehlenden Nahversorgung im ländlichen Raum. „Kleinere Gemeinden unter 3 500 Einwohner bzw. Ortschaften unter 2 000 Einwohner haben unter dem Gesichtspunkt der derzeitigen Ansiedlungsanforderungen der Lebensmittel- Filialisten, kaum mehr Möglichkeiten, die Nahversorgung sicher zu stellen“, resümiert die BBE, sofern es keinen örtlichen Händler mit persönlichen Einsatz gibt. Um die Nahversorgung dennoch sicher zu stellen, schlagen die Experten vor, den Lebensmittelmarkt durch Dienstleistungen wie Postagentur und Postbank, Versandagentur oder als Stützpunkte für Dienstleister, Apotheken und Ärzte-Dienste zu ergänzen. Wichtig bei der Nahversorgung ist, dass die Bürger hier noch schnell die „Vergess-Artikel“ kaufen können und regionale Ware, Spezialitäten oder qualitativ hochwertige Produkte bekommen. Das zählt dann mehr als der niedrige Preis. Und schließlich dient der Einzelhandel als sozialer Treffpunkt – vor allem für ältere Menschen.

Um einen solchen Laden realisieren zu können, schlagen die BBE-Experten beispielsweise die Gründung einer Initiativgruppe „Nachbarschaftsladen“ vor. Hier können sich Mitglieder mit Stammeinlagen von je 150 – 500 Euro beteiligen. Eine andere Variante wär die Gründung einer Betreiber- Gesellschaft. Gefragt ist also wieder die Eigeninitiative der Bürger.  (Gi24/HIR, Nr. 61)

Von Susanne Klaußner

Hinzu kommen ca. 414 Shopping-Center. Für 2009 sind über 600 neue Standorte geplant, die jedoch teilweise bestehende Altstandorte ersetzen. Der Einzelhandelsbesatz steigt damit konstant. Im Gegenzug werden die Kommunen in einigen Bundesländern, beispielsweise in Nordrhein-Westfalen und Berlin, auf Grund der starken Expansionsbemühungen immer restriktiver bei der Neuausweisung von Handelsstandorten. Für Immobilieninvestoren bietet dies die Möglichkeit, durch Umnutzungen und Standorterweiterungen sowie Revitalisierungen bestehende Shopping-Center-Standorte aus den 70er und 80er Jahren, ehemalige Baumarktstandorte oder große SB-Warenhäuser, wie z. B. die früheren Wal-Mart-Standorte, zu revitalisieren oder durch Umnutzungen einer neuen und zeitgemäßen Nutzung zuzuführen.

Von großer Bedeutung für solche Umnutzungen oder Revitalisierungen sind zunächst natürlich die Lage des Bestandsobjektes und die bestehende bzw. zukünftige Infrastruktur. Gerade bei Einzelhandelsimmobilien sind die Entwicklung des Standortes und die Veränderung der Konkurrenzsituation von entscheidender Bedeutung für weitere zukunftsträchtige Handelsnutzungen. Wird z. B. ein 20 Jahre alter Baumarktstandort vom Erstmieter auf Grund veränderter Größenanforderungen geräumt und der Investor bemüht sich um eine Neukonzeption, ist es von eminenter Bedeutung, wie sich die Konkurrenzsituation am Standort verändert hat. Viele Kommunen sind inzwischen auch im Baumarktsegment mehr als ausreichend versorgt. Bei eingetrübter Wirtschaftslage und negativer demografischer Entwicklung vor Ort muss dann mit verschärftem Verdrängungswettbewerb und damit auch der Aufgabe einzelner, nicht mehr den Umsatzerwartungen entsprechender Standorte gerechnet werden.

Anstelle der neuerlichen Ansiedlung eines Baumarktes kann es dann sinnvoller sein, Nachnutzer aus dem Bereich baumarktnaher Fachmärkte zu suchen, wie etwa Raumausstatter, Matratzen- und Möbelmärkte oder Gartencenter. Bei der Suche nach möglichen Alternativnutzungen ist zunächst darauf zu achten, dass das jeweils geltende Baurecht die Möglichkeit der Erweiterung einzelhandelsrelevanter Nutzung bzw. alternative Nutzungen zulässt. Eine Baurechtsänderung würde im Bestandsobjekt schließlich dazu führen, dass das Objekt über einen längeren Zeitraum leer steht, bis die Nachnutzung genehmigt wurde. Ein derartiger Mietausfall und damit Verlust von operativem Cash Flow ist im Businessplan kaum darstellbar. Zum anderen ist zu prüfen, wie sich der Standort in den letzten Jahren demografisch entwickelt hat und welche Zielgruppen, Bevölkerungs – und Altersschichten vorwiegend angesiedelt sind. In Verbindung mit dem vorhandenen Einzelhandelsbesatz ist hier der neue Mieter oder der neue Mietermix mit dem größten Erfolgspotenzial zu identifizieren. Investoren sind in der aktuell starken Expansionsphase der Einzelhändler gut beraten, sich nicht nur auf deren Anmietungsinteresse zu verlassen, sondern selbstkritisch Marktpotenziale zu prüfen, da die Mieter den Verdrängungswettbewerb und damit die vorzeitige Aufgabe von Standorten im Kampf um Marktanteile notfalls in Kauf nehmen.

Auch wenn dies derzeit noch eher die Ausnahme als die Regel ist:

Option 1:

Mieter halten, Fläche aufwerten: Besteht die Möglichkeit, einen vorhandenen Fachmarkt zu erweitern, der erfolgreich am Markt eingeführt ist und vom Mieter in neuem zeitgemäßen Format fortgeführt wird, ist dies sicherlich die optimale Ausgangssituation. Hier kann durch eine Flächenerweiterung und ein neues Erscheinungsbild die Bestandsimmobilie wieder dauerhaft attraktiv betrieben werden; und der Cash Flow wird demzufolge für eine Periode von 10 bis 15 Jahren gewährleistet. Ein Mieterwechsel und die damit verbundene Anlaufphase entfallen.

Option 2:

Neukonzeption und veränderter Mietermix: Ist der Bestandsmieter aufgrund sich verändernder Flächenanforderungen nicht mehr bereit, trotz Umbau oder Erweiterungsmaßnahmen am Standort zu bleiben, dann gilt es sich damit zu befassen, welche Alternativnutzer für das Objekt in Frage kommen und mit welchen Umbauten dies verbunden ist. So kann auch durch eine Neukonzeption mit einem veränderten Mietermix eine wiederum lang vermietete, attraktive Immobilie geschaffen werden, die einen langfristigen Cash Flow sichert.

Option 3:

Andere Nutzungen, neue Horizonte: Im „worst case“ muss der Investor bei veralteten Standorten, die nicht erweitert oder sinnvoll um genutzt werden können, z. B. auf Grund einer sich völlig verändernden Einzelhandelssituation am Standort oder der zwischenzeitlich entstandenen Konkurrenz, auf eine völlig andere Nutzung einstellen. Dies kann im ungünstigsten Fall dazu führen, dass Nutzungen in einer anderen Immobilien-Assetklasse als Lösungsansätze zu verfolgen sind, wie z. B. die Realisierung einer Wohnbebauung oder eine andere gewerbliche Nutzung.

Option 4:

Flächenverteilung auf verschiedene Frequenzbringer: Stimmen die Rahmenbedingungen, so lassen sich frühere Einzelhandelsvollsortiment-Standorte gut von Discountern nutzen, die im Allgemeinen nicht mehr als 1 000 qm Verkaufsfläche benötigen. Einzelhandelsdiscounter-Flächen können durch Flächenteilung von Fachmärkten im Non-Food-Bereich (ca. 300 bis 600 qm Flächenbedarf je nach Standortpotenzial) und sog. 1-Euro-Fachmärkten weiter genutzt werden; schließlich gibt es auch Nachfrager, die ausschließlich als Zweit- oder Drittnutzer in Frage kommen, wie z. B. Restposten- oder Sonderpostenmärkte, die zum Teil inzwischen mit durchaus attraktiven Ladenkonzepten aufwarten und die Frequenz am Standort erhöhen.

Fazit: Einzelhandelsfachmarktstandorte haben grundsätzlich gute Aussichten auf sinnvolle Nachnutzungen oder Umnutzungen, wenn der Investor bereit ist, mit der Zeit zu gehen und – vor allem – sich gezielt mit dem lokalen Einzelhandelskontext zu befassen. Ein gelungenes Refurbishment passt die Immobilie nicht allein im baulichen Erscheinungsbild neuen Anforderungen an, sondern trägt auch einer eventuell geänderten Konkurrenzsituation am Standort Rechnung und setzt gegebenenfalls ganz neue Prioritäten im Mietermix. Unter diesen Prämissen profilieren sich Einzelhandelsstandorte als langfristig und nachhaltig attraktive Immobilieninvestments. (Gi24/HIR, Nr. 60)

Von Ruth Vierbuchen

Auch nicht für die Veranstalter der Internationalen Handelsimmobilien-Messe Mapic in der glamourösen Filmstadt Cannes. Manager aus der Immobilien-Szene, die der wichtigen Branchen-Messe diesmal fern geblieben sind, führen die exorbitant hohen Kosten als Grund dafür an. Die Eintrittsgebühren liegen um ein Vielfaches über denen der Expo Real. Und der Glamour-Faktor, den die attraktiven „Locations“ am Boulevard de la Croisette für angesagte Parties bieten – von den Yachten im Hafen ganz zu schweigen – und das mediterrane Flair der Stadt zählen wenig in Zeiten der Weltwirtschaftskrise.

Dann ist vor allem Kostensenkung angesagt. Hinzu kommt, dass Cannes zwar romantisch am Mittelmeer liegt, aber verkehrstechnisch schwer zu erreichen ist. Das kostet dann zusätzlich auch noch viel Zeit. Die hohen Eintrittsgebühren könnten auf Dauer auch mit dem Ziel des Veranstalters Reed Midem kollidieren, vermehrt internationale Einzelhändler auf die Messe zu holen. Denn der Einzelhandel ist es gewohnt, knapp zu kalkulieren und auf günstige Einkaufsvorteile zu setzen. Da zählt der Glamour-Faktor weniger. Die Handelsszene ist bei weitem nicht so glamourös wie die Immobilien-Welt. So spiegelte sich die Abstinenz auch im Palais des Festivals wieder: Weniger Aussteller und auch deutlich weniger Besucher als 2008.

Damit setzte sich der Trend fort, der im November 2008 nach Eskalation der Krise auf der 14. Mapic begann und der das Bild bei der Mipim im März und der Expo Real im Oktober prägte. Die anwesenden Teilnehmer und Aussteller dürften das nicht als Nachteil empfunden haben, denn vor Ort waren vor allem die Entscheidungsträger, sodass sich die Mapic immer mehr zur Arbeitsmesse mausert. Und Optimismus war in den Gängen auch wieder zu spüren. Ein gutes Gespür hat der Veranstalter bei der Wahl seines Ehrengastlands Deutschland gehabt. Denn laut CB Richard Ellis steht Deutschland bei den internationalen Handelsfilialisten 2010 auf Platz eins der Expansionsliste. Zwar wird auch der deutsche Einzelhandel, wie der Handelsverband HDE jüngst bekräftigte, 2009 einen Umsatzrückgang von 2% hinnehmen müssen, steht damit aber immer noch besser da, als viele Nachbarn. Denn Stimmung und Anschaffungsneigung der Bundesbürger sind 2009 besser als 2008.

Damals vermiesten die hohen Öl- und Lebensmittelpreise die Laune der Konsumenten. So ist der HDE für das wichtige Weihnachtsgeschäft sogar verhalten optimistisch, zumal das Geschäft nach einem schwachen Sommer im Oktober überwiegend zufriedenstellend verlief. Eine Prognose für 2010 traut sich der Verband aber erst im Februar zu, da niemand weiß, wie sich der Arbeitsmarkt weiter entwickelt. (Gi24/HIR, Nr. 60)