Dresden und Leipzig auf dem Weg zu echten Metropolen
„Entgegen anderen ostdeutschen Bundesländern wird der positive demographische Trend und dessen Auswirkungen auch die Entwicklung des Einzelhandels in Sachsen künftig stark determinieren.“ Zu diesem Schluss kommt Alexander Folz, Geschäftsführer der COMFORT Berlin-Leipzig GmbH, in dem aktuellen Länderreport des bundesweit auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens COMFORT, der sich mit der Situation des Einzelhandels in den Städten Sachsens befasst.
Sachsens Bevölkerung, so Alexander Folz, werde sich letzten Untersuchungen zufolge im Zeitraum bis 2020 zwar von derzeit rund 4.350.000 Einwohnern auf voraussichtlich nur noch rund 3.750.000 Einwohner verringern. Diese Prognose entspreche einem Rückgang von rund 14 %, was allerdings in Einklang mit dem bundesweiten Bevölkerungsrückgang stehe. Hervorzuheben sei, dass Großstädte wie Leipzig und Dresden seit mehreren Jahren kontinuierliche Zuwächse bei den Einwohnerzahlen aufweisen würden, die aus der Rückkehr junger Menschen und Familien in heimatliche Gefilde resultiere. Hintergrund ist das verbesserte Angebot an Arbeitsplätzen. Damit, so Folz weiter, würden sich auch mittelfristig die Bedürfnisse der Kunden innerhalb bestimmter Ziel- und Altersgruppen für den Einzelhandel und für das Einkaufserlebnis verändern.
„Der Einzelhandel wird sich auf diese Rahmenbedingungen einstellen müssen.“
meint Folz. Ein zu erwartender verhaltener Kaufkraftzuwachs werde das absolute Kaufkraftvolumen aufgrund des Einwohnerzuzuges und der verbesserten Arbeitsmarktsituation stärken. Zudem sorgen neue Projekte auch in der Zukunft für einen attraktiven Verkaufsflächenzuwachs allerorten. Die Verkaufsfläche pro Einwohner liegt aktuell in den wichtigsten Städten Sachsens bei ca. 1,4 m² bis 1,5 m² pro Einwohner. Im Unterschied zu den Kleinstädten werden die vier wichtigsten Städte Sachsens, namentlich Leipzig, Dresden, Chemnitz und Zwickau Prognose von Alexander Folz zufolge auch künftig als Wirtschaftsstandorte prosperieren und ihren Nimbus als attraktive Einkaufsstädte verstärken.
Hervorzuheben sind hierbei vor allen Dingen die Entwicklungen in Leipzig und Dresden. Beide Städte weisen aufgrund Ihrer Größe und Bevölkerung von jeweils rund 500.000 Einwohnern sowie gleichzeitig immer besser funktionierender Fußgängerzonen im Bundesvergleich überdurchschnittliche Zentralitätskennziffern auf. Auch das Kaufkraftniveau ist, bezogen auf den Durchschnitt in Ostdeutschland, leicht überdurchschnittlich. Vor allem auch für Chemnitz und Zwickau sei die Lage tendenziell positiv zu bewerten. Beide Städte bilden gemeinsam mit Dresden und Leipzig die deutsche Metropolregion „Sachsendreieck“ und zählen damit zu den elf deutschen bzw. zu den 120 europäischen Metropolregionen. In diesen Metropolregionen werden bedeutsame ökonomische und wissenschaftliche Potenziale auf Landesebene sowie im europäischen Rahmen gezielt gefördert. Damit erhält die Region „Sachsendreieck“ eine besondere Chance zur Positionierung im bundesweiten und im europäischen Wettbewerb.
Letztlich stehen auch die Chancen für Plauen und den Städteverbund Görlitz, Bautzen und Hoyerswerda nicht schlecht, sich als Oberzentren regional weiter positiv zu entwickeln. Denn Bund, Land und Gemeinden unterstützen die Mittel- und Grundzentren in Ihrer Entwicklung. Der klassische Einzelhandel hat es dennoch in diesen Klein- und Mittelstädten, vor allen Dingen in den ländlichen Regionen, schwerer, gefördert durch die Fokussierung vom abwechslungsreichen Einzelhandel auf Ballungsgebiete Kleinere und mittlere Fachgeschäfte dominieren hier heute die Einzelhandelslandschaft, denen durch Shopping- und Einkaufscenter, Fachmarktzentren und die immer zahlreicher auftretenden Discountanbieter wie Aldi oder Lidl zunehmend Konkurrenz erwächst.
Vor allem in den Mittelstädten, so Folz, sei im Bereich der Lebensmittel-, Discount- und Verbrauchermärkte eine weitere Expansion der bereits vertretenen Handelsketten zu verzeichnen. Hier entstehen neue größere Märkte in zumeist infrastrukturell begünstigten Lagen. Das Sortiment, auch im Non-Food-Bereich, wird ständig erweitert und verdrängt die traditionellen Anbieter und Fachgeschäfte in den Nebenlagen.
In den größeren Städten werden solche Anbieter häufig als konsumbezogene Ankermieter in Shopping-Center und Stadteil-Center integriert. Die Zunahme der Verkaufsfläche im großflächigen Einzelhandel kommt somit auch den Innenstädten im Vergleich zur „grünen Wiese“ im Umland zugute. Die Form der Shopping- und Einkaufs-Center hat sich in den meisten Fällen offensichtlich bewährt, um vor allem die Rückbesinnung auf die Innenstädte zu stärken und die angebotene innerstädtische Produktpalette zu diversifizieren. Die großen Fachmärkte bevorzugen hingegen als klassische Fahrstandorte weiterhin den Stadtrand.
Die Errichtung neuer großflächiger Einzelhandelsobjekte ab 5.000 m² Verkaufsfläche aufwärts vollzog sich in den vergangenen Jahren nach Angaben von Alexander Folz fast ausschließlich in den Oberzentren und deren Umfeld. Dabei entstanden in Leipzig Projekte wie die Marktgalerie am Markt mit dem Ankermieter Breuninger; Galeria-Kaufhof an der Grimmaischen Straße; der Neubau mit Karstadt und die Sanierung des Messehofes und des Messehauses an der Petersstraße. In Dresden sind die Altmarktgalerie und die Entwicklungen am Wiener Platz an der Prager Straße ebenso zu nennen wie der Galeria-Kaufhof und Peek & Cloppenburg in Chemnitz.
Weitere aktuelle Großinvestitionen wie das Projekt Brühlsche Höfe in Leipzig mit 27.500 m² Verkaufsfläche oder das Forum Dresden/Centrum-Galerie mit mehr als 40.000 m² Handelsfläche befinden sich in Planung oder bereits in der Realisierungsphase.
Nach Angaben der Industrie- und Handelskammern verfügt der Einzelhandel im Freistaat Sachsen Ende 2006 über rund 6,92 Mio. Quadratmeter Verkaufsfläche. Davon fallen auf den Regierungsbezirk Dresden 37,4 %, auf den Regierungsbezirk Leipzig 38 %, auf den Regierungsbezirk Chemnitz 24,6 % und auf die Stadt Zwickau 3,7 %. Etwa 40 % der Einzelhandelsfläche stehen Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs (Nahrungs- und Genussmittel, Drogerieartikel, Zeitschriften und ähnliche), 32 % für mittelfristigen Bedarf (Kleidung, Schuhe, Sportartikel) und 28 % dem langfristigen Bedarf (Möbel, TV/Hifi, Autos, Uhren/Schmuck, Fotoartikel) durchschnittlich zur Verfügung.
Als die beiden bedeutendsten sächsischen Handelsstandorte nennt Alexander Folz nach wie vor Leipzig und Dresden, die das Ranking der ostdeutschen Städte auch insgesamt anführen.
Die Leipziger City erlebt seit einigen Jahren einen Entwicklungsschub wie kaum eine andere Stadt in den neuen Bundesländern und hat sich auch im zurückliegenden Jahr weiter sehr dynamisch entwickelt.
Folz attestiert Leipzig, das im November 2006 mit rund 506.000 Einwohnern zur bevölkerungsreichsten Stadt Sachsens und der neuen Bundesländer insgesamt avancierte, insgesamt eine für den Osten Deutschlands herausragende wirtschaftliche Entwicklung und Bedeutung.
Die Stadt, so Folz, präsentiere sich den Einzelhandelskunden und Touristen als traditionsreiche Handels- und Messemetropole mit modernster Einzelhandels- und Infrastruktur, als Ruhepol mit ihren vielzähligen Parkanlagen und Wasserflächen, aber ebenso als großer Industrie- und Dienstleistungsstandort mit einer Universität und sechs Hochschulen sowie als Musik- und Kulturstadt. Die Leipziger Innenstadt genießt bei der Planung weiterer Einzelhandelsflächen nach wie vor die höchste Priorität bei den Stadtverantwortlichen. Ziel ist es, die Innenstadt weiter zu stärken, Kaufkraft in Leipzig zu binden und vor allem die zahlungskräftige Kundenklientel mittels einer lebendigen und vielseitigen Innenstadt von der grünen Wiese zurück in die City zu holen. Leipzig kann aktuell auf eine Zentralitätskennziffer von 110,0 und eine Kaufkraftkennziffer von 90,0 verweisen.
Die Mietpreise für Ladenlokale der Größenordnung zwischen 80 und 120 qm Verkaufsfläche bewegen sich an der Petersstraße laut COMFORT-Beobachtungen in Abhängigkeit von Mikrolage und baulicher Qualität aktuell in einer Spanne zwischen 80,– und 120,– EUR/ qm monatlich. Bei Neuabschlüssen von Mietverträgen im ersten Halbjahr 2008 wurden durchschnittlich 115,– EUR/ qm erzielt. Neue Projekte mit großvolumigem Flächenbesatz für den Einzelhandel sind in Planung oder befinden sich bereits in der Umsetzungsphase. Hierzu zählen die Sanierung des Handelshofes an der Grimmaischen Straße (Fertigstellung 2008/2009) ebenso wie der Neubau eines Uni-Institutsgebäudes mit Einzelhandelsbesatz im Erd- und Zwischengeschoss am Standort der alten Zentralmensa an der Grimmaischen Straße (Fertigstellung 2008). Das alte Geschäftshaus von Karstadt-Sport im Südabschnitt der Petersstraße wird derzeit für eine neue Nutzung vorbereitet. Ebenso werfen die Planungen für den Bau der Brühlschen Höfe bereits ihre Schatten voraus (Fertigstellung 2010).
Das City-Tunnel-Projekt musste sich zwar zwischenzeitlich einer Nachkalkulation unterziehen zur Feststellung der erheblich gestiegenen Baukosten,, mit der Fertigstellung im Jahr 2010/2011 wird die Erreichbarkeit der Innenstadt durch die Bahn jedoch noch einmal zusätzlich verbessert werden. Obwohl, so Folz abschließend, mit den zahlreichen bereits erfolgten und den noch geplanten Neueröffnungen eine erhebliche Ausweitung der Einzelhandelsflächen erfolgt sei, bleibt die Nachfrage nach zeitgemäßen Ladenlokalen in den Toplagen der City konstant hoch und könne mithin auch nicht immer befriedigt werden. Das Potenzial der Innenstadt für eine weiterhin positive Entwicklung des Einzelhandels bleibt dementsprechend hoch und die Einzelhandelsmieten somit stabil bis tendenziell ansteigend.
Dresden hat nach Ansicht von Alexander Folz ebenfalls gute Aussichten, zur künftig erfolgreichsten Stadt in Ostdeutschland zu avancieren. Die Stadt, die durch den Verkauf der kommunalen Wohnungen im Immobilienbereich quasi schuldenfrei geworden ist, gilt als gelungenes Beispiel für die erfolgreiche Zusammenarbeit von Politik und Wirtschaft. Nachdem auch hier nach der Wende ein Großteil der alten Industrie zusammengebrochen ist, präsentiert man sich heute als Regierungssitz und Hightechstandort ebenso wie als Kultur- und Tourismusmetropole. Kontinuierlich wachsende Einwohnerzahlen und der stetige Abbau der Arbeitslosenzahlen sind richtungsweisend für die Dresdner Zukunft und belegen den positiven Entwicklungstrend der sächsischen Landeshauptstadt.
"Die Stadt ist für den Einzelhandel attraktiv und kann mit einer Zentralitätskennziffer von 111,4 sowie mit einer Kaufkraftkennziffer von 93,9 aufwarten.“,
so Folz. Ladenlokale in der Top-Geschäftslage an der Prager Straße erzielten im ersten Halbjahr 2008 durchschnittliche Spitzenmieten von 105 Euro/qm.
Wenngleich man der sächsischen Landeshauptstadt mit 1,7 m² Einzelhandelsfläche pro Einwohner eine gute Versorgungslage attestieren dürfe, meint Folz, gelten neue Geschäftsflächen und Geschäfte entlang der Achse Neumarkt, Altmarkt, Prager Straße und Hauptbahnhof noch immer als willkommen. Das Zentrum soll stärker gefördert und mit weiterem attraktivem Einzelhandelsbesatz verdichtet werden. Allerdings sollte bei der Schaffung neuer bzw. Erweiterung bestehender Centerflächen vorsichtig agiert werden, da dies kontraproduktiv zur Stärkung der klassischen Fußgängerzone einhergeht. Dresden hat aktuell noch genügend Baustellen und Ladenlokale, die auf die Zuführung einer geeigneten Nutzung warten, was in weite Ferne rücken würde, wenn man weiterhin die monotonen Centerstrukturen stärkt. Freie Baugrundstücke in der hochfrequentierten Prager Straße und am Wiener Platz bezeugen die Ansichten von Folz.
Mit dem begonnenen Abriss und dem Neubau am Standort des ehemaligen Centrum-Kaufhauses engagiert sich mit der Multi Development ein weiterer internationaler Investor bei einem wichtigen innerstädtischen Projekt (Fertigstellung 2009). In Realisierung befindlich sind rund 52.000 qm Verkaufsfläche mit 150 Geschäften und 1.000 Parkplätzen. Als Ankermieter konnten P&C (12.000 qm) und der Konsum Dresden (3.000 qm) gewonnen werden. Das Gebiet um die Frauenkirche feiert derzeit eine Fertigstellung nach der anderen. Diese Quartiersbebauung rund um den Neumarkt soll 2008 abgeschlossen sein. Der positive Trend wird von in- und ausländischen Investoren und Filialbetrieben honoriert, sodass es weiterhin eine gute Nachfrage nach Flächen auch in dieser Niveaulage gibt.
Chemnitz kann als prosperierender Industriestandort mit einer dynamischen Wirtschaftsstruktur, einem qualifizierten Arbeitnehmerpotenzial, einer technischen Universität, mit günstigen Lohnkosten und vielen weiteren Investitionsanreizen glänzen. Eine zentrale Rolle in der zukünftigen Standortentwicklung wird dabei auch die bereits Streckenweise im Bau befindliche Autobahnverbindung Leipzig – Chemnitz spielen. Diese wird das Autoproduktionsdreieck Chemnitz – Zwickau – Leipzig enger zusammenwachsen lassen und Auswirkungen vor allem auch auf die weiterhin positive Entwicklung der demographischen Daten haben.
Immerhin weist Chemnitz bereits heute die geringste Arbeitslosenquote in ganz Sachsen auf. Zwar habe Chemnitz mit rund 250.000 Einwohnern nur rund die Hälfte der Einwohner im Vergleich zu Dresden und Leipzig zu bieten. sagt Folz, dennoch sei die viertgrößte Stadt Ostdeutschlands (bundesweit Rang 28) groß genug, um für den Einzelhandel eine gewichtige Rolle zu spielen. Das zeigen auch die jüngsten Neuansiedlungen in der Fußgängerzone der Chemnitzer Innenstadt mit neuen Shops von Zara, Görtz und Esprit auf dem neu entwickelten ehemaligen Postgelände. Damit ist die Neugestaltung der Einkaufsmeile entlang der Straße der Nationen / Am Rathaus / Neumarkt / Markt / Rosenhof weitgehend abgeschlossen. In diesem Bestabschnitt der Fußgängerzone wurden nach COMFORT-Erhebungen im ersten Halbjahr 2008 für Ladenlokale mit Verkaufsflächen zischen 80 und 120 qm je nach Lage und Ausstattung Spitzenmieten von über 60 Euro/qm monatlich bezahlt.
Dies dokumentiere nachdrücklich die positive Entwicklung, welche die Stadt zuletzt im Bereich des innerstädtischen Einzelhandels genommen hat. Das rege Interesse von Einzelhändlern mit den unterschiedlichsten Flächenanforderungen kann bereits heute nicht mit einem passenden Flächenangebot befriedigt werden. Dies erklärt auch die Mietpreisentwicklung der vergangenen Jahre. 1999 etwa lagen diese Mieten noch bei 43 Euro/qm. Chemnitz kann aktuell eine Zentralitätskennziffer von 128,1 und eine Kaufkraftkennziffer von 92,6 vorweisen.
Aktuell seien für ein altes und fast vollständig entmietetes Bestandsgebäude an der Straße der Nationen / Ecke Brückenstraße sowie für ein Baufeld am Düsseldorfer Platz neue Projektentwicklungen zu vermelden, deren Realisierungen wegen der positiven Resonanz im Mietermarkt weiter positiv voranschreiten.
Zwickau belegt mit rund 100.000 Einwohnern Platz 84 im bundesweiten Ranking der größten Städte. Die Stadt blickt auf eine mehr als 100 Jahre alte Tradition im Automobilbau zurück. In nicht wenigen Familien waren und sind ganze Generationen in der Automobilindustrie beschäftigt. Volkswagen mit seinen zahlreichen Zulieferbetrieben und die angeschlossene Hochschule sind heute die Zugpferde einer positiven Stadtentwicklung. Zwickau weist aufgrund des sehr kleingliedrigen Umlandes eine weit überdurchschnittliche Zentralitätskennziffer von 144,6 und eine Kaufkraftkennziffer von 90,1 auf.
Allerdings, so Folz, wäre Zwickau wohl kein echtes Oberzentrum, wenn nicht aus den angrenzenden Gemeinden insgesamt rund 400.000 Menschen die Stadt traditionell als Einkaufs- und Dienstleistungsstadt nutzen würden. In den letzten Jahren konnte Zwickau so als Einkaufsmittelpunkt wieder an Attraktivität gewinnen und weist mittlerweile mit der Inneren Plauenschen Straße eine funktionierende Fußgängerzone auf, deren gute Entwicklung nach Angaben von Alexander Folz sukzessive auch auf die Äußere Plauensche Straße ausstrahlt.
Auch die Zwickau-Arcaden haben zur Stärkung der Innenstadt beigetragen. Allerdings gibt es entlang der Münzstraße, Kornmarkt, Hauptmarkt und Hauptstraße auch viele modernisierungswürdige Einzelhandelsflächen, die durch dieses Einkaufszentrum in eine Art Warteposition gerückt worden sind. Diese Flächen bergen derzeit noch Potenzial, das Stadtzentrum mit Restaurants, Cafés, Geschäften, Hotels und Dienstleistungseinrichtungen weiter aufzuwerten. Die von Filialunternehmen gesuchte Top 1-A Lage ist knapp bemessen, weshalb für Ladenlokale mit Verkaufsflächen zischen 80 und 120 qm je nach Lage und Ausstattung Spitzenmieten bis zu 50 Euro/qm monatlich zu zahlen sind. Dass dies nicht immer der Fall war, belegt ein Blick in früher COMFORT-Mieterhebungen. 1999 betrug der Preis für vergleichbare Ladenlokale nur 41 Euro/qm.
Quelle: Comfort, 07.07.2008
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