Einzelhandel: Braunschweigs Innenstadt kann gegen die Schloss-Arkaden durchaus bestehen

Von Günter Rudloff, Geschäftsführer Comfort Hamburg

Braunschweig ist mit rund 245.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Niedersachsens nach Hannover und damit unbestritten eines der wichtigsten Oberzentren des Landes. Der innerstädtische Einzelhandel profitiert von der überdurchschnittlichen Kaufkraft der Braunschweiger Bevölkerung ebenso wie von der hohen Anziehungskraft, die von Braunschweig auf die gesamte Region ausgeht. Als Einkaufsstadt steht Braunschweig auf den Expansionslisten aller national und international erfolgreichen Einzelhandelsunternehmen weit oben. Der Vergleich mit Städten mit ähnlicher Einwohnerzahl zeigt, dass Braunschweig bezüglich Zentralität (153,6) und Kaufkraft (103,4) überdurchschnittliche Kennzahlen aufweist, wovon der örtliche Einzelhandel entsprechend profitiert.

Die Stadt Braunschweig verfügt über langjährig gewachsene Einzelhandelslagen mit einem breiten Angebot. Mit der Eröffnung der Schloss-Arkaden des Hamburger Centerentwicklers ECE im März 2007 kamen auf einen Schlag rund 30.000 qm Verkaufsfläche hinzu. Hinter der hervorragend rekonstruierten Schlossfassade befinden sich etwa 150 neue Läden. Die auf dem Papier beachtlichen Zahlen können aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass neue Highlights für den Braunschweiger Einzelhandel fast gänzlich ausgeblieben sind. Das bereits vorher attraktive Einzelhandelsangebot der Stadt ist nur unwesentlich ergänzt worden. Vielmehr sind auch in diesem Center vornehmlich die üblichen Doppelbelegungen der national und international erfolgreichen Filialisten zu finden.

Mieter wie Hennes & Mauritz, New Yorker, C&A sowie Thalia waren bereits vorher in der Stadt. Hinzu kommt, dass man nach Durchschreiten der beeindruckenden Schlossfassade recht unvermittelt in ein Einkaufscenter eintritt, das sich ohne weitere Reminiszenzen oder liebevolle Details an die Geschichte des Standortes kaum von einem ganz normalen – wenn auch zeitgemäßen – Einkaufscenter unterscheidet.

Natürlich hat sich das Center stark bemerkbar gemacht. Allein durch die schiere Größe hat sich das Laufverhalten der Kunden bereits verändert. Ein Trend, der sich wohl weiter festigen wird. Die klassischen Lauflagen Hutfiltern und Damm führen die Passantenströme zum Bohlweg. An dieser Stelle sind nun mit Galeria Kaufhof und den Schloss-Arkaden (Foto) zwei großflächige Einzelhandelsmagneten vertreten. Es ist zu beobachten, dass die Kunden vom Bohlweg kommend auch über Langer Hof, Domplatz und Burgplatz zu den Lauflagen Sack und Schuhstraße gehen. Diese Lagen müssen sich nun weiter entwickeln, um sich in der neu entstandenen Situation behaupten zu können. Bei dem am Sack gelegenen City-Point, ein ebenfalls von der ECE gemanagtes und in die Jahre gekommenes Einkaufscenter, besteht noch erheblicher Handlungsbedarf.

Nachdem in den vergangenen Jahren zunächst die 1A-Lage Damm durch neue Ansiedlungen wie H&M, Zara, Mexx, Vero Moda, Jack & Jones, Ann Christine und demnächst The Phone House sowie Geox erheblich gewonnen hat, werden jetzt in der Schuhstraße und am Sack diverse Flächen neu entwickelt. So wurde am Sack 1 der Luftschutzbunker abgerissen. Hier entstehen, wie an der Schuhstraße 9, neue Einzelhandelsflächen. Das ehemalige Kimmich-Kaufhaus an der Schuhstraße 25-28 wird derzeitig aufwändig umgebaut. Hier soll ein New Yorker Flagship-Store entstehen. Peek & Cloppenburg werden ihr hervorragend platziertes Haus ebenfalls umbauen. Das nicht mehr aktuelle Karstadt-Haus und die Burgpassage sollten aus unserer Sicht diesen Beispielen möglichst bald folgen.

Neben diesen Hauptgeschäftslagen bietet die aktuelle Situation aber auch Spielraum für die positive Entwicklung von Nebenlagen. So wird die Schlosspassage, eine der ältesten Ladenzeilen Braunschweigs, reaktiviert. Die Nachkriegspassage verlor mit dem Aufkommen der Großflächen im Einzelhandel an Bedeutung und wird jetzt im Stil der 50er-Jahre wieder hergerichtet. Langfristig wird sich dann auch das Bild des Bohlwegs ändern. Im Schlepptau der Schloss-Arkaden werden sich die gegenüberliegenden Immobilien dem neuen Niveau anpassen.

Gegenwärtig warten einige Investoren jedoch noch die weitere Entwicklung nach Eröffnung der Schloss-Arkaden ab und investieren nur zögerlich in Braunschweig. Auf dem Immobilienmarkt der Stadt ist eine gewisse Unsicherheit spürbar. Teilweise haben sich Eigentümer auch von ihren Beständen getrennt. Andere suchen unbeirrt Objekte in guten Lagen. Der Markt gibt daher kein einheitliches Bild ab.

Ganz anders sieht es auf dem Vermietungsmarkt aus. Diverse namhafte Filialisten drängen weiter nach Braunschweig und suchen geeignete Ladenlokale. Das Mietniveau hat insbesondere am Damm deutlich angezogen. Die Höchstmieten liegen mittlerweile bei 110 Euro/qm für kleinere Ladenlokale mit Verkaufsflächen zwischen 80 und 120 qm. Auf Grund des mangelnden Flächenangebotes werden nun auch die in den letzten Jahren eher weniger beachteten Lagen Schuhstraße und Sack zunehmend nachgefragt. Für diese Lagen spricht auch, dass sich hier ein Großteil des Parkplatzangebotes der Braunschweiger Innenstadt befindet.

Abschließend kann man wohl davon ausgehen, dass die Braunschweiger Innenstadt die Schloss-Arkaden nahtlos integrieren kann. Die Größe der Stadt, die Attraktivität der Altstadt und die Qualität des vorhandenen Einzelhandels sprechen dafür. Es ist davon auszugehen, dass die nunmehr zusätzlich aus der Umgebung Braunschweigs anreisenden Besucher auch die Gelegenheit zum Altstadtbummel wahrnehmen werden. Damit würde das „wieder aufgebaute Schloss“ der Braunschweiger Innenstadt doch noch zum Vorteil gereichen.

Quelle: Handelsimmobilien Report, Nr. 21, 09.05.2008

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