Einzelhandel: Erhebliche regionale Unterschiede bei Lebensmittel-Versorgung

Von Ruth Vierbuchen. Die Ausstattung des bevölkerungsreichsten Bundeslandes Nordrhein-Westfalen mit namhaften Shopping-Metropolen ist beachtlich. Wie Perlen auf einer Schnur reihen sich hier die großen Städte aneinander, umschreibt es der Essener Immobilienberater Brockhoff & Partner: Köln, Düsseldorf und Dortmund sind hier zu nennen und auch die kleineren Städte wie Bonn, Essen oder Münster zeigen ein beachtliches Format als Handelsstandorte – von den vielen Mittelstädten, die viel tun, um ihre Position zu verbessern, ganz zu schweigen. Das Einzelhandelsangebot dürfte demnach rundum gut sein, sollte man meinen. Doch die Studie „Lebensmitteleinzelhandels-Atlas Deutschland 2009“ von Georg & Ottenströer, Institut für Immobilienwirtschaft aus Hamburg, offenbart ein erstaunliches Bild, wenn es um die Versorgung der Bevölkerung mit Lebensmitteln geht. Bereits Stephan Koof, Expansionsleiter Vollsortiment national bei der Rewe Group in Köln wies auf die Tatsache hin, dass die Ausstattung mit Lebensmittelflächen gerade in den Großstädten unterdurchschnittlich sei.

Nun überrascht Georg & Ottenströer, nach Untersuchung von etwa 32 000 Lebensmittelgeschäften (2008) mit der Erkenntnis, dass Nordrhein-Westfalen in punkto Versorgung mit Lebensmittelflächen im Ranking der Bundesländer mit 367 qm je 1 000 Einwohnern auf dem drittletzten Platz rangiert. Nur noch unterboten von den prominenten Shopping-Metropolen Berlin mit 335 qm auf dem vorletzten und Hamburg, begehrter Einstiegsmarkt für internationale Top-Marken, mit 312 qm auf dem letzten Platz. Auf den vorderen Rängen finden sich – genauso wie im Ranking der Shopping-Center- Dichte – die neuen Bundesländer mit Sachsen-Anhalt (502 qm) auf Rang 2 vor Mecklenburg- Vorpommern mit 500 qm auf Rang 3. Hier hat der Wettbewerb der Handelsunternehmen nach dem Fall der Mauer um die besten Standorte zu einer guten Flächenausstattung geführt. Mit Schleswig-Holstein (505 qm) schaffte es eines der wenigen westlichen Bundesländer an die Spitze.

Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt laut Studie bei 416 qm je 1 000 Einwohner. Insgesamt liegen 5 Bundesländer unter diesem Durchschnitt: Neben Nordrhein- Westfalen, Hamburg und Berlin sind das noch – erstaunlicherweise – Baden- Württemberg mit 376 qm und ganz knapp Bremen mit 415 qm. Insofern kommt Georg & Ottenströer zu der naheliegenden Feststellung, dass der deutsche Lebensmitteleinzelhandel (LEH) regional außerordentlich ungleich verteilt ist – mit einem Unterschied von fast 200 qm zwischen dem ersten und dem letzten Platz. Dabei liegt der Schwerpunkt in den ost- und norddeutschen Bundesländern mit überdurchschnittlicher Ausstattung, während die Versorgung in Süddeutschland unterdurchschnittlich ist. Obwohl die Flächenausstattung in Deutschland mit 1,5 qm Verkaufsfläche pro Kopf europaweit ein Spitzenwert ist, erklärt das, warum Unternehmen wie Rewe, Edeka, Aldi, Lidl oder Netto im Bereich Lebensmittel für sich noch Wachstumspotenzial in Deutschland sehen. Zumal auch davon auszugehen ist, dass vielfach alte, unmoderne Flächen durch neue, größere ersetzt werden.

Das bedeutet im Umkehrschluss, dass zu kleine Flächen oder Märkte an schlechten Standorten wieder aus dem Markt verschwinden werden. Denn, ob für jede kleine Lebensmittelfläche eine gute Nachnutzung gefunden werden kann, ist offen. Das trifft vor allem die kleinen Lebensmittel- Geschäfte, deren Anteil seit Jahrzehnten sinkt und derzeit nur noch bei 9% liegt. Chancen haben in diesem Segment nur die, die es mit einer pfiffigen Spezialisierung schaffen, ihre Nische zu besetzen. Alle anderen schaffen es auf Dauer nicht, sich auf beschränkter Fläche und mit kleinem Sortiment gegen die Großen zu behaupten. Eingeteilt nach Vertriebsform verteilen sich der reine Lebensmittelumsatz, den das EHI Retail Institute aus Köln mit 130,7 Mrd. Euro beziffert, wie folgt: Gut 26% entfällt auf SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte, etwa 43% auf Discounter und 22% auf Supermärkte. Begünstigt wurde die Expansion der Discounter zum Leidwesen der konkurrierenden Supermarktbetreiber durch § 11,3 der Baunutzungsverordnung. Mit ihren relativ kleinen Sortimenten aus schnell drehenden Produkten kommen sie mit kleineren Flächen aus und sind deshalb nicht gezwungen, sich auf fest gelegte Sondergebiete zu beschränken.

Ab 1 200 qm Geschossfläche ist die Ansiedlung in Sondergebieten geboten. Laut Studie liegt die durchschnittliche Ausstattung mit Discountfläche (Food + Nonfood) bundesweit bei 144 qm je 1 000 Einwohner (bezogen auf die aktuelle Einwohnerzahl): Allerdings auch hier mit überdurchschnittlichen Schwerpunkten in den Neuen Bundesländern mit Sachsen-Anhalt (249 qm), Mecklenburg-Vorpommern (222 qm), Brandenburg (211 qm) und Sachsen (190 qm). Eine deutlich unterdurchschnittliche Flächenausstattung pro 1 000 Einwohner ist in Hamburg (118 qm), Hessen (115 qm) und Baden-Württemberg (120 qm) festzustellen.

Auch Nordrhein-Westfalen liegt mit 126 qm deutlich unter Bundesdurchschnitt. Ein wichtiger Grund für die Anhäufung von Discountern im Osten dürfte die unterdurchschnittliche Kaufkraft in den Neuen Bundesländern sein, die den Einkauf im preisaggressiven Lebensmitteldiscounter begünstigt. Umgekehrt kann die unterdurch schnittliche Ausstattung mit Discountern und Lebensmittelläden – z.B. in den Großstädten Hamburg oder Berlin – darin begründet sein, dass zu wenig Fläche verfügbar ist bzw. die Immobilienpreise in den Metropolen zu hoch sind.

Denn das Problem des Lebensmitteleinzelhandels besteht bekanntlich darin, dass die Branche niedrige Umsatzrenditen erwirtschaftet aber große Flächen benötigt und dafür im Branchenvergleich nur relativ niedrige Mieten zahlen kann. Vor diesem Hintergrund sind seit den 1970er-Jahren viele Supermärkte aus den Top- Einkaufsstraßen der Städte verschwunden. Ein weiterer Grund ist die unterschiedliche Genehmigungspraxis der Kommunen bei der Ausweisung von großflächigen Sondergebieten für Lebensmittelmärkte mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche.

In Nordrhein-Westfalen wurde die Lage 2007 noch verschärft. Hier legt das „Gesetz zur Landesentwicklung Landesentwicklungsprogramm LEPro“ in § 24a fest, dass Kern- und Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel nur in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden dürfen. Und die Flächen müssen erst einmal gefunden werden. (gi24/HIR, Nr. 55)

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