Einzelhandelsflächen: Baurecht begünstigte vor allem die Expansion der Discounter

Von Ruth Vierbuchen. Das berühmte Zitat aus Goethes Faust: „Ich bin die Kraft, die stets das Gute will und stets das Böse schafft“, kommt dem Betrachter durchaus in den Sinn, wenn er sich die deutsche Genehmigungspraxis bei großflächigen Einzelhandelsflächen anschaut. Als 1986 die Novelle von § 11,3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in Kraft trat, ist der Interessenverband der großflächigen SB-Warenhaus- Betreiber (BDSW) Sturm gelaufen gegen die Regelung, die Kommunen die rechtlichen Instrumente an die Hand gab, die Genehmigung von Märkten mit über 800 qm Verkaufsfläche und 1 200 qm Geschossfläche in Wohn- und Mischgebieten zu beschränken. Das Ziel, eine Zersiedlung der Standrandlagen durch große Lebensmittelanbieter, Baumarktbetreiber und Möbelhäuser zu verhindern, und zu verhindern, dass viele Sortimente aus den Innenstädten auf großräumige Verkaufsflächen mit vielen Parkplätzen auf die grüne Wiese abwandern, ist zweifellos erstrebenswert.

„Eine flächendeckende Nahversorgung der Bevölkerung in qualitativ hochwertiger Weise ist immer die Richtschnur für eine nachhaltige Stadtentwicklung“, schreibt auch die BBE Handelsberatung aus München in ihrem Report „Nahversorgung 2010“. Doch stellt sich dann beim überwiegend von dieser Regelung betroffenen Lebensmitteleinzelhandel die Frage: Was lässt sich auf den in Wohn- und Mischgebieten gebieten erlaubten 800 qm tatsächlich noch bewegen? Zumal – mit Blick auf den demographischen Wandel mit einem wachsenden Anteil älterer Menschen – viele Filialisten dazu übergehen, zwischen den niedrigeren Regalen breitere Gänge anzulegen, die nicht immer voll gestellt sind mit störenden Verkaufsständern und sie deshalb größere Verkaufsflächen benötigen. Hinzu kommen das stetig wachsende Sortiment mit immer mehr Convenience-Produkten und eine ausladende Warenpräsentation. Um ein komplettes Lebensmittel-Sortiment zu präsentieren, benötige ein Lebensmittelmarkt eine Fläche von 3 000 qm, rechnete einst ein Vertreter der SB-Warenhaus- Branche vor.

Und auch ein durchschnittlicher Supermarkt mit kleinerem Sortiment aus 10 000 bis 15 000 Artikeln benötigt heute etwa 1 500 qm Verkaufsfläche – das sind 2 000 qm Gesamtfläche. Mit ihrem so gestalteten größeren Verkaufsflächenangebot dürften die Lebensmittelmärkte demnach durchaus dem Wunsch der Konsumenten nach einer qualitativ hochwertigen Nahversorgung entgegen kommen. Doch unter dem restriktiven Einfluss von § 11,3 Baunutzungsverordnung wurde vor allem die Expansion der Lebensmitteldiscounter gefördert, die mit ihrem kleinen Sortiment aus 1000 bis 1 400 schnell drehenden Standard-Produkten des täglichen Bedarfs kaum Probleme hatten, weiter zu expandieren, weil sie mit den Flächenbeschränkungen kaum kollidierten. Dass Discounter heute laut „Lebensmitteleinzelhandels-Atlas Deutschland 2009“ von Georg & Ottenstöer, Hamburg, 43% des Lebensmittelumsatzes erzielen, liegt auch aus Sicht der BBE – neben dem Preisbewusstsein der Konsumenten – somit zumindest teilweise am Baurecht: „Die vergangenen Jahre und Jahrzehnte haben dabei gezeigt, dass vor allem Lebensmitteldiscounter einen starken Marktanteilszuwachs verzeichnen konnten“, so die Experten im Nahversorgungs-Report.

Ob aber der klassische Discounter mit seiner schlichten Ladengestaltung, engen Gängen und dem Verkauf aus dem Karton nun dem angestrebten Ziel „einer flächendeckende Nahversorgung der Bevölkerung in qualitativ hochwertiger Weise“ gerecht wird, mag durchaus bezweifelt werden. Laut „BBE-Nahversorgungs-Report“ hatte deshalb bereits 2002 eine Arbeitsgruppe des Bundesbauministeriums eine flexiblere Handhabung des § 11,3 Baunutzungsverordnung gefordert, „da insbesondere Vollsortimente mit einem breiten und tiefen Sortiment auch eine besondere Rolle für die Nahversorgung spielen“.

Warum auch sollte ein Kaufmann dafür bestraft werden, wenn er seinen Laden auf 1 500 qm großzügig gestaltet, ein umfassendes Sortiment anbietet und damit mehr Kunden anlockt? Insofern verzerrt § 11,3 Baunutzungsverordnung den Wettbewerb, weil damit der kleine, voll gestopfte Laden begünstigt wird und die Tatsache, dass Sortimente größer werden, keine Berücksichtigung findet. „Das Baurecht steht hier in der engen Auslegung der Grenzen oft dem eigenen Ziel einer qualitativ hochwertigen Nahversorgung vor allem in kleineren Städten und Gemeinden entgegen“, resümiert die BBE. „Gutachter stehen bei der Verträglichkeitsbeurteilung oftmals vor der Situation zu beurteilen, ob größere Märkte deshalb wirklich qua Größe zu negativen Auswirkungen im Sinne des § 11,3 BauNVO führen.“

Wenn das Einzugsgebiet groß genug sei und die Nachbargemeinde nicht benachteiligt werde, und wenn der Betriebstypenmix durch einen Vollsortimenter oder Discounter aufgewertet werde, dann dürften sich hier kaum negative Auswirkungen ergeben. So plädiert auch die BBE dafür, dass die Auswirkungen von Handelsobjekten „nicht unter dem Aspekt von Wettbewerbsschutz gesehen werden dürfen“. Es müsse bei der Neuansiedlung eines Projekts schon die Funktionsfähigkeit des gesamten zentralen Versorgungsbereichs gefährdet sein, um das Projekt abzulehnen. Damit Lebensmittel auch – wie vom Verbraucher gewünscht – wohnortnah und fußläufig erreichbar seien, dürfe nicht nur die reine Dimensionierung der Größe ausschlaggebend sein, sondern es müsse auch das Sortiment berücksichtigt werden. (gi24/HIR, Nr. 55)

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