Einzelhandelsimmobilien: Einkaufsmöglichkeiten machen City attraktiv

(Von Mario S. Mensing, Geschäftsführer und Partner der CIMA Beratung + Management GmbH) Stadtplaner, Politiker und Einzelhändler mögen manchmal darüber streiten, was eine Innenstadt attraktiv macht. Die Kunden jedoch sind sich darüber ziemlich überwiegend einig.

Bereits seit 2002 ermittelt die CIMA in wiederkehrenden bundesweiten Repräsentativbefragungen („CIMAMONITOR“), was in den Augen der Bürgerinnen und Bürger eine attraktive Innenstadt auszeichnet. Nicht die Parkplätze, nicht die denkmalgeschützten Häuser, nicht das öffentliche Grün sind der dominante Attraktivitätsfaktor, sondern fast 66% aller Befragten bezeichnen die Einkaufsmöglichkeiten als Ausschlag gebend für die Attraktivität einer Innenstadt. Dennoch wäre es wahrscheinlich tödlich, wenn die –in dieser Befragung- abgeschlagenen Attraktivitätsfaktoren vernachlässig würden. In einer fortschreitend auch durch Filialisierung geprägten Einzelhandelslandschaft können sie erheblich zur Profilierung beitragen: Im Wettbewerb mit anderen Städten, mit Shopping-Centern oder Einkaufsmöglichkeiten auf der grünen Wiese.

Es fällt allerdings auf, dass die Aufmerksamkeit vieler Planer und Politiker sich eher auf das nächste Event, die neuen Granitplatten in der Fußgängerzone oder die Blumenampeln richtet, als auf das Einzelhandelsangebot, das im Mittelpunkt des Kundeninteresses steht. Einerseits gut, denn zu einem attraktiven Einzelhandel müssen in erster Linie Unternehmen beitragen, nicht Politik oder der öffentliche Dienst. Andererseits symptomatisch, denn vielerorts hat sich eine Kluft geöffnet zwischen dem Handel und den Repräsentanten der öffentlichen Hände, die seine Rahmenbedingungen setzen.

Auch eine Folge des Rückzuges des einzelhändlerischen Mittelstandes, der früher wie selbstverständlich neben dem Konferenztisch auch den Stammtisch mit den Mächtigen aus dem Rathaus teilte. Mehr Miteinander schafft aber mehr Gemeinsamkeit und nur so kann das Ziel erreicht werden, den aperiodische Einzelhandel mit höherwertigen Gütern in den urbanen Zentren (Innenstadt und Stadtteilzentren) zu konzentrieren, um diese (auch) als soziale und gesellschaftliche „Mitte“ zu stabilisieren. Die Neuorganisation von Gemeinwesen (neue städtische Verantwortungsgesellschaft) wird von der stadträumlichen Mitte ausgehen bzw. sich dort manifestieren. Einzelhandel, der auch morgen noch für Kunden attraktiv sein will muss lernen, wie man sich als sozialer Ort verhält und etabliert.

Stadtplaner, City-Manager, Projektentwickler, Wirtschaftsförderer sollten alles unternehmen, um solche Einzelhandelsangebote in den Innenstädten zu fördern, die wirklich Menschen anziehen und begeistern: 

• Flagship Stores, headquarters, experimentelle und/oder innovative Konzepte 
• Ikonen, Tempel (KaDeWe, Oberpollinger, Alsterhaus) 
• besondere Angebotsformen (z.B. Shopping-Center, Markthallen, Passagen) wie Europapassage Hamburg, Markthalle Stuttgart, Galleria-Vittorio-Emanuele-II 
• Originelle, individuelle Läden (aber nur in kritischer Masse!). Hier müssen die Städte auf die Ebene von Quartieren und Geschäftsstraßen „herunter gebrochen“ werden, um vermittlungsfähige Profile von Spezialisten zu schaffen. Das kann keine 1a-Lage.
• Shopping in städtebaulich herausragend attraktiver Umgebung (Plöck Heidelberg, Hafengasse Rothenburg, Alte Ratsapotheke Lüneburg) 
• Smart Shopping (Designer Outlet, Sale, Fabrikverkauf) 
• Wochenmärkte (Wochenmarkt am Dom zu Münster, Isemarkt Hamburg, Viktualienmarkt München), Themenmärkte (Nachtmarkt Burghausen, Rhein-Antik- Markt Bonn, Stripdagen Haarlem) und Handel mit lokalen/regionalen Produkten 
• Manufaktur-Einzelhandel, Produzenten-Einzelhandel, offene Ateliers (Schokoladenmanufaktur Erfurt, Printenbäcker Klein Aachen, selfmade Lübeck)

Aber auch der „normale“, alltägliche Einzelhandel kann mit attraktiven Läden einen wichtigen Beitrag zur attraktiven Innenstadt liefern – oder auch nicht. Aber in einer attraktiven Innenstadt erwarten die Kunden nicht einzelne gute Läden, die wie Trüffel aufgespürt werden müssen. Sie erwarten urbane Dichte – eine Erlebnis- und Angebotsdichte auf überschaubaren Raum. Ein k.o.-Kriterium für weitläufige Innenstädte, die es versäumt haben, rechtzeitig auf einen Kern zu fokussieren.

Vor wenigen Jahren hat die CIMA in einer internen Studie über 12 500 Beurteilungen des inneren und äußeren Erscheinungsbildes des Einzelhandels aus Erhebungen in 273 Städten mit 56 104 Betrieben (15,4 Mio. qm Verkaufsfläche) ausgewertet. Das Resultat: Nur 7,1% der Betriebe wurden als „Top – allen Ansprüchen genügend“ bewertet. Weitere 40 % immerhin als „modern, zeitgemäß“. Die Mehrheit der Betriebe war von den Analysten aber als „normal – ohne Highlights“ (42,3%) oder gar veraltet, renovierungsbedürftig“ (10,3%) klassifiziert worden. In diesem Zustand, der zum Glück nur einen Durchschnitt darstellt und in vielen Lagen und Quartieren ungleich besser ist. kann der Einzelhandel bei den Kunden keinen Blumentopf gewinnen.

Zu einer erfolgreichen Innenstadt gehört es auch, sich als Raum für Innovation, Kreativität, Talente zu etablieren. Es müssen Instrumente der Förderung betrieblicher Innovationen eingesetzt und kreative Milieus und Nischen zugelassen werden. Die Individualität unserer Innenstädte wird von der Innovationskraft und Professionalität des Mittelstandes und kleiner Gewerbe geprägt. Auch kreative Dienstleister, Kulturbetriebe, soziale und kulturelle Initiativen müssen gezielt angezogen werden. Denkbare Instrumente sind Betriebsberatung, Inkubatoren, Scouting, Flächenmanagement, Eigentümerberatung, Pop-up Stores, temporäre Nutzungen und Innenstadt- Förderprogramme.

Da auch die räumliche Struktur des Einzelhandels ein wichtiges Attraktivitätsmerkmal ist, müssen Rundläufe geschaffen (Bsp. Köln/Luxembourg) und darin einzelne Geschäftslagen profiliert werden. Die Geschichten, Wahrnehmungen sowie Erlebnisse und Erfahrungen eines Quartiers können wie ein Drehbuch zusammengefasst und vielfältig inszeniert werden. Mittlerweile gibt es vielfältige Beispiele aus der Beratungspraxis der CIMA dazu, aber auch Beispiele wie die Standortkonzeption von Den Haag oder die „Style Mile initiative“ Glasgow haben exemplarischen Charakter.

Manche Innenstädte müssen ihre Qualitäten nur kleinräumlicher clustern, selektieren, zuspitzen, um diese zu vermitteln. Ein kreatives Quartier, ein ursprünglicher Bauernmarkt, eine offene Manufaktur mit einem typischen regionalen Produkt sind mehr wert als die leere Behauptung, ein attraktiver Einkaufsstandort zu sein.

Der letzte Hinweis, wie Innenstädte sich für Kunden attraktiv machen können, ist auch eine Riesenchance gerade für die Klein- und Mittelstädte: Bieten Sie professionellen Service als gefühlte Herzlichkeit. Die Kunden erwarten und verdienen die Professionalität eines 5-Sterne-Hotels gepaart mit der Herzlichkeit einer Tiroler Hüttenwirtin.

Aber bei aller Bereitschaft und Fähigkeit, die City in den Augen von Kunden aufzuwerten und attraktiv zu machen muss auch klargestellt werden, dass die Innenstadt ein gesellschaftlicher Ort und keine Konsummaschine ist. Sie braucht Freiräume für die Aneignung durch sozial und kulturell unangepasste Nutzungen, um wirklich Spiegelbild der ganzen Stadt zu sein. Touristen und Bürger können mit den damit verbundenen Überraschungen und Störungen umgehen, sie müssen es können.  (Quelle: HIR, Nr. 88 / Foto: (c) Lisa Schwarz / pixelio.de )

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