Factory Outlet Center: Anforderungen an Standorte und Konzepte steigen – Erste Ermüdungserscheinungen
Von Dr. Joachim Will
Die Zahl der Fabrikverkaufszentren steigt von Jahr zu Jahr. In den Ländern Europas wurden 2007 allein 11 neue Standorte dieser vom traditionellen Einzelhandel heftig bekämpften Vertriebsform eröffnet. Gleichzeitig wurden 3 Factory Outlet Center (FOC) wegen Misserfolgs geschlossen. In einzelnen europäischen Ländern sind bereits deutliche Anzeichen einer Marktsättigung erkennbar.
Derzeit gibt es in Europa nach unserer Studie 133 FOC mit mehr als 2 Mio. qm Verkaufsfläche, an weiteren 83 Standorten wird gebaut oder es gibt mehr oder weniger konkrete Pläne für ein Center. Allein in den vergangenen 12 Monaten stieg die Zahl der FOC in Europa um 6,4%, die Verkaufsfläche sogar um 11,4%. Die dynamische Entwicklung wird beschleunigt durch die steigende Nachfrage von Markenherstellern und Lizenznehmern nach Ladenflächen in FOC. Nachdem viele Markenhersteller erkannt haben, dass gut geführte FOC an geeigneten Standorten ihre bestehenden Vertriebskanäle nicht wesentlich kannibalisieren, hat ein Umdenken eingesetzt. Hersteller betrachten Outlet Stores in Fabrikverkaufszentren nicht mehr nur als Abflussventil für Zweite-Wahl-Waren und Retouren, sondern als Profit-Center. Sämtliche Top-FOC in Europa haben inzwischen Wartelisten für Interessenten. Allerdings mehren sich an weniger optimalen Standorten die Krisenanzeichen.
In Deutschland gibt es seit der Eröffnung des Designer Outlets Wolfsburg im Dezember 2007 erst 5 Center. Dabei ist Deutschland der für FOC-Betreiber interessanteste Markt Europas: Eine hohe Kaufkraft sowie ein marken- und preisbewusstes Verbraucherpotenzial bieten grundsätzlich hervorragende Perspektiven. Doch hat der anhaltende Widerstand der Einzelhandelsorganisationen und eine recht restriktive Genehmigungspraxis die Zahl der FOC stark begrenzt. Beispielhaft ist hier das jüngst verabschiedete Landesentwicklungs-programm in Nordrhein-Westfalen, das die Realisierung von Fabrikverkaufszentren nahezu unmöglich macht. Dagegen schaffen andere Bundesländer – zumindest an ausgewählten Standorten – die Möglichkeit zur Ansiedlung. So hat Niedersachsen den Weg frei gemacht für die Ansiedlung eines FOC in der Lüneburger Heide; die Städte Soltau, Bispingen und Bad Fallingbostel bewerben sich um den Zuschlag. In Schleswig-Holstein steht der Bau eines großdimensionierten FOC in Neumünster kurz vor dem Start und im bayerischen Piding bei Bad Reichenhall wurde von der Landesregierung ein FOC mit 8.100 qm Verkaufsfläche genehmigt. Im rheinland-pfälzischen Montabaur sind die Klagen der Nachbarstädte Limburg, Koblenz und Diez gegen ein FOC-Projekt durch das Verwaltungsgericht Limburg abgewiesen worden.
Dass in Deutschland nun die Dämme brechen, kann aber nicht angenommen werden. In Anbetracht der Größe und Attraktivität des deutschen Marktes für FOC-Betreiber verläuft die Standortentwicklung weiter mit angezogener Handbremse. In den kommenden 12 Monaten wird nach unserer Einschätzung in Deutschland kein weiteres FOC eröffnet werden. Allerdings laufen Erweiterungsmaßnahmen bei fast allen bestehenden Standorten. Vor allem das B5 Designer Outlet Center in Wustermark wird in den nächsten Monaten durch den neuen Betreiber McArthurGlen neu konzipiert und deutlich vergrößert. Dieses Projekt wird sich im Westen Berlins völlig neu positionieren und seine Marktbedeutung neu definieren.
Das nach unserer Kenntnis erfolgreichste deutsche FOC ist das Wertheim Village des britischen Betreibers Value Retail an der A3 bei Würzburg. Es verzeichnet stark steigende Besucherzahlen und hat Ende März die dritte und vorläufig letzte Ausbaustufe auf 13.500 qm fertiggestellt. Bis Sommer 2008 sollen sämtliche Läden vermietet sein.
Ganz anders ist die Situation in Italien und Spanien. Italien verzeichnete geradezu einen Boom. Allein 2007 öffneten 5 großdimensionierte FOC die Tore, bei weiteren 5 Centern sind die Bauarbeiten so weit fortgeschritten, dass sie noch 2008 an den Start gehen können. Diese dynamische Entwicklung wird sich auch in den nächsten Jahren fortsetzen: Weitere 7 Center sind in der Planungsphase, wobei jetzt auch Süditalien in den Fokus der Entwickler rückt. In Italien treffen FOC auf ein ausgeprägtes Modebewusstsein, sie nutzen aber auch die touristischen Potenziale der Feriengebiete. Das zeigt sich auch in der Konzeption der Center. Sie werden ausschließlich in der historisierenden Form von offenen, nachgebauten Stadtplätzen (Village-Stil) erbaut (siehe Foto oben), um ein regionaltypisches, urbanes Einkaufserlebnis zu schaffen. Wie Italien, so zeigt auch die iberische Halbinsel einen starken Zuwachs. Spanien hat bereits 18 Outlet Center mit 248 000 qm Verkaufsfläche. Allein 2007 wurden 3 neue Fabrikverkaufszentren eröffnet, 3 weitere Standorte sind in Planung.
Mit Blick auf die wachsende Wettbewerbsdichte im westlichen Europa und den teilweise hohen genehmigungsrechtlichen Hürden richten verschiedene Betreiber und Projektentwickler ihren Fokus auf Osteuropa. Insbesondere in Polen mit bereits 6 bestehenden FOC und 4 geplanten, aber auch in Tschechien und Ungarn (je 2 FOC) sind sie bereits fester Bestandteil der Handelslandschaft. Hier findet zum Teil ein Wettlauf um die besten Standorte verbunden mit dem Versuch statt, sich möglichst frühzeitig im Markt zu positionieren um Wettbewerber abzuschrecken. Ein Beispiel dafür ist Prag: Im Bezirk Stirboholy wurde im März die erste Baustufe des „Fashion Arena Outlet Center“ eröffnet, obwohl noch viele Flächen leer standen. Gleichzeitig werden an der Prager Ringautobahn sowie am Flughafen zwei weitere Center gebaut.
Auch Russland ist ein Thema. Im Umfeld von Moskau und St. Petersburg sind Standorte in Vorbereitung. Wir gehen aber nicht davon aus, dass alle realisiert werden. Der Markenbesatz der bestehenden Center zeigt einen Schwerpunkt im niedrig- bis mittelpreisigen Segment. Premium-Marken sind im FOC eher die Ausnahme. Gerade der russische Markt ist hier sehr schwierig, da der Markenvertrieb durch die Lizenzrechte überwiegend in einem Oligopol aus 4 Unternehmen – der Crocus Gruppe, Mercury, Jamilco/LBV sowie Bosco di Ciliegi – gebündelt ist. Wer nicht eines dieser Unternehmen für eine Kooperation gewinnt, wird Probleme bei der Vermietung haben. Das wird die FOC-Entwicklung in Russland noch einige Zeit mitbestimmen
Die zunehmende Wettbewerbsdichte hat inzwischen dazu geführt, dass einige Outlet Center notleidend oder gar gescheitert sind. Wegen ihrer weiträumigen Einzugsgebiete sind FOC nicht beliebig multiplizierbar. Sie beginnen sich bei zunehmender Marktsättigung schnell zu kannibalisieren und nur die geeigneten Standorte und die attraktiven Konzepte setzen sich durch. Beispiele finden sich in Großbritannien, wo der FOC-Markt als gesättigt gilt und Pleiten zu beobachten sind. Beispiele finden sich jedoch auch in Kontinentaleuropa: So wurden Outlet Center nicht nur in Schweden geschlossen, in der Schweiz wurde ein jahrelang dahinsiechendes FOC in der Nähe des Flughafens Zürich Anfang 2008 in ein klassisches Einkaufszentrum umgewandelt, ein weiteres Schweizer Outlet Center steht vor der Schließung.
Auch das Leoville Premium Outlet südlich von Wien soll Mitte 2008 zumindest vorläufig schließen. Es hatte sich nie gegen den Platzhirsch, das Designer Outlet Parndorf von McArthurGlen, behaupten können. Ein Relaunch wird für 2009 angekündigt. Fazit: Factory Outlet Center können hochprofitable Immobilien sein, doch die Anforderungen an Standort- und Betreiber-Qualität steigen.
Quelle: Von Dr. Joachim Will, Geschäftsführer des Forschungsinstituts ecostra, Wiesbaden; Handelsimmobilien Report, Nr. 22, 23.05.2008
Weitere Artikel, die Sie auch interessieren könnten:
- Renditen von Factory Outlet Center toppen die Werte bei Shopping-Centern
Factory Outlet Center: Über den Erfolg entscheidet der Markenmix
Outlet Center: Henderson sieht Chancen bei deutschen Outlet Malls
Factory Outet Center: Die Pipeline ist noch gut gefüllt
Deutsche Bank startet umfangreiches Wachstumsprogramm – Ausbau des Filialnetzes um rund 400 Standorte
Dieser Artikel wurde in der Kategorie Reportagen veröffentlicht. Sie können die Antworten zu diesem Artikel mit Hilfe des RSS 2.0 Feed verfolgen. Antworten sind im Moment nicht möglich, jedoch kann ein Trackback von der eigenen Seite erfolgen.
» Factory Outlet Center: Anforderungen an Standorte und Konzepte steigen – Erste Ermüdungserscheinungen
Anzeige
