Flächenbedarf des Einzelhandels in der Hamburger City nimmt weiter zu
Innenstadt Hamburg: Der Flächenbedarf des Einzelhandels nimmt weiter zu / Steigende Mieten in der 1A-Lage / Gleichzeitig Bieterwettbewerb konservativer Anleger um Geschäftshäuser.
„Schönste Stadt der Welt“, diesen Titel hat sich Hamburg inoffiziell selbst verliehen. Und wer will da auch widersprechen, weitläufige Wasser- und Grünflächen bieten vielfältige Erholungsmöglichkeiten, hanseatische Weltoffenheit und maritime Atmosphäre schaffen Lebensqualität. In der Immobilienbranche wird Hamburg gerne als Boom-Town bezeichnet, in der die Spitzenmiete in der innerstädtischen 1A-Lage in den letzten zehn Jahren um rund 19 Prozent gestiegen ist und bei einem 80 bis 120 Quadratmeter großen Ladenlokal auf der Spitalerstraße inzwischen bis zu 280 Euro pro Quadratmeter betragen kann. Darauf weist das auf innerstädtische 1A-Lagen spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN Hamburg in den aktuellen Citynews Hamburg hin. Gleichzeitig verbuchten Immobilieneigentümer in demselben Zeitraum eine durchschnittliche Wertsteigerung von knapp 50 Prozent für ihre Geschäftshäuser.
Zwei Lageniveaus stehen sich rechts und links der Binnenalster gegenüber: die City Ost und die City West. Dazwischen dienen der Rathausmarkt und die Europa-Passage als Bindeglieder. Die City Ost mit der Spitalerstraße und der Mönckebergstraße ist die Konsumlage Hamburgs. Auf rund 250.000 Quadratmetern Verkaufsfläche liegen alle großen Warenhäuser und die Flagship-Stores der etablierten Fashion-Filialisten. Die Lage ist gleich bleibend beliebt und die Frequenz ununterbrochen hoch.
„Die City West, mit ihren gut 100.000 Quadratmetern Verkaufsfläche, ist Hamburgs traditionelle Luxus- und Niveaulage mit vorwiegend kleinflächigen Ladenlokalen. Hier befanden sich bislang ausschließlich Luxusanbieter und Designerstores, das mondäne Alsterhaus und einige deutschlandweit bekannte Einzelhandelsinstitutionen wie Ladage & Oelke oder Beutin“, sagt Arndt von Marenholtz, Geschäftsführer bei LÜHRMANN Hamburg.
Beflügelt durch die Entwicklung der Alten Post mit Abercrombie & Fitch als Neumieter sowie den kommenden Apple-Store am Jungfernstieg verändert sich jedoch derzeit der gesamte Bereich zwischen Neuem Wall und ABC-Straße. Neben den Luxuslabels etablieren sich zunehmend gehobene Flagship-Stores populärer Modemarken, zuletzt etwa Scotch & Soda und Lacoste.
Arndt von Marenholtz: „Die Lage wandelt sich, weg von der reinen Flaniermeile, hin zur Einkaufsdestination für eine modebewusste aber gleichzeitig zahlungskräftige Zielgruppe. Einzig die den Bereich lange Zeit so prägende Passagenstruktur durch Großimmobilien wie dem Kaufmannshaus, dem Hanseviertel und der Galleria hemmt derzeit noch mancherorts die weitere Entwicklung.“
Die Ladenlokale in den Durchgängen werden immer seltener von Kunden besucht und die Anbieter zieht es zurück in die klassischen Lauflagen, eine Anpassung an den modernen Einzelhandel ist somit angeraten.
Aktuelles
Burberry zieht es wieder an den Neuen Wall. Bis Mitte Juli will das Luxus-Label sein Ladenlokal in der Galleria-Passage aufgeben und in die 650 Quadratmeter umfassende, ehemalige Fläche des dänischen Einrichtungshauses BoConcept am Neuen Wall 71 ziehen.
Vorgemacht haben das schon die Franzosen von Lacoste. Im Frühjahr gab das Modelabel seinen Store im Hanseviertel auf und eröffnete ein rund 500 Quadratmeter großes Ladenlokal in der Momeni-Projektentwicklung 63 Grad am Neuen Wall 63. Etwa zur gleichen Zeit eröffnete Scotch & Soda direkt um die Ecke seinen ersten Deutschland-Store. Das Amsterdamer Unternehmen mietete hierzu ein zweistöckiges Ladenlokal an der Bleichenbrücke/ Ecke Neuer Wall mit knapp 330 Quadratmetern.
Vom Gänsemarkt 21 an die ABC-Straße 1 zog indes das luxuriöse Oversize-Modelabel Marina Rinaldi. Das Tochterunternehmen der italienischen Max Mara-Gruppe, seit 2001 in Hamburg ansässig, eröffnete in den ehemaligen Räumlichkeiten des Damenlabels Uli Schneider ein rund 1.000 Quadratmeter umfassendes Ladenlokal.
In dem Eckhaus Hohe Bleichen 28 eröffnete vor wenigen Tagen der britische Herrenausstatter Hackett sein nach München und Frankfurt drittes Ladenlokal in Deutschland. Das Londoner Label nutzt insgesamt rund 270 Quadratmeter Verkaufsfläche, die zuvor von der skandinavischen Damenlinie Filippa K. genutzt wurde. Lloyd ist hingegen neu am Jungfernstieg. Der Herrenschuhanbieter eröffnete kürzlich einen Shop in dem ehemaligen Geox-Ladenlokal mit der Hausnummer 7.
Verkauft wurde zuletzt das Karstadthaus an der Mönckebergstraße. Ein Spezialfonds der Hamburger Quantum Immobilien AG investierte deutschlandweit 250 Millionen Euro in insgesamt drei an Karstadt vermietete Warenhäuser. Verkäufer ist das Highstreet-Konsortium.
Neuer Eigentümer der Immobilie an der Mönckebergstraße 13 ist die Aachener Grundvermögen Kapitalanlagegesellschaft. Das Kölner Unternehmen erwarb das an die Einzelhändler Adidas, Fossil und WMF vermietete Geschäftshaus von der österreichischen Immofinanz. Kurz zuvor hatte die Aachener Grund schon das unmittelbar an die Europa-Passage grenzende Geschäftshaus Kleine Rosenstraße 14/ Paulstraße 3 gekauft. Die 3.500 Quadratmeter Einzelhandelsfläche der bislang im Eigentum der Union Investment befindlichen Immobilie sind an Salamander und Benetton vermietet.
Auch die Momeni-Gruppe hat erneut in Hamburgs Innenstadt investiert und von der Deutschen Postbank den Sitz des Instituts am Neuen Wall 69 gekauft. Das Büro- und Geschäftshaus soll für insgesamt 33 Millionen Euro saniert werden.
Laufende Projekte
Think different! Das dachte offensichtlich Apple-CEO Steve Jobs, als er bei der Besichtigung seines zukünftig sechsten Deutschland-Stores Hamburgs regierenden Bürgermeister bat, man solle doch die klobige U-Bahn Station versetzen. Schließlich würde hierdurch die Optik der Immobilie deutlich beeinträchtigt. Doch die Möglichkeiten in Deutschlands Innenstädten sind nicht unbegrenzt, der gläserne Aufgang bleibt und Apple kommt trotzdem. Bis dahin wird die Immobilie am Jungfernstieg 12, bislang Heimat des Modehauses Beutin und des Juwelierunternehmens Brahmfeld & Gutruf, grundlegend umgebaut. Das Projekt mit Kosten im zweistelligen Millionenbereich beschert dem altehrwürdigen Gebäude eine zweistöckige Glasfront im Apple-Look. Die Eröffnung soll noch in diesem Sommer stattfinden.
Etwas länger dauert es bis zur Fertigstellung des achtgeschossigen Büro- und Geschäftshaus an der Spitalerstraße 3. Nachdem Teile des Karstadt-Sporthauses abgerissen wurden, entsteht derzeit ein kompletter Neubau in den unter anderem die Mieter Esprit und Budnikowsky einziehen werden. Durch das rund 60 Millionen Euro teure Vorhaben werden bis zum Sommer 2012 gut 2.600 Quadratmeter Einzelhandelsfläche geschaffen. Eigentümer der Immobilie ist seit Ende letzten Jahres die Bayerische Versorgungskammer (BVK) aus München.
Einen komplett neuen Kern bekommt derzeit die Alte Post an der Poststraße/ Ecke Große Bleichen. Ein Joint Venture aus der Alstria Office Reit-AG, Quantum Immobilien AG und Stenham Property investiert rund 75 Millionen Euro in die Neuentwicklung des über 160 Jahre alten Baudenkmals, in dem insgesamt knapp 7.000 Quadratmeter an Büro- und Ladenflächen entstehen. Während die historische Toskana-Fassade erhalten bleibt, werden bei den Innenausbauten sogar die ursprünglichen Geschosshöhen wieder hergestellt. Abercrombie & Fitch will hier im Herbst 2012 seinen (nach Düsseldorf) zweiten deutschen Flagship-Store mit rund 2.000 Quadratmetern Verkaufsfläche eröffnen. Mit Tommy Hilfiger bezieht zudem ein weiterer amerikanischer Fashion-Spezialist ein Ladenlokal in dem geschichtsträchtigen Gebäude. Rund 800 Quadratmeter soll die neue Dependance umfassen. Hilfiger ist bereits mit einem Denim-Store in der Europa-Passage vertreten und betreibt zudem direkt gegenüber der Alten Post ein zweistöckiges Ladenlokal.
Zur gleichen Zeit soll auch die Entwicklung des ehemaligen Vattenfall-Gebäudes an der Spitalerstraße 22-26 fertig sein. Die Centrum Grundstücksgesellschaft hatte das Gebäude im letzten Jahr für gut 50 Millionen Euro von Vattenfall gekauft und will es nun abreißen und für rund 80 Millionen Euro einen Neubau errichten.
Erst in zwei Jahren, nach dem Auszug der Baubehörde, startet der Umbau des Gebäudes Stadthausbrücke 4-10/ Ecke Neuer Wall. Die Quantum AG will das denkmalgeschützte Haus komplett neu entwickeln. In Richtung Fleet sind vorrangig Wohnungen geplant, in den Höfen und zum Neuen Wall Ladenlokale und Restaurants – ganz nach dem Vorbild der Hacke’schen Höfe in Berlin.
Prognose
Die Mieterfluktuation in Hamburgs Innenstadt lässt weiter nach. Das liegt jedoch keineswegs an einem sinkenden Interesse seitens der Einzelhändler, im Gegenteil, die Nachfrage ist weitaus größer als das Angebot und kann in den meisten Fällen nicht befriedigt werden.
Einzelhandelsimmobilienspezialist von Marenholtz: „Es ist schlichtweg zu wenig Bewegung im Markt, aktuelle Mieter halten an ihren Standorten fest und es werden kaum Flächen frei. Die wenigen Neuvermietungen sind daher vorrangig Neuentwicklungen, siehe Apple, Abercrombie & Fitch oder Esprit.“
Der Druck wird somit höher, die Lage spitzt sich zu. In der Folge steigen die Mieten für die wenigen verfügbaren Einzelhandelsflächen in der innerstädtischen 1A-Lage weiter.
Auch im Investmentgeschäft gab es zuletzt eine sehr große Nachfrage, die sich vor allem im zweiten Halbjahr des letzten Jahres noch einmal verschärft hat.
„Vorrangig institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Fonds und Versicherungen stehen in einem regelrechten Bieterwettbewerb um die besten Immobilien in Hamburgs 1A-Lagen“, sagt von Marenholtz.
Diese bonitätsstarken Anleger suchen aufgrund der gut kalkulierbaren Risiko-Ertrags-Struktur massiv nach weiteren Investitionsmöglichkeiten. Das führt einerseits zu steigenden Kaufpreisfaktoren, andererseits aber auch zu Renditen unterhalb von fünf Prozent, selbst in Hamburger Stadtteillagen.
(c) Gewerbeimmobilien24
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