Fonds: Loan to Value-Klauseln – Drohen Musterprozesse in Sachen Rating und Prospekthaftung?

Immobilienqualität heilt. Das dürfte derzeit wohl die Hoffnung von Anlegern, Initiator IVG, Analysten und vor allem auch Ratinggesellschaften sein. Der Virus „LTV-Klausel“ (Loan to Value = Verhältnis Darlehen/Immobilien- Verkehrswert) hat in Deutschland jetzt zum ersten Krankheitsausbruch beim IVG-Fonds EuroSelect 14 mit der Landmarkimmobilie „The Gherkin“ geführt (s. PLATOW v. 28.4.).

Amerikanische und englische Immobiliengesellschaften leiden schon länger unter den Symptomen. Immobilienwirtschaftlich gibt es beim IVG-Fonds keine Probleme. Das beruhigt und rettet den Fonds. Dennoch kassiert die Bank für erhöhtes Risiko auf Grund der Wertänderung der Immobilie von dem Fondsüberschuss je nach Verhandlungsergebnis bis zu einem Viertel ab. Die Ausschüttungen werden eingefroren und thesauriert, bis sich das LTV-Verhältnis wieder eingespielt hat.

Anlegerschützer wetzen nach unseren ersten Backgroundinfos schon die Messer. Für einen Musterprozess zum Thema Rating und Prospekthaftung ist der EuroSelect 14 allemal gut. Feri und Scope sind als Ratinggesellschaften dabei. Mit ihren Ergebnissen gingen die Vertriebe hausieren. Zumindest IVG und Feri haben Geld und können verlorene Prozesse bezahlen. Das LTV-Risiko ist wirklich tödlich. Die Prospektierung ist zu diskutieren. Die Volatilität des Londoner Marktes mit Preisausschlägen von 50% ist jedem Immobilienfachmann bekannt. Die Kölner Sozietät Klumpe Schroeder & Partner hatte seinerzeit gemeinsam mit „Der Immobilienbrief“ das Rating-Haftungsthema ausführlich durchleuchtet.

Der Prospekt offenbart nach sorgfältigem Studium der 18 Seiten Bleisatz-Risikohinweise Überraschendes. Neben ca. 20 Totalverlustrisiken wird ausführlich auf alle finalen Risiken und Stimmrechtsprobleme hingewiesen, die durch den 50%-Partner entstehen können. Gleichzeitig zeigt der Prospekt aber , dass der Fondsgesellschaft

„keine detaillierten Informationen über die Bonität und Liquidität des Joint-Venture–Partners“ vorliegen und „keine gesellschaftsrechtlichen, vertraglichen oder tatsächlichen Einflussmöglichkeiten“ auf ihn bestehen.

Es sei weder die Immobilienstrategie noch die Finanzierungssituation mit dem Partner abgestimmt. Wem die Gesellschaft tatsächlich gehöre, wisse man auch nicht.

Zur LTV-Klausel stellt der Prospekt klar

„Der langfristige Darlehensvertrag sieht vor, dass … jederzeit ein Loan to Value … aufrechterhalten wird, der zu keiner Zeit den Wert von 67% überschreiten darf.“ Ansonsten, auch bei negativer Wechselkursentwicklung, „ist das Kreditinstitut berechtigt, die Erhöhung von Rücklagen oder eine Sondertilgung zu verlangen.“

Der IVG-Fonds gerät so in das Fahrwasser geänderten Bankenverhaltens und der prozyklischen Krisenanfälligkeit „neuer“ Vertragsklauseln, die eigentlich Sicherheit und Einflussnahmemöglichkeit der Banken bei Änderung der Rahmenbedingungen erhöhen sollten. Dagegen ist im Prinzip nichts einzuwenden. Ähnliche Regelungen gab es auch früher, sie waren aber meist eher zahnlos. Das können sich die Banken heute nicht mehr leisten.

Platowfazit: Der Blick auf die Risikohinweise, bei denen es sich Ratinggesellschaften auch ein wenig einfach gemacht haben, lässt sicherlich Fragen nach der Zurechnungsfähigkeit derjenigen aufkommen, die das Vertragswerk verhandelt haben.

Auch wir haben uns vom guten IVG-Ruf, der Leistungsbilanz und London-Kompetenz sowie natürlich von der einzigartigen Immobilie überzeugen lassen. Leider kann auch die schönste Fondsimmobilie durch miese Verträge ihren Glanz verlieren. Aber mit einer Spitzenimmobilie überlebt der Fonds wenigstens.

Angst machen uns die meist schwächeren Immobilien in vielleicht noch schwächeren Fondskonstruktionen von schwächeren Initiatoren. Hier gehören alle Rating-„Gut“achten und Prospekte auf den Prüfstand. Bei der IVG ist das Risiko prospektiert, wenn auch vielleicht nicht mit gebührendem Gewicht und erhoffter Klarheit. Ob das reicht, haben nicht wir zu entscheiden. Zwei Jahre soll der Ausschüttungsstopp nur dauern, hofft die IVG. Bei einer notwendigen Werterholung inkl. zwei gesparter Ausschüttungen und Währungseffekten von zusammen knapp 50% ist das eine eher sportliche Annahme.

Da müssten sich jetzt eigentlich die Investorenkarawanen auf den Weg nach London machen. Wo schafft man sonst mit Immobilien eine vergleichbare Gesamtkapitalrendite von über 20%? Wir sehen übrigens wirklich gute antizyklische Chancen bei Londoner Topimmobilien. Ob aber bei 80% FK 100% EK-Rendite drin ist, wissen wir nicht. Der Londoner Markt sieht das zunächst noch anders. Die Flaute hält an. Viel schlimmer als der aktuelle Fall könnten noch andere London-Fonds, US-Fonds und sonstige internationale Investments getroffen sein.

gi24/Platow Brief, Nr. 54

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