Gewerberaum-Mietvertrag (Checkliste)

01. Januar 2008

Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen Anhaltspunkte dafür liefern, welche Vertragsbestandteile wichtig sind und von Ihnen beachtet werden sollten. Wegen des Umfangs der heute in Mietverträgen enthaltenen Regelungen, erhebt die nachfolgende Aufstellung keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sondern möchte lediglich eine erste Orientierung bieten. Insbesondere bei langfristigen Zeitmietverträgen ist für beide Vertragsparteien anwaltschaftliche Beratung vor Unterzeichnung des Mietvertrages zu empfehlen, so dass es später kein böses Erwachen gibt. Die nachfolgende Aufstellung kann eine solche Beratung nicht ersetzen.
    
       
  1. Gewerbemietvertrag / Definition / Form
  2. Mietvertragsparteien
  3. Mietvertragszweck
  4. Mietobjekt
  5. Mietzins / Nebenkosten
  6. Laufzeit / Kündigung
  7. Kaution
  8. Instandsetzung und Instandhaltung
  9. Konkurrenzschutz
10. Rückgabe der Mietsache / Ablöse
    

1. Gewerberaummietvertrag / Definition / Form
      
Ein Gewerberaummietvertrag oder Gewerbemietvertrag ist ein Mietvertrag, der keinen Wohnraum, sondern Geschäftsraum zum Gegenstand hat.
     
Ein Mietvertrag muss nicht schriftlich geschlossen werden – auch mündliche Verträge sind wirksam, wenn eine Einigung über die wesentlichen Vertragsinhalte, d.h. Vertragsparteien, Mietobjekt, Mietzins und Laufzeit, getroffen wurde. Wird der Mietvertrag allerdings für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, ist im Gesetz die Schriftform vorgeschrieben. Schließen Sie den Mietvertrag trotzdem nur mündlich, ist er gleichfalls gültig. Er gilt dann als unbefristeter Vertrag und kann von beiden Mietvertragsparteien frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietobjekts gekündigt werden, §§ 580a, 550 BGB. Die Schriftform ist aus folgenden Gründen dringend zu empfehlen:

  1. Möglichkeit der vertraglichen Bindung für mehrere Jahre zur Absicherung von Investitionen in das Mietobjekt seitens des Mieters und/oder Vermieters
  2. Beweisführung für getroffene Absprachen
  3. Erhöhte Flexibilität durch Parteivereinbarungen als Ersatz für starre gesetzliche Regelungen

Zur Wahrung der Schriftform ist es erforderlich, dass der Mietvertrag durch beide Mietvertragsparteien unterschrieben wird. Vertretungsverhältnisse sind kenntlich zu machen. Weiter ist zur Wahrung der Schriftform nach der aktuellen (Auflockerungs-) Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) erforderlich, dass der Mietvertrag und seine Anlagen eine Einheit bilden, so z.B. fortlaufend durchnummeriert oder fest miteinander durch Verklammerung verbunden sind (BGH vom 18.12.2002, XII ZR 253/01).

   
2. Mietvertragsparteien
   
Die Mietvertragsparteien sind detailliert im Mietvertrag unter vollständiger Namensnennung und unter Angabe der jeweils aktuellen Anschriften aufzuführen. Bei juristischen Personen, z.B. AG, KG oder GmbH, sind jeweils die Vertretungsberechtigten anzugeben. Alle im Vertragstext genannten Personen bzw. deren Vertretungsberechtigte sollten den Mietvertrag dann auch unterschreiben, um Unklarheiten über die am Vertrag Beteiligten zu vermeiden.
   
Bei den meisten Gesellschaftsformen kann die Frage der Vertretungsberechtigung durch einen Blick in das Gesetz und das Handelsregister geklärt werden. Der oder die Geschäftsführer vertreten nach § 35 Abs. 1 GmbHG die GmbH. Der Vorstand vertritt nach § 78 AktG die AG. Das Handelsregister gibt Auskunft darüber, wer Geschäftsführer oder Vorstand ist. Probleme stellen sich bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Eine GbR wird im Zweifelsfalle gem. § 709 BGB durch alle Gesellschafter vertreten. Es ist aber auch zulässig, wenn einem Gesellschafter oder mehreren Gesellschaftern nach dem Gesellschaftsvertrag die Befugnis zur Geschäftführung übertragen wird, § 714 BGB. Es ist für einen Außenstehenden schwer zu überprüfen, durch wen die GbR in einem schriftlichen Mietvertrag zulässigerweise vertreten wird. Dies ist deshalb problematisch, da ein Mietvertrag trotz Befristung vorzeitig nach Ablauf eines Jahres kündbar ist, wenn er nicht durch alle Vertragspartner unterschrieben wurde, da in diesem Fall ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vorliegt. So hat der BGH bei einem ursprünglich auf 10 Jahre befristeten Mietvertrag die vorzeitige Kündigung zugelassen, da der Mietvertrag nicht alle erforderlichen Unterschriften enthielt (Urteil vom 16. Juli 2003 – XII ZR 65/02). Beim Abschluss eines Mietvertrages mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sollten deshalb im Kopf des Mietvertrages alle Gesellschafter genannt werden. Als Folge dessen muss der Mietvertrag dann auch von allen Gesellschaftern unterschrieben werden.
  
Ein Wechsel der Vertragspartner ist möglich z.B. durch Vertrag, Veräußerung der Mietsache oder Umwandlung einer Vertragspartei. Soll ein neuer Mieter in ein bestehendes Mietverhältnis eintreten, wird üblicherweise ein dreiseitiger Vertrag unter Mitwirkung des Vermieters, des bisherigen Mieters und des neuen Mieters geschlossen, da alle Vertragsbeteiligten ihre Zustimmung erteilen müssen.
  
  
3. Mietvertragszweck
   
Der Mietvertragszweck ist anzugeben, z.B. die Nutzung der Mieträume als Laden, Büro etc.. Die Angabe des Mietzwecks hat Bedeutung in mehrfacher Hinsicht. Es wird damit zunächst zusätzlich zur Beschreibung des Mietobjekts klargestellt, dass ein Gewerbemietvertrag und kein Wohnraummietvertrag vorliegt.
  
Weiter haftet der Vermieter in der Regel dafür, dass das Mietobjekt zum angegebenen Mietzweck genutzt werden darf, d.h. baulich geeignet ist und den behördlichen Auflagen entspricht. Hier ist an behördliche Genehmigungen zu denken, an Umweltschutzmaßnahmen gegen Lärm, Erschütterung und Luftverschmutzung, ungehinderten Zugang zu dem Mietobjekt, Statik der gemieteten Räume und weitere bauliche Erfordernisse.
  
Der Vermieter kann das Risiko für öffentlichrechtliche Genehmigungen oder Auflagen nicht vollständig formularvertraglich auf den Mieter abwälzen (BGH NJW 88, 2664). Andererseits ist es nach dem Inhalt dieser BGH-Entscheidung aber wohl zulässig, die Haftung des Vermieters nur für den Fall auszuschließen, dass die für den Gewerbebetrieb des Mieters erforderliche Genehmigung aus in der Person des Mieters liegenden Gründen nicht erteilt werden kann.
  
Schlussendlich ist die Angabe des Mietzwecks für den Konkurrenzschutz von Bedeutung. Je detaillierter der Mietzweck angegeben wird, desto größer ist nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur die Verpflichtung des Vermieters, dafür Sorge zu tragen, dass der Geschäftsbetrieb des Mieters im Anwesen nicht durch Konkurrenzbetriebe gestört wird. Auf nachfolgende Ziffer 9 (Konkurrenzschutz) darf bezüglich weiterer Details und Rechtsprechungsnachweise verwiesen werden.
  
  
4. Mietobjekt
    
Das Mietobjekt ist möglichst detailliert mit Angabe der Anschrift in Textform zu beschreiben. Dies dient nicht nur der Rechtssicherheit, sondern auch der Wahrung der erforderlichen Schriftform, welche u.a. voraussetzt, dass sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsgrundlagen, so auch den Mietvertragsgegenstand selbst, geeinigt haben. Bei Gewerbeimmobilien ist es üblich, auf eine Grundrissskizze als Anlage zum Mietvertrag zu verweisen, in der das Mietobjekt, z.B. durch farbige Markierung/Umrandung, genau gekennzeichnet ist.
   
Sind Nebenräume oder Tiefgaragenstellplätze mitvermietet, so sind auch diese Nebenflächen mit in den Mietvertrag aufzunehmen und möglichst detailliert zu beschreiben.
Werden Einrichtungsgegenstände mitvermietet, so ist aus Beweissicherungsgründen eine  Inventarliste als Anlage zum Mietvertrag beizufügen, welche von der Mietpartei gegenzuzeichnen ist. Hiermit und durch eine entsprechende vertragliche Regelung kann sichergestellt werden, dass der Mieter bestätigt, dass sämtliches Inventar bei Einzug vorhanden war und damit bei Auszug bereitzustellen oder bei Verlust oder Beschädigung zu ersetzen ist.
  
Vor Einzug sollte ein Übergabeprotokoll angefertigt und von beiden Mietvertragsparteien  unterschrieben werden, um den Zustand der Mietsache bei tatsächlicher Inbesitznahme durch den Mieter zu dokumentieren.
  
Bei der (oft etwas sorglosen) Angabe der Größe des Mietobjekts im Mietvertrag ist Vorsicht geboten, wenn im Vorfeld des Vertrages nicht ein konkretes Aufmaß des Mietobjekts vorgenommen wurde. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des BGH, dass der Mieter den Mietpreis mindern und die überbezahlte Miete zurückerstattet verlangen kann, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag angegebenen Größe des Mietobjekts mehr als 10% beträgt.
  
  
5. Mietzins / Nebenkosten
    
a. Miethöhe
   
Die Miete ist unter den Mietvertragsparteien frei verhandelbar. Sie darf aber nicht sittenwidrig sein, d.h. den Mieter völlig unangemessen benachteiligen. Die Rechtsprechung sieht das Kriterium der Sittenwidrigkeit bei gewerblichen Mietverhältnissen dann als erfüllt an, wenn die verlangte Miete mehr als 100% über der ortsüblichen Miete liegt, welche zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bezahlt wird, und der Mieter eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters nachweisen kann. Eine solche verwerfliche Gesinnung wird im Regelfall dann vorliegen, wenn das krasse Missverhältnis bzw. der Marktwert der Leistung für den Vermieter erkennbar war oder dieser sich der Erkenntnis leichtfertig verschlossen hat (BGH NJW 1995, Seite 1019; BGH MDR 2001, 1105, KG MDR 2001, 24).
   
Die Miete ist im Mietvertrag nach Nettomiete, Vorauszahlungen für Nebenkosten/Warmwasser/Heizung, Kosten für Nebenräume/Garagen aufzuschlüsseln. Wenn der Vermieter zur Mehrwertsteuer optiert hat, ist zusätzlich die jeweils gültige Mehrwertsteuer auszuweisen.
  
Gewerberaummietverträge haben üblicherweise eine bestimmte Laufzeit, binnen derer die Miethöhe nicht durch den Vermieter geändert werden kann, es sei denn, es wurde unter den Parteien etwas anderes vereinbart. Dies kann entweder durch eine Staffelmietvereinbarung erfolgen oder durch eine sogenannte Wertsicherungsklausel.
  
Die Wertsicherungsklausel bindet die Höhe des Mietzinses an einen bestimmten Wertmaßstab, so z.B. an den harmonisierten Verbraucherpreisindex für Deutschland. Ändert sich der Verbraucherpreisindex um einen bestimmten Prozentsatz, so ändert sich im gleichen Verhältnis die Miethöhe.
Wenn die Wertsicherungsklausel den Anforderungen in § 3 PreisklauselVO genügt, welche den früheren Genehmigungsgrundsätzen der Deutschen Bundesbank entsprechen, so gilt sie als genehmigt. Folgende Anforderungen müssen alternativ erfüllt sein:

  1. Der Mietvertrag muss auf Lebenszeit von Mieter und Vermieter abgeschlossen sein oder
  2. der Vermieter muss 10 Jahre an den Mietvertrag gebunden sein, weil er auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für 10 Jahre verzichtet oder
  3. der Mieter muss das Recht haben, den Vertrag auf 10 Jahre zu verlängern oder
  4. der Vertrag muss von vornherein auf 10 Jahre abgeschlossen werden.

Trifft eine der vorgenannten Voraussetzungen nicht zu, wollen die Mietvertragsparteien so z.B.  andere nicht typische Klauseln vereinbaren, die in der PreisklauselVO außerdem vorgesehen sind, muss unbedingt bei dem zuständigen Bundesamt für Wirtschaft in Eschborn (Frankfurter Straße 29, 65760 Eschborn) ein sogenanntes Negativattest eingeholt werden. Für Neuverträge gilt also: Entweder es sind die Voraussetzungen der genehmigungsfreien  Wertsicherungsklausel in § 3 PreisklauselVO zu wahren oder es muss das so genannte Negativattest eingeholt werden.
       
b. Nebenkosten
    
Wird hierzu keine Vereinbarung getroffen, so wird davon ausgegangen, dass die Nebenkosten in der Grundmiete enthalten sind (sog. Inklusivmiete). Da die Nebenkosten in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen sind, sollte dieser Punkt der Checkliste einer eingehenden Überprüfung unterzogen werden. Es ist in der Praxis nahezu der Regelfall, dass dem Mieter die Tragung der Nebenkosten überbürdet wird. Hierzu gibt es im Wesentlichen die folgenden Möglichkeiten:
  
Es kann eine Nebenkostenpauschale vereinbart werden, mit der sämtliche Nebenkosten pauschal unabhängig von deren tatsächlichen Höhe abgedeckt sind. Eine Ausnahme gilt bei den Heiz- und Warmwasserkosten, welche anteilig verbrauchsabhängig abzurechnen sind, § 2 Heizkostenverordnung.
 
Ausgleichsansprüche sind bei einer Nebenkostenpauschale ausgeschlossen. Der Mieter kann weder eine Rückerstattung verlangen, falls die tatsächlichen Kosten günstiger waren als die geleistete Pauschale, noch kann der Vermieter eine Nachzahlung verlangen, wenn die Pauschale nicht zur Deckung der tatsächlich entstandenen Kosten ausreicht.
  
Besser kalkulierbar ist die Vereinbarung einer Vorauszahlung der umzulegenden Betriebskosten, über welche jährlich abgerechnet wird. Bezüglich des Umfangs darf im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden, welche dem Mietvertrag nicht als Anlage beigefügt werden muss. Bei Heiz- und Warmwasserkosten ist die Heizkostenverordnung anzuwenden. Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung sind z.B. Grundsteuer, Versicherungen, Hausmeisterkosten, Kosten für Schneebeseitigung, Schornsteinreinigung etc. Es können auch weitere als die in der Betriebskostenverordnung genannten umlagefähigen Betriebskosten vereinbart werden, wenn diese im Mietvertrag gesondert aufgelistet sind, da die Beschränkungen für Wohnraummietverhältnisse bei Gewerberaummietverträgen keine Anwendung finden. Es sind daher auch z.B. auch Verwaltungs- und Objektüberwachungskosten auf den Mieter umlegbar.
  
Hinsichtlich des Umlageschlüssels kann eine Umlage im Verhältnis der angemieteten Fläche zur Gesamtmietfläche des Mietobjekts erfolgen, wenn mehrere vermietete Einheiten in einem Anwesen vorhanden sind.
  
TIPP für den Mietinteressenten: Lassen Sie sich die Nebenkostenabrechnungen der letzten 2 oder 3 Jahre für die Mieteinheit vorlegen. Sie können dann unter Einbeziehung der aktuellen Energiepreise besser kalkulieren, mit welchen Gesamtkosten gerechnet werden muss.

   
6. Laufzeit / Kündigung
   
a. Laufzeit
  
Die Laufzeit des Mietvertrages kann unter den Parteien frei vereinbart werden. Üblich sind befristete Gewerberaummietverträge, bei welchen eine bestimmte Laufzeit von mehreren Jahren fest vereinbart ist, mit der Folge, dass eine frühzeitige einseitige Loslösung von dem Vertrag prinzipiell nicht möglich ist. Eine fristlose Kündigung ist immer möglich, sieht aber einen entsprechenden Kündigungsgrund vor, z.B. Zahlungsverzug des Mieters für einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten.
  
Die Zulässigkeit der Stellung eines Nachmieters sollte mietvertraglich vereinbart werden. Da die Möglichkeit der Nachmieterstellung auch stark von der Entwicklung der marktüblichen Miete abhängig ist, sollten Sie vor Abschluss eines Mietvertrages eingehend überprüfen, für welchen Zeitraum Sie sich vertraglich binden wollen.
 
Jederzeit kann bei Einvernehmen der Mietvertragsparteien auch ein Aufhebungsvertrag geschlossen werden, der aber die Zustimmung der jeweils anderen Mietvertragspartei voraussetzt.
   
b. Kündigung
      
Bei der Kündigungserklärung handelt es sich um eine Willenserklärung, welche von oder gegenüber allen Mietvertragsparteien abzugeben und zu empfangen ist (§ 130 BGB). Es ist  zwar üblich, dass Mietverträge eine gegenseitige Bevollmächtigung von Mietern vorsehen, wonach sich z.B. die Mieter in stets widerruflicher Weise gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe von Willenserklärungen bevollmächtigen. Dies gilt bei einer Kündigungserklärung allerdings nicht, so dass diese von beiden Mietern zu unterschreiben ist.
   
Bitte beachten Sie die mietvertraglichen Formvorschriften für eine Kündigungserklärung. Die meisten Verträge verlangen Schriftform der Kündigungserklärung. Da es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt und der Kündigende diese Voraussetzung nötigenfalls beweisen muss, ist ein geeigneter Zugangsnachweis zu führen. Die Kündigung sollte nie per Einschreiben/Rückschein versandt werden, da diese Sendung bei fehlender Abholung bei der Post ohne Zugang beim Erklärungsempfänger retourniert wird und damit die Kündigungsfrist versäumt ist mit weitreichenden finanziellen Folgen! Eine Kündigung sollte stets per Boten übermittelt oder per Einwurf-Einschreiben versandt werden.

  
7. Kaution
         
Aus dem Gesetz ergibt sich keine Verpflichtung des Mieters eines Gewerbemietvertrages eine Kaution zu stellen. Es ist aber dringend zu empfehlen, diese Verpflichtung des Mieters in den Vertrag aufzunehmen, da der Vermieter auf diesem Wege eine finanzielle Sicherheit erlangt.
  
Die Kaution kann je nach Inhalt der vertraglichen Vereinbarung gestellt werden. Weit verbreitet ist die Vereinbarung einer Bankbürgschaft, wobei inhaltlich vereinbart werden sollte, dass nur eine Bankbürgschaft auf erstes Anfordern gestellt werden darf. Möglich ist alternativ die Vereinbarung einer Barkaution, welche  getrennt von dem sonstigen Vermögen des Vermieters auf einem separaten Konto des Vermieters zu deponieren ist.
  
Eine Verzinsung der Kaution ist bei Gewerbemietverträgen nicht zwingend vorgesehen und kann ausdrücklich ausgeschlossen werden. Fehlt eine Vereinbarung, so ist die Mietkaution in der Regel zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz zu verzinsen (BGH NJW 1994, 3287).
  
Die Kaution ist bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, es sei denn, es ist etwas anderes vereinbart. Um nicht erst nach Übergabe des Mietobjekts feststellen zu müssen, dass der Mieter die Kaution entgegen den mietvertraglichen Vereinbarungen nicht stellen kann oder will, sollte vereinbart werden, dass die Kaution binnen einer bestimmten Frist vor Beginn des Mietvertrages geleistet werden bzw. auf einem zu bestimmenden Konto des Vermieters eingegangen sein muss, andernfalls dem Vermieter das Recht zusteht, von dem Mietvertrag zurückzutreten.
    
 
8. Instandhaltung und Instandsetzung, insbesondere Schönheitsreparaturen
        
Hiermit werden alle Maßnahmen umfasst, welche erforderlich sind, um dem Mieter während der Dauer der Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts zu ermöglichen. Hierzu gehören auch die sogenannten Schönheitsreparaturen.
  
Instandhaltung ist die Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustands des Mietobjekts, während Instandsetzung die Wiederherstellung des vertrags- oder ordnungsgemäßen Zustands durch Beseitigung von Schäden oder Erneuerung nicht reparierbarer Teile bedeutet.
  
Die Verpflichtungen können auf den Mieter übertragen werden. Die Rechtsprechung duldet eine vollständige Abwälzung sämtlicher Verpflichtungen („Instandhaltung und Instandsetzung an Dach und Fach“) in der Regel nur dann, wenn eine individuell ausgehandelte Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien vorliegt oder die Überbürdung mit einem Mietnachlass verbunden ist. Sonst wird gemutmaßt, dass eine unzulässige Benachteiligung des Mieters vorliegt, da es sich bei der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht eigentlich um originäre Verpflichtungen des Vermieters handelt.
  
Keinen Bedenken begegnet hingegen die sogenannte Kleinreparaturenklausel. Letztere ist auf den Ausgleich der normalen Abnutzung gerichtet und sieht vor, dass der Mieter dem Vermieter Reparaturkosten an allen dem Zugriff des Mieters unterliegenden Einrichtungen, insbesondere Installationsgegenständen, zu erstatten hat, soweit diese im Einzelfall z. B. 150 € und im gesamten Mietjahr 7 % der Jahresnettomiete nicht überschreiten.
  
Die Schönheitsreparaturen werden üblicherweise vom Mieter übernommen. Es bedarf einer vertraglichen Klausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, anderweitig den Vermieter diese Verpflichtung trifft. Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, welche durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Dazu gehören das Streichen oder Tapezieren von Wänden sowie Decken und das Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizrohre, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen.
   
Bei der Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist auf zwei Punkte zu achten:
Eine Kombination mit der sogenannten Endrenovierungspflicht, d.h. mit der Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen unabhängig von dem Zeitpunkt ihrer letzten Ausführung bei Auszug vollumfänglich durchzuführen, hält die Rechtsprechung bei Formularverträgen wegen des damit verbundenen Summierungseffekts zu Lasten des Mieters für unwirksam (BGH vom 06.04.2005, XII ZR 308/02). Eine Endrenovierungspflicht des Mieters sollte deshalb nicht neben der Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart werden.
   
Das OLG Düsseldorf und das OLG München halten starre Fristenregelungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch in Gewerbemietverträgen für unwirksam. Eine höchstrichterliche Entscheidung liegt insoweit noch nicht vor, da das beim BGH anhängige Revisionsverfahren gegen eine Entscheidung des OLG Düsseldorf bislang nicht entschieden wurde. Vorsorglich sollten starre Fristenregelungen durch zulässige Vereinbarungen ersetzt werden, mit welchen dem Mieter der Nachweis vorbehalten bleibt, dass die Schönheitsreparaturen trotz Fristablaufs, z.B. wegen eines guten Zustandes des Mietobjekts, noch nicht geschuldet sind. So kann z.B. vorgesehen werden, dass die Schönheitsreparaturen „im allgemeinen“ oder „üblicherweise“ binnen bestimmter Frist turnusmäßig durchgeführt werden müssen.
   
     
9. Konkurrenzschutz
     
Wettbewerbsschutz ist häufig bei Gewerbemietverträgen. In diesem Bereich besteht oft ein Spannungsverhältnis zwischen den Interessen der beiden Mietvertragsparteien. Der Vermieter ist an einer hohen Auslastung und guten Rendite interessiert und will sich deshalb den Kreis der in Betracht kommenden Mieter möglichst weit offen halten. Der Mieter ist daran interessiert, im räumlichen Bereich des Mietobjekts nicht einer unmittelbaren Konkurrenzsituation ausgesetzt zu sein. Es bieten sich eindeutige vertragliche Regelungen an, so dass sich beide Mietvertragsparteien hierauf einstellen können.
  
Was Konkurrenzschutz ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. Abgestellt wird in der Regel auf das Hauptfachsortiment oder die Art und Ausrichtung des Betriebes. Ärzte mit gleicher Fachrichtung stehen z.B. ebenso in Konkurrenz, wie eine Apotheke und eine Drogerie. Liegt eine Verletzung des Konkurrenzschutzes vor, so können Schadenersatzansprüche und Unterlassungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter bestehen.
  
Wird eine Konkurrenzschutzklausel ausdrücklich vereinbart, dann darf der Vermieter im Gebäude und eventuell auch in ihm gehörenden Nachbargebäuden nicht an Konkurrenten vermieten.
  
Auch wenn im Mietvertrag hinsichtlich des Konkurrenzschutzes keine ausdrücklichen Regelungen enthalten sind, kann sich ein solcher aus der hinreichend konkreten Beschreibung des Vertragszwecks ergeben. Der Vermieter ist dann nach herrschender Rechtsmeinung dazu verpflichtet, seinen Mieter vor unmittelbarer Konkurrenz zu schützen (BGH NJW 1979, 1404), es sei denn es handelt sich bei dem Mietobjekt nur um eine geringe Teilfläche im Verhältnis zur Gesamtmietfläche. Der sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz ist gegenüber dem vertraglich zugesicherten Konkurrenzschutz dahingehend eingegrenzt, dass der Vermieter nicht dazu verpflichtet ist, jeden Konkurrenzbetrieb zu unterbinden, sondern es hat eine Abwägung der Interessen der beiden Mietvertragsparteien im Einzelfall zu erfolgen, inwieweit dem Mieter noch die Fortsetzung seines Betriebes trotz der unliebsamen Konkurrenz möglich ist.
  
Soll der Konkurrenzschutz ausdrücklich ausgeschlossen werden, ist umstritten, ob dies nur durch eine Individualvereinbarung oder auch durch allgemeine Geschäftsbedingungen erfolgen kann.
  
   
10. Rückgabe der Mietsache / Ablöse
       
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in vertragsgemäßen und geräumten Zustand an den Vermieter herauszugeben.
  
Ein häufiger Streitpunkt sind vom Mieter vorgenommene Einbauten und deren Behandlung anlässlich des Auszuges.
   
Grundsätzlich sind bauliche Maßnahmen und Einrichtungen, mit welchen der Mieter die Mietsache versehen hat, zu entfernen (BGH NJW 06, 2115). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter mit der Vornahme der baulichen Veränderung als solcher einverstanden war. Daher sind selbst, wenn vertraglich nichts anderes festgelegt wurde, bei der Vermietung von Grundstücken die vom Mieter errichteten Bauten oder Gebäude auf Kosten des Mieters zu entfernen. Es bietet sich deshalb an, vor der Vornahme von baulichen Veränderungen diese vorab mit dem Vermieter zu besprechen, sich dessen Einverständnis einzuholen und festzulegen, was mit den baulichen Maßnahmen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu geschehen hat. Üblicherweise wird festgelegt, dass bauliche Veränderungen, die dem Mietobjekt und nicht nur dem Mietgebrauch des einzelnen Mieters dienen, im Mietobjekt dauerhaft verbleiben und dem Mieter einen nach Gebrauchszeit und Mietvertragslaufzeit gestaffelte Ablöse als Gegenleistung bezahlt wird. 
    
   
Haftungsausschluss: Trotz größtmöglicher Sorgfalt bei der Erstellung dieser Informationen bitten wir um Verständnis dafür, dass wir keine Haftung für den Inhalt übernehmen können (Stand Januar 2008).

 


 

 

 

 

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