Handelsimmobilien in der Gunst der Investoren ganz weit oben
Die Konsumkonjunktur bleibt stabil und deutsche Handelsimmobilien stehen in der Gunst der Investoren ganz weit oben. Das sind Ergebnisse des „Hahn Retail Real Estate Reports“. Ein großes Ärgernis für die Expansionsleiter des Einzelhandels bleiben jedoch die Restriktionen des deutschen Baurechts.
(Von Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“) – Die konjunkturellen Rahmenbedingungen sind derzeit durchaus pikant, findet Manuel Jahn, Head of Real Estate Consulting bei GfK Geomarketing, in seinem Vortrag zum „3. Hahn German Retail Property Day“ in Schloss Bensberg bei Köln. Die konjunkturellen Ausschläge würden immer größer. Die leidige Diskussion um den Euro- Rettungsschirm und die Schuldenkrise sind zwar auch den deutschen Konsumenten auf die Stimmung geschlagen, doch bislang nur leicht. Die Bundesbürger erwarten gemäß GfK Konsumklima-Index nach all den negativen Prognosen zwar eine Abschwächung der Konjunktur und moderat sinkende Einkommen, doch die Anschaffungsneigung, d.h. die Kaufbereitschaft, ist von einem bereits guten Niveau im August noch weiter gestiegen.
Diese erstaunlich stabile Kaufneigung, die sich seit der Lehmann-Pleite auf relativ stabilem Niveau hält, hat sich laut Jahn auch in positiven Einzelhandelsumsätzen niedergeschlagen. Der Einzelhandel ist 2010 sehr stark aus der Krise herausgekommen und der Umsatz nominal um 2,7% (real: 1,5%) gewachsen. Selbst der Textileinzelhandel, seit Anfang der 1990er-Jahre in der Dauerflaute, konnte 2010 nach Feststellung des Statistischen Bundesamtes um nominal 4,1% und im 1. Halbjahr 2011 um 3,9% wachsen. Das wirkt sich auch positiv auf das Geschäft der Shopping-Center mit ihrem großen Modeangebot aus. Vor allem aber: Das Wachstum im Einzelhandel ist höher als das des privaten Konsums mit 0,4% im 1. Quartal 2011.
Und noch ein Trend ist bemerkenswert. Das Wachstum der Verkaufsfläche ist seit Ausbruch der Krise 2008/09 von zuvor 1 Mio. qm jährlich auf 500 000 qm zurück gegangen. Da gleichzeitig der Einzelhandelsumsatz 2010 zugelegt hat, ist der Umsatz je qm im Bundesdurchschnitt auf 3 400 qm gestiegen. „Der Umsatz wächst schneller als die Fläche“, konstatiert Jahn. Für den Einzelhandel ist das seit langem ein ungewohnter Zustand. Wenn ab 2011/2012 wieder mehr Objekte auf den Markt kommen, könnte sich das aber wieder ändern.
Mit Blick auf das aktuelle Verbrauchervertrauen prognostiziert der jüngste „Hahn Retail Real Estate Report“, der zusammen mit GfK Geomarketing und CB Richard Ellis erstellt wird, für 2011 und 2012 mit 1,6% bzw. 1,3% eine stabile Entwicklung des privaten Konsums. Getrübt wird das Bild allerdings durch die Inflationsrate, die das ifo-Institut in München in diesem Jahr bei 2,4% sieht. Die relativ hohe Preissteigerung hat auch dazu geführt, dass der Lebensmittelumsatz, der im 1. Halbjahr nominal um 1,9% zulegen konnte, real um 0,3% gesunken ist. 2010 erzielte der Lebensmitteleinzelhandel einen Umsatz von 152 Mrd. Euro.
Insgesamt sind die 41 für die Erstellung des Retail Real Estate Reports jährlich befragten Expansionsverantwortliche großer Handelskonzerne im Herbst 2011 mehrheitlich immer noch zuversichtlich. Das Gros der Befragten (68,3%) verzeichnete im eigenen Unternehmen steigende Umsätze und 48,8% rechnen auch in der 2. Jahreshälfte 2011 mit Wachstum. 41,5% stellen sich jedoch auf stagnierende/stabile Umsätze ein. Nur 2,4% glauben, dass die Erlöse sinken werden.
Auch beim Thema Expansion herrscht Zuversicht vor. So registrieren 53,7% der Befragten eine „hohe Nachfrage“ nach neuen Verkaufsflächen und 46,3% glauben, dass die Nachfrage in den nächsten 12 Monaten steigen wird. Genauso viele erwarten, dass die Flächennachfrage zumindest konstant bleiben wird. Und die meisten (63,4%) waren auch bei der Verwirklichung ihrer Expansionsziele 2010 erfolgreich. Laut Befragung wollen 43,9% in diesem Jahr sogar noch mehr Standorte als im Vorjahr eröffnen und 39% wollen das Tempo aus 2010 auch in diesem Jahr beibehalten. Dabei geht der Trend mehrheitlich (48,8%) immer noch zu größeren Flächen, nur 17,1% suchen kleinere Flächen. Haupthindernis bei der Expansion sind die baurechtlichen Restriktionen wie etwa § 11,3 Baunutzungs-Verordnung, wie 70,7% der Nennungen belegen. Mit 29,3% der Nennungen folgte die Klage darüber, dass die geeigneten Grundstücke resp. Miet- und Kaufobjekte nicht zur Verfügung stehen. Auf die hohe Wettbewerbsintensität entfielen 22% der Nennungen. Beachtlich mit Blick auf die aktuellen Irritationen bei den Banken im Zuge der Schuldenkrise ist, dass die Finanzierungskonditionen (22%) stärker als im Vorjahr als Hemmnis (13%) gesehen werden, wie Jahn berichtet.
Wie sehr die Beschränkung der Verkaufsfläche auf 800 qm die Supermarktbetreiber behindert, erläuterte Heino Schmidt, Geschäftsführer Edeka Minden-Hannover anhand der vielen innovativen Produkte, die der Kunde in „seinem“ Supermarkt zu finden wünscht. Dem Kunden dann zu erläutern, das Produkt sei nicht verfügbar, weil der Gesetzgeber die Verkaufsfläche auf 800 qm beschränke, sei dann wohl die falsche Antwort. Ein Supermarkt benötige 1 400 bis 1 500 qm Verkaufsfläche, um ein umfassendes Angebot bieten zu können, so Schmidt.
Doch trotz solcher Irritationen beim Lebensmitteleinzelhandel bleiben Handelsimmobilien, das ergab die Befragung der 30 Investoren für den Hahn-Report, derzeit die gefragteste Asset Klasse, wie Jan Poppinga, Head of Retail Investment bei CB Richard Ellis in seinem Vortrag über „Trends und Entwicklungen im Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien“ darlegte. Demnach spielen deutsche Immobilien bei den Investitionsentscheidungen eine große Rolle und auf Handelsimmobilien sei ein regelrechter Run zu verzeichnen – allen voran auf Shopping-Center und Fachmarktzentren.
Laut Umfrage ist für etwa 37% der befragten Investoren der Handelsimmobilienmarkt derzeit „sehr attraktiv“ – nicht zuletzt wegen der günstigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der Größe des hiesigen Marktes und des guten Preis-Rendite- Niveaus. Über Büroimmobilien sagen das nur rd. 13% und über Wohnimmobilien nur 7% der Befragten.
Interesse an Objekten mit Wertsteigerungspotenzial wächst
Dass seit der Krise 2008/09 vor allem voll vermietete Core-Objekte im Fokus der Anleger stehen, ist hinlänglich bekannt. Laut Hahn-Studie gilt das für etwa 47% der befragten Investoren. Das sind weniger als im Vorjahr (70%), allerdings liegt das auch daran, dass die gesuchten erstklassigen Immobilienprodukte knapp und die Kaufpreise als Folge des latenten Nachfrageüberhangs gestiegen sind. Die zumeist eigenkapitalstarken Investoren, die derzeit aktiv sind, schließen zunehmend auch Core-Plus und Value-Added-Objekte in ihre Strategie mit ein. Auch Objekte in den so genannten Regionalzentren und B-Städten kommen laut Poppinga in Frage. „Bei vergleichsweise höheren Renditen bieten dort erstklassige Handelsimmobilien eine gute Grundlage für nachhaltige Investments“, heißt es.
Hier liegt auch ein Spezifikum der Anlageklasse „Handelsimmobilie“ im Gegensatz zur Büroimmobilie, auf das Lars Heese, Geschäftsführer Hahn Fonds Investment GmbH in seinem Vortrag über die Faktoren, die über die langfristigen Renditen bei Handelsimmobilen entscheiden, hinweist. Während bei Büroimmobilien im Grunde nur die Investition in den A-Städten – also in den Top 7 bis Top-20 Städten – erfolgversprechend sei, lohnten bei Handelsimmobilien auch die Investitionen in B- und C-Zentren, wenn sie eine Mittelzentren-Funktion haben – sprich: viele Konsumenten aus dem Umland hier ihre Einkäufe erledigen.
„Der Handel bietet bessere Perspektiven“, fasst Heese zusammen, weil die Angebotsbreite und der Wettbewerbsschutz höher seien als bei Büroimmobilien und sie bessere Renditemöglichkeiten bieten würden. Allerdings gilt das laut Heese nur, wenn man sich mit dieser Asset-Klasse auskennt. Erfolg ist hier allein der Lohn harter Arbeit und genauer Prüfung. Von 1 000 möglichen Objekten müsse man sich 100 näher ansehen und am Ende würden dann etwa 10 ausgewählt, so Heese. Ohne substanzielles Research könne man nicht in Handelsimmobilien investieren.
Und auf den Wandel, dem der Handel ständig unterworfen ist, muss sich auch ein Investor wie die Hahn-Gruppe einstellen können. Hahn-Vorstand Thomas Kuhlmann erläutert das am Beispiel Online-Vertrieb, der nicht nur die Mieter beschäftigt, sondern auch den Asset Manager, der den „Trend zum Online-Kauf aufgreifen und gemeinsam mit dem Handel Konzepte entwickeln (muss), um sicherzustellen, dass sie die vergleichsweise hohen Renditen ihrer Handelsimmobilien bei einem gleichzeitig hohen Maß an Sicherheit halten können“.
Ein anderes Thema ist der demographische Wandel, mit dem sich Prof. Andreas Kaapke von der Dualen Hochschule Baden-Württemberg mit Blick auf die Zukunft des großflächigen Einzelhandels auseinandersetzte. Dabei sieht er für die Großfläche durchaus Vorteile, weil sie den Raum hat, um auf die Ansprüche älterer Menschen – vor allem Ruhezonen – eher eingehen können als Kleinformate. Um die Probleme älterer Menschen beurteilen zu können, sei es notwendig, sich wirklich in die Lage der Senioren hinein zu versetzen, rät er. Und gewinnen werde das Format, das sich am besten auf den demographischen Wandel einstellt.
Quelle: HIR Nr. 104, 16.09.2011 / Foto: (c) Rainer Prautsch, pixelio.de
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