Handelsimmobilien: Leipzigs Innenstadt rüstet gewaltig auf. Weiter steigende Nachfrage nach Einzelhandelsflächen erwartet.

Von Ruth Vierbuchen

Unter Ostdeutschlands Städten ist Leipzig als Handelsstandort „primus inter pares“. Die Messestadt hatte den Zweiten Weltkrieg gut überstanden und insofern nicht so stark unter dem sozialistischen Wiederaufbau gelitten, wie etwa Sachsens Landeshautstadt Dresden. Die innerstädtischen Strukturen mit der berühmten Mädler-Passage und Auerbachs Keller hatten Krieg und Kommunismus überlebt.

Und bei der Planung weiterer Einzelhandelsflächen genießt die Leipziger Innenstadt „nach wie vor höchste Priorität bei den Stadtverantwortlichen“, stellt das Düsseldorfer Maklerunternehmen Comfort in seinem Marktbereich 2007/08 fest. „Ziel ist es, die Innenstadt weiter zu stärken und Kaufkraft in Leipzig zu binden.“ Insofern kommt auch das Düsseldorfer Immobilienunternehmen Aengevelt in seinem Report über die Messestadt zu dem Ergebnis, dass die Innenstadt als herausragendes Zentrum für die Attraktivität Leipzigs die entscheidende Rolle spielt.

Dabei ist die „Leipziger Petersstraße vor der Dresdner Prager Straße und der Kröpeliner Straße in Rostock die erfolgreichste aller ostdeutschen Geschäftsstraßen“, wie Aengevelt anhand der Kennziffern Fußgängerfrequenzen und Mietwerte feststellt. Diese Einschätzung teilt auch das Düsseldorfer Maklerunternehmen Kemper‘s.

Mit einem Mietpreis von 110 Euro pro qm werden in Leipziger Top-City-Lagen laut Aengevelt die mit Abstand höchsten Mieten Ostdeutschlands erzielt - ausgenommen ist natürlich Berlin. Kemper‘s beziffert den Spitzenpreis in seinem City Scout sogar mit 115 Euro/qm. Im kleinteiligen Angebotssegment reiche die Spanne von etwa 95 bis 110 Euro je qm, so Aengevelt weiter. Zu den Top-Lagen gehören neben der Petersstraße (siehe Foto oben) und Grimmaische Straße sowie die angrenzenden Südbereiche des Leipziger Marktplatzes. Marktexperten erwarten für die ausgewiesenen Toplagen kurz- bis mittelfristig weiter steigende Nachfrage nach Einzelhandelsflächen und damit dürften auch die Einzelhandelsmieten weiter steigen.

„Obwohl mit den zahlreichen Neueröffnungen und den noch geplanten Eröffnungen eine erhebliche Ausweitung der Einzelhandelsflächen erfolgt“, so stellt Comfort fest, „bleibt die Nachfrage nach zeitgemäßen Ladenlokalen in den Top-Lagen der City konstant hoch und kann mithin auch nicht immer befriedigt werden. Das Potenzial der Innenstadt für eine weiterhin positive Entwicklung des Einzelhandels bleibt dementsprechend hoch.“

Die Zentralitätskennziffer, die die Relation zwischen Kaufkraft-Abfluss ins Umland zu Kaufkraftzufluss in die Stadt misst, ist in Leipzig nach Beobachtung von Aengevelt seit Ende der 90er-Jahre bereits um über 10 Indexpunkte auf 110 gestiegen, was die steigende Anziehungskraft der Stadt dokumentiert. Allerdings zeigt der unmittelbare Vergleich mit anderen Städten des Ostens, dass noch Nachholbedarf besteht. So haben Chemnitz und Magdeburg eine Zentralitätskennziffer von 128, Dresden bringt es auf 111. Auch die Kaufkraftkennziffer von Leipzig, die Brockhoff & Partner mit 84,1 beziffert, zeigt, dass die Stadt noch deutlich unter Bundesdurchschnitt (= 100) liegt.

Doch der Strukturwandel in der Leipziger Innenstadt wird weiter vorangetrieben. Das lässt sich an den Investitionen der Immobilieneigentümer, der Betreiber und auch der öffentlichen Hand ablesen, wie Marktexperten beobachten. „Die wohl bedeutendsten Umstrukturierungen laufen in der Grimmaischen Straße“, berichtet Aengevelt. „Bis zum Ende des Jahres 2008 werden zum einen die einzelhandelsrelevanten Teile des Handelshofs, der komplett umgebaut und saniert wird, abgeschlossen sein.“ Von Bedeutung wird zum andern die Fertigstellung des Wirtschaftswissenschaftlichen Instituts am Universitätsplatz mit 2.500 qm Einzelhandelsfläche im 4. Quartal sein. Mittel- bis langfristig will zudem die TLG Immobilien auf der gegenüber liegenden Straßenseite, auf einem Gelände mit sanierungsbedürftigen Wohn- und Geschäftshäusern Neubauten mit Einzelhandelsflächen errichten.

Veränderung ist auch im Leipziger Hauptbahnhof, der Mitte der 90er-Jahre spektakulär ausgebaut wurde, angesagt. Hier sollen Flächen optimiert und erweitert werden. So ist nach Aengevelt im ehemaligen Wartesaal des Bahnhofs auf 1.000 qm ein neues Bücherkaufhaus eröffnet worden und Saturn wird seine Verkaufsfläche um etwa 1.000 auf 4 000 qm erweitern. Zudem würden bis Mitte dieses Jahres mehr als 50% aller Geschäfte baulich und konzeptionell verändert.

Eine Lösung findet sich laut Aengevelt womöglich auch für die Baugrube am Petersbogen. Demnach hat der britische Baukonzern Amec, Eigentümer des Einkaufszentrums Petersbogen die Möglichkeit, durch Grundstückszukauf das Center zu vergrößern. Nach den bisherigen Plänen soll hier eine Mischung aus Einzelhandel, Büro, Unterhaltung und Wohnungen entstehen.

Doch das „wohl größte und bedeutendste Einzelhandelsprojekt in Leipzigs City“ (Aengevelt) sind die „Leipzig Arcaden“ des Essener Shopping-Center-Spezialisten mfi. Durch das Einkaufszentrum, dessen Eröffnung für 2010 geplant ist, werde der Standortbereich zwischen Brühl und Richard-Wagner-Straße neu gestaltet. Das 27.500 qm große Shopping Center wird das als Blechbüchse bekannte ehemalige Kaufhaus einschließen, das inzwischen leer steht. Die Blechbüchse gehörte zur Kaufhauskette der ostdeutschen Konsumgenossenschaft und wurde nach der Wende vom Warenhauskonzern Horten übernommen. Gebaut wird aber auch in der Cityrandlage, in der Nähe des Hauptbahnhofs. Hier plant die Kölner Unternehmensgruppe GEG einen 10.000 qm großen Baumarkt mit OBI als Mieter.

Fazit: Mit Blick auf die weitere Stärkung der innerstädtischen Einzelhandelslandschaft in Leipzig ist aus Sicht von Aengevelt mit einem „moderat anhaltenden Anstieg der Zentralität“ zu rechnen.

Quelle: Von Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“, Handelsimmobilien Report, Nr. 22, 23.05.2008

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