Immobilien München: Steigende Tendenz auf einem sehr hohen Niveau
Das IVD – Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 24.11.2010 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Herbstmarktbericht "Wohnimmobilien-Kaufobjekte" Bayern vorgelegt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt und kann über www.ivd-sued.net erworben werden. "Das fehlende Vertrauen in Bankanlagen, anhaltend niedrige Zinsen sowie fehlende Anlagealternativen rücken die Wohnimmobilie als Anlageform zunehmend in den Vordergrund", berichtet Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD Marktforschungsinstituts, "und machen sie somit zu den Gewinnern der Wirtschaftskrise.
Gleichzeitig erhält der Immobilienmarkt durch den wirtschaftlichen Aufschwung und eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern Impulse." Diese Entwicklung spiegelt sich in den aktuellen Preissteigerungen bei allen Objekttypen im Wohnimmobilienbereich wieder. Während im Frühjahr 2010 die Anstiege eher moderat waren, nahmen die Kaufpreise im Herbst 2010 bayernweit deutlich stärker zu.
Neben der Lage und dem Preis wird die Energieeffizienz einer Immobilie zu einem zunehmend wichtigen Auswahlkriterium bei der Kaufentscheidung insbesondere bei den Eigenheimen. So kann sich, wie Prof. Stephan Kippes feststellte, "ein hoher energetischer Standard positiv sowohl auf die Vermarktungsdauer als auch auf den Preis eines Objektes auswirken. Anders als bei den Mietobjekten, wo die Energieeffizienz eines Objektes vielfach eine deutlich geringere Rolle spielt, da die Immobilie in der Regel nur für eine begrenzte Zeit gemietet wird, gewinnt das Thema Energie beim Erwerb einer Immobilie einen deutlich höheren Stellenwert als noch vor einigen Jahren."
"Ausgehend von der guten Wohnlage bzw. dem guten Wohnwert verzeichneten", so IVD-Vorstandsmitglied Günter Gültling, "die Immobilienpreise in Bayern im Herbst 2010 bei allen Objekttypen Preissteigerungen." Die stärksten Anstiege meldeten, wie Günter Gültling feststellte, die Baugrundstückspreise. So stieg das Preisniveau bei den Baugrundstücken für Geschossbau um +8,7 %, bei den Baugrundstücken für Einfamilienhäuser um +7,7 %. Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser legten im Vergleich zu Frühjahr 2010 um +6,0 %, für Reihenmittelhäuser um +4,6 %, für Doppelhaushälften um +6,5 % zu. Die Eigentumswohnungen aus dem Bestand weisen einen Preisanstieg in Höhe von +7,4 % und neuerrichtete Eigentumswohnungen von +4,2 %.
Die Preisentwicklung in Oberbayern verlief parallel zum gesamtbayerischen Trend, wenn auch mit deutlich niedrigeren Anstiegen. Mit Ausnahme von Baugrundstückspreisen für Geschossbau (-2,7 % gegenüber dem Frühjahr 2010) verzeichneten alle Objekttypen steigende Werte. Die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser legten um +1,7 %, freistehende Einfamilienhäuser um +2,6 %, Reihenmittelhäuser um +0,2 %, Doppelhaushälften um +1,4 % zu. Die Preise für Eigentumswohnungen/Bestand verzeichneten einen Anstieg von +2,2 % und für Eigentumswohnungen/Neubau von +1,5 %.
In den Groß- und Mittelstädten konnten stabile bis steigende Preise festgestellt werden. Nur in Nürnberg gaben die Baugrundpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser, die Preise für freistehende Einfamilienhäuser und für Eigentumswohnungen/Neubau leicht nach. Auch in Erlangen konnten sich nicht alle Objekttypen gegenüber dem Frühjahr 2010 behaupten. So gaben die Kaufpreise für Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften und die Eigentumswohnungen/Bestand nach. Außerdem mussten in Aschaffenburg und Kempten bei den Einfamilienhäusern sowie in Bamberg bei den Baugrundpreisen für Mehrfamilienhäuser Preisnachlässe hingenommen werden.
Die Situation in den einzelnen Groß- und Mittelstädten stellt sich wie folgt dar:
München
Die Landeshauptstadt München nimmt mit großem Abstand die Preisführerschaft unter den bayerischen Großstädten ein. Das Kaufpreisniveau bewegt sich hier auf einem überdurchschnittlich hohen Niveau. Wie bereits im Frühjahr 2010 weisen auch im Herbst 2010 alle Objekttypen und Wohnwerte eine steigende Tendenz auf. Die stärksten Anstiege im Herbst 2010 verzeichneten die Eigentumswohnungen. So stieg das Preisniveau bei den Eigentumswohnungen/Bestand um +5,5 % auf 3.050 €/m² und bei den Eigentumswohnungen/Neubau um +3,8 % auf 4.050 €/m². Die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser verzeichneten einen Anstieg von +1,4 % auf 740 €/m², für Geschossbau um +0,8 % auf 1.200 €/m². Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser legten im Vergleich zum Frühjahr 2010 um +0,6 % auf 775.000 €/Objekt, für Reihenmittelhäuser um +1,0 % auf 485.000 €/Objekt und die Doppelhaushälften um +2,3 % auf 660.000 €/Objekt zu.
Aschaffenburg
Die Nachfrage nach Eigenheimen in Aschaffenburg ist sowohl bei den preiswerten als auch bei den gehobenen Objekten in sehr guten Lagen überdurchschnittlich hoch und kann nicht gedeckt werden. In den anderen Segmenten ist der Markt eher ausgeglichen mit lagebedingten Nachfrageüberhängen. Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Eigentumswohnungen in guten Lagen ist als sehr gut zu bewerten. Kleinere Wohnungen mit 1- bis 2-Zimmer sind ausreichend am Markt vorhanden. Die Nachfrage ist hier eher durchschnittlich. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen bzw. im Stadtkern oder am Godelsberg bewegen sich auf einem höheren Preisniveau. Die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser legten im Herbst 2010 gegenüber dem Frühjahr 2010 um +1,6 % auf 325 €/m² und für Geschossbau um +4,0 % auf 520 €/m² zu. Die Hauspreise entwickelten sich nicht einheitlich, während die Einfamilienhauspreise leichte Preisrückgänge von -1,5 % auf 328.000 €/Objekt verzeichneten, stiegen die Preise für Doppelhaushälften um +1,0 % auf 253.000 €/Objekt. Bei den Reihenmittelhäuser (220.000 €/Objekt), Eigentumswohnungen/Bestand (1.230 €/m²) sowie Eigentumswohnungen/Neubau (1.800 €/m²) wurde das Preisniveau vom Frühjahr 2010 bestätigt.
Fürth
Nach der Insolvenz von Quelle wurden in Fürth mehrere großflächige Grundstücke am Markt angeboten, die teilweise von Bauträgern aufgenommen wurden. Hierbei kam es oft zur Umwandlung der Gewerbeflächen in die Wohngebiete. Die Stadt Fürth hat die Quelle-Pleite besser überstanden als von vielen Experten noch vor einem Jahr prognostiziert wurde. Trotz der Insolvenz lag die Arbeitslosenzahl in der Stadt im Oktober 2010 bei 6,4 % und somit deutlich niedriger als nach der Quelle-Pleite (Oktober 2009 7,4 %). Der Immobilienmarkt der Stadt hat die Krise gut überstanden. So konnten im Herbst 2010 keine Preisrückgänge im Vergleich zu Frühjahr 2010 festgestellt werden. So verzeichneten die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser einen Anstieg von +3,6 % auf 285 €/m², für Mehrfamilienhäuser von +2,5 % auf 410 €/m². Die Einfamilienhäuser legten um +1,4 % auf 375.000 €/Objekt und die Reihenmittelhäuser um +2,3 % auf 225.000 €/Objekt zu. Das Preisniveau bei den Doppelhaushälften (275.000 €/Objekt) sowie Eigentumswohnungen aus dem Bestand (1.150 €/m²) blieb gegenüber dem Frühjahr 2010 unverändert. Die neuerrichteten Eigentumswohnungen legten um +1,1 % auf 2.330 €/m² zu.
Ingolstadt
Besonders nachgefragt werden in Ingolstadt die Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften sowie Reihenmittelhäuser zum Eigenbedarf. Da das Angebot kaum die Nachfrage decken kann, kommt es zum Anstieg des Preisniveaus. Die zurückgehende Bautätigkeit in der Stadt wird diese Situation in der Zukunft weiter verschärfen. Die Immobilienpreise im Wohnimmobilienbereich entwickelten sich im Herbst 2010 stabil bis leicht steigend. Die höchsten Anstiege hatten die Eigentumswohnungen/Neubau (+5,0 %, Herbst 2010 2.450 €/m²) sowie Eigentumswohnungen/Bestand (+4,2 %, Herbst 2010 1.880 €/m²) zu melden. Die Preise für Reihenmittelhäuser stiegen geringfügig um +0,7 % auf 260.000 €/Objekt, Doppelhaushälften um +2,3 % auf 333.000 €/Objekt. Die Preise bei den freistehenden Einfamilienhäusern blieben auf dem Niveau vom Frühjahr 2010 bei 363.000 €/Objekt.
Nürnberg
In Nürnberg steigt die Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken für freistehende Einfamilienhäuser. Im Bereich der Geschossbaugrundstücken suchen die Bauträger vermehrt im mittleren Segment. Die Flächen in einfachen sowie exklusiven Top-Lagen sind mit einem höheren Risiko behaftet, deshalb eher kritisch anzusehen. Freistehende Einfamilienhäuser werden besonders in guten und sehr guten Lagen gesucht. Immer mehr Kapitalanleger interessieren sich für Reihenmittelhäuser bzw. Doppelhaushälften. Die aktuellen Preise im Herbst 2010 liegen für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser bei 360 €/m² und im Geschossbau bei 505 €/m². Die freistehende Einfamilienhäuser erzielten im Herbst 2010 ein Kaufpreis von 373.000 €/Objekt, Reihenmittelhäuser 241.000 €/Objekt und die Doppelhaushälften 325.000 €/Objekt. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand lagen bei 1.420 €/m² und für neuerrichtete Eigentumswohnungen bei 2.430 €/m².
Passau
Der Immobilienmarkt in Passau ist geprägt durch die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Eigenbedarf aber auch nach Kapitalanlageobjekten. Es herrscht ein Nachfrageüberhang, da das Angebot sehr begrenzt ist. Verstärkt wird die Situation zusätzlich durch die anhaltend niedrige Bautätigkeit. So werden im Jahr 2011 in Passau voraussichtlich maximal 30 bis 40 neue Wohneinheiten entstehen, notwendig wären aber ca. 100 bis 200 Einheiten. Ändert sich diese Situation nicht, ist auch weiterhin mit steigenden Preisen zu rechnen. Im Vergleich zu Frühjahr 2010 stieg das Preisniveau in Passau bei fast allen Objekten. Aktuell liegen die Preise (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen) wie folgt: Baugrundstückpreise für freistehende Einfamilienhäuser 150 €/m², Baugrundstückpreise für Geschossbau 220 €/m²; freistehende Einfamilienhäuser 270.000 €/Objekt; Reihenmittelhäuser 200.000 €/Objekt; Doppelhaushälften 230.000 €/Objekt, Eigentumswohnungen/Bestand 1.350 €/m²; Eigentumswohnungen/Neubau 2.050 €/m².
Foto: (c) Moni Sertel / pixelio.de
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