IVD-Marktbericht: Wohnungsmieten in München erreichen erneut Rekordwerte
Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 20.12.2011 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht "Wohnimmobilien-Mietobjekte Herbst 2011 Bayern" vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt und kann über www.ivd-sued.net erworben werden. "Im Herbst 2011 kam es in München zu weiteren Anstiegen des Mietpreisniveaus und somit zu erneuten Rekordwerten", so Prof. Stephan Kippes. "Diese Beobachtung erstreckt sich auf alle Segmente des Mietmarktes. Wobei hier festzustellen ist, dass die Wohnungsmieten etwas verhaltener steigen als beispielsweise die Mieten für Häuser sowohl aus dem Bestand als auch Neubau. Diese weisen im Herbst 2011 deutliche Anstiege auf."
Stetig steigende Mieten und eher marginal steigende Realeinkommen, gestalten die Suche nach bezahlbarem Wohnraum schwierig. Die nach wie vor niedrigen Baufertigstellungszahlen und der Zuwanderungsdruck in die Region München werden diesen Effekt noch verstärken und zum einem zu Angebotsengpässen und zum anderen zu weiterhin steigenden Mieten führen.
"Um die Wohnungsprobleme in München zu lindern ist eine Mischung aus verschiedenen Strategien wichtig", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, "eine Einzelmaßnahme löst das Problem bei weitem nicht. Zum einen ist es notwendig eine Nachverdichtung innerhalb bereits bestehender Bebauung zu betreiben. Dies kann durch die Schließung von Baulücken, durch Abriss und Neubau größerer Wohngebäude oder Aufstocken bei vorhandenen Bauten erfolgen. Dabei geht es um sozialverträgliche Nachverdichtung und nicht um die Maximalbebauung. Zum anderen sollte, dort wo es von der Lage sinnvoll ist, versucht werden die ungenutzten Gewerbeflächen im Stadtgebiet in eine Wohnnutzung zu überführen. In München gibt es bereits positive Beispiele: So soll etwa auf dem ehemaligen Knorr-Gelände sowie der Funk-Kaserne statt einer geplanten Gewerbenutzung Wohnbebauung dominieren. Ebenfalls wichtig für die Entspannung der aktuellen Situation auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt wären positive Impulse im Umland."
Die Mietpreissteigerungen liegen in München im Herbst 2011 bei den Altbauwohnungen bei +1,5 %, Bestandswohnungen +1,6 %, neuerrichteten Wohnungen +1,4 %. Die Häuser zur Miete weisen folgende Preiserhöhungen auf: Reihenmittelhäuser/Bestand +1,9 %, Reihenmittelhäuser/Neubau +3,5 %, Doppelhaushälften/Bestand +3,2 % und die Doppelhaushälften/Neubau +3,6 %.
Für den guten Wohnwert werden in München bei den Altbauwohnungen derzeit im Durchschnitt 13,70 €/m² bezahlt. Die Mieten für Wohnungen aus dem Bestand liegen bei 12,70 €/m² und für Neubauwohnungen bei 14,00 €/m². Ein Reihenmittelhaus/Bestand zur Miete kostet im Herbst 2011 durchschnittlich 1.650€/Objekt und ein Reihenmittelhaus/Neubau 1.770 €/Objekt. Das Mietpreisniveau für Doppelhaushälften/Bestand liegt bei durchschnittlichen 1.940 €/Objekt und für Doppelhaushälften/Neubau bei 2.300 €/Objekt.
"In den letzten Jahren waren die Wohnungsmieten in Bayern kontinuierlich steigend", so IVD Süd – Vorstandsmitglied Martin Schäfer. "Der Höhepunkt wurde im Herbst 2010 erreicht, als die Wohnungsmieten Rekordwerte erreichten. Nach einer stabilen Phase im Frühjahr 2011 gehen die Mieten im Herbst 2011 nun auf hohem Niveau leicht zurück."
Im Vergleich zum Frühjahr 2011 verzeichnen die Mieten für Altbauwohnungen im Herbst 2011 bayernweit einen Rückgang von -1,7 %, für Mietwohnungen aus dem Bestand -0,9 % und für neuerrichteten Wohnungen -1,4 %. Auch die Mieten für Reihenmittelhäuser/Bestand und Doppelhaushälften/Bestand gaben im Herbst 2011 um -2,7 % bzw. -2,9 % nach. Lediglich bei den neuerrichteten Reihenmittelhäusern (+2,4 %) sowie Doppelhaushälften (+2,8 %) konnten steigende Mieten festgestellt werden.
In Oberbayern konnte ähnlich dem Bayerntrend die steigende Tendenz bei den neugebauten Reihenmittelhäusern (+2,2 %) und Doppelhaushälften/Neubau (+2,9 %) sowie Doppelhaushälften/Bestand (+4,2 %) beobachtet werden. Die Wohnungsmieten sind dagegen im Herbst 2011 gegenüber dem Frühjahr 2011 leicht sinkend. So verzeichnen die Mieten für Altbauwohnungen einen Rückgang von -1,7 %, Bestandswohnungen -0,6 %, die neuerrichteten Wohnungen -1,5 % sowie für Reihenmittelhäuser/Bestand -3,1 %.
Nürnberg
Die leistungsfähige Wirtschaftsstruktur, hohe Lebensqualität und ausgezeichnete Infrastruktur sorgen für die stetig steigenden Einwohnerzahlen und somit für Wohnraumnachfrage in Nürnberg. Zu den gut nachgefragten Mietobjekten gehören insbesondere kleinere Wohnungen, die speziell von Studenten nachgefragt werden. Während sich in den vergangenen Jahren große und hochwertige Objekte einer großen Beliebtheit erfreuten, ist derzeit gerade hier eine längere Vermarktungsdauer festzustellen.
Augsburg
Ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und relativ moderate Preise machen das Wohnen in Augsburg attraktiv. Der starke Anstieg des Mietpreisniveaus im Frühjahr 2011 konnte im Herbst 2011 jedoch nicht bestätigt werden. Die Mietpreise bei den meisten Marktsegmenten blieben stabil. Lediglich die neuerrichteten Wohnungen (+0,4 %), Reihenmittelhäuser/Neubau (+1,6 %) sowie Doppelhaushälften/Bestand (+1,4 %) hatten leichte Anstiege zu verzeichnen.
Rosenheim
Gesucht werden vor allem Wohnungen und Häuser im Stadtgebiet und weniger in ländlichen Regionen. Dabei sind zeitgemäße Ausstattungen mit entsprechenden energetischen Werten wichtig. Zukünftig kann davon ausgegangen werden, dass sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärft. Die Neubauaktivitäten im Stadtgebiet waren bis vor kurzem nur marginal. Die Wohnungsmietpreise liegen bei den Mietwohnungen aus dem Bestand bei 7,50 €/m² und bei den neuerrichteten Wohnungen bei 9,10 €/m² (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).
Bamberg
Die anhaltend starke Nachfrage nach Wohnimmobilien durch Zuzug sowie die wachsende Zahl von Studenten haben etwa beginnend mit dem 3. Quartal 2009 zunehmend zu massiven Engpässen geführt. Die Hauptnachfrage konzentriert sich aktuell auf innerstädtisch oder zentrumsnah gelegene Wohnungen mit 1 bis 3 Zimmern aller Ausstattungsqualitäten. Bedingt durch den starken Anstieg der Studentenzahl kann die Nachfrage für diese Zielgruppe nicht bzw. nur stark eingeschränkt bedient werden. Ein Ausweichen auf weiter entfernte Umlandgemeinden ist für Studenten derzeit nicht zu umgehen. Aktuell ist in Bamberg ein ausgeprägter Vermietermarkt anzutreffen.
Ingolstadt gehört zu den wirtschaftsstärksten Standorten mit einer der niedrigsten Arbeitslosenquote in Bayern. Aufgrund eines hohen Zuzugs der Bevölkerung bleibt die Nachfrage nach Wohnimmobilien ungebrochen hoch. Dies spiegelt sich in einem steigenden Kauf- und Mietpreisniveau wider. So verzeichnet Ingolstadt auch im Herbst 2011 bei fast allen Objekten (bis auf die neuerrichteten Doppelhaushälften) einen Anstieg der Mieten.
Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD – Marktforschungsinstituts, von folgenden Trends:
- In den ersten drei Quartalen 2011 wurden in Bayern insgesamt 34.366 Wohnungen genehmigt. Somit lag die Veränderung zur Vorjahresperiode bei +24,6 %. Den Berechnungen des IVD-Instituts zur Folge steigt die Zahl der Baugenehmigungen bis Ende des Jahres auf etwa 45.760 und wird somit etwa 20,6 % über dem Vorjahresergebnis liegen.
- Die Entwicklung der Bevölkerungszahl wird regional sehr unterschiedlich ausfallen. Oberbayern kann als einziger Regierungsbezirk in Bayern in den nächsten 20 Jahren mit einem Anstieg der Einwohnerzahl von +6,8 % rechnen. Während die Regierungsbezirke Niederbayern (-2,0 %), Schwaben (-1,7 %) und Mittelfranken (-1,4 %) eine stabile bis leicht rückläufige Entwicklung aufweisen, gehen die Zahlen in der Oberpfalz (-3,7 %), Unterfranken (-5,8 %) und Oberfranken (-10,2 %) bis 2030 deutlich stärker zurück.
- Die Zahl der Privathaushalte in Bayern wird in den nächsten zwanzig Jahren voraussichtlich um +6,8 % zunehmen. Wie die neue Haushaltsvorausberechnung des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung zeigt, wird der Anstieg der Gesamtzahl der Privathaushalte vor allem durch die zunehmende Anzahl der Einpersonen- und Zweipersonenhaushalte getragen. So steigt der Anteil der Einpersonenhaushalte von 40,0 % im Jahr 2010 auf ca. 43,0 % im Jahr 2030. Betrug der Anteil der Zweipersonenhaushalte 2010 in Bayern etwa 32,0 %, steigt dieser Wert bis 2030 voraussichtlich auf rund 36,0 %.
- Im Zeitraum zwischen 1991 und 2011 legten die Mieten in den Großstädten durchschnittlich um +1,2 % zu. Der amtliche bayerische Mietenindex stieg in diesem Zeitraum im Schnitt jährlich um +2,4 %.
- Die Wohnungskaltmiete verzeichnete in Bayern zwischen 2005 und Oktober 2011 einen Anstieg um +10,8 %. Im Vergleich zu 2005 haben die Kosten für Strom und Gas die stärksten Anstiege zu melden. Gegenüber 2005 legten die Preise im Oktober 2011 um beachtliche +40,8 % zu.
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