Jones Lang LaSalle startet Research im Teilmarkt Wohnimmobilien – Erster City Profile Berlin vorgelegt

Von Karin Krentz

Erstmals legt Jones Lang LaSalle einen "Residential City Profile Berlin" mit Daten und Fakten zum Mietwohnungsmarkt der Hauptstadt vor. Seit dem Jahr 1973 ist das Immobilienberatungsunternehmen auf dem deutschen Markt aktiv, doch vorwiegend im Teilmarkt Gewerbeimmobilien. Spätestens vor zwei drei Jahren, als die Portfoliokäufe und –verkäufe durch institutionelle Investoren auf dem Wohnimmobilienmarkt boomten, wurde man sich bei JLL der Lücke bewusst, Kunden wie Goldman Sachs und anderen keine entsprechende Dienstleistung in diesem Bereich anbieten zu können, so Andrew M. Groom, European Director Valuation & Transaction Advisory bei JLL. Anfang 2006 startete der Bereich Residential Valuation mit zunächst drei Mitarbeitern, die von der Deutschen Wohnen AG und Dr. Lübke kamen.

Mittlerweile umfasst das gesamte Residential Valuation Team 15 Experten an den Standorten Berlin und Frankfurt und es wurden in den folgenden zwei Jahren in dem neuen Segment Immobilien mit einem Volumen von mehr als 20 Mrd. Euro bewertet. Der vorliegende City Profile Berlin geht über den nur fortgeschriebenen Mietspiegel 2007 weit hinaus. Auch im Vergleich zu dem erst auf der Mipim in Cannes präsentierten Berliner GSW/JLL-Wohnmarktreport geht der Residential City Profile zielgerichteter auf den Informationsbedarf zum Mietwohnmarkt von Großinvestoren, Banken und Bestandshalter ein. Die Daten und Fakten werden kontinuierlich, d. h. halbjährlich aktualisiert.

Für den Bericht wurden darüber hinaus Mietpreiskarten erstellt, in denen detailliert einzelne Mikrostandorte anhand ihrer aktuellen Angebotsmieten auf PLZ-Ebene aufgelistet sind. Diese Karten bieten den genannten Zielgruppen eine hervorragende Möglichkeit zur Klassifizierung von Mietniveaus und sind in der erreichten Genauigkeit bislang noch nicht publiziert worden, so Roman Heidrich, Principal Consultant Residential Valuation Advisory Berlin bei JLL. Für den Berliner Markt basiert diese Mietlagenkarte auf den 189 Postleitzahlenbezirken, in der die analysierten Angebotsmieten für das 1. Halbjahr 2008 und damit die Lagequalität eines jeden Mikrostandorts grafisch dargestellt werden.

Die Arbeit der Researcher war immens. 80 000 Datensätze mit einer Mietfläche von ungefähr 5,7 Mio. Quadratmeter wurden für die Auswertung der Angebotsmieten im 1. Halbjahr 2008 analysiert. So entstand eine „dynamische Karte“, die zukünftig Aussagen über die Entwicklungen der Angebotsmietsituation erlaubt. Die Größe der Datengesamtheit bezogen auf den 6-Monats-Zeitraum macht einen unverfälschten Blick auf die aktuellen Marktbewegungen möglich. Alles zusammen genommen, ergibt dies die bislang umfangreichste Analyse des Berliner Mietwohnmarktes.

Für Berlin konstatiert JLL einen leichten Anstieg der Schwerpunktmiete und deutliche Unterschiede auf Bezirksebene. Im ersten Halbjahr 2008 im Schnitt 6,05 Euro/qm, und damit 0,15 Euro/qm mehr als in den letzten sechs Monaten 2007, kostete eine Mietwohnung in Berlin. Dieser nur geringe Mietanstieg hängt hauptsächlich mit den bereits in den drei Jahren davor durchgeführten Mietsteigerungen vieler Investoren zusammen, die in diesem Zeitraum Wohnobjekte erworben und ihre Maßnahmen zur Renditesteigerung bereits umgesetzt haben. Damit ist Berlin die günstigste Wohnstadt und liegt mit der genannten Miete fast um die Hälfte unter dem, was die Schwerpunktmiete in München ausmacht

Mit 7,45 Euro/qm am teuersten waren Wohnungen im gutbürgerlichen Westberliner Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, der Plattenbaubezirk Marzahn-Hellersdorf war mit 4,80 Euro/qm am günstigsten. Den größten Sprung bei den Durchschnittsmieten innerhalb der vergangenen 12 Monate machte mit 0,60 Euro/qm/Monat der Bezirk Mitte, wo inzwischen schon verstärkt Mietpreise über 10,00 Euro für sanierte Objekte beobachtet werden. Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg zeigten ein Plus von jeweils 0,35 Euro. Gerade in Friedrichshain-Kreuzberg sind verstärkt die Tendenzen zu beobachten, die der Stadtteil Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow in den letzten 15 Jahren durchlebte. Eine rege kulturelle Szene hat viele Investoren auf den Bezirk aufmerksam gemacht, die sich auf den Erwerb und die Revitalisierung von bestehenden Altbau-Gebäuden fokussiert. Dies geht einher mit einer hohen Renditeerwartung, die sich in steigenden Mieten widerspiegelt. Keine Seltenheit ist es deshalb mehr, für sanierte Altbauwohnungen Quadratmetermieten oberhalb von 7,00 Euro zu realisieren. Dies hat zur Folge, dass eine Binnenwanderung in die preisgünstigeren Nachbarbezirke eingesetzt hat. Dies bestätigen auch die jüngst veröffentlichten Wanderungszahlen des Statistischen Landesamtes.

Berlin stellt mit 3,4 Mio. Einwohnern und einem Wohnungsbestand von 1,88 Mio. Wohnungen den größten Wohnimmobilienmarkt Deutschlands dar. Fast 5% aller Wohnungen Deutschlands befinden sich in Berlin, was die Bedeutung des Standorts hinsichtlich von wohnungswirtschaftlichen und stadtentwicklungstechnischen Trends noch zusätzlich unterstreicht, so JLL. Die Einwohner Berlins verteilen sich auf ca. 1,9 Mio. Haushalte, davon sind mehr als die Hälfte Single-Haushalte. Im Vergleich der fünf Immobilienhochburgen hat Berlin damit den höchsten Anteil an Single-Haushalten. Berlin ist auch die Stadt der Zuwanderer, besonders von jungen Menschen. So betrug der Anteil der unter 30-jährigen an den zugezogenen Bewohnern im Jahr 2007 fast 55%. Auch der Gesamtanteil derer, die den Weg aus der Peripherie zurück in die Stadt antreten, nimmt zu.

Achillesferse ist die Neubautätigkeit. Zwischen 2000 bis 2007 erhöhte sich die Wohnungsanzahl in Berlin lediglich um 1,3%, also deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt von 4,0%. Für Investoren sei es immer noch interessanter Wohnportfolios zu kaufen und zu sanieren, um sie später mit Gewinn weiter zu verkaufen als neue Wohnungen zu bauen, sagt Heidrich. 2006 lag der Leerstand bei 5,2%, der höchste der fünf Immobilienhochburgen. Bedingt durch die geringe Neubautätigkeit im Mietwohnungsbestand sei zu erwarten, dass sich die Durchschnittsmieten für sanierte Altbauten denen der Neubauten immer mehr annähern.

Analog zum Residential Profile Berlin legt JLL eben solche für die vier Immobilienhochburgen Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München vor, weitere sollen folgen. Die wachsende Relevanz des Themas „Wohnimmobilien“ bei JLL wird auch dadurch deutlich, dass die Dienstleistung Residential Valuation am 1. Juli 2008 um den Bereich Residential Investment und damit um die Beratung z. B. bei der Ausgliederung von Immobiliengesellschaften oder der Fremd- und Eigenkapitalbeschaffung erweitert wurde.

Quelle: DIB, Nr. 174, 05.09.2008

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