Kauf- und Warenhäuser: Geeignete Nachnutzung gesucht
Von Ruth Vierbuchen. Das Aus für den Warenhausbetreiber Hertie mit seinen 73 Filialen und die Schließung von Wehmeyer- und Sinn-Leffers-Häusern im Zuge der Insolvenz stellen die betroffenen Kommunen vor erhebliche Herausforderungen. Denn für die großflächigen Immobilien kommen nur wenige Vertriebskonzepte als Nachmieter in Frage. Oft bleibt nur der Umbau. Damit stehen aber kurzfristig über 100 Kauf- und Warenhäuser leer.
Der vom Hertie-Eigner Dawnay Day beauftragte Immobilienvermarkter Atisreal hat nach eigenen Angaben zwar bereits einige der Hertie-Immobilien verkauft, doch bezweifeln Kenner des Immobiliennetzes, dass sich für jedes Objekt schnell ein Käufer finden wird, der auch noch in eine Revitalisierung investieren will.
Zudem berichten Marktteilnehmer, dass die Preisvorstellungen z.T. überhöht sind. Aber leer stehende Großobjekte in zentraler Innenstadtlage haben eine verheerende Wirkung auf die umliegenden Geschäfte. Leerstand breitet sich oft im Dominoeffekt auf die Umgebung aus. „Wir haben es eindeutig mit einer Konsolidierungswelle zu tun, die da über unsere Innenstädte hinweg rollt“, stellt GfK-Manager Wolfgang Twardawa fest. Das hat inzwischen auch Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee erkannt, dessen Ministerium sich um das Thema Stadtentwicklung kümmert und der sich mit den Oberbürgermeistern für die Rettung von Karstadt einsetzen will. „Die entscheidende Aufgabe ist es, wirtschaftlich tragfähige Konzepte für Standorte zu entwickeln, die auf lange Sicht nicht mehr als Waren- oder Kaufhaus genutzt wer den können“, stellt die BBE Handelsberatung aus München vor dem Hintergrund dieses Wandels in ihrer Studie „Nachnutzungsmöglichkeiten großflächiger Handelsimmobilien in zentralen Innenstadtlagen“ fest.
Aber auch wenn im Zeitalter der Filialisierung, Standardisierung und Bündelung von Nachfragemacht gerne die ideale Universallösung gesucht wird, Patentrezepte für diese innerstädtischen Großimmobilien gibt es aus Sicht der Münchener Handelsexperten nicht: Jeder Standort müsse einzeln betrachtet werden und es gelte speziell abgestimmte Einzellösungen zu entwickeln. Am Beispiel der Stadt Regensburg und 6 Einzelhandelsimmobilien erläutert die BBE, wie solche Nachnutzungskonzepte aussehen könnten. Gerade die Stadt an der Donau eignet sich als Anschauungsobjekt, da sie auf engstem Raum vielfältige und unterschiedliche Beispiele für erfolgreich revitalisierte Handelsimmobilien bietet. Es war, wie so oft, die Ansiedlung eines Shopping-Centers, der Regensburg Arcaden, die für eine innerstädtische Umstrukturierung sorgte. Eine Zentralitätskennziffer von 173,9 (nach Kemper`s Jones Lang LaSalle) zeigt aber, welche große Bedeutung die Stadt an der Donau mit ihren knapp 130 000 Einwohnern als Einzelhandelsstandort für die gesamte Region hat und belegt, dass auch außerhalb der Arcaden Potenzial für neue Handelskonzepte bestand, was die Revitalisierung erleichterte.
Einerseits haben sich „die Arcaden nach überwiegender Meinung als Gewinn für Regensburg herausgestellt“, urteilt die BBE. Andererseits hat das oft maßgeschneiderte Flächenangebot im Center die Buchkette Hugendubel, die Bekleidungsketten C & A sowie – mit zeitlicher Verzögerung – auch das Textilkaufhaus Wöhrl veranlasst, in die Arcaden umzusiedeln – und ihre Kaufhäuser aufzugeben. Hinzu kam, dass auch noch für die Woolworth- Filiale und das traditionsreiche Bekleidungskaufhaus Rothdauscher ein Nachmieter gefunden werden musste. Für die Objekte wurden sehr unterschiedliche Lösungsansätze gewählt: Das ehemalige Woolworth-Gebäude an der Maximilianstraße 15 wurde saniert und umgebaut, so dass es auf gleicher Fläche Raum für 4 Mieter unterschiedlicher Branchen bot: Die Modeanbieter Bonita und Street One, der Telekommunikationsanbieter dug sowie das Einrichtungshaus „Cult at home“. Die Eingänge wurden zur Regensburger 1A-Lage Königsstraße ausgerichtet. Indem 4 Mieter gefunden wurden, so urteilt die BBE, konnten die Attraktivität des Standorts erhöht und die Mieteinnahmen gesteigert werden.
Das Konzept des Billig-Anbieters Woolworth zog, wie die Insolvenz zuletzt gezeigt hat, bei den Kunden immer weniger. Eher einfach war die Nachvermietung der ehemaligen Wöhrl-Filiale: Für die Top-Lage an der Königsstraße konnte der schwedische Mode-Anbieter H & M als Mieter der gesamten Fläche gefunden werden. Eine größere Herausforderung für den Eigner Redevco war dagegen die Umstrukturierung des C & A-Kaufhauses. Typisch für die Textilkaufhäuser: Die Verkaufsfläche ging über 3 Etagen. Für diese Größenordnung findet sich meist kein passender Mieter und bei der Umstrukturierung stellt sich die Frage, was mit dem zweiten und dritten Obergeschoss passieren soll? Redevco entschied sich für die komplette Modernisierung des Gebäudes und die Aufteilung der vorgesehenen Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss in kleinere Einheiten. Für 1 900 qm Verkaufsfläche inkl. Lager wurden Strauss Innovation sowie die Textilanbieter Vero Moda und Jack Jones gefunden. Im 2. und 3. Obergeschoss entstanden auf 900 qm 12 Wohnungen.
Auch im ehemaligen C & AHaus sei die Mietfläche voll erhalten worden, so die BBE. Für die Nachvermietung des ehemaligen Textilkaufhauses Rothdauscher mussten die Vermieter, die Familie Isinger, allerdings eine Flächenreduktion von 400 qm hinnehmen. Der expansionsfreudige spanische Modefilialist Zara fand sich als Mieter für die 1 500 qm im Erd- und 1. Obergeschoss in der Top-Lage Neupfarrplatz. Die Nachnutzung des historischen Gebäudes, in dem Hugendubel lange Jahre untergebracht war, stellte laut BBE schon deshalb eine Herausforderung dar, weil die Verkaufsfläche von 1 500 qm auf drei Ebenen auf den großflächigen Buchfilialisten zugeschnitten war und sich in einer 2A-Lage befindet. An einem solchen Standort funktionieren nur Konzepte mit hoher Zugkraft. Entsprechend stand die Fläche – abgesehen von kurzen Zwischennutzungen – mehrere Jahre leer. Schließlich konnte der Münchner Möbel- und Lifestyle-Filialist Kare als Mieter gewonnen werden. Laut BBE handelt es sich dabei um den ersten deutschen Franchise-Store des weltweit vertretenen Konzeptes mit Standorten in Frankreich, Griechenland, Lettland, Saudi Arabien und Indien.
In 2 unsanierten Patrizierburgen an der Gesandtstraße, die durch Umgestaltung des Straßenraums und die Investitionen anliegender Händler zur 1A-Lage aufgewertet wurde, fand sich schließlich ein Konzept jenseits der reinen Einzelhandelsnutzung. „Letztendlich wurde im vorderen Bereich ein attraktives Cluster aus verschiedenen Gastronomie-Einrichtungen und Einzelhändlern mit gastronomischer Ergänzung (Lorenzini, Black Bean, Aran, Hornung) geschaffen“, so die BBE-Forscher. Und nachdem die Lage aufgewertet worden war, fand sich mit Ecco schließlich auch noch ein Schuhanbieter für 75 qm Verkaufsfläche. Im hinteren Bereich, um einen ruhigen Innenhof, baute der Eigentümer Südfinanz AG zudem Wohnungen. Im Idealfall, so urteil die BBE, führt die Nachnutzung frei werdender Handelsimmobilien zu Frequenzsteigerungen und höheren Mieteinnahmen, und zur positiven Ausstrahlung auf die gesamte Umgebung. Das gelingt aber nur, wenn Lage und Konzepte stimmen.
gi24/HIR, Nr. 48
Weitere Artikel, die Sie auch interessieren könnten:
- München: Käufer für 200 HypoVereinsbank-Filialen gesucht
Kauf von NAI Global durch C-III Capital Partners abgeschlossen
HEWLETT-PACKARD kauf Grundstücke
Jones Lang LaSalle berät CR Capital beim Kauf am Berliner BBI-Flughafen
Konstanz: Rücker AG kauf Mehrfamilienhaus mit rund 856 qm Wohnfläche
Dieser Artikel wurde in der Kategorie Reportagen veröffentlicht. Sie können die Antworten zu diesem Artikel mit Hilfe des RSS 2.0 Feed verfolgen. Es besteht die Möglichkeit auf diesen Artikel zu antworten oder einen Trackback von der eigenen Seite zu senden.
Anzeige
