Leipzig: Hohe Nachfrage und steigende Mieten bei Einzelhandelsflächen

City Leipzig ist zweitbester Immobilienstandort im Osten.

Leipzig ist mit rund 519.000 Einwohnern nicht nur eine der kleinsten deutschen Einkaufsmetropolen. Wie die meisten im Osten Deutschlands gelegenen Standorte litt die gesamte Region zudem lange Zeit unter sehr schwierigen wirtschaftlichen Bedingungen. Doch der strukturelle Wandel greift, die Arbeitslosenquote wurde in den letzen Jahren kontinuierlich gesenkt und lag zuletzt bei 13,9 Prozent. Seit der Wiedervereinigung siedelten sich viele neue Unternehmen an, darunter große Arbeitgeber wie Porsche oder BMW. Und auch als internationaler Logistik- und Medienstandort gewinnt die Stadt zunehmend an Bedeutung. Von diesen Entwicklungen profitiert auch die Einkaufsstadt Leipzig. Mietpreissteigerungen und eine anhaltende Investorennachfrage zeigen, dass die Innenstadt den Anschluss an vergleichbare Städte wie Nürnberg oder Bremen endgültig geschafft hat. Und im ostdeutschen Vergleich mit dem gut hundert Kilometer entfernten Dresden setzt sich das eindeutig anziehungsstärkere Leipzig mittlerweile deutlich ab, wie das auf innerstädtische 1A-Lagen spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN Berlin in den aktuellen LÜHRMANN Citynews Leipzig feststellt.

Unter den fünfzehn größten deutschen Städten ist Leipzig nach Berlin demgemäß der Standort mit der stärksten Wertentwicklung der Geschäftshäuser in 1A-Lage. Verglichen mit dem Jahr 2001 erzielen Einzelhandelsimmobilien im Verkauf mittlerweile doppelt so hohe Preise, der Wert stieg im Schnitt um 97,5 Prozent. „Auch wird die in der Vergangenheit große Konkurrenz durch großflächige Einzelhandelsangebote in der Peripherie immer besser abgefedert. Ladenlokale in der innerstädtischen 1A-Lage sind begehrt bei nationalen und internationalen Filialunternehmen, die Nachfrage übersteigt das bestehende Angebot um ein Vielfaches“, sagt Mario Hampel, geschäftsführender Gesellschafter bei LÜHRMANN Berlin. Doch die Mieterfluktuation in der besten Einkaufslage ist gering. Das schlägt sich auch in einer kontinuierlich steigenden Mietpreisentwicklung nieder, im Verlauf der letzten zehn Jahre stieg die Spitzenmiete eines 80 bis 120 Quadratmeter umfassenden Ladenlokals um 57 Prozent. Bis zu 125 Euro kann der Quadratmeter eines Ladenlokals in allerbester Lage und mit einzelhandelsgerechter Ausstattung aktuell an Miete kosten (Dresden: 85 Euro).

Lebendiger Mittelpunkt der Innenstadt ist das historische Stadtzentrum. Die attraktive und vorbildlich sanierte Altstadt punktet mit einem abwechslungsreichen Angebotsbesatz. Doch die vier miteinander verbundenen Haupteinkaufsstraßen Petersstraße, Grimmaische Straße sowie Nikolai- und Hainstraße unterscheiden sich im Erscheinungsbild und in der Mieterstruktur erheblich. Leipzigs beste Einkaufslage liegt im Kreuzungsbereich Petersstraße/Grimmaischen Straße. Hier befinden sich überwiegend moderne und nachfragegerechte Einzelhandelsflächen. Der stärkste Bereich der Petersstraße erstreckt sich bis zur Schloßgasse mit zugkräftigen Mietern wie C&A, H&M, Zara und P&C. Die Grimmaische Straße wird aufgrund von Ankermietern wie Galeria Kaufhof und Sport Scheck ähnlich gut frequentiert, die Spitzenmieten sind identisch mit denen der Petersstraße.
Inmitten der beiden Fußgängerzonen liegt der Markt mit seiner hohen Dichte an gastronomischen Betrieben. Mario Hampel: „Gegenüber den beiden Top-Lagen sind die Hainstraße und die Nikolaistraße etwas schwächer einzuschätzen. Die Immobilien weisen oftmals Einganstreppen auf und stehen häufig unter Denkmalschutz. In der Nikolaistraße profiliert sich zunehmend die Gastronomie.“

Inmitten des Leipziger Stadtzentrums gelegen, ist überdies der in den 1990er Jahren modernisierte Leipziger Hauptbahnhof nicht nur einer der wichtigsten Knotenpunkte des deutschen Eisenbahnnetzes. Die Station entwickelte sich mit seinen Promenaden auch zu einem populären Shopping- und Dienstleistungszentrum mit knapp 30.000 Quadratmetern Verkaufsfläche. Große Strahlkraft geht zudem von der innerstädtischen Mädler Passage aus, eine der ältesten Einkaufspassagen in Deutschland.

Aktuelles
Gerade erst trocken ist die Tinte unter dem Mietvertrag für das Ladenlokal an der Petersstraße 36-44. Der italienische Young Fashion-Anbieter Alcott sicherte sich für seine Deutschlandpremiere ein bislang vom Schuhhändler Roland genutztes Ladenlokal. Die rund 500 Quadratmeter umfassende Verkaufsfläche soll im Juli eröffnen. Alcott hatte erst kürzlich in Paris seine Frankreich-Premiere gefeiert, jetzt geht es nach Deutschland.

Mango hat seinen Standort in Leipzig indes lediglich gewechselt. Die Spanier zogen ins Haus gegenüber ihrer bisherigen Verkaufsräume, in die ehemalige Nanu-Nana-Fläche an der Petersstraße 39-41. Das rund 200 Quadratmeter große Landelokal befindet sich in einer Passage mit Zugang zur Petersstraße.
Mit Desigual gibt es seitdem einen weiteren spanischen Händler in Leipzig. Der Modeanbieter übernahm wiederum die einstige Mango-Fläche im Petersbogen an der Petersstraße 36-44. Das Ladenlokal umfasst rund 700 Quadratmeter.

In der Grimmaischen Straße 21 hat zuletzt der Schuhhändler Bär einen Laden eröffnet. Das aus Baden-Württemberg stammende Familienunternehmen folgte auf das Lipsia Tours Reisebüro. Verkaufsfläche: rund 50 Quadratmeter.

Der Computerspielspezialist REgame! eröffnete unterdessen ein Ladenlokal an der Nikolaistraße 39-45. Die 100 Quadratmeter Verkaufsfläche wurden bislang von einer Apotheke genutzt. Zuvor war mit Cyberport schon ein Computer- und Elektronikanbieter ins frisch renovierte Schrödterhaus am Neumarkt 29 – 33 gezogen. Cyberport nutzt rund 950 Quadratmeter als Einzelhandelsfläche über zwei Etagen.

In den Handelshof an der Grimmaische Straße 1-7/Reichstraße 1-9 zog unterdessen der Einrichtungsspezialist dasbüro. Der Handelshof ist ein ehemaliges Messehaus in unmittelbarer Nähe des Alten Rathauses an der Ostseite des Naschmarktes. Erst kürzlich eröffnete in dem Gebäude ein Steigenberger Grandhotel mit 163 Zimmern. Im Erdgeschoss befinden sich überdies weitere Einzelhändler wie Fossil, Depot oder Gerry Weber.

Verkauft wurde zuletzt das Büro- und Geschäftshaus an der Grimmaischen Straße 25. Ein Privatinvestor erwarb die Immobilie für einen zweistelligen Millionenbetrag von einem institutionellen Investor. Die Ladenlokale werden derzeit umgebaut. Kurz zuvor wurde die Veräußerung des Geschäftshauses an der Hainstraße 15 bekannt. Auch hier ist ein Privatinvestor neuer Eigentümer.

Laufende Projekte
An traditionsreicher Stelle errichtet die mfi AG derzeit das Shoppingcenter Höfe am Brühl. Bis Herbst 2012 sollen die Bauarbeiten an dem 200-Millionen-Euro-Projekt abgeschlossen sein und ein Einkaufscenter mit bis zu 130 Ladenlokalen (27.500 Quadratmeter Verkaufsfläche) eröffnen. An dem zentralen Standort befand sich zunächst das Geburtshaus Richard Wagners, später ein im Volksmund Blechbüchse genanntes Konsument-Warenhaus. Als Mieter stehen bislang unter anderem Media Markt, New Yorker und Intersport sowie die Drogerien Müller und dm fest.

Etwas länger dauert die Fertigstellung des City-Tunnels. Frühestens ab Herbst 2013 erstreckt sich die neue, insgesamt etwa fünf Kilometer lange innerstädtische S-Bahn-Verbindung vom Leipziger Norden bis zum südlich gelegenen Bayerischen Bahnhof. Die unterirdische Röhre mit Stationen am Hauptbahnhof und am Markt untertunnelt die gesamte Innenstadt.

Nur auf dem Papier existiert bislang das Projekt der Hochtief Construction AG für die 860 Quadratmeter große, dreieckige Baulücke am Martin-Luther-Ring 10, neben dem Neuen Rathaus. Doch schon im Herbst sollen hier die Bagger rollen und ein Geschäftshaus mit Einzelhandel, Gastronomie, Büros, Wohnungen sowie einer Tiefgarage entstehen. Hochtief geht von eineinhalb Jahren Bauzeit aus.

Prognose
„Im positiven Einklang mit der Verkaufsflächenausweitung entwickelt sich der gesamte innerstädtische Einzelhandelsmarkt in der Leipziger 1A-Lage hervorragend“, so der Handelsmakler Hampel, „die Mieten stiegen bis ins Jahr 2007 massiv an und bestehen seitdem auf einem sehr guten und dem Standort angemessenen Niveau.“ Vor allem die Nachfrage internationaler Filialkonzepte ist außergewöhnlich hoch, Leipzig nimmt in dieser Hinsicht eine Sonderstellung im Osten Deutschlands ein. Die aktuellen Neuvermietungen an der Petersstraße rund um den Petersbogen haben die Lage weiter aufgewertet. Gleiches gilt für die Grimmaische Straße, die, nicht zuletzt durch die neuen Mieter im Handelshof, qualitativ zur Petersstraße aufschließen konnte.

Die Höfe am Brühl und der City-Tunnel werden die Innenstadt weiter stärken, insbesondere die Hainstraße könnte einen Aufschwung erleben. Von einer Konkurrenzsituation durch die Shoppingcenter ist nicht auszugehen, der Bedarf an hochwertigen Einzelhandelsflächen ist so groß, dass es zu keinen Lageverschiebungen kommen sollte. Im Gegenteil, der Besatz wird sinnvoll ergänzt und die Mieterqualität weiter verbessert. „Durch die neuen, vorwiegend auf eine junge Zielgruppe ausgerichteten Konzepte könnten zudem weitere Käuferschichten erschlossen werden und der Innenstadt weiteres Entwicklungspotenzial eröffnen“, sagt der LÜHRMANN-Geschäftsführer.

(c) Gewerbeimmobilien24

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