Maklerrecht: Der „Maklervertrag“
Der Maklervertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 652 bis 655 BGB unter der veralteten Bezeichnung „Mäklervertrag“ geregelt. Nachfolgende Ausführungen konzentrieren sich auf die Geschäfte der Makler, die gewerbsmäßig Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und gewerbliche Räume vermitteln oder nachweisen. Diese Makler bedürfen einer besonderen Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt unter anderem die Verpflichtungen des Maklers bei seiner Berufsausübung.
1. Definition
Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, durch den sich der Auftraggeber verpflichtet, dem Makler für die Vermittlung eines Vertrages oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages eine Vergütung (Maklerlohn) zu zahlen. Hauptvertrag im Sinne dieser Abhandlung ist der Vertag, den der Auftraggeber mit einem Dritten über den Vertragsgegenstand, beispielsweise das Grundstück, abschließt.
2. Zustandekommen des Maklervertrages
Ein Maklervertrag kann ausdrücklich oder stillschweigend zu Stande kommen. Er muss nicht schriftlich geschlossen werden.
Ein stillschweigender, d. h. konkludenter Abschluss ist häufig, wobei es hier Aufgabe des Maklers selbst ist, für klare Verhältnisse zu sorgen. Es reicht nicht für die Annahme eines Vertragsschlusses, wenn der Interessent mit dem Makler wegen eines Zeitungsinserates Kontakt aufnimmt und weitere Erkundigungen einholt. Erforderlich ist mindestens, dass der Interessent die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt und dabei weiß oder wissen muss, dass er hierfür eine Provision schuldet. In der Praxis wird der Maklervertrag oft wie folgt geschlossen: Die Willenserklärung des Maklers auf Zustandekommen des Maklervertrages liegt in der Übermittlung eines Exposes oder Objektnachweises mit ausdrücklichem Provisionsverlangen. Die Annahme des Interessenten liegt in der Beanspruchung der Maklerdienste in Kenntnis des Provisionsverlangens des Maklers.
Beim Maklervertrag mit dem potentiellen Käufer einer Immobilie muss deutlich darauf hingewiesen werden, dass die Provision vom Käufer verlangt wird; der bloß allgemeine Hinweis auf eine Provisionspflicht reicht nicht aus.
Der Makler ist für das Zustandekommen des Maklervertrages beweispflichtig und sollte deshalb seine Tätigkeiten lückenlos dokumentieren.
3. Laufzeit des Maklervertrages
Sofern es nicht anderweitig unter den Vertragsparteien festgelegt wurde, ist der Maklervertrag von unbestimmter Dauer. Eine Kündigung ist durch beide Vertragsparteien jederzeit möglich. Möglich ist auch ein zeitlich befristeter Maklervertrag, welcher zum vereinbarten Fristablauf endet. Bei einem zeitlich befristeten Vertrag ist eine ordentliche (nicht aber eine fristlose) Kündigung ausgeschlossen.
4. Verpflichtungen der Vertragsparteien
Sofern nicht anderweitig vereinbart, ist der Makler zur Entfaltung von Maklertätigkeiten nicht verpflichtet. Wird der Makler tätig, muss er bei der Ausführung des Auftrages sowohl gegenüber dem Auftraggeber, wie gegenüber Dritten, alles unterlassen, was die Auftraggeberinteressen gefährden könnte.
Eine Doppeltätigkeit des Maklers für den Verkäufer/Vermieter und den Interessenten ist grundsätzlich erlaubt, es sei denn, dass die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart haben oder die Doppeltätigkeit im Einzelfall treuwidrig ist. Der Makler kann im Falle einer zulässigen Doppeltätigkeit von beiden Teilen volle Provision fordern.
Die Pflicht des Auftraggebers besteht in erster Linie in der Zahlung der vom Makler verdienten Provision. Darüber hinaus gehende Aufwendungen des Maklers sind nur dann zu erstatten, wenn dies zuvor vereinbart wurde. Eine Provision für den Makler muss aber nur gezahlt werden, wenn die Maklertätigkeit erfolgreich war, d. h. zum Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages geführt hat. Der Auftraggeber ist durch die Einschaltung des Maklers in seiner Entschließungs- und Abschlussfreiheit nicht beschränkt – er muss also nicht das vermittelte oder nachgewiesene Geschäft abschließen. Ferner hat der Auftraggeber die Nachweise des Maklers auch ohne besondere Abrede vertraulich zu behandeln und darf diese nicht an einen anderen Interessenten weitergeben. Die Beauftragung mehrerer Makler nebeneinander ist grundsätzlich zulässig.
5. Kausalität zwischen der Tätigkeit des Maklers und Vertragsabschluß
Der Makler kann Nachweis- oder Vermittlungsmakler oder beides sein.
Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages besteht in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. (BHG NJW 05, 754). Der Nachweis einer Gelegenheit setzt dabei voraus, dass der nachgewiesene Verkäufer oder Vermieter im Zeitpunkt des Nachweises zum Abschluss des beabsichtigten Vertrages grundsätzlich bereit und in der Lage ist.
Vermittlung liegt vor, wenn der Makler bewusst und aktiv auf die Willensentscheidung des Dritten einwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages zu fördern. In der Regel besteht diese Einwirkung im Verhandeln mit dem Vertragspartner.
Die vom Makler entfaltete Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit muss für den Abschluss des Hauptvertrages nicht allein oder hauptsächlich, aber mit ursächlich geworden sein (BGH DB 88, 1798). Der Abschluss des Hauptvertrages muss zumindest auch auf die Maklerleistung zurückzuführen sein.
Beim Nachweismakler genügt in der Regel, dass der Makler durch seine Leistung dem Auftraggeber die Möglichkeit gegeben hat, sich konkret um den Vertragsabschluss über das in Rede stehende Objekt zu kümmern. Bei Vorkenntnis des Interessenten ist der Nachweis nicht ursächlich, es sei denn, dass der Makler eine zusätzliche für den Vertragsabschluss wesentliche Information liefert (BGH NJW-RR 96, 114). Der Vermittlungsmakler muss durch seine Tätigkeit die Abschlussbereitschaft des Interessenten fördern. Die Ursächlichkeit wird in der Regel nur dann unterbrochen, wenn völlig neue Vertragsverhandlungen aufgenommen werden.
Der Auftraggeber muss grundsätzlich von der entfalteten Maklertätigkeit rechtzeitig vor Abschluss des Hauptvertrages Kenntnis erlangt haben, damit die Provisionsforderung bei der Preisgestaltung berücksichtigt werden kann.
6. Höhe der Provision
Bei der Höhe der Provision ist die Vereinbarung maßgeblich. Im Zweifelsfalle gilt § 653 BGB. Nach dieser Bestimmung gilt der übliche Lohn als vereinbart. Die übliche Provision ist nach Gegend und Art der Tätigkeit verschieden. Bei Grundstücksgeschäften beträgt der Maklerlohn häufig zwischen 3 % und 4 % des Kaufpreises der Immobilie zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Fällig ist die Provision mit der Vollwirksamkeit des Hauptvertrages.
7. Verwirkung der Provision
Der Provisionsanspruch kann ausgeschlossen sein im Falle einer schwerwiegenden Treuepflichtverletzung des Maklers, z.B. im Falle vertragswidriger Doppeltätigkeit des Maklers.
Eine weitere Pflichtverletzung, die zur Verwirkung der Provision führen, ist die fehlerhafte Beratung oder fehlerhafte Information über das Vertragsobjekt, sofern diese Informationen ersichtlich für den Auftraggeber von Bedeutung sind. Liegt z. B. dem Makler ein Gutachten zu erheblichen Baumängeln vor, ist er dazu verpflichtet, den Auftraggeber auch ohne Befragung hierauf hinzuweisen (OLG Naumburg, NJW-RR 02, 1208).
8. Alleinauftrag
Eine besondere Stellung genießt der Makler mit Alleinauftrag. Das Wesen des Alleinauftrages besteht in einer stärkeren Bindung des Auftraggebers an den Makler, womit ein erhöhtes Maß an Pflichten auf beiden Seiten verbunden ist. Der Auftraggeber verzichtet mit der Erteilung eines Alleinauftrages auf die Beauftragung eines weiteren Maklers für die Dauer der vereinbarten Laufzeit. Ferner verzichtet der Auftraggeber auf sein Recht, den Maklervertrag jederzeit zu beenden, da das Widerrufsrecht des Auftraggebers in der Regel für eine bestimmt Vertragslaufzeit ausgeschlossen ist. Die Abschlussfreiheit des Auftraggebers bleibt hingegen grundsätzlich auch bei dieser Vertragsform unberührt. Die Vereinbarung von Nichtabschlussklauseln, d. h. solchen Bestimmungen, in denen sich der Auftraggeber verpflichtet, bei Nichtabschluss des Hauptvertrages an den Makler die Gesamtprovision zu zahlen, sind nur allenfalls individualvertraglich und nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig.
Mit der Vereinbarung eines Alleinauftrages ist auch eine erhöhte Pflichtenmehrung auf Seiten des Maklers verbunden. Der Makler hat alles in seinen Kräften Stehende zu tun, um einen vorteilhaften Abschluss für seinen Auftraggeber zu erreichen, vor allem einen möglichst günstigen Kaufpreis zu erzielen.
Haftungsausschluss: Trotz größtmöglicher Sorgfalt bei der Erstellung dieser Informationen bitten wir um Verständnis dafür, dass wir keine Haftung für den Inhalt übernehmen können (Stand Januar 2008).
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