Mieten leicht steigend – Hamburger Bürovermietungsmarkt im 2. Quartal 2011
Hamburger Büromarkt profitiert weiter vom Wirtschaftsaufschwung / Leerstand geht zurück / Mieten leicht steigend.
Berechnungen von Grossmann & Berger zufolge konnte der Hamburger Büromarkt weiter an Dynamik zulegen. Allein im zweiten Quartal wurden 117.000 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet. Mit einem Umsatz von 220.000 Quadratmetern im gesamten ersten Halbjahr 2011 steigerte sich der Büroflächenumsatz um 19 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Viele Unternehmen beurteilen ihre Geschäftslage positiv und forcieren die Umsetzung ihrer Personal- und Investitionsstrategien. Die Nachfrage nach Büroflächen ist dementsprechend gut“, so Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, zur aktuellen Marktsituation.
Hohe Nachfrage im mittleren Flächensegment
Im ersten sowie im zweiten Quartal wurden nur wenige Großabschlüsse getätigt. Der Vertragsabschluss der Deutschen Bank über 6.000 Quadratmeter im HanseAtrium (Wendenstraße 8-12, City Süd) aus dem ersten Quartal bleibt weiterhin der einzige über 5.000 Quadratmeter. Das Flächensegment zwischen 2.001 und 5.000 Quadratmeter verzeichnete gegenüber dem Vorjahreszeitraum hingegen ein Plus von 26 Prozent am Flächenumsatz. Neue Abschlüsse im zweiten Quartal in diesem Segment waren beispielsweise drei Werbe- und Vermarktungsagenturen: Draftfcb Deutschland (rund 3.640 Quadratmeter, Bleichenbrücke 10, City), Sportfive Deutschland (rund 3.350 Quadratmeter, An der Alster 3-5, Alster Ost) sowie Publicis Deutschland (rund 3.150 Quadratmeter, Bei St. Annen 2, HafenCity). Der Umsatzschwerpunkt in Bezug auf das Flächenvolumen lag mit einem Anteil von 27 Prozent an der Vermietungsleistung im Flächensegment 1.001 bis 2.000 Quadratmeter.
HafenCity mit guter Vermietungsleistung
Bei der räumlichen Verteilung des Vermietungsumsatzes nahm der Büroflächenteilmarkt City mit rund 68.000 Quadratmetern (31 Prozent) erneut die Spitzenposition ein, gefolgt von der City Süd mit einem Vermietungsergebnis von rund 34.000 Quadratmetern (15 Prozent). Der Teilmarkt HafenCity, der im Hause Grossmann & Berger auch die Speicherstadt und die westlichste Spitze der HafenCity mit dem Gebäudeensemble Hanseatic Trade Center umfasst, positionierte sich mit einem Umsatz von rund 25.000 Quadratmetern (11 Prozent) klar auf Rang drei. Allein im zweiten Quartal konnte die HafenCity ihre Vermietungsleistung mit rund 17.000 Quadratmetern deutlich steigern. Die größten Neuabschlüsse in der HafenCity wurden durch die Werbeagentur Publicis Deutschland und das Windenergieunternehmen PowerWind GmbH (rund 2.300 Quadratmeter im SKAI, Am Sandtorkai 50, HafenCity) getätigt. Mit PowerWind entschied sich nach Areva Wind, WKU Windkraft Union und Epuron im Verlauf des ersten Halbjahres 2011 bereits das vierte Unternehmen dieser Branche für den Standort HafenCity.
Beratungsunternehmen größter Flächenabnehmer
Die meisten angemieteten Quadratmeter Bürofläche entfielen auf die Beratungsunternehmen, die angesichts steigender Aufträge ihr Personal in großem Umfang aufstocken. Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres steigerte diese Branche ihren Flächenumsatz um 49 Prozent auf rund 55.000 Quadratmeter. Mit einem Anteil von 14 Prozent folgte die Branche Information und Telekommunikation, die ihr Vermietungsergebnis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelte. An dritter und vierter Stelle mit einem Umsatzanteil von je 11 Prozent platzieren sich die Branchen Tourismus und Verkehr sowie Banken und Finanzen.
Mieten leicht steigend
Die Mieten auf dem Hamburger Markt für Büroflächen stiegen im Laufe des zweiten Quartals weiter leicht an. Die Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 13,70 Euro/Quadratmeter/Monat, was eine Steigerung von 50 Cent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum darstellt. Auch die Bürospitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von drei Prozent des Vermietungsumsatzes in den vergangenen zwölf Monaten) ist nach 15 Monaten erstmals wieder um 50 Cent auf 23,50 Euro/Quadratmeter/Monat gestiegen. „Eine Reihe hochwertiger Objekte und Projekte in Innenstadt und HafenCity konnte großflächige Vermietungen verbuchen, was sich direkt auf die Spitzenmiete ausgewirkt hat“, erklärt Andreas Rehberg. Mieten im hochpreisigen Segment über 20,00 Euro/Quadratmeter/Monat werden vornehmlich in den Adresslagen wie Neuer Wall oder in Objekten mit Alleinstellungsmerkmalen wie dem Projekt „Emporio“ (Dammtorwall 15) erzielt. „Die Vergabe von Incentivepaketen fällt wieder etwas geringer aus als im Vorjahr. Diese Entwicklung und die leicht steigenden Mieten sind ein Zeichen für einen gut funktionierenden und gesunden Büromarkt“, so Andreas Rehberg.
Weiterer Leerstandsrückgang
Der Büroflächenleerstand sank im zweiten Quartal 2011 weiter von 9,4 Prozent im Vorquartal auf 9,0 Prozent inklusive Untermietflächen (8,8 Prozent ohne Untermietflächen). Derzeit stehen in der Hansestadt rund 1,174 Mio. Quadratmeter Bürofläche kurzfristig zur Verfügung. Das größte Flächenangebot mit rund 270.000 Quadratmetern hält die Hamburger City vor, gefolgt von den Teilmärkten City Süd (rund 280.000 Quadratmeter) und HafenCity (rund 104.000 Quadratmeter). Das gewerbliche Fertigstellungsvolumen für das Jahr 2011 liegt voraussichtlich bei rund 223.000 Quadratmetern (22 Projekte). Dabei sind 33 Prozent der Flächen bereits mietvertraglich gebunden. Für Ende 2012 liegt das Volumen auf ähnlichem Niveau bei rund 233.000 Quadratmetern, aber mit einer deutlich höheren Vorvermietungsquote von rund 71 Prozent. Räumliche Schwerpunkte der Neubauaktivitäten bilden dabei die zentralen Teilmärkte City und HafenCity mit einem Fertigstellungsvolumen in 2011 und 2012 von rund 170.000 Quadratmetern bzw. rund 63.000 Quadratmetern.
Gesuchslage stimmt positiv
Der gute Bürovermietungsumsatz im ersten Halbjahr resultiert hauptsächlich aus der gesamtwirtschaftlichen Dynamik in Hamburg. „Auch die aktuelle Gesuchssituation stellt sich positiv dar. Angesichts der zu erwartenden konjunkturellen Entwicklung rechnen wir für das Gesamtjahr 2011 mit einem Ergebnis, das deutlich über der Marke von 500.000 Quadratmetern liegen wird“, so Andreas Rehberg.
(c) Gewerbeimmobilien24
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