München: „Karstadt am Dom“ weicht modernem Geschäftshaus

(Von Ruth Vierbuchen) – Die Münchener Karstadt-Filiale mit dem klangvollen Namen „Oberpollinger“ an der Einkaufsmeile Neuhauser Straße hatte im Portfolio des Essener Warenhaus-Konzerns lange Zeit die „Flaggschiff“-Funktion. Als Karstadt in den 1970er-Jahren mit Übernahme der Neckermann-Gruppe auch das benachbarte Neckermann-Warenhaus übernahm und den traditionsreichen Einzelhandelsstandort in der Neuhauser Straße 19 – 21 in „Karstadt am Dom“ umbenannte, konnte der Gesamtkomplex in München sein Gewicht nochmals erhöhen.

„Karstadt Oberpollinger“ machte dem KaDeWe in Berlin, das bis 1994 dem Frankfurter Hertie-Konzern gehörte, den Rang streitig, das „umsatzstärkste Warenhaus Deutschlands“ zu sein. Als Reaktion darauf pflegte Hertie zu kontern, dass Oberpollinger aus mehreren Warenhäusern bestehe und deshalb nicht mit dem KaDeWe vergleichbar sei. Dieser Wettstreit ist schon lange Schnee von gestern. 1994 übernahm Karstadt den Frankfurter Hertie-Konzern, schloss unrentable Hertie-Filialen, benannte lukrative Objekte in Karstadt um und hält seither das KaDeWe als Flaggschiff hoch. (Den Namen „Hertie“ verkaufte der frühere Arcandor- Chef Thomas Middelhoff an den Investor Dawnay, Day, der den Namen bis zur Liquidation für seine kleinen Karstadt-Häuser nutzte.)

Karstadt-Oberpollinger – die Immobilie gehört dem Highstreet-Konsortium und dem Esch-Fonds – wurde unter Middelhoff im Zuge der Umstrukturierung noch stärker zum Premium-Haus ausgebaut. Das erwies sich an dem Standort, der eher vom mittleren Genre geprägt wird und viel zu weit von den teuren Münchener Lagen Theatiner Straße und Maximilian Straße entfernt liegt, jedoch als Fehler. Seither hat Oberpollinger an Umsatz verloren. Es bleibt zu hoffen, dass der neue Karstadt-Eigentümer Berggruen „den Oberpollinger“ wieder in die Erfolgsspur bringt. Der zweite Warenhaus-Komplex, „Karstadt am Dom“, steht dagegen schon seit langem zur Disposition.

Bereits der frühere Arcandor-Chef Karl-Gerhard Eick, der bei seinem Amtsantritt im März 2009 noch gehofft hatte, den Arcandor-Konzern vor der Insolvenz retten zu können, hatte in seinem Sanierungs-Konzept Karstadt am Dom zum Verkauf gestellt – zusammen mit 7 weiteren Filialen, bei denen er sich die Umwandlung zum Einkaufszentren vorstellen konnte. Insolvenzverwalter Klaus Hubert Görg verfolgte den Plan im Zuge des Insolvenzverfahrens weiter und entschied, das Karstadt-Haus am Dom aufzugeben.

Der Mietvertrag für die Immobilie, die der Bayerischen Bau und Immobilien GmbH & Co KG gehört, läuft Ende 2010 aus. Zunächst hatte die Eigentümerin geplant, das Objekt zu entkernen, doch nach dem letzten Planungsstand, so berichtet die BBE Handelsberatung in ihrer Studie „Revitalisierung großflächiger Handelsimmobilien in München“, sind Abriss und Neubau geplant. Nur so könne der Standort mit Blick auf den Strukturwandel im Einzelhandel zukunftsfähig gemacht werden, schreiben die Autorinnen Eva Hauke und Mirjam Adamovicz.

Die Immobilie auf dem traditionsreichen Grundstück an der Top-Einkaufsmeile Kaufingerstraße/Neuhauser Straße war 1962 von der Regensburger Invest Real AG in Erbpacht errichtet worden. Zuvor hatte sich hier das Stammhaus der Pschorr- Brauerei, die Pschorr-Bierhallen, befunden, die im Zweiten Weltkrieg weitgehend zerstört wurden. Noch bis zum Anfang des 19. Jahrhunderts und auch nach dem Zweiten Weltkrieg sei das Grundstück kleinteilig parzelliert gewesen, berichten die BBE-Autorinnen weiter. Auf das Ende als Karstadt-Filiale hatte sich die Eigentümerin Bayerische Bau und Immobilien Gruppe bereits während der Karstadt-Insolvenz vorbereitet. Denn dass Karstadt das Kaufhaus aufgeben werde, war frühzeitig absehbar gewesen.

So wurde bereits Ende 2009 ein Wettbewerb für die Gestaltung eines Geschäftshauses an diesem Standort ausgelobt, an dem sich 12 renommierte Architekturbüros beteiligten. Mit Blick auf die große Bedeutung des Standorts für die Gestaltung der Neuhauser Straße – das Grundstück befindet sich vis à vis von der Alten Akademie und der Michaelskirche – arbeitete die Eigentümerin eng mit der Stadt München zusammen.

Große Bedeutung für die Stadtentwicklung in der City

Die Jury war entsprechend hochkarätig besetzt. Neben freien Architekten und Vertretern der Eigentümerin gehörten ihr Vertreter der Landeshauptstadt München, des Stadtrates und des Bezirksausschusses an. Den Sieg errang laut BBE-Report der Entwurf der Berliner Architekten Kuehn Malvezzi. Nach diesen Plänen soll auf dem 5 000 qm großen Grundstück kein Kaufhaus klassischer Prägung mehr entstehen, sondern ein modernes Gebäude- Ensemble, so berichtet die BBE, mit getrennten Einzelhandels- und Büroflächen sowie Wohnungen und den heute unabdingbaren Tiefgaragen auf insgesamt 44 000 qm. Der Einzelhandelsbereich wird in getrennte Shop- Lösungen aufgeteilt, die sich auf ein Untergeschoss, das Erdgeschoss und 3 Obergeschosse verteilen. Im Untergeschoss 2 und 3 befindet sich die Garage.

In den Stockwerken 5 und 6 werden Büroflächen und Wohnungen des gehobenen Segments entstehen. Im Mittelbereich sollen Lichthöfe den Gebäudekomplex an der Neuhauser Straße auflockern. Mit Blick auf das Thema Nachhaltigkeit hat sich die Bayerische Bau und Immobilien Gruppe ehrgeizige Ziele gesteckt: Nicht weniger als die Zertifizierung der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in Gold soll das neue Geschäftshaus in der Neuhauser Straße 19 – 21 erreichen. So soll es in jeder Hinsicht Akzente setzen: In architektonischer, wirtschaftlicher und ökologischer Hinsicht und auch sozio-kulturellen Ansprüchen gerecht werden. Mit der Entkernung des Objekts war im August begonnen worden, mit dem Abriss im Oktober. Die Fertigstellung ist für Ende 2013 geplant. Mit Blick auf den Mangel an Einzelhandelsflächen in Münchens Innenstadt, dürfte der Einzelhandel die Fortschritte des Objekts mit Interesse beobachten.

Quelle: HIR, Nr. 85, 10.12.2010
Foto: © Bayerische Haubau GmbH & Co KG
 

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