Shopping-Center der Zukunft lassen die Hüllen fallen
Von Ruth Vierbuchen. Der Strukturwandel hat inzwischen auch die Shopping-Center erreicht. Die Branche diskutiert über die 7. Generation unter der Headline „Marktplätze der Zukunft. Der Branchenverband GCSC hat die Studie des Gottfried Duttweiler Institutes über neue Trends auf der Expo Real in München vorgestellt. In den 1980er-Jahren wurde die Verödung der Innenstädte beklagt. Lebensmittelmärkte, Möbelhäuser und Baumärkte waren auf die kostengünstigere grüne Weise abgewandert, wo es Platz für Großflächen und Parkplätze gab. Auch die Gastronomie konnte sich kaum noch in den teuren Innenstadtlagen halten. In den Einkaufsmeilen reihte sich Geschäft an Geschäft – und die immer gleichen Filialisten aus dem Mode- und Schuhbereich.
Nach Ladenschluss, der damals noch auf 18.30 Uhr (werktags) und 14 Uhr (samstags) festgelegt war, versiegte das Leben in der City. Zurück blieben ab 19 Uhr fast menschenleere, verödete Straßen. Dass Shopping-Center in diesem Marktumfeld ihren Siegeszug antreten konnten, lag an der zentralen Steuerung der Läden unter einem Dach und der Möglichkeit, mittels Mischkalkulation bei der Miete auch renditeschwache Branchen wie Lebensmittelmärkte, Metzger, Bäcker und Gastronomen anzusiedeln.
So konnte ein lebendiger Branchenmix in die Innenstädte zurück geholt werden. Und es konnten natürlich auch große Flächen mit modernem Zuschnitt für zugkräftige Handelskonzepte wie Elektrofachmärkte entstehen. Doch nach mehr als 400 Shopping-Center-Eröffnungen in Deutschland hat die harte Gegenwart auch diese „Vertriebsform der Zukunft“ eingeholt. Wachsende Verkaufsflächen bei mehr oder weniger stagnierenden Einzelhandelsumsätzen ließen die Flächenproduktivität im Laufe der Jahre von 5 000 Euro je qm auf 3 000 Euro sinken. Und mit der Expansion kam – irgendwie – auch hier die Gleichförmigkeit. „Immer mehr Fläche mit den fast immer gleichen Mietern wird einem nicht genauer identifizierten Publikum vorgesetzt“, stellt Martina Kühne, Senior Researcher beim GDI Gottlieb Duttweiler Institute fest. Das müsse sich ändern.
So, wie in den innerstädtischen Einkaufsstraßen große Textilhandelsketten dominierten und der Filialisierungsgrad bald die 70%-Marke überschreite, so sehe es fast auch in den Centern aus. Mehr vom selben Angebot erzeuge weder Profilierung noch Individualität. Eine Position, auf die auch kommunale Stadtplaner und Politiker immer wieder hinweisen. Im Mittelpunkt der Branchen-Diskussion steht die „7. Generation der Shopping- Center“, für die das Schweizer Forschungsinstitut GDI die Trendstudie „Marktplätze der Zukunft“ erstellt hat. „Wir werden uns bemühen, das Shopping-Center neu zu definieren“, versichert Wolfang R. Bays, Vorstandsvorsitzender des German Council of Shopping Centers (GCSC): „Denn im Jahr 2020 ist das Shopping-Center kein Shopping-Center mehr, sondern ein Freizeit-Center“, versichert der Experte. „Wir müssen die Center mehr durch die Brille der Verbraucher sehen“.
Um den anstehenden Strukturwandel zu veranschaulichen und zu demonstrieren, was passiert, wenn nichts getan wird, präsentierte GDI-Expertin Kühne das Foto einer „Dead Mall“, der verlassenen „Dixie Square Mall“ in den USA, die heute nur noch Schrott ist. In Deutschland ist es noch lange nicht so weit, hier wird erst einmal über die leer stehenden Warenhäuser diskutiert. Aber das gibt zumindest eine Vorstellung davon, was passieren könnte. Da das Internet das Kaufen und Verkaufen – unabhängig vom stationären Geschäft – allgegenwärtig macht, würden sich die Handelsstandorte über ihre traditionelle Rolle des Einzelhandels hinaus künftig zum sozialen Treffpunkt entwickeln, schätzt Expertin Kühne. Das gilt zweifellos auch mit Blick auf den wachsenden Anteil älterer Menschen, die hier mehr Wärme und Gemeinschaft und weniger schrille Inszenierungen suchten. Shopping-Center als Ort der Abwechslung zum eigenen zuhause.
Dabei geht es auch um das Thema „neue Urbanität und Öffnung“ von Shopping-Centern. Ähnlich wie in den USA, wo große geschlossene Malls aufgebrochen und Wegebeziehungen zur Umgebung hergestellt werden, sehen die Experten vom GCSC auch in Deutschland den Trend zum offeneren Center. Es müsse „wieder an die frische Luft“ und „Stadtluft schnuppern“, so GDI-Expertin Kühne. Center müssten ein implantiertes Stück Stadt werden. Dieser Trend wird erleichtert durch die nachhaltige Energieeffizienz, die den Verzicht auf Klimaanlagen ermöglicht. Ein vorbildliches Beispiel für ein solch offenes Center ist für Bays das „Entre Deux“ in Maastricht (Foto). Aus Sicht der Experten wird sich künftig auch die Bauhülle der Center ändern. Und sie werden zum Schauplatz des Konsums und der Kultur. Kurz gesagt: „Ein Marktplatz der Zukunft“. In diese Richtung geht z. B. die ECE mit ihrem Mittelrhein-Forum in Koblenz. Den notwendigen ausgewogenen Dreiklang von Ökologie, Ökonomie und Sozialkultur betont denn auch Matthias Böning, Vorstandschef der Essener mfi AG, als entscheidende Grundlage für den langfristigen wirtschaftlichen Erfolg im Sinne einer „ökonomischen Nachhaltigkeit“.
Hier sieht er sein Unternehmen durch die DGNB Vorzertifizierung der „Pasing Arcaden“ bestätigt. Viele aus der Shopping-Center-Szene haben diese Herausforderungen inzwischen erkannt, berichtet Bays. Aber noch nicht jeder ist schon bereit, das auch zuzugeben. Wie die weiteren Anforderungen an die künftigen Center aussehen, hat GDI-Expertin Kühne anhand eines Katalogs herausgearbeitet. So werde mit dem Verschwinden des Durchschnittskunden auch die Durchschnitts-Mall verschwinden: „Ohne Alleinstellungsmerkmale werden die Handelsimmobilien der Zukunft Opfer einer gewaltigen Overstoring-Maschine“, ist sie sicher. Eine besondere Herausforderung besteht zudem darin, das Thema Natur in die Stadt zu transportieren. Wenn es Handelsimmobilien gelinge, Stadt und Natur stimmig und glaubwürdig zu vereinen, dann wären zwei wichtige Andockstellen des Verbrauchers vorn morgen aktiviert. Aber auch die Schaffung neuer Lagen gehört zum Konzept der Zukunft. „Anstatt sich dem Diktat und dem Preisterror der 1A-Lagen zu beugen, kann man bei guter Kenntnis von Nachbarschaft und Frequenz auch neue, eigene Lagen kreieren“, so Kühne.
Um auch mehr junge Menschen für den Beruf des Center-Managers zu gewinnen bzw. ihr Interesse an der Handelsimmobilie zu wecken, veranstaltete der GCSC auf der Expo Real wieder ein Moving-Breakfast, bei dem Studenten und Arbeitssuchende auf Experten aus Handel- und Immobilien-Szene trafen. Bei den jungen Leuten kommt diese Initiative gut an. (gi24/HIR, Nr. 57)
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Ein Kommentar zu:
“Shopping-Center der Zukunft lassen die Hüllen fallen”
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Grüezi Frau Vierbuchen,
ein wertvoller Beitrag, den Sie den Geschäftsführern (!!) von Fonds-Gesellschaften persönlich ins Haus schicken sollten. Weil:
Unser Brokerhaus hat seit Monaten ein halbes Dutzend neuer Shopping Center in der Schweiz und im übrigen Westeuropa im Verkauf, die exakt nach diesem Modell konzipiert sind und erfolgreich betrieben werden.
Allerdings haben alle Asset-Managements bislang eine nähere Prüfung abgelehnt, weil diese Retail-Immobilien “nicht in die Anlagekriterien passen”. Konkret, weil es sich um Mixed-use-Komplexe handele, bei denen der Freizeit-Anteil (moderne Kino-, Wellness- und Fitness-Center, etc.) “zu gross” sei…!!
Der Immobilienmarkt ist in allen Teilsegmenten einer ständigen Weiterentwicklung unterworfen, die schon mittelfristig die Ergebnisrechnung (Mieterqualität und Rendite) bestimmt. Das ist ein Naturgesetz und deshalb nichts Neues. Wenn diese Entwicklungen schon im populären, leicht überschaubaren Retail-Markt ignoriert werden, dann ist die Gefahr von Fehlinvestitionen in anderen Teilmärkten wie Bürogebäude, Hotels, Pflegeheime, etc., um so grösser. Auch dort werden mangels “Gebrauchsanleitung” die besten Gelegenheiten verpasst.
Solange Fonds-Gesellschaften aus dem Banken- und Versicherungs-Sektor nur stur nach Fahrplan einkaufen, werden privatwirtschaftliche Anleger wie Family Offices und mittelständische Experten auch weiterhin die besseren Transaktionen machen…
Mit den besten Grüssen,
Timm D. Esser
Alianza Real Estate