Shopping-Center sind die Konsequenz marktwirtschaftlicher Veränderungen

Von Ruth Vierbuchen. Als Architekt hat sich Walter Brune einen Namen gemacht. Bereits in den 1950er- Jahren baute er für Karstadt 20 Warenhäuser.

Mit den innerstädtischen Einkaufspassagen Kö-Galerie (Foto) und den Schadow-Arkaden setzte er in Düsseldorf in den 1980er-Jahren einen neuen Trend. Mit der Entwicklung des Rhein-Ruhr-Zentrums in Mülheim folgte er 1969/70 dem US-Trend, großflächige Shopping-Center am Stadtrand zu entwickeln und bekennt heute mit 83 Jahren in der FTD: „Ich habe das vor 40 Jahren auch mitgemacht. Aber damals waren wir ahnungslos, was die Folgen angeht.“ In seinen Büchern „Angriff auf die City“ und „CentrO Oberhausen – Die verschobene Stadtmitte“ gehört er heute zur großen Schar der Shopping-Center-Kritiker: Was mit den Städten heute gemacht werde, könne er nicht mit ansehen, sagt er und will das im Rahmen seiner Möglichkeiten in Ordnung bringen. Doch das Thema „großflächige Einzelhandelsimmobilien“ ist wirtschaftlich sehr viel komplexer, als ihre Kritiker das vielfach erkennen können. Der Konflikt zwischen „innerstädtischem Einzelhandel“ und „Grüner Wiese“ schwelt schon seit Jahrzehnten – lange vor dem Shopping-Center-Boom in Deutschland – und begann mit der Ansiedlung der ersten großflächigen SB-Warenhäuser in der 1970/80er-Jahren.

Diese Neuentwicklung mit großem Lebensmittelangebot, Elektrofachabteilung, Drogerie- Artikel, Heimwerker-Artikeln und vielen kostenlosen Parkplätzen für den bequemen Einkauf per Pkw auf der „Grünen Wiese“ führte auch innerhalb des Einzelhandels zur Zerreißprobe und zum Zerfall in verschiedene Lager, die erbittert miteinander stritten. Handelsimmobilien haben nicht nur eine architektonische Seite Im Bundesverband der SB-Warenhäuser (BDSW) formierten sich die Fachmarkt- Betreiber auf der „Grünen Wiese“, die sich für die liberale Ansiedlung großflächiger Verkaufsflächen am Stadtrand einsetzten und für liberale Öffnungszeiten plädierten, denn damals durften Geschäfte werktags nur bis 18.30 Uhr und samstags nur bis 14 Uhr öffnen.

Wie sehr der innerstädtische Einzelhandel, vornehmlich vertreten durch den HDE (Hauptverband des Deutschen Einzelhandels) und die BAG (Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Einzelhandels), dieser Entwicklung entgegenwirkte, konnte 1986 an der Novelle des § 11,3 Bau- Nutzungsverordnung (BauNVO) abgelesen werden, wonach die Kommunen die Ansiedlung von Verkaufsflächen mit mehr als 1 200 qm Geschossfläche (= 700 qm Verkaufsfläche) am Stadtrand oder in Stadtteilen verbieten konnten. Die Ansiedlung neuer Flächen auf der „Grünen Wiese“ war damit fast unmöglich. Doch der großflächige Einzelhandel war nichts anderes als die Konsequenz aus einem stetig wachsenden Konsumgüterangebot einer wachsenden, globalisierten Konsumgüterindustrie, die sich um die begehrten Plätze in den Verkaufsregalen des Einzelhandels einen erbitterten Kampf liefert. Er war – simpel gesagt – der Ausdruck der Marktwirtschaft, in der sich ein wachsendes Angebot aus immer mehr neuen, innovativen Produkten seinen adäquaten Absatzkanal sucht.

Am deutlichsten ließ sich der Strukturwandel an den innerstädtischen Warenhäusern mit ihrem „Alles-unter-einem-Dach-Konzept“ ablesen, die in den 1980er-Jahren selbst mit ihrem immensen Flächenangebot nicht mehr in der Lage waren, die in Tiefe und Breite wachsenden Sortimente aufzunehmen und sich deshalb auf Schwerpunktsortimente wie Mode/Bekleidung, Accessoires, Heimtextilien und Haushaltswaren konzentrierten. Für die mit den Sortimenten wachsenden Fachmärkte gab es in den kleinteiligen Innenstädten jedoch keinen Platz. Das verdeutlich die zwei Seiten der Handelsimmobilie: Eine architektonische für die harmonisch gestalteten Innenstädte und eine wirtschaftliche als Verkaufsmaschine für den Einzelhandel, wie André Langmann, Vorstandschef der GRR AG es nennt.

So wie der Einzelhandel für die zahlreichen Markenhersteller das berühmte Nadelöhr darstellt, wenn sie ihre Produkte los werden wollen, so sind die meist kleinteiligen Handelsimmobilien in den Innenstädten das berühmte Nadelöhr für den Einzelhandel, das eine Ansiedlung bestimmter zugkräftiger Branchen mit großen Sortimenten wie Elektrofachmärkte verhindert. Das belegen auch die Marktberichte vieler Maklerunternehmen, die in diversen Innenstädten immer wieder das Fehlen größerer Verkaufsflächen beklagen. Dem stehen innerstädtische Immobilieneigentümer gegenüber, die ihr primäres Ziel – verständlicherweise – darin sehen, ihre Geschäfte an den meistbietenden renditestarken Mieter zu vermieten. Key Money eingeschlossen.

Das sind meist Modefilialisten. Dabei profitieren die Eigentümer von den festgefügten Strukturen und dem Mangel an modernen Verkaufsflächen. Doch da der – ziemlich abgegriffene – Spruch „Handel ist Wandel“ nicht nur im sprichwörtlichen Sinne gilt, sondern ständig gelebte Realität ist, gilt der strukturelle Druck zum Wandel auch für die Handelsimmobilie. Seit die Aktionen der Städte und des innerstädtischen Einzelhandels zur Belebung der Cities Früchte tragen und die Konsumenten seit Mitte der 1990er-Jahre wieder verstärkt in die Stadtzentren strömen, entsteht somit auch der Druck, die gesamte Sortimentsvielfalt in Breite und Tiefe hier anzusiedeln.

Verantwortung liegt bei den Immobilieneigentümern

Und bei begrenztem Flächenangebot und kleinteiligen Läden entsteht der entsprechende Druck, den notwendigen Raum für Fachmärkte zu schaffen. Insofern tragen intelligent in die Innenstadt integrierte Shopping-Center zur notwendigen Verdichtung der Verkaufsfläche in den 1A-Lagen bei. Sie sind nichts anderes als die Konsequenz marktwirtschaftlicher Veränderungen und die Reaktion auf Einkaufsstraßen, in denen jeder nur an den meistbietenden vermietet und so monotone Strukturen aus den immer wieder gleichen Branchen – Bekleidung, Schuhe, Parfümerien, Schmuck – entstehen, ohne Lebensmittel, Bäckereien und Gastronomie. Shopping-Center mit abgerundetem Branchenmix, die den Konsumenten wieder das komplette Innenstadt-Programm bieten, sind die logische Konsequenz dieser Entwicklung.

Die Konsumenten stimmen bekanntlich immer mit den Füßen ab. Es liegt nun an den Immobilieneigentümern in innerstädtischen Einkaufsstraßen, den Shopping-Centern mit intelligenten Lösungen Paroli zu bieten. Das ist die adäquate Reaktion in einer Marktwirtschaft. Dass der 83-jährige Brune heute kritisch auf die Shopping-Center-Welt blickt, der 100 Jahre alte ECE-Gründer Werner Otto sich dagegen auf die Fahne schreibt, Shopping-Center nach Deutschland gebracht zu haben, ist leicht zu erklären. Brune ist Architekt, Otto als Gründer des gleichnamigen Otto Versands ist Einzelhändler, der den Verkaufsdruck in der Konsumgüterindustrie zur Genüge kennt. Am Altersunterschied liegt es dagegen wohl eher nicht. (Gi24/HIR, Nr. 62)

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