Zehn Jahre Shopping Center in Bayreuth: Die Top-Einkaufslage hat sich deutlich verschoben

Von Herbert Lehner, Einzelhandelsspezialist/Investment bei Brockhoff & Partner

Gut zehn Jahre nach Eröffnung des Rotmain-Centers in Bayreuth, am oberen Ende der Einkaufsmeile Maximilianstraße, hat sich die Lage der Innenstadt leicht entspannt.

Folge des 1997 eröffneten ECE-Centers war nach Beobachtung der Hafen City Universität Hamburg zunächst eine Verschiebung des Branchenmixes in der City – hin zu einem höheren Angebot an Lebensmitteln, Drogerieartikeln, Büchern, Gastronomie sowie den Bereichen Elektro, Foto und Mobilfunk. Sie ging zu Lasten des wichtigen – Frequenz bringenden – Textilanteils, der sich von über 30 auf unter 20% verminderte. Und der Leerstand erreichte 2005 einen Wert von beinahe 5%, nachdem es vor Ansiedlung des Centers in Bayreuth keine leer stehenden Flächen gegeben hatte. Besonders spannend ist aber die Frage, wie weit das am oberen Ende der Maximilianstraße angesiedelte Shopping Center zu einer Beeinträchtigung der absoluten Top-Lage, der Richard-Wagner-Straße, führen würde, die sich am entgegengesetzten Ende an die Maximilianstraße anschließt.

Zehn Jahre nach Eröffnung ist festzustellen, dass sich die Top-Lage von der Richard-Wagner-Straße in rasantem Tempo hin zur Maximilianstraße – und damit in Richtung Rotmain-Center- verlagert. Einige wichtige Frequenzbringer wie C & A sowie K + L sind von der Richard-Wagner-Straße in das Rotmain-Center umgesiedelt, das nach dem Auslaufen der überwiegend 10-jährigen Mietverträge im vergangenen Jahr umstrukturiert wurde und sich heute noch modelastiger präsentiert. Und in der Maximilianstraße verzeichnet insbesondere der Mikrostandort um das Karstadt-Warenhaus – in der Mitte der Einkaufsstraße gelegen – eine deutliche Aufwertung mit steigender Nachfrage nach Mietfläche. Dazu beigetragen haben auch der Abriss des ehemaligen Sparkassen-Gebäudes und der Neubau eines Geschäftshauses, für das die Münchner Buchhandelskette Hugendubel auf 1 400 qm als Magnetmieter gewonnen werden konnte. Die Projektentwicklung wurde von Lehner/Brockhoff & Partner vermittelt. Hugendubel wird sein Geschäft wahrscheinlich im Dezember 2008 eröffnen. Außerdem siedelte sich hier das führende Sporthaus der Stadt Giesübel an.

Einen weiteren Beitrag zur Belebung des Standorts Maximilianstraße leistete die Verlegung des neuen Busbahnhofs (ein 10 Mio. Euro-Projekt) in die Kanalstraße. Über eine etwa 100 m lange Passage ist der Bahnhof mit der Maximilianstraße – etwa in Höhe von Hausnummer 50 – verbunden. Über die Maximilianstraße ist wiederum das etwa 300 m entfernte Rotmain-Center am schnellsten zu erreichen. Dadurch steigt zweifellos die Frequenz in diesem Bereich.

Auf der anderen Seite hat die Ansiedlung des Rotmain-Centers mit seinen neuen Handelskonzepten grundsätzlich dazu beigetragen, dass die Zentralität von Bayreuth deutlich gestiegen ist und heute einen Wert von etwa 164 aufweist. Das belegt, dass die Innenstadt nebst Einkaufszentrum erhebliche Sogwirkung auf die umliegenden Städte und Gemeinden entfaltet und viel Kaufkraft anzieht. Das wiederum beflügelt das Interesse weiterer Filialisten. In einer Stadt mit einer so hohen Zentralität wie Bayreuth sie aufweist, ist in der Regel Spielraum für 110 bis 120 Filialisten. Das erzeugt aber mehr Flächenbedarf, als das Rotmain-Center mit seinen 19 000 qm Verkaufsfläche und 81 Geschäften bieten kann. Deshalb ist auch die Nachfrage nach Mietfläche in der innenstädtischen 1a-Lage deutlich gestiegen. Noch in diesem Jahr ist mit der Eröffnung weiteren Filialisten zu rechnen. Um die Nachfrage zu decken, ist an der Maximilianstraße ein Geschäftshaus mit ca. 600 qm Verkaufsfläche geplant. Auch am neuen Busbahnhof, in der Schulstraße /Kanalstraße, ist ein Geschäftshaus mit 1 600 qm Handelsfläche in Planung.

Ungewiss ist derzeit jedoch die Entwicklung der einstmaligen Top-Lage Richard-Wagner-Straße. Im Vorjahr haben starke Magnetmieter wie Oberbauer oder K & L den Standort verlassen, weitere planen die Aufgabe ihres Standortes. Als Magneten sind noch die Drogeriekette dm, Strauss Innovation und Woolworth verblieben.

Als Investmentstandort ist Bayreuth ebenfalls sehr interessant, da die Preise mit der Errichtung des ECE-Centers deutlich gefallen sind. Brockhoff & Partner sieht einen deutlichen Aufwärtstrend in diesem Bereich bei geringem Risiko, da mit keiner weiteren Shopping-Center Ansiedlung zu rechnen ist. In den vergangenen Wochen haben holländische Investoren ein Geschäftshaus in der Maximilianstraße 61 erworben.

Quelle: Der Handelsimmobilien-Report, Nr. 19, 11.04.2008

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